23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

幸福な生活のためには衣食住が充実が肝心。
衣には、大きなＷＩＣとお洒落なショップ。
食には、広いキッチン、高級食器とよい食材店、よいレストラン
住は・・・まず広さ。
狭い家ほどモノが散乱している。
収納の問題ではなく、選択し捨てるシステムがない。
家を住み替えることでモノを選択しなおし捨てることができる。
お洒落な住まいには一定の広さが要る。

都心居住の魅力は、お洒落なショップやレストラン、食材店が
身近にあることだが、家賃も坪単価も高い。スペースという点で
郊外に劣る。

住宅と商業施設の関連にいち早く気付いたのは米国のデベロッパー
大型ＳＣ（ショッピングセンター）を作って郊外の宅地を売った。
米国と異なるのは、車通勤でないという点だが三井不動産など
遅ればせながらＳＣとマンションの一体開発をはじめた。

[252: 匿名さん]

５０代と３０代では衣食の嗜好や掛ける金が大きく違う。
もちろん所得格差も嗜好の違いを生む。
一口にＳＣといってもららテラスから玉川高島屋ＳＣレベル
まで格差がある豊洲ららぽーと、レゾーナでもグレード感と
品揃えが違う。

一次取得者が４０００万〜５０００万の価格帯を上限と考えると
坪単価２５０万を超えると16坪〜20坪（５３〜６６㎡）しか買えず
郊外を選ぶ人が増えることになるだろう。
逆に２５坪（82.5㎡）以上を求めると１６０万〜２００万以下の坪単価の
物件を探すことになる。
買換え需要は、手持ち物件の売却益（＋自己資金）＋３０００万以下のローンと
考えると状況によるが通常は５０００万〜６０００万以上の価格帯
世代的には４０代から５０代以上
これも２５坪で考えると２００万〜２４０万以上の価格帯
武蔵小杉、豊洲、市川そして田園都市線たまぷらあたりが対象。
２０年以上の都心周辺物件を持っていれば２５０〜３３０万の坪単価
までは住み替えがありうる。
また、一戸建てや２０００年以降の取得物件の買換え、および生前を含む
相続の底上げだと４００万／坪クラスへのステップアップも可能という話になる。

都心は問題ない。郊外は、商業施設の充実度がマンション売上げに大きく影響する

[253: 匿名さん]

２３区というのは新築坪単価の高低でわければ以下のようになる

千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、目黒区、世田谷区、大田区
豊島区、中野区、杉並区、江東区、練馬区、台東区、
ここまでが坪単価２３０万以上上限ナシ
次に続くのが　川崎市　駅前西口　武蔵小杉、　横浜ＭＭ　市川駅前　調布　府中
　　　　　　　　　武蔵境ほか都下
　　　　　　　　　川崎市田園都市線沿線　横浜市田園都市線沿線　青葉台まで
　　　　　　　　　新百合ヶ丘
そのあとに　荒川区　北区　江戸川区　足立区　新浦安（バス便）　葛飾区
　　と続く
以下　　　埼玉東京隣接エリア　千葉京葉線　千葉東西線　千葉常磐線　千葉総武線

[254: 匿名さん]

それはＳＣの近くに住みたい人の場合でしょう。
ＳＣの近くには住みたくない人もいますから。
あと、錦糸町のＳＣも忘れないでね。

[255: 匿名さん]

都心から同心円上にひろがる住宅地
放射線状に伸びる鉄道網、道路網
当然、交通距離に比例して西も東も北も等価でいいはずなのだが、
なぜか価格が大幅に違うのは
「商業ターミナル」の存在の有無だ。
商業ターミナルは造語だが、つまりは百貨店やシネコンや飲食の大規模集積地
のこと
例をあげれば渋谷　二子玉川　銀座・有楽町　日本橋　新宿　池袋
　　　　　　　　横浜駅前　ＭＭ　港北ＮＴセンター南　など
千葉も柏も、北千住も錦糸町にも駅ビル商業施設はある。たまぷらと青葉台にもＳＣはある
あるけど、人の賑わいがない。人の賑わいはあっても着飾っていくような高揚感が
ない。

[256: 匿名さん]

渋谷も池袋も横浜駅前も着飾っていくかなあ・・・。銀座などは勿論着飾り感あるけど。
それと、船橋のららぽーと辺りは、いつもかなーりに賑わいがあるよ。

[257: 匿名さん]

おしゃれな服やバッグを買ってもそれを着ていく場所がないとつまらない。
１９９６年のマンションブームではバブルで買い遅れた多くの人が郊外に移り住んだ。
その結果味わったの空虚感。
郊外だってホテルもあればレストランもお洒落なバーもある。
ただ一軒しかないと飽きるという点がむなしさを誘う。一時間かけて都心に出かけて
お洒落なカフェで友人と語らう。帰宅の電車の中で味わう疲労感。

「女性は百貨店に着ていく服を買うために百貨店に行くのだ」と誰かが言った。
家族でレストランにいく機会もないのにいい服やバッグを持っても仕方がない。
ワインセラーを買っても近所で１０００円ワインしか売ってないのなら張り合いがない。
せめて通勤経路のターミナル駅に百貨店や高級食材を売る店が欲しい。

ＳＣで我慢できる世代だけが郊外に住む。消費を楽しめる余裕のある人たちが
都心に残る。

都心回帰は、経済的な余裕のできた熟年をターゲットにしたつもりが
彼らは郊外を高値買いしてして身動きがとれずに、ターゲットを
若年層に広げたことがマンションの値崩れにつながった。
地価反転でそれが元にもどった。
地価下落は１５年続いてわが国経済をどん底まで疲弊させたわけで
これが再び復活することを願う人は誰もいない。

都市性を好む人と郊外性を好む人はもともと相容れないものだ。
はっきりしているのは、良好な郊外も良好な都心も早い時期に値上がり
しはじめたということだろう。

[258: 匿名さん]

そして次第に元通り、エリアのプレステージにあった所得層が住むようになっていく。

[259: 匿名さん]

なるほど。
服飾品につぎ込み、住まいにも食事にもブランド性を要求するような妻と
結婚したら運の尽きということか。

[260: 匿名さん]

家は妻子のためですよ。それくらいしてあげれないのは甲斐性が無い。
全く遊べなくなるようなレバレッジは論外ですが。

[261: 匿名さん]

生活文化の中身なんてせんじつめたらそういうものだろう。分相応なら贅沢とは言わない。

[262: 匿名さん]

となると、生活全般をある程度一流に出来る分相応となると、やはり都心か城南
の住まいでしょうか？　年収は夫一人で１千万以上程度レベル。いや、もうちょっと
ないと駄目かな？

[263: 匿名さん]

百貨店（ＳＣ）、シネコン、大規模家電量販店
この３つが揃っている街には自然と人が集まってきますね。

[264: 匿名さん]

何のために定年まで働くのか。
仕事自体が面白いから？出世欲？自己実現？
それじゃ聞くけど自分の夢って何？
早めに家を買ってローンを払い終える頃に熟年離婚？
夫婦仲が良くなくちゃ幸せになれないことはわかっていても
夫婦の夢を育てることは何かやった？
２０年は立派な資産を築くのに十分な時間。
かつては、郊外に一戸建てを持てたらお父さんおお威張りだった。
今や、３０の若造が港区のタワマンに住んで写真入の年賀状を
これ見よがしに送ってくる。そういう時代だ。

資産形成とローン返済を混同してはいけない。
知恵と工夫とリスクをとる勇気なしに資産形成はできない。
妻にねだられたマンションのローンを払うだけの夫は尊敬されない。

ましてや同じ３０００万のローンを払い終えて手にするものが
日曜日の昼間はバスも来ない郊外の古ぼけた一戸建てか
都心のタワーマンションかでは老後の生きがいも違ってくる。
救いはこのまま地価が上がってくれれば、一戸建ては
リバースモゲージの対象になることくらい。住みながら借り入れ金
の金利をはらって死んだときに土地で清算。
食うにはこまらないだろう。

でもなんだか銀行のために生きてる人生みたいだな。
皮肉なもので中古の物件のちらしは都心の新聞にしか
はさまれてこない。港区に住めば港区の不動産相場に詳しくなる。
浦安に住んでいたら京葉線沿線、有楽町線沿線には詳しくなる。
田園都市線沿線に住んでいたら千葉のことも小金井のことも
知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。

今のように「資産形成のための良い教科書」が昔は何もなかった。
せっかく東京に一年中いるのなら
ましてや都心に通勤しているのなら
お買い得の中古マンションなど見つけて投資してみるべきかもしれない。
ネットでさまざまな情報がいながらにして手に入るわけだし。

[265: 匿名さん]

一等地に住んだら、当然子供は私立、見合った衣服となっていきますね。
収入はいくらあっても、それなりにいるのできりがないでしょう。

[266: 匿名さん]

マンションは資産でもなんでもなく負債のかたまりだけど、
マンションを買うことで堅固になる夫婦仲は「財産」に違いない。

しかし中には夫婦仲のよりを戻そうとしてマンション買う人もいる。
こいう人はモノで心を贖おうして失敗する。
マンションは器にすぎない。
立派な食器もおいしい料理を盛らなくては飾り物に終わる。

安いから買っておけという時代は終わった。
短かったけどチャンスとはそういうもの。
もともと郊外で物件を探していた人が、どんどん安くなる価格につられて
ついつい港区や中央区を買ってしまったというのがこれまでの姿。

[267: 匿名さん]

資産形成という意味では、2006年までは買っても良かったですね。

[268: 匿名さん]

264さん
>知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。
そうでうね。

267さん
23区(特に山手線内側や西側）は、2003年までだと思いますよ。

[269: 匿名さん]

そうですか。。267ですが、268さんは今後の不動産相場に弱気
ってことですよね。なぜそう思われますか？

[270: 匿名さん]

>>268
そうなんです。
1999年〜２００１年の売り出し物件の港区内陸、
世田谷桜新町以西の世田谷物件でも
竣工後１年以上の売れ残りが多発。値引きもかなりあった模様。
ことに２００３年は湾岸タワーの安値で城南が壊滅状態。
それでも駅近で２５０万以下の平均坪単価は記憶にない。

[271: 匿名さん]

下落の歴史は高値掴みの歴史
バブル前後は茨城郊外の戸建て
９０年代後半は田園都市線沿線の中古マンション
そして２０００年前後が都心物件
底値と思って買って、さらに１割下がる。
売り出し時と売れ残りがはけるまでに３年以上の時間差が
あって、年４％以上の下落なら１２％下がって不思議はない。
西麻布の億ションも９０００万円台で買えた最後の時代。
そいうチャンスはそこに住んでいた人しか知らない。

[272: 匿名さん]

底値のみが資産形成唯一のチャンスってのはちょっと極端ですね

[273: 匿名さん]

つまり、都心のいい場所で、条件の良いお買い得の中古を探そうと思ったら
実際にそこに住んでいないと、なかなかそういう情報が入らないということですね。

賃貸であれなんであれ、そういうとこに住めるだけの経済力がある人は
良い情報が集まり、それでさらにチャンスをつかめる

そいうところから外れた場所に住んでいる人間は取り残されたままで
ますます情報格差と資産格差は広がる。

[274: 匿名さん]

どれだけ真剣に探すかのほうが重要だよ

[275: 匿名さん]

やはり情報の要は人脈。僻地に住んで人脈維持するのは、
相当権力でもないと無理なんだけどね・・・・

[276: 匿名さん]

これから買おうという人は、買うべきか、買わざるべきかに議論を持って
いきましょう。

[277: 匿名さん]

>>269
267です。
弱気なのか強気なのか、23区西部内側ならば2003年以降は上がり始め
益がでないなあと。
ケチな主婦は思っているのです。
でもまだ数年、上げ調子かもしれませんね。

[278: 匿名さん]

単にＶ字の一番底を抜けたところ。
買わざるものは大半が資金不足。

買うべきというより、手持金−物件価格＝不足金
その不足金を対年収返済率で除して、20％程度の
年間返済額ならいつでも買い時。

要はある程度、資金的(返済も含め）に余裕があるうちは、
どんな局面でも早く買うべき。所詮どんなにあがいても、
一個人の稼げる期間は、せいぜい40年プラスαに過ぎない。
その間に衣食住を充実させほうが得。

[279: 匿名さん]

２，３年前の底は安かったけど、経費を削ったところも多いんでしょう。工費が足りなくて現場で耐震偽装ならありうるが、設計から偽装だなんて大胆だったね。姉歯とアパの物件なんて、氷山の一角でしょう。築浅で７％って公表してるけど、今回のアパみたいに、政治的にもみ消されそうになったものもあるので、どうなんでしょう。

２,３年前に買った人は買い替えたほうがいいと思う。公表されたら、売れなくなっちゃうよ。
ローン組むなら利子が上昇しそうなので、買いだと思うけど。
現金なら様子見てもいいんじゃないの。
これからは確実に利子は上昇するので、物件の価格もある程度上昇したら、水平になると思うけどね。

[280: 匿名さん]

最近まともな、しかも買いたいと思わせる場所の
タワマンねーなあ

とりあえず赤坂買っといてよかったよ

もうひとつ欲しいけどほんとまともなやつがない
ランドマーク的なやつ

[281: 匿名さん]

279>３年前は土地はもちろん、原油や鉄鋼その他建築資材も安かったから
立地も建具や造りもけちらず立派なものも多かった。
今は土地や建築コスト上昇のため年々レベルが落ちて価格だけが上がってきてる。
とはいっても今までがデフレで安すぎただけ、８０年代後半の半分もいってないし
国際的にみれば実はまだ高くはない。

[282: 匿名さん]

まだ高くはなくても、並のサラリーマンには高い。

[283: 匿名さん]

>>282
言いえて妙。
>>281
そうなんだよねー、今から建つの、価格とのつりあいで仕様がやや劣る感じがするのが
多い気がする。

[284: 匿名さん]

金利が上昇していくインフレ局面では借金してでも不動産などの資産を
買い捲るのがよいと資産運用の教科書には書いてあります。

[285: 匿名さん]

ていうかソウルなんて郊外の古いマンションだって一億円以上はするぜ。
東京都心に済もうとしたら２億円位するのはしかたないだろ。しかもそれは
資産でもあるんから。世界中どこでも不動産は究極の実物資産だからね。
日本はまだ割安だよ。

[286: 匿名さん]

しばらくは買いでしょう。今日テレビでやってましたが、若者は完全に
売り手市場。まともに努力してきた人間には給料の高い仕事が用意され
ているだろうし、団塊世代の引退もある。東京の良い立地は少なくなって
きているし、良い立地なら借地権だろうが何だろうが売れてしまうご時勢。
買えるうちに、買える範囲で、買っておく、が正解ですかね。
2-3年後には賃料も目に見えて上がってくるはずですし、そうすれば
利回りが上がるというわけで、また物件価格も上がってくる。
35年固定2％台で借りれる今なんて、不動産買った時点で儲かってるし。

[287: 匿名さん]

いつの間にか、ここ数年の底値で買った者の自慢話が多すぎる。
過去を振り返ってもしょうがないから、もう安くならないで結論は出たんじゃない。
こんな低金利政策やってたら、しばらく下がらないでしょう。
利子が付かない銀行に預けるだけ損。

[288: 匿名さん]

バブル再来ですか。天井で手じまえるよう、心がけたい。
天井はいつか？というスレにすべきですかね。もはや。

[289: 匿名さん]

バブルの値動きというのはね。例えば８５年から９０年の広尾ガーデンヒルズでいえば
数年間で１０００パーセントの値上がり、坪単価では３０００万円超の動き。
今はやっとうつ病から回復して程度のこと。ここで金利が上がったらまた
うつ病にもどるかも。だが政府も日銀もあつものにこりてなますを吹くという愚は
しないでしょう。

[290: 匿名さん]

確かに、ここ最近、考え方がガラっと変わりました。
バブル崩壊後の失われた10年で大きくなった私は、不動産なんて買ったら
下がるの当たり前、世の中不景気でいつクビになるか分からないという
マインドでしたが、最近世の中はそうでも無いと気付きました。
株もそうなんですが、7800円の時、まだまだ下がるという意見に同調して
いた自分が情けないですね。12000円を超えたとき、慌てて買いましたが。
不動産も、時代が変わったと認識しないといけないのかもしれません。

[291: 匿名さん]

290です。あとネガティブな思考って、頭良さそうに見えるんですよね。
自分でもネガティブ思考のとき、正しそうに感じてしまう。
これは恐ろしいことです。

[292: 匿名さん]

でも、日経はどうなるんだろうね？　どのくらいまで伸びる力が残されているんだろう？

[293: 匿名さん]

290です。個人的な見解ですが、まだまだ収益は伸びると思います。
2001年から2003年までの苦しい時期に、リストラをして損益分岐点を下げた
企業は世界的にみても競争力が高まっています。
負債比率の高い会社もレバレッジが効いて業績が回復傾向。
私としては保守的な人間なので前者に投資をしていますが、後者に投資
したほうが短期的なアップサイドは大きいと思います。
基本的に株価は収益の伸びに連動する。2年後に25000円を超えても全く
おかしくないと思いますよ。
逆に言うと、今業績不振の会社はよっぽど経営陣が馬鹿なんでしょう。
でもこれもファンドが買い占めたりして危機感があおられるはず。

[294: 匿名さん]

韓国、インド、中国あたりのパワーには勝てるのだろうか？
これが頭のよさそうに思えるネガティブ思考なのかな？（笑）
しばらくマンションは上がるというのには、賛成だけど、日本の未来に、
そんなに能天気にいられないけどなあ（笑）

[295: 匿名さん]

そもそも韓国、インド、中国と同じフィールドで争おうと思う
ことが間違いなのでは。先見の明のある会社は既にそのような
国の優秀な人材を活用していますよ。日本企業にとってもプラス
です。
日本人は日本人で、全く別のフィールドで勝負する必要があるわけで、
それができている会社と、できていない会社がある、そういうこと
でしょう。

[296: 匿名さん]

>>293
２２５先物１０枚買い建てて繋げられれば７５００万円くらい儲かる？
おいらの頭金用資金だけで２年後にマンション買えちゃうかな。

[297: 匿名さん]

将来のことなんて、誰にも分からないので、自分で考えて、
投資してくださいな（笑）
くれぐれも人の意見で投資しちゃ駄目ですよ

[298: 匿名さん]

日立みたいな大企業がマンモスになりつつある。博士が何人いようが、三菱電機に負けてしまう悲しさ。
ソニーなんか北米ではサムソンに負け、国内では任天堂に負け、大企業神話も崩れかけてる。
日産ももちなおしたと思ったら、また失敗。

企業が史上最高益とかいってるけど、社員に還元してるわけじゃないからな。これじゃやる気もなくなるな。

[299: 匿名さん]

駄目な企業もあれば、今絶好調の日本企業もありますよ。
ソニーがずうっと負け続けるのか、復活するのか、これも分からないことです。
社員の還元率は、今まで高すぎただけ。
要するに、賃借人より地主になれ、社員になるより株主になれ、
ということじゃないでしょうか。

[300: 匿名さん]

社員の還元が低いなんて、文句を言う暇あるなら、株買えばいいのに。
配当の伸び著しいですよ。今後もこれは続く。