23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[21: 匿名さん]

想定利回りが4％前後なら損失も限定的でしょう。REITにせよ、自己居住用にせよ。
2007年に出ている新築物件の利回りは3％くらいのものもあるが、金利状況考える
と、もう一段アップサイドはあるね。その後はキャピタルゲイン狙いということ
になるから、やや懸念。2006年まで自己居住用は少なくとも買い時ではあった。
特に5年固定くらいで組んで、5年で負債を返せるような人にとってはリスクは非常
に低いでしょう。2007年モノは実際居住できるのは2008年以降が多いだろうから、
金利上昇を考えると、お得とは言えないですね。でも買う人はまだまだいる。

[22: 嗚呼、悲しきは武士の成れの果て]

月に響く笛 耐震偽装の核心を抜粋します。長くなるため、セリフのみを残して、著者の記述を省略してます。末尾だけ、セリフに続く著者の記述（結論）を明記しました。

---
「そんなことよりそもそも、なんで基準法に満たない条件を入力して計算できるようなプログラムを開発なぞしたんだ。昔のプログラムは、基準法未満の条件設定をしても、コンピューターが計算を走らせなかったよな」
「そうだ、そうだ」
「うちのSS1のバージョンまではたしかに先生の言う通りでした。でも、平成14年の夏に新たに認定を取ったSS2のプログラムは、利用者の汎用性を高めるために、基準法未満の入力条件を設定してもコンピューターが計算できるようにしたんです」
「おい、基準法未満の条件設定で計算できるなら、偽装をやれって言ってるようなもんだろう。なんでそんなことになったんだ。一体、利用者の汎用性を高めるためって、どういう意味なんだ。ちゃんと説明して欲しい」
「先生、簡単な理由ですよ。SS2を海外で利用したいというユーザーのためですよ。日本は地震国だから建築基準が厳しいけど、海外の建築基準は、大方が日本を下回る。海外で構造設計を行なう場合に、以前のSS1では、設計条件が日本の基準を下回ってしまうので計算が実行されないから、プログラムのプロテクトを外さなければならなかったんです。それで、これは一々面倒だというユーザーの声を反映して、SS2のバージョンアップでは、初めから基準法を下回る条件を設定しても、計算が実行できるようにしたんです」
「何でそんなものを開発してしまったんだ」
「でもそうした利用方法を前提にSS2にバージョンアップする時、建築センターで評定を受けて、国土交通省で認可を受けたんですよ」

（省略）

すなわち、問題の根源は、構造計算プログラムの評価と認定そのものにあったのだ。認定をした国土交通省と、事前の評定を行なった日本建築センター、この両者が偽装問題をもたらした原因を作っていたことになる。

[23: 匿名さん]

中古マンション価格、3大都市圏そろって上昇・06年
マンション市場調査の東京カンテイ（東京・品川）は23日、2006年の3大都市圏の中古マンション価格動向をまとめた。首都圏が前年比1.6％上昇したほか、近畿圏がバブル崩壊後初めて上昇し、そろって値上がりした。新築物件とともに中古価格の上昇傾向が鮮明になった。
　首都圏の70平方メートルあたりの中古マンションの平均価格は築18年で2520万円。01年に底を打った後、03年から05年は横ばいが続いていたが、上昇傾向が強まった。特に東京23区が3504万円と3.9％上昇し、値上がりが目立った。
　近畿圏の平均価格は1668万円で3.6％上昇した。3大都市圏の中でも近畿圏は値下がり傾向が強かったが、大阪市が1989万円と7.1％上昇し、押し上げた。中部圏は1378万円で2.3％上昇した。
　東京カンテイは「新築物件の価格上昇が中古市場に波及したことに加え、都心部の供給が減り、中古物件に目が向いた」としている。(日経新聞)

[24: 匿名さん]

東京カンテイの出す価格は、売り主の希望価格でしょう。
強気で吹っ掛ける売り主が増えました。って事。

[25: 匿名さん]

外資が手を出すような高級物件は別にして、３ＬＤＫ5000万台程度のファミリー向けの物件
の未来はどうなんでしょうね？
小子化世代（今の20代）が親になるそう遠くなる未来。世帯数も減ってきて、小子化世代は
ますます長男長女結婚が増える仲で。

[26: 匿名さん]

安いと思ったら買う。高いと思ったら売る。
これ相場の鉄則ですが心理です。つべこべ言わず、信じた道を進むのみ。
私はこれから売ります。ちょっと高くなりすぎ。
腹8分目が日本人の美徳です。

[27: 匿名さん]

株の世界も、頭と尻尾はくれてやれ。って言うね。
欲をかくなだね。

[28: 匿名さん]

不動産相場が過熱気味ならば、金利が少しあがれば良かったのだが、何がどうなったのかわからないが、おそらく選挙をややインフレ気味で迎えたかった政府の圧力で、日銀も見送り。上げ相場が早すぎるのなら、少しぐらい金利も上がったほうが、安定的に持続的に上昇するのだが。いつまでたっても、これでは日本はアメリカより、ロシアに近いマフィア資本主義。

[29: 匿名さん]

>>26
売るのはいいですが、どこに住むのですか？

[30: 匿名さん]

>>28
不動産価格が上昇しすぎたら過熱を抑える意味で金利を上げるというのは
わかりますが、金利が低いことで住宅市場は健全性を保っていると考えるのは
間違いでしょうか。
金利に地域差がつけられるなら東京金利だけあげて地方は安いまま
というのはどうでしょう。

[31: 匿名さん]

２８さんではないけど、金利は景気動向を見て考えること。
不動産ばかりではない。外貨との関係を見ることも重要だし。
今回の円安は利上げしなかったことだけで起こっているわけはないと思う。
２８さんの言うような日本の現状にあきれての円の価値の下落の意味もあった。
バブル発生は加速してしまうだろうよ。どうしようもないね。

[32: 匿名さん]

地価が上がるとはとりもなおさず貨幣の価値がさがることで
貨幣の価値を上げるために金利を上げるとういう理解でいいですか？

金利が上がっても地価の高騰がなお激しければカネの値打ちは
下がりっぱなしですよね。
しかし、地価高騰もバブルも東京都心という局地的な現象だと
すると、利上げで貨幣と土地のバランスをとるというわけには
いかなくなると思うのですがどうでしょう？

地方ではまだまだだらしなく地価が下落し続けていて、ここで住宅
ローン金利が上がると地方の住宅景気を損ねる心配はないのでしょうか？

[33: 匿名さん]

でも、実際地方のマンションって、1000万台、2000万台で結構あるよね。
（地方都市部を除く）一軒家だって土地代は遙かに安いし、土地は親から
引き継ぐ人も多い。「多額」のローンを抱えるのは主に都市部ではないのかな？
それはさておき、人口ってもう２００５年から減り始めているんだよね。
６５歳以上高齢者は現在２割。２０１４年には２５％が高齢者になる予測、
というかこのくらい近いとほぼ確定。

[34: 匿名さん]

その高齢者は大半が都会に住んでいるのでしょうか？

[35: 匿名さん]

へ？？　高齢者は都会にも、地方にもいるでしょう。
１０１４年には団塊の世代が高齢者になっているんですから。

[36: 匿名さん]

高齢者が大半で若者が少ないところがある

[37: 匿名さん]

分かったよ（笑）
団塊の世代は都会にも大量にいる。それが高齢化するから２５％にもなる。ただそれだけ

[38: 匿名さん]

人口減＋高齢化で地方は立ち行かなくなり
ますます都心部に人口集中する
５０年後は知らないが当面はね

[39: 匿名さん]

地方の地価下落は若者の数が減って住宅が売れないからだと思ったけど違うのかな？
東京の都心周辺の地価反転は若者が家を買うせいかと思ったが・・

[40: 匿名さん]

まだ人口減は始まったばかりですよね？
あと五年後？2014年なら８年後かな？に、若者というか今購入している30代
は激減。今の住み替え需要の団塊の世代は高齢世代になると言う意味では？

[41: 匿名さん]

今購入している世代が激減するのは業界も読んでいるだろう。
８年後になると
１９９６年のマンションブームで購入した層が買換え時期。
ポスト団塊の世代。195２年〜1960年生まれ
２０１４年には、５４歳〜６２歳
オイルショックの時代の就職組で根がまじめだから残債もほとんどない。
給与も順調に伸びた時代の人たちで
築１８年のマンション売って退職金を足して近場にマンションを買う。

地価下落で残債割れで今回のチャンスに買換えできなかった彼らも
横浜、川崎、市川、浦安を含む郊外の地価反転の恩恵にさずかる。

高齢化社会は「大量遺産相続社会」でもある。
田舎にいる老人が持っているのは介護保険の明細だけだが
都会の老人は土地と家を持っている。

団塊の世代はバブルの波にさらわれ土気や牛久に一戸建てを買って討ち死に
した者がほとんどだが、その前の６０代７０代は土地神話のなかで
都内の戸建てを買ったり、父親伝来の都心の住宅地を相続してきている。
今の億ションや城南の坪３５０万〜４００万物件を買っているのは主に
彼らだ。

平均８０歳で死ぬとしても息子は５０歳。
こいつらが遺産でマンションを買う。
まず、都内の一戸建てなど老朽化し日当たりがわるくなにしろ地価反転で
売らないことには相続税が払えないからだ。

[42: 匿名さん]

激減するけれど、大量というか今のように売れるということ？
少子高齢化による遺産の恩恵だけど、長男長女の結婚が増えると言うことは、
家やマンションが引き継がれることの増加も同時に意味することを考えないとね。
売る人がいれば、買う人も必ず必要なわけで。全体は減っている中でね。
まあ５年後、８年後のことならすぐではないし、いいんじゃないのかな。

[43: 匿名さん]

もう人口論とマンション需要が連動しないのは、単身世帯数の増加や
＊＊＊さんがマンションを買う現象などで立証済み。
それと、マンションは売る、買うでなくて貸すがある。
２０年でローン払い終えたら貸して年金の足しにする。
住み替えでなくて年金代わり。
マンションの大半は古くなるとオーナーが新しいものを買って、古いものを
貸す。古いものは住宅になるばかりでなくオフィスにもなる。

[44: 匿名さん]

地価反転で既成概念をすべてひっくり返して考えないといけない

地価下落時代の常識は、地価反転以降全く逆になる。

マンションは買ったそばから２割下落。
→マンションは買ったそばから２割アップ

売れ残りは叩いて買え。一声１００万も当たり前
　→マンションは初回会員限定販売でいちばんいい部屋を買え
　　１００万でも高くても倍率ナシか先着順住戸を確実にゲット

今払っている賃料がローンより高いなら買ったほうがマシ
　　→買ったマンションの賃料がローンよりはるかに高いなら
　　　　人に貸したほうがマシ

早い時期にあわてて買った人は貧乏くじ。残り物には福
まてばまた安くなる
　　→乗り遅れた人は　不運。早い者勝ち
　　　　　待つだけ損

バブルのときあれだけ高かったのがここまで安くなれば底だろう
　→底値のときあんなに安かったんだからここまでくればもう上がらないよ

両方とも当たらない

[45: 匿名さん]

さっき日テレのニュースの討論会で、
マンションの買い時は去年で終わったと言ってたよ。
私も同感。いつまでも有ると思うな買い時が。

[46: 匿名さん]

見た見た。
不動産関係の人だけが、まだギリギリ間に合うといってたね。
いつでもラストチャンス。

[47: 匿名]

いつまでもマスコミ・媒介にとらわれると・納豆になるぞ。己に判断力と知恵ないと。

[48: 匿名さん]

去年くらいの値段であれば、損しても大したこと無いなと感じ、
申し込みましたが、今年の物件はそうでも無さそう。ただ、
これだけの低金利であれば、もう2段ほど上がっても不思議では
無い。

[49: 匿名さん]

ここ５年〜10年で加速する、地方切り離しで
過疎化がいっそう進み、地方の若者は地元を捨てる。
三大首都圏は、職を探す人で溢れ
需給で、地価上昇は加速すると感じるな

[50: 匿名さん]

二極化、資産インフレ、家賃上昇加速、地価上昇、マンション建設コスト上昇、低金利、消費税アップ、以上７項目のうち４項目以上に現在のトレンドから変化が起こらない限り、踊り場はあっても下落はないでしょう。

[51: 匿名さん]

こんなレポートあるから見て
http://www.dbj.go.jp/japanese/download/pdf/indicate/no101.pdf

[52: 匿名さん]

つまり、今から物件探しても損しないってこと？
富士見が丘350万でも、売るときには上がるってこと？

[53: 匿名さん]

52さん、
僕も、富士見が丘、350万？？
売るときにあがるのか？そんなこと無いでしょーと思うんですが、
ただ、勘として、あがる、と思います。
家賃が上がってくるんじゃなかろうかと思いますよ。そうすれば、
買っても損は無い。

[54: 匿名さん]

51のレポートなんで最後の表で2007年だけは下がってるんだ？
今年は一旦地価が下がると？

[55: 匿名さん]

＞５１
良いレポートで保存しました。ありがとう。

[56: 匿名さん]

3月の公示地価でデベはますます強気になるんですかね。世田谷坪450、新宿坪500ですよ
とかいって。

[57: 匿名さん]

最近は、不動産業界の強引な価格つり上げ、出し惜しみによる物件不足、露骨な煽りで、消費者側がだんだんシラケムードになってきてる気もするけどね。
とりあえず一時のブームは完全に沈静化したね。

[58: 匿名さん]

>>56
益々強気というより、土地が無きゃどうしようもない訳だから、
その基準価が上昇すれば物件価格にもスライドして行くのは
極自然な商行為。

>>57
ミレニアム前後から下げ基調になり、少なくとも4、5年間位は
買い時は幾らでもあった訳だから、その時点で資金不足検討者以外の
検討者で現在もGETできてない検討者は、単なる判断や決断が
出来なかった、と言うだけでしょうね。

[59: 匿名さん]

マンションは今後下火なことは確か

[60: 匿名さん]

なぜ下火？

[61: 匿名さん]

はいはい買いたくない人は買わなきゃいいだけ。安く売らなきゃいけない個人や法人はもうほとんどいなくなってきてる現状をもう少し把握してから行動した方がいいと思うけどね。

[62: 匿名さん]

そうだよね。ボーナスあがった実感無し、とか言われているけど、
個人的にはかなり上がったし、周りもそんな感じ。
トヨタなんかも順調だよね。全体底上げって感じでは無いにしても、
買える人は買えるし。

[63: 匿名さん]

あと5年たちゃ安くなるのはわかりきっている。
それまで待てる人は待てばいい。
買わなきゃいけない人はご愁傷様としか言えない。
本当にマンションは運だなあ。

[64: 匿名さん]

5年後に下がり始めるんでしょ？2005−2006年水準になるのはまだその先。
2015年くらい？

[65: 匿名さん]

それくらいだと思う。

[66: 匿名さん]

うちもギリギリ資金が間に合った
あと1年遅かったらと思うとぞっとするよ

[67: 匿名さん]

買えない人は今も昔も買えないまま。
格差が広がれば益々買えない。
本来買えない人が無理して買えば、
悲惨な末路が目に見えている。

そして買える人はもう買っちゃったってのが一番問題。
趣味や生活も楽しみたい。二件目買うほどの余裕はない。

需給のミスマッチが大きくなりすぎて、
取引自体が停滞するのではないですかね。

[68: 匿名さん]

2015年なら、借金返し終わっているし、売るんじゃなくて貸すつもり
だから、待つ必要無し。

[69: 58]

>>67
>買える人はもう買っちゃったってのが一番問題
じゃなくて、その買ったうちの3割程度は結構余裕があるから、
2015年前後には買い替えか、さらに買い増しをするので、
その時の下取りとして、貴殿のようなここ数年で
買いそびれた世帯に中古として買っていただく訳です。
その原資を含め、買い替え層はNEWの物件で涼しい顔で
エンジョイする・・・っていう構図。
ですから、買いそびれた層も、ある意味では中古需要の
お客さんなんでしょうね。

[70: 匿名さん]

だからーもう去年までに買っちゃっている人の話はいいんだよ。

[71: 匿名さん]

今年買う人はどのような層か。
若手のエリート層で、資金不足だったがようやく買えそうな人
団塊世代の都心住み替え

特に前者は、今後どんどん増えてきますよ。だから結局買うのは
早けりゃ早いほうが良い。価格上がるよ。

[72: 匿名さん]

買えない人もあわてて買いに走るのが一番まずい。年７％の上昇では10年では2倍近くになるので、少し上昇が早すぎる。

アメリカはノンリコースローンが主流ではなかったかな？仮に返済できなくなっても貸し手責任も問われるので、銀行も日本みたいに破算予備軍との境界線上のサラリーマンに貸し出しはしないはず。余裕がある人が、いくつ買おうと勝手だが、平均的なサラリーマンでは23区内の多くの地域では購入が難しいのでは。

[73: 匿名さん]

買えない人は買わなくて良い。いくらでも買える人はいます。
若年エリート層は、人材不足ですから、給料上がりますよ。
あと外人も増えるし、30代富裕層は買い替えも買い増しもできる。

[74: 匿名さん]

10年で倍って遅くないって！この１５年間下がったことを考えたら３年で倍ぐらいのペースで１０年で５倍ぐらいいくよ。今回の場合は。よーく歴史をみてみたら。最終的に不動産は所有する人が全体の５％未満になるまで騰がってくから。それが二極化。

[75: 匿名さん]

過去、数倍に上がったときは、給料も数倍に上がっている、物価も数倍に上がっているけど、
今回は不動産だけが数倍に上がるってことか。

[76: 匿名さん]

つまり、5年後、10年後で、例えば例の坪350万は坪1500万オーバーになってしまうってこと。
確かに今でもお買い得。頭金ある程度用意できる人は買うしかないね。

[77: 匿名さん]

まさしくバブル末期と同じマインドですな。オーバーシュートでどこまでいけるか。
注目すべきは年度が改まる春先、
新年度、営業部隊の数字作り販売合戦が各社一斉にスタートしたとき。
先送り在庫もかなり増えてるし、転売中古もじわじわ増加中。
クラッシュするなら４月〜６月くらいが危ない。

[78: 匿名さん]

不動産が上がることを望む人。一に業者、二に投資家、三にすでに買った人。
これ以外の人、つまり純粋に住む場所としてこれから物件探す人の意見を聞きたいものだけど・・・
ここで投資家の人などの言うように、今は買い時だと思う？

[79: 69]

>>78
勤労所得者ならある程度、①手持ち、②ローン可能額、が、
年収で決まってくる（必然的に制約はある場合が多い）ので、
一般的には坪300万近辺が判断の分かれ目で、これにプラスマイナスを
考慮しつつ、都心に近づくか、川を渡るか区部郊外の私鉄沿線に
住みかを求めるということでしょう。

やや背伸びできるか否かは、年収と現在の手持ち額でほぼ決まりますね。
金利は当面下げは無いですから、延ばした場合の負担増を考慮する
必要はあるでしょう。
後は、かつては少なかったディンクス(共働き）だと、なんだかんだで
世帯主×1.5倍程度の所得水準を得られるので、団塊ジュニア層等を
含めまだ市場は動くでしょう。今年は契約率はやや落ちる程度でしょう。

[80: 匿名さん]

78
その通り。ここは騰がってほしい人の集まりです。これが平均的だと思わないことが重要です。

[81: 匿名さん]

私もそうおもう。
業者の集まりってかんじ。

[82: 匿名さん]

そうです。価格が上がらないと困る人たちです。
いつでも「今が買い時」です！！！

[83: 匿名さん]

そんな慎重論語ってるようじゃ。相場を下げさせることなんてできないよ。下げさせるには、逆にいくら騰がっても永遠に買い続けるって雰囲気を醸し出して、業者に銀行から高利で目いっぱい借りさせて、その後で突然、やっぱ買うのやーめたってはしごをはずさなきゃ、ますます含み益で強さを増している不動産業者を揺さぶることなんてできないよ。

[84: 匿名さん]

株価は既に底値から2倍以上。不動産はまだ全然そこまで行っていない。
投資家であろうとなかろうと、不動産がまだ出遅れ商品であることは認識すべき。

[85: 匿名さん]

株価の変動の比率を不動産に持ってきたって・・・・
もう殆ど頭打ち

[86: 匿名さん]

株価と不動産が同じなら苦労はない。
株式市場で売り買いするのと不動産市場で売り買いするのは不透明さが全く違う。

[87: 匿名さん]

新規物件について言えば、立地/仕様が同等のものは今後１０年は上昇を続ける。一方で、新規物件の相場（＝平均売価）は来年あたりをピークに下がるんでは。前者は不動産の価値上昇だし、後者は消費者の購買能力に連動するから。いくら煽られても個々の購入者の財布のひもには限界があるから。だから、新規物件はどんどん郊外に移行する。デベは、今後都心で出てくる土地を分譲物件に廻さず商用物件或いは賃貸物件に活用するでしょう。株と違って、マンション価格は基本的に売り手に圧倒的な決定権があって、売り手/買い手の綱引きではないので。分譲マンションの買い手は、単にデベの作った料金表のなかで自分の買える物件を選ぶのみ。

[88: 匿名さん]

一番の買い時＝自分が必要なとき、なんだから、下がっても仕方ないくらいに
思っておくべきではないかな？

[89: 匿名さん]

マンションって他の商品と違って、いやファッションあたりと似てて、
いわゆるイメージ先行。ただ、ファッションより悪いのは現物を
目にできないことか。想像図よりもよりよくなるというか同等になる
ことは、高級物件を抜かしたらまずないからね。
2014年くらいまで待てるなら、日本の実情大きく変わっている可能性大
だから、そういう意味では買い時ではないかも。待てないなら、
必要なとき＝買い時だから、ここで話して手もしょうがない？？

[90: 匿名さん]

坪単価２２０万２５坪５５００万の購入を考える。
まだ買ってない人の選択肢は４つ
①郊外・城東を買う
②中古を買う
③賃貸で待つ
④投資用を買ってリスクヘッジする
③で待ったところで、賃料支払いで自己資金が目減りして
しまって次の底値が２００３年の２割り増し止まりなら
底値にきても買えないことになる。
④は一見遠回りにみえるが、自己資金を一旦投資用物件にまわし
賃貸収入を得ながら、次の購入の際に売却する。
期待以上に下がらなかった場合でも購買力が増す。

[91: 匿名さん]

〉〉No.82
上がらないと困る人はほとんど全ての人です。
地価が下落して金詰りになって大不況になったので地価は昔の水準に戻ってもらって
その後もゆっくり上がっていってもらいたい。
そう政府も、日銀も財界も考えています。
逆に再び地価がさがりはじめたらどうなるか。
なべ底不況といわれた１９９０年後半の再来で、就職氷河期、銀行の貸し渋り貸しはがし
の復活。中小企業の倒産の増大。
とにかく、土地担保にしかカネをかせない日本の金融業界にとって地価が下がるほど
恐ろしいことはないのです。
地価が下がって住宅が売れて景気がよくなる？
そうおもったら地方都市に帰ればいいです。土地は駅前でも坪３０万前後
郊外の一戸建てなど２０００万で買えます。でも景気は悪い。

[92: 匿名さん]

地価が下がりすぎた、マンション価格が下がりすぎた
そういう実感がつかめない人は不満だろうね

[93: 匿名さん]

家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りするというのはどうでしょう？
あと、その間、投資信託や株で運用できますし。

[94: 匿名さん]

投資用って１ＬＤＫで3000万から4000万位の物件？
最近そういう電話が昔のようにかかって来はじめたよね。
なんか似ている気がする・・・ちょっと急激すぎるね。

[95: 匿名さん]

＞家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
銀行員や公務員のケースではほとんど退職間際まで買わない人が多いというのが
過去の例です。それでも上昇期に投資用物件を買っておけば売らないまでも
勝手にローンが減って年金原資がわりになります。
給与が多い分だけ税金も多いから多少の空室は損益通産の税金の戻りで
カバーできます。
＞税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りする
実際にやってみるとそうでもないですよ。自己資金が少なすぎるのは銀行に
払う金利が多すぎます
利回りをよくしたけらば、中古物件を買うことです。新築は長く持って年金代わり
にする意図か減価償却費借り入れ金利による節税効果（それほど大きくない）
狙い。
確かに２００１年までが物件が高かったけど今は当時買った物件でも中古価格が
元値近くまでもどっています。今後の値上がり次第ですが、場所は都心でないと
だぶつき気味。

＞あと、その間、投資信託や株で運用できますし。
好みと腕でしょう。私はスピードの遅い不動産による資産運用が性にあっているし
不動産で大きな損をした経験もあるので不動産にむけて考えています。
証券が得意ならそれもいいでしょう。
ちなみに私は１４００万の資金を株で運用しましたが２年で６０万しか増やせていない。
もとは年に９０万の収入のある地方の賃貸物件だったんですが

[96: 匿名さん]

＞１ＬＤＫで3000万から4000万位
これは場所が悪すぎます。２年前ならＯＫですが今はせめて坪単価３３０以上でないと
キャピタルゲインも家賃の上昇もない貸す物件ならぬカス物件。中古なら別です。

[97: 匿名さん]

株式や通貨は国際性のある資産。
日本のマンションはまだまだドメスティックな消費財。
安かったからこそ低リスク高利回りの運用も成立したが、
高額長期投資になれば地震リスク等も考慮せざるを得なくなる。
ブーム以上の上げ要因はないでしょう。

実感として、株などで運用していれば、
住むところを買えなくなるって事はないでしょう。

もっとも銀行に預金を積み上げてるだけの人は、
買えなくなるでしょうけど。
何が異常って、預金金利がこんなに低いことが異常なんです。
そういう異常にパフォーマンスの悪い資産に投資するのは愚かです

[98: 匿名さん]

逆に低金利でカネをかりまくって上昇しはじめた東京の不動産に投資するのが賢いです。

[99: 匿名さん]

それと地価が万一再下落したら景気も悪くなり株価はもっと下がっていることになる。
景気回復株価上昇地価上昇の順番　景気低迷株価下落ゼロ金利復活地価下落では
いままでの経済政策や都市再生の膨大な投資の効果が無駄・・・って話になる

[100: 匿名さん]

税金対策に投資用不動産ってますますあのころに似てる。。。

[101: 匿名さん]

基本はかわらない。投資に対する偏見こそ大いなる時代遅れ。
ロバート・キヨサキさんや藤巻健司氏があれほど有名になっても
いまだに給与所得でこつこつ資産形成できると思い込んでいる人が
多いのはうれしいことなのか嘆かわしいことなのか

リスクをとらないで資産形成はできないから勉強したほうがいい
というのが今の世の常識なのでは

[102: 匿名さん]

嬉しいことなんじゃないの？　だって出し抜けたいんでしょ？
なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。
でも、参加者が増えて既に取得している物件価格が上がって売り抜けたい
ということなら、わかるけどねー。常により自分は人より賢いと信じて
いる人が投資家たりえる。

[103: 匿名さん]

一流企業の役員が退職後都内に住まいを持てたのは昭和１８年うまれ以前まで。
団塊世代の役員は、一流企業ほど９０年代に埼玉、千葉の一戸建てを買ったあと
転勤で地方や海外を転々として結局そのままって人が多い。
ローンこそないものの、資産価値で言ったら湾岸タワーを買った３０代の平社員の
ほうがづっと上だったりする。
運の問題というなかれ。
一流企業で出世すれば資産形成も年金も約束された昔の社会のパラダイムが
地価高騰とその後の下落で崩壊した。
完璧にアメリカ社会の自己責任社会、格差社会がそれに変わった
知識と情報を得てリスクをテイクできるものだけが金を掴む時代になった。
ちがいますか？

[104: 匿名さん]

で、つまり今からでも買うべきということですね。

[105: 匿名さん]

＞なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。

いい質問です（質問ではないか？）
このスレタイが「いつ下がりはじめるか」ということで、下がらないと書くと
それではどうすべき？という話になったので、とりあえず賃貸物件買って
おけば地価高騰のヘッジになるよって書いた

そしたら不動産屋の口車だのワンルーム業者呼ばわりされかねない
空気になったから、なぜ不動産がいいのか書いただけだよ〜ん。

それと自分の曖昧な情報はこういう場で書くことで反撃にあったり
補強されたりして情報が豊かになるんだよね。
盲点を指摘してくれる人もいる。人に情報を伝えることで得られるものが
多いってつくづく思うからです。

[106: 匿名さん]

価格上昇→家賃上昇→価格上昇。このスパイラルに入る物件を狙え！でいいんでしょ。（答え）赤坂薬研坂、グランスイート六番町、飯田橋プラウドタワー。

[107: 匿名さん]

１０４さんは、これ以上に不動産が上がる予測で、それでもバブルとは言えない
とお考えでしょうか？
>106さん、そんな物件買える人は普通のサラリーマン以外ですよね。。。

[108: 匿名さん]

都心物件はもうこれ以上上がっていかないのではないでしょうか。
タワーなど乱立で、そもそもの住環境としてのファンダメンタルが低下してきている。
むしろこれからは、出遅れ・ばかにされてきたた郊外物件の方が上昇率は高いのでは。
多摩・調布・府中・八王子など東京市部とか。

[109: 匿名]

＞１０３さん

ちょっとちがうのでは。
昭和と西暦が混在しているので西暦に統一して述べます。
１９４５年生まれくらいまでは、その気になれば、都内でも西武池袋線、東武東上線、埼玉県（浦和、川口あたり）あたりなら一戸建てが買えた。
１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。だれかが書いていたように、牛久、土気の一戸建てを買い、そのまんま状態の人も発生したわけだ。あと新松戸のマンションという選択をした人も多かった。

しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか、都内郊外に中古一戸建てを買うことも、必ずしも不可能ではなかった。
結局、先を読む眼力があるかどうかである。

現在３０代平社員の湾岸タワー購入者も、結局運に恵まれただけ。
逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。

つけたすと、２０年余前、新松戸のマンションは、区画整理された大規模開発ゆえお勧めだと、住宅評論家はのたまわっていた。いまは当時の半値以下に成っている。

結局、坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）という選択が、資産形成において正解だった。

[110: 匿名さん]

＞で、つまり今からでも買うべきということですね
いくらの物件をどの場所で買うかで違ってきます。
かつて１３０万／坪だったエリア（荒川区・足立区・北区バス便）
も１４５万くらいになってきています。
広さ８５平米価格５５００万レベルならちょうど
今の首都圏新築分譲平均値よりやや上の水準
豊洲か東雲のタワーの低層階、江東区の大島　あたりが買える
武蔵小杉でも同様

私なら中古を買う。まず中古には結構掘り出し物が多い。
安いと思える物件が結構ある。
それと周辺に『変化』のある物件をねらう。変化があれば価値が
変わる。
安い物件にはいろいろ理由がある。
住んでいたマンションで自殺があって５００万ほど価格が下がった
経験がある。
変化もそれが良い方向に変わる可能性があったら買う検討に値する。
ちなみ自殺物件はその部屋で死んだ場合以外重説の告知義務は
ない。その部屋の住人が屋上から降りた場合は微妙。
しかし、間に一回購入者があれば次は告知義務はない。

まぁ事故物件でなくても任意売却とか売り急ぎはいつでもさがせば
見つかる。銀行や弁護士のほうが情報を持っていたりする。
確かに株のようにオープンではないが
競売は知られすぎてもううまみはない。湾岸タワマンでも時々出る。

[111: 匿名さん]

話題脱線だが、新松戸に友人住んでいるけど、確かに街がきれいだし、
店も多くて明るくて住みやすそう。バブル期マンションで見ると駄目
かもしれないけど、東京にも近いし、今というか今後値上がりする気がする。

[112: 匿名さん]

地価だけに依存した社会、土地本位制は、人口減の局面では持続不可能。
資本はより儲かるところをもとめて、ダイナミックに迅速に移動する時代。
マンションも買ったままいつまでも持っていてはダメ。惚れ込むのはもっとダメ。
資本の向かう風向きが変われば哀れな塩漬けに。
高くなったら迅速に売り決断、まだ安くて将来上がるところへ再投資していかなければ。
もっと投機の価値効用を認めよう。安心安定は停滞低迷、まさしくこれがパラダイムの転換。

[113: 匿名さん]

ごく普通のサラリーマンです。

投資用に都心１ＬＤＫを買おうと思い、大手都銀に出向き相談したら、
担当者に「あなたはそこに住まないんですか？　住むなら喜んで融資しますが、住まないならお貸しできません。ローンはあくまで自己居住用に限るんです」と言われ、がっかりしました。
世の中それほど甘くないようです。

あきらめるしかないのでしょうか。

[114: 匿名さん]

>>109さん
丁寧なフォロー感謝いたします。仰るとおりです。お詳しいですね。
＞１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。
そうなんですよ。団塊は基本的に学生時代が貧しいから、一戸建て志向が強い。

＞しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか
これは時期によります。１９４７年生まれが３３歳になる１９８0年頃までにコンパクトマンションを都心周辺に買っておけば
その後の上昇にあわせて１９８４年に３ＬＤＫに住み替えもできた。
しかし４０歳の１９８７年ではマンション価格が４割以上あがって当時１６０万の坪単価の物件がいっきに２２４万になって
普通のサラリーマンでは２０坪のマンション４５００万（世田谷）はかなりの高値だった。
当時都内に７３平米以上のマンションを探すのは至難の業で、せいぜい６０㎡２ＬＤＫや６９㎡３ＬＤＫ

さてマンション派はそこから先が二手に分かれる
都内に住み続けた人の多くは今回のマンションブームで築２０年を売って都心に住み替え
バブル期に１億円で売って郊外の一戸建てに住み替えた人は今もそのまま帰ってこない。
ただしキャッシュで買っている強みから、２０００年以降底値狙いで都内に３０００万クラスのコンパクト
物件を買っていたりする。
＞結局、先を読む眼力があるかどうかである。
けだし至言です。

＞逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。
ここは、ロバートキヨサキ風に言えばチキン・リトルですね。
まず平社員は坪単価１８０だから買えた。彼らは２４０、２３０、２２０と物件を見てまわり１８０だから買った。
２割から４割あがったら買える人はいない。投資用に買う分なら大やけどはしない。

＞坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
その通り！
建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
＞坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）
という選択が、資産形成において正解だった。

そのことを強調してしすぎることはないです。

[115: 匿名さん]

>>113

投資用ローンっていうのが、あったと思うが
大手都銀じゃなくて、準大手なら貸してくれるんじゃない？

[116: 匿名さん]

今なら、杉並、世田谷あたりの築１５年もので、リフォーム前のを買うのがいいんじゃない。土地の価値分ぐらいでまだ買えるでしょう。

[117: 匿名さん]

１１５さん、ありがとうございます。

使いみちを限定しないフリーローンがあったのですが、限度額が１０００万円と限られていて、
利率も結構高かった。

銀行内では、不動産投資という言葉は嫌われている様子です。

[118: 匿名さん]

不動産投資が嫌われているというよりは、銀行自身が長期のローンを背負っての不動産投資が明るい見通しとは思っていないから。

[119: 匿名]

＞１１４さん

いつも真っ当なことをかいても、わけわかんない人が、つまらない反論をしてきて嫌気がさしていたのですが、久しぶりに、というか初めて、ものの見方の一致する、かつ眼力のある（自画自賛でもあるが、ハハ）方に出会え、うれしいです。

＞建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
というのを見て驚きました。前スレは見逃してしまったのですが、私も全く同じことを、別のスレで書いたことがあるのです。

赤坂TRの場合、土地分が６７パーセント、建物分が３３パーセント。
これが時価では土地分８０パーセント、建物分２０パーセントくらいになっていると。
そしたらデベの利益を無視した空論だとか、おかしなことをいう人がいましたが。

こんごともよろしく。

[120: 匿名さん]

そんなに不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。
なんで人に売りつけるのかにー。