23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[222: 匿名さん]

219ですが、そりゃあ借金しますよ。6000万ほど。
そんなバブリーな人間じゃありません。。

[223: 匿名さん]

ブリリアじゃないけど「時代は変わった」？
団塊の世代がいても「多価値化社会」と言われたのは９０年代前半

[224: 匿名さん]

家族ができると、家を買いたくなる
普遍的な人間心理なのかも。誰か心理学者の人いませんかね。

[225: 匿名さん]

庭付きの家を買いたくなるという傾向はあるだろうね。

[226: 匿名さん]

心理学者は、いらないよ。

嫁さんが、横で囁くんだよ、
新築マンション買いなって
賃貸は嫌だって

女は恐ろしい

周りに、沢山いるよ。
嫁の囁きにやられて
借金付けになってる奴が、ごろごろ。
６大学卒の４０代地方出身者は、みんなこれで撃沈。

資産形成どころじゃない。

子育てとローンで火の車
こずかいも無く、ランチも立ち食いそばが限度。

[227: 匿名さん]

そして数年後、
新しいマンションのパンフレットを眺める嫁の姿に
改めて戦慄する事に・・・

[228: 匿名さん]

借金漬けはよくないですね。10年できれば5年で返さないと。

[229: 匿名さん]

子育てとローンくらいで火の車になるような人は
家買っちゃいかんでしょう。

[230: 匿名さん]

どうでもいいが、今20代の人は団塊ジュニアとは言わない。。。

[231: 匿名さん]

そんな人に無理させて買わせないと、この業界は成り立たない。
嫁も自分で囁いてるだけじゃなく、実はローンで苦しいご近所の、
「あら〜、○○さんとこはまだ賃貸なの？賃貸はお気楽でいいわねぇ〜」
みたいな嫌味攻撃に晒されてる。デベもそれを煽る。

[232: 匿名さん]

219ですが、私、団塊ジュニアじゃないんですか？？
知らなかった。。私、なんですかね。一体。何世代？

[233: 匿名さん]

まもなく家賃の急上昇を目の当たりにすることで、一歩出遅れることの悲惨さを実感する人が大量に発生することは意外と報道されてないけど、なんでなんだろう。バブル崩壊後、家主側が相当苦しい中でも、価格下落と比較してそんなに下がらなかったことを考慮すると、含み益拡大で、超余裕になった家主の大幅家賃引上げが起きない方が不思議でしょ。実際、六本木の中心部での家賃上昇はオフィスビルに匹敵する勢いになってきてるからね。

[234: 匿名さん]

賃貸物件の供給増は、
あたりまえですが新築物件のピークよりワンテンポ後に来ますから。
むしろ今後賃貸は、空き室埋めるのが難しいところの方が増えてくると思いますよ。
超人気地区以外はね。

[235: 匿名さん]

家賃が上昇しても結局は借り手がつかなくなるだけ。
ファンダメンタルをみて大局的に考えないと

[236: 匿名さん]

219です。233さんの意見を実感してます。家賃平気で上げにかかってますからね、
優良立地のところは。だからこそ家を買いました。
ただ、自分は持家でキャピタルゲインを得るまでは考えておらず、今までの下落
局面でもそう下がらなかった地域の物件を選びました。そういうところは固定資産税
高くついちゃうんですが、まあそれは仕方ないかなと。
理想は5年後に借金を払い終え、賃貸に出し、2015年頃に地価が下がるだろうという
願望のもと、その頃に永住の住まいを買おうと思っております。

[237: 匿名さん]

両親が団塊の世代である者を団塊ジュニアと言う。
「第二次ベビーブーム世代」と「団塊ジュニア」とは同意語ではない。
たまたま第二次ベビーブームの年に生まれたが親は団塊の世代でない者を
団塊ジュニアとは呼ばない。
逆に第二次ベビーブームから外れて生まれたが親が団塊の世代
の者は団塊ジュニア。

さらにこれを分類すれば、
A.　両親とも団塊
B.　母親が団塊、父親はもっと上
C.　父親が団塊、母親はもっと下
の３パターンがあるわけだが、
マーケティング的に言えば
女の子の場合A+B, 男の子の場合A+C
を団塊ジュニアと見るのがまあ妥当なところ。

[238: 匿名さん]

団塊の世代と今の20代世代はかなり違いがある。
社会情勢も経済状態もまるで違う。
当然個人の価値観や消費パターンもかなり差がある。

よく団塊ジュニアという言葉があるが
果たして団塊の世代と同じようなタイプがどれほどいることか。

[239: 匿名さん]

団塊ジュニア→1970年台前半生まれ
ポスト団塊ジュニア→1970年台後半生まれ

[240: 匿名さん]

うーん。じゃあ私はポスト団塊ジュニアですね。
親の分類で言うとAですが。

[241: 匿名さん]

>>237
>たまたま第二次ベビーブームの年に生まれたが親は団塊の世代でない者を
>団塊ジュニアとは呼ばない。

そんな珍説は初めて聞いたわ
マーケティングの世界の常識としては
基本は出生数が200万人を越えた1972〜1974年の３年間に生まれた世代
広く取って70年代前半＝70〜74年生まれを「団塊ジュニア」と呼ぶ

で237が言うとおり、
この３年間に生まれた子供の親が、必ずしも団塊世代とは一致はしないので
団塊世代の子供が過半を占めると思われる1972〜1981年の生まれを
「真性団塊ジュニア世代」と呼ぶこともあるが、
それは親子の関係性を問題にする時だけですね

[242: 匿名さん]

マスマーケの場合の人口ヒストグラムと首都圏不動産のマーケの人口ヒストグラムに
若干の違いがある。
根本的な就職氷河期ゆえに就職機会の多い首都圏に集中している。
２３区はもとより横浜、川崎の２6歳〜３０歳の人口は団塊ジュニアに
ひけをとらないボリュームとなっているのが首都圏の特徴。
それゆえ、彼等が結婚する今後５年以上は住宅需要は落ち込まない。
今後も、団塊世代の大量定年を迎え新規雇用は活発化する。
首都圏の若年層の人口集中は５年程度は続く。

[243: 匿名さん]

第一次ベビーブーム世代は、団塊の世代。
第二次ベビーブーム世代は、定義として団塊ジュニアと呼ばれる。
第二次ベビーブームは、(１９７０年も含むこともある)１９７１年から１９７４年生まれで、
現在の年齢別人口のピーク。
今の年齢で言うと、今年３３〜３６（２７）歳までです。
すでに人口減少過程に位置する、２０代は普通団塊ジュニアとは呼ばれない。

[244: 匿名さん]

話題をスレタイにもどすと・・・
>>210
>１平米１万円（以下）のラインはどの辺りですか？
直感的に答えると
京浜急行　品川以外の全駅が１万円以下
京浜東北　大井町から先
東急池上線　　荏原中延から先
東急目黒線　　大岡山から先
東急東横線　多摩川から先
東急大井町線　緑ヶ丘大井町間
東急田園都市線　二子新地から先
世田谷線　　　　宮之阪　松原間
井の頭線　　　よくわからん
小田急線　　　千歳船橋から先（結構穴場）
京王線　　　　桜上水から先
中央線　　吉祥寺より手前はバス便しか物件ない　吉祥寺以西
西武新宿線　野方以降か？
大江戸線　練馬以降　勝どき新御徒町間
西武池袋線東長崎から先
東武東上線　有楽町線　池袋以外全部
山手線　　西日暮里鶯谷間
埼京線　浦和を除く池袋から先全部
京浜東北　鶯谷から先　浦和を除く
南北線埼玉高速鉄道　西ヶ原から先
都営三田線　西巣鴨から先
千代田線　西日暮里から先
京成本線全部
つくばエキスプレス　新御徒町から先
京成押上線　ほぼ前線
都営浅草線　蔵前から先
総武線浅草橋から先
総武線快速　馬喰町から先
都営新宿線　森下から先
半蔵門線　清澄白河から先
東西線　門前仲町から先
京葉線　八丁堀から先
有楽町線　豊洲から先
ゆりかもめ　竹芝　豊洲間

[245: 匿名さん]

100万でしょ

[246: 匿名さん]

さて、セカンドハウスの転売が急増して税務署が目をひからせはじめたようだ。
湾岸のＴＤなど半年間で全体の１割が売りに出た。
住民票を移して、電気つけっぱなし中には水道出しっぱなしで未入居で
売りに出す輩もいて、税務調査官の来訪が頻繁にあるようだ。
「住んでますか」と聞かれても管理会社は入居届けは出ていますとしか
いいようがない。
いうまでもなくセカンドハウス、別荘の類に３０００万控除はない。
昨年１２月末までは、事業用資産の買換え特例で、あらたに物件を買えば
譲渡益の２割分に（短期でも39％の課税、つまり８％弱の税率）しか
課税されなかったが、本年からはマンション転売には居住しない限り
３９％の譲渡益課税。
昨年の譲渡の買換えも本年１２月末までに買わないと適用されない。

今年度いっぱいはマンションが売れても、来年からは沈静化するという
背景には税制の影響が大きい。

[247: 匿名さん]

>>245
すみません。仰せの通り

[248: 匿名さん]

×今年度いっぱい
○２００７年いっぱい

[249: 匿名さん]

湾岸の未入居転売って、有りますねー。
豊洲なんかでも出てますよ。

税務署は怖いですから沈静化はありえますね。

[250: 匿名さん]

湾岸物件が騒がれて始めてから、不動産投資をする人ぐっと増えた感じ
ありますね。どうなっていくんだろう・・・。
自分はそういう才覚ないからやる気はないんだけど。

[251: 匿名さん]

幸福な生活のためには衣食住が充実が肝心。
衣には、大きなＷＩＣとお洒落なショップ。
食には、広いキッチン、高級食器とよい食材店、よいレストラン
住は・・・まず広さ。
狭い家ほどモノが散乱している。
収納の問題ではなく、選択し捨てるシステムがない。
家を住み替えることでモノを選択しなおし捨てることができる。
お洒落な住まいには一定の広さが要る。

都心居住の魅力は、お洒落なショップやレストラン、食材店が
身近にあることだが、家賃も坪単価も高い。スペースという点で
郊外に劣る。

住宅と商業施設の関連にいち早く気付いたのは米国のデベロッパー
大型ＳＣ（ショッピングセンター）を作って郊外の宅地を売った。
米国と異なるのは、車通勤でないという点だが三井不動産など
遅ればせながらＳＣとマンションの一体開発をはじめた。

[252: 匿名さん]

５０代と３０代では衣食の嗜好や掛ける金が大きく違う。
もちろん所得格差も嗜好の違いを生む。
一口にＳＣといってもららテラスから玉川高島屋ＳＣレベル
まで格差がある豊洲ららぽーと、レゾーナでもグレード感と
品揃えが違う。

一次取得者が４０００万〜５０００万の価格帯を上限と考えると
坪単価２５０万を超えると16坪〜20坪（５３〜６６㎡）しか買えず
郊外を選ぶ人が増えることになるだろう。
逆に２５坪（82.5㎡）以上を求めると１６０万〜２００万以下の坪単価の
物件を探すことになる。
買換え需要は、手持ち物件の売却益（＋自己資金）＋３０００万以下のローンと
考えると状況によるが通常は５０００万〜６０００万以上の価格帯
世代的には４０代から５０代以上
これも２５坪で考えると２００万〜２４０万以上の価格帯
武蔵小杉、豊洲、市川そして田園都市線たまぷらあたりが対象。
２０年以上の都心周辺物件を持っていれば２５０〜３３０万の坪単価
までは住み替えがありうる。
また、一戸建てや２０００年以降の取得物件の買換え、および生前を含む
相続の底上げだと４００万／坪クラスへのステップアップも可能という話になる。

都心は問題ない。郊外は、商業施設の充実度がマンション売上げに大きく影響する

[253: 匿名さん]

２３区というのは新築坪単価の高低でわければ以下のようになる

千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、目黒区、世田谷区、大田区
豊島区、中野区、杉並区、江東区、練馬区、台東区、
ここまでが坪単価２３０万以上上限ナシ
次に続くのが　川崎市　駅前西口　武蔵小杉、　横浜ＭＭ　市川駅前　調布　府中
　　　　　　　　　武蔵境ほか都下
　　　　　　　　　川崎市田園都市線沿線　横浜市田園都市線沿線　青葉台まで
　　　　　　　　　新百合ヶ丘
そのあとに　荒川区　北区　江戸川区　足立区　新浦安（バス便）　葛飾区
　　と続く
以下　　　埼玉東京隣接エリア　千葉京葉線　千葉東西線　千葉常磐線　千葉総武線

[254: 匿名さん]

それはＳＣの近くに住みたい人の場合でしょう。
ＳＣの近くには住みたくない人もいますから。
あと、錦糸町のＳＣも忘れないでね。

[255: 匿名さん]

都心から同心円上にひろがる住宅地
放射線状に伸びる鉄道網、道路網
当然、交通距離に比例して西も東も北も等価でいいはずなのだが、
なぜか価格が大幅に違うのは
「商業ターミナル」の存在の有無だ。
商業ターミナルは造語だが、つまりは百貨店やシネコンや飲食の大規模集積地
のこと
例をあげれば渋谷　二子玉川　銀座・有楽町　日本橋　新宿　池袋
　　　　　　　　横浜駅前　ＭＭ　港北ＮＴセンター南　など
千葉も柏も、北千住も錦糸町にも駅ビル商業施設はある。たまぷらと青葉台にもＳＣはある
あるけど、人の賑わいがない。人の賑わいはあっても着飾っていくような高揚感が
ない。

[256: 匿名さん]

渋谷も池袋も横浜駅前も着飾っていくかなあ・・・。銀座などは勿論着飾り感あるけど。
それと、船橋のららぽーと辺りは、いつもかなーりに賑わいがあるよ。

[257: 匿名さん]

おしゃれな服やバッグを買ってもそれを着ていく場所がないとつまらない。
１９９６年のマンションブームではバブルで買い遅れた多くの人が郊外に移り住んだ。
その結果味わったの空虚感。
郊外だってホテルもあればレストランもお洒落なバーもある。
ただ一軒しかないと飽きるという点がむなしさを誘う。一時間かけて都心に出かけて
お洒落なカフェで友人と語らう。帰宅の電車の中で味わう疲労感。

「女性は百貨店に着ていく服を買うために百貨店に行くのだ」と誰かが言った。
家族でレストランにいく機会もないのにいい服やバッグを持っても仕方がない。
ワインセラーを買っても近所で１０００円ワインしか売ってないのなら張り合いがない。
せめて通勤経路のターミナル駅に百貨店や高級食材を売る店が欲しい。

ＳＣで我慢できる世代だけが郊外に住む。消費を楽しめる余裕のある人たちが
都心に残る。

都心回帰は、経済的な余裕のできた熟年をターゲットにしたつもりが
彼らは郊外を高値買いしてして身動きがとれずに、ターゲットを
若年層に広げたことがマンションの値崩れにつながった。
地価反転でそれが元にもどった。
地価下落は１５年続いてわが国経済をどん底まで疲弊させたわけで
これが再び復活することを願う人は誰もいない。

都市性を好む人と郊外性を好む人はもともと相容れないものだ。
はっきりしているのは、良好な郊外も良好な都心も早い時期に値上がり
しはじめたということだろう。

[258: 匿名さん]

そして次第に元通り、エリアのプレステージにあった所得層が住むようになっていく。

[259: 匿名さん]

なるほど。
服飾品につぎ込み、住まいにも食事にもブランド性を要求するような妻と
結婚したら運の尽きということか。

[260: 匿名さん]

家は妻子のためですよ。それくらいしてあげれないのは甲斐性が無い。
全く遊べなくなるようなレバレッジは論外ですが。

[261: 匿名さん]

生活文化の中身なんてせんじつめたらそういうものだろう。分相応なら贅沢とは言わない。

[262: 匿名さん]

となると、生活全般をある程度一流に出来る分相応となると、やはり都心か城南
の住まいでしょうか？　年収は夫一人で１千万以上程度レベル。いや、もうちょっと
ないと駄目かな？

[263: 匿名さん]

百貨店（ＳＣ）、シネコン、大規模家電量販店
この３つが揃っている街には自然と人が集まってきますね。

[264: 匿名さん]

何のために定年まで働くのか。
仕事自体が面白いから？出世欲？自己実現？
それじゃ聞くけど自分の夢って何？
早めに家を買ってローンを払い終える頃に熟年離婚？
夫婦仲が良くなくちゃ幸せになれないことはわかっていても
夫婦の夢を育てることは何かやった？
２０年は立派な資産を築くのに十分な時間。
かつては、郊外に一戸建てを持てたらお父さんおお威張りだった。
今や、３０の若造が港区のタワマンに住んで写真入の年賀状を
これ見よがしに送ってくる。そういう時代だ。

資産形成とローン返済を混同してはいけない。
知恵と工夫とリスクをとる勇気なしに資産形成はできない。
妻にねだられたマンションのローンを払うだけの夫は尊敬されない。

ましてや同じ３０００万のローンを払い終えて手にするものが
日曜日の昼間はバスも来ない郊外の古ぼけた一戸建てか
都心のタワーマンションかでは老後の生きがいも違ってくる。
救いはこのまま地価が上がってくれれば、一戸建ては
リバースモゲージの対象になることくらい。住みながら借り入れ金
の金利をはらって死んだときに土地で清算。
食うにはこまらないだろう。

でもなんだか銀行のために生きてる人生みたいだな。
皮肉なもので中古の物件のちらしは都心の新聞にしか
はさまれてこない。港区に住めば港区の不動産相場に詳しくなる。
浦安に住んでいたら京葉線沿線、有楽町線沿線には詳しくなる。
田園都市線沿線に住んでいたら千葉のことも小金井のことも
知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。

今のように「資産形成のための良い教科書」が昔は何もなかった。
せっかく東京に一年中いるのなら
ましてや都心に通勤しているのなら
お買い得の中古マンションなど見つけて投資してみるべきかもしれない。
ネットでさまざまな情報がいながらにして手に入るわけだし。

[265: 匿名さん]

一等地に住んだら、当然子供は私立、見合った衣服となっていきますね。
収入はいくらあっても、それなりにいるのできりがないでしょう。

[266: 匿名さん]

マンションは資産でもなんでもなく負債のかたまりだけど、
マンションを買うことで堅固になる夫婦仲は「財産」に違いない。

しかし中には夫婦仲のよりを戻そうとしてマンション買う人もいる。
こいう人はモノで心を贖おうして失敗する。
マンションは器にすぎない。
立派な食器もおいしい料理を盛らなくては飾り物に終わる。

安いから買っておけという時代は終わった。
短かったけどチャンスとはそういうもの。
もともと郊外で物件を探していた人が、どんどん安くなる価格につられて
ついつい港区や中央区を買ってしまったというのがこれまでの姿。

[267: 匿名さん]

資産形成という意味では、2006年までは買っても良かったですね。

[268: 匿名さん]

264さん
>知らずに沿線の物件相場だけ毎週みせられてすごす。
そうでうね。

267さん
23区(特に山手線内側や西側）は、2003年までだと思いますよ。

[269: 匿名さん]

そうですか。。267ですが、268さんは今後の不動産相場に弱気
ってことですよね。なぜそう思われますか？

[270: 匿名さん]

>>268
そうなんです。
1999年〜２００１年の売り出し物件の港区内陸、
世田谷桜新町以西の世田谷物件でも
竣工後１年以上の売れ残りが多発。値引きもかなりあった模様。
ことに２００３年は湾岸タワーの安値で城南が壊滅状態。
それでも駅近で２５０万以下の平均坪単価は記憶にない。

[271: 匿名さん]

下落の歴史は高値掴みの歴史
バブル前後は茨城郊外の戸建て
９０年代後半は田園都市線沿線の中古マンション
そして２０００年前後が都心物件
底値と思って買って、さらに１割下がる。
売り出し時と売れ残りがはけるまでに３年以上の時間差が
あって、年４％以上の下落なら１２％下がって不思議はない。
西麻布の億ションも９０００万円台で買えた最後の時代。
そいうチャンスはそこに住んでいた人しか知らない。