23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[142: 匿名さん]

当時、バブルを上手く処理すればもっと日本経済は発展してたからね。

[143: 匿名さん]

↑というように、バブル再来を望んでいる人が多いってこと。
わかりますね（苦笑）

[144: 匿名さん]

バブルはババ抜きだから…
自分だけはうまく立ち回って逃げられると思う人は来て欲しいんでしょうね。
でも実際に来てみるとなかなか、そうはうまく行かないって事です。

[145: 匿名さん]

私は、マンションローンで借り入れている。
しかし住宅ローン・セカンドハウスローン、で融資うけて賃貸に出しバレたら金融機関は
どういうでるか興味がつきない。

ローン契約書の裏面に「標記目的以外に使途した場合全額弁済を求めることがある」
と書かれている。
「但し、転勤、親の介護などやむをえない自由で乙（金融機関）が認めた
場合はこの限りでない」とも。

ぶっちゃけた話、「全額弁済など求めた例は知らない。」というのがメガバンク勤務
20数年の知人の話。
世の中この手の事例は結構多いらしい。
膨大な数のローンの現地調査を貸したあともフォローする金融機関は少ない。
「貸さない旨の念書」を書かせることもある。
不動産屋が承知の上でセカンドハウスローンを斡旋することもあるからだ。

しかし銀行は「契約違反がわかって一括弁済を求めても何のメリットもない」
支店長の成績に響く「事故案件」がひとつ増えるだけ。

事前防止に努めろ、貸しそうな奴に金貸すな、というのが上からのお達し。

自宅のローンなら当事者だから滞納したら追い出すのは簡単
借家人がいたままだと任意売却や競売でも価格が下がる。
だから見つけたら銀行は「自分で住んでください」と言ってくる。

「自己使用」は借家人を追い出すには十分な正当事由になる。
わかりました交渉しますといいながら他行のアパートローンに借り替える

そういう「確信犯」が多く行内では「見てみぬフリするしかない話」の一つ。
だからセカンドハウスローン窓口で「投資用」だと公言するのは
嫌がられて当然なのだ。

借り替えないでローンをきちんと支払ってくる人に対してはどうするか
銀行はことを荒立てず給与振込み口座を自行に移させて
滞納時に給与を差し押さえる準備だけしておく。
大抵これで話を収めざるをえない。

最近急増した離婚で「ローン名義はそのままで所有権だけ勝手に移転しまう
ケース」が多発。その後滞納、任意売却、居住者追い出しなどのほうがもっと深刻で
賃貸などの軽い規約違反など深くかかわっていられないようなのだ。

[146: 匿名さん]

１３９さん、１４０さん
アドバイスをありがとうございます。１２５です。

都心タワー１ＬＤＫ購入にあたり、銀行には自己資金７割、融資３割の条件で申し込みました。貸す側にとって極めて有利な内容と思います。

ところが銀行の融資担当者（２階にいる人）は、「今回は物件の良し悪しや、お勤め先、収入、自己資金が問題ではない。投資だから、ご融資できないんです」「あなたがご自分でお住まいになるなら、即喜んで融資させていただきます」と言うばかりでした。

デベとの売買契約はすでに済ましております。是が非でも買いたいので、ローン条項は利用しません。キャッシュを固定化されるのはイヤですが、全額現金で決済するつもりです。

投資に関するローンは私にとっては、かくも難しい体験でした。

[147: 匿名さん]

あれ、自分で住むと減税なんじゃないっけ？　１４５さんの話は脱税になるの？

[148: 匿名さん]

>>146さん
最初から投資用ならなぜその旨を販売担当者に告げなかったのでしょう。
モデルルームのアンケートにも「居住用」「セカンドハウス」「賃貸用」との
区分に○をつける欄があったりする。
「賃貸用」「セカンド」でなければ申し込みの時点で、担当者は「住宅ローン」
で銀行の審査を出してしまう。

文面には、一度も賃貸という言葉が出てきません
念のため伺いますが、貴兄のいう「投資用」とは転売目的という
意味でしょうか。

問題は「自ら住めない、住民票が移せない」という一点のようですね。
物件引渡し残金決済が迫っているとするとことは急を要しますね。

[149: 匿名さん]

エリートほど金ではなくどうやって世の中を変えるか
どう世の中を便利にしていくかに関心があるからね。

詳しくは雑談に当該スレッドがあります。

[150: 匿名さん]

>>147
質問の意味がわかりません

[151: 匿名さん]

>>149
カネを汚いもの地位や名誉のほうが優れたもの・・これは企業や行政が一部のエリートの
指導力を求めていた時代のパラダイム
企業も公務員も医師も弁護士ももはや、その業界が十分な報酬を払いきれなくなった

投資とは世の中に貢献した報酬を直接受け取ることにほかならないのだが・・

[152: 匿名さん]

日銀は利上げすべきだったよね。利上げと言っても、
今が異常なんだし。
買う方からすればそりゃ金利が低い方がいいんだけど、
庶民にとってはバブルはどう考えても歓迎できない。

[153: 匿名さん]

金利については日銀にいる学生時代の同期とでも話し合えばよいかと思う。

[154: 匿名さん]

>>148さん
はっきりしなくて申し訳ありません。都心タワーがただ欲しかったから、契約しました。
いまのところ賃貸、転売は考えておりません。
かなり広い意味の投資です。

今回私が言いたいことは、ひとつです。
>>145
さんがズバリご指摘されたことです。
個人の投資目的に対しては銀行は冷淡である、
かんたんには貸してくれないということを言いたかったのです。
自分の体験でそう感じました。

[155: 匿名さん]

>個人の投資目的に対しては銀行は冷淡である

つまり、失敗する確率が高いとみてるってことですよ。
デベは利回りどおのって、しろーとに投資をすすめますが、
それほど危ない橋だってことです。

[156: 匿名さん]

バブルの上手な処理なんて、当時不可能でしたよ。
政府も再三安定した持続的な成長という方向へランディングさせようとしてたけど、
狂った人たちは全然言うこときかなかったし。

明日は明日、リスクと無謀のツケは親方日の丸が負ってくれる、
イケイケドンドン今がよければ全て良し。

投資も投機も自己責任だから許されるんであって、
前回バブルのように国の税金や将来からの借金で尻拭いを期待して浪費するのは、
単なる山師や詐欺師に等しい。

[157: 匿名さん]

>>155
飛行機の操縦をしたかったら、訓練を受けることをまず勧める
これはロバート・キヨサキ氏の言葉。
投資に一番必要なのは自己資金でなくファイナンシャルリテラシー
これもロバート・キヨサキ氏の言葉

[158: 匿名さん]

>>154
「ただ欲しいから買った。貸す気も転売する気もない。」
これってフェラーリが欲しいから買った・・みたいでカッコいい。
そういうのを世間ではセカンドハウスと呼ぶ。セカンドハウスローンなら
住民票は移さなくていいのだ。
もちろん持っているだけで、住む義務もない。

ここでセカンドハウスローンを組まなかったのは、知らなかったのか
金利をケチったのか。

今からでも遅くない。不動産屋と銀行と税理士に友達をつくるべきだ。

さて、全額キャッシュで買うことになった「都心タワー」だが
敗者復活戦はある。
まず、引渡しが済んだら、買戻し特約（意味は検索してほい）をつけて
知人に売る。代金は約束手形でかまわない。投機が済んだ時点で
もう一度金融機関を訪れ、「セカンドハウスローン」を申し込む。

これで一件落着だ。

[159: 匿名さん]

金を稼ぎたかったらパイロットになることを勧める
航空大は旧帝大レベルがあれば充分

[160: 匿名さん]

フェラーリを買うのはいい。そのまえに免許を取るか運転手をやとうべきなのだ。
試乗しますかと聞かれて、免許無いので・・と言われるとカーディーラーも
相手がいくら金持ちでも「無免許運転を勧めているようで」お断りしたくなる。

免許のない人にカーディーラーは冷たい。基礎知識のない人に銀行は冷たい。
銀行も不動産屋も金も知識もある人しか顧客とみなしていない。

[161: 匿名さん]

ついでにいうと、銀行とは台東区の問屋街みたいなもので、取引のない
素人さんはお断りという場所と心得たほうがいい。
小売店にあたるものが、不動産会社。
いわば不動産会社は銀行ローンの販売代理店のようなもの。
もちろんネット社会だがからＧＥマネーや楽天のように直販の
ローンも出てきてはいるが、まだまだ住宅ローンが主体。

[162: 匿名さん]

素人で申し訳ないですが、自宅用で、それほど儲けることも考えておらず、
5年後、10年後に買値で売れるとすごく良いなーと思っているのですが、
その場合、土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、ダウンサイド
リスクは少ないと理解すれば良いですか？

[163: 匿名さん]

>>162
そう考えます。
>>157
そこまでやらずとも、本人が売る気がないと言っているのだから
登記する時点だけ住民票を移して購入後もどせばいい。
「投資です」と言ったことばを銀行は「賃貸する」と解釈したわけで
「貸さない限り」住民票をもとにもどしても契約違反にはならん。

[164: 匿名さん]

>>162
＞土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、

持分比率が高いのは３階建ての低層マンションすべてがそう。
都心のタワーマンションの土地の持分比率は低いけど
販売価格のうちの「建物分」の価格と「土地相当分」の価格の
比率で土地相当分が６割を超えている。

たとえば一種（１００％容積換算）３００万／坪の土地に建つマンション
と９０万の土地に建つマンションでは、価格が同じでも将来の
下落率が大きく違うという意味。
建物は老朽減価するから価値が増加することはありえない、
土地（広くは立地の価値）は上下動するもの。

[165: 匿名さん]

>>147
売却した場合の譲渡益課税について「保有期間」「居住」「賃貸」の関係について
まとめて整理。
*************************************************************
譲渡益ナシ 課税はない
*************************************************************
譲渡益有り 居住用資産 　　　　セカンドハウス・賃貸物件
***************************************************
　　３０００万円控除 購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　　　または買換え特例 　　************************************
　　　　　　　　　　　　　　　　５年未満 　　５年超える
**********************************
　　　　　　　　　　　　　　譲渡益の39％ 譲渡益の２０％


これとローンの種別は全く無関係。アパートローンで買った住宅に自分で住んで
売れば、居住用資産の売却。
住宅ローンを組んで買った家を転勤で人に貸して、
居住しなくなった日から３年目の日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
は３０００万控除適用。それ以上になったら賃貸物件扱い

[166: 匿名さん]

すみません、見づらかったですね

譲渡益ナシ　　　　課税なし

譲渡益あり
　　　①居住用資産・・・・３０００万円控除または買換え特例
　　　　　　　　　　　　　　（２度使う場合３年以上間隔をおいて）
　　　②セカンドハウス・賃貸物件
　　　　　　　購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　ア）５年未満・・・・・・譲渡益の３９％
　　　　　イ）５年超える・・・・譲渡益の２０％

[167: 匿名さん]

２０年前のバブルの背景には「事業用資産の買換え特例」があった。
個人も法人もオフィスビルやマンションなど賃貸不動産を転売して利益を得た。
最後の転売に失敗したＡ自動車やＴ源社が高みから墜落したのは
不動産融資の総量規制があったからだ。
決して市場が高騰の危険性を感じて逃げだしたわけではない。
加熱した賭場の電気を消したみたいなもの。
電源を落とせば灯かりは消える。
だけど、電線を切断するようなやりかただったから二度と灯かり
がつかなくなった。
加熱する市場に対し政府の失敗というのは端的にいえば、
地価税とか短期譲渡の税率をあげるとかバブルに相乗りで税収を
増やすことしか考えなかったことで、
事業用資産買換え特例は個人も法人も温存したのは既得権を
守ろうとする圧力に屈したからだろう。
こちらを規制していけばも地価も急激にあがらなかった
だろうしもっとゆっくり下がっていったはず。
今はどうか。
地価が加熱した２００６年。１２月３１日を持って事業用資産の買換え
は一部をのぞき廃止された。
マンション転がしで譲渡益を稼ぐには居住用（自宅）
に使う以外にうまみはない。
３０００万円控除も３年間をあける必要がある。
今年自宅を売って新しいマンションを買っても、３年間をあけないと「バブルで儲ける」
わけにはいかないのだ。今後個人のマンション需要が高騰を招く懸念は
全くない。いまの高騰は、個人投資家を巻き込んだものでなく
不動産証券化という新しい金融のしくみが引き起こした高騰。
１億円以上の金融資産を持つ富裕層は、証券化の私募ファンドやＩＰＯ
でカネを増やす時代であって不動産の値上がり益など期待していない。

[168: 匿名さん]

不動産は暴落してくれたほうが安値で物件が買えて楽しい。
不動産は、買う時点で利益が決まる。少しでも割安の物件を買う。
値上がりしはじめて買いあせるくらいなら、下落している場所を買ったほうがいい。
１９８２年以降の中古を買えとは、みんな口をそろえて言う。新耐震設計だから
安心だというのがその理由
逆に、１９８１年以前のマンションで耐震診断を行って問題のないマンションを買えば
安く買えるということになる。千代田区はすべてのマンションに補助金を出して
耐震診断をさせるようだ。この診断結果を待って３０年モノを買うのも面白い。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/6_4.html

[169: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。確かに、ファンダメンタルズで言えば
割安なものはありますね。ただ、売るときに、買ってくれる人が
みなそういう考えを受け入れることができるかどうか、新し物好き
の日本人は、そういうわけにもいかなそうなとこが難しいですね。

[170: 匿名さん]

2003年以降の株高で資金を3倍ぐらいに増やした人は結構多いと思う。
そしてそういう人は増やした資金を元手に2005〜2006年にかけて不動産を
買ったりしており、ここのところの地価上昇でさらに含み資産を増やして
いる。
ここのスレに集まっている人にもそういう人がいるんじゃないかな。
かく言う私もその一人。
彼らは（私も）成功体験を重ねているから、自分の投資哲学に自信を
持っているわけだが、しかし一方では単にラッキーしているだけとも
思う。
バブル期の教訓は、「引くときはすぐ引け」。これを肝に銘じたいと
思う今日この頃。

[171: 匿名さん]

…で、いつなの？
なんか、自分のマネー哲学をひけらかすスレですか？ここは。
ちょっと飽きるし…

[172: 匿名さん]

>>171
誰に対するレスですか。

[173: 匿名さん]

株で踊ったホリモンみたいのが今回の不動産で出てくるようになるまでは大丈夫じゃない。前回の不動産では、六本木の桃、麻布自、大阪に末などけっこう激しいのが出てきてたもんね。でも結局バックは銀行だったけどね。

[174: 匿名]

　１９８０年代のような全体的なバブルはもう来ないと思います。あの時はこのように情報交換をする場や航空写真などもなく、冷静に判断する材料があまりありませんでした。
　ただ、貧困層が増えている反面、富裕層もまた増えているのが現状であり、富裕層が好きそうな立地にあるマンションや土地などは緩やかではあるが、当分上昇すると思っております。

[175: 匿名さん]

まああそこまでのバブルはこないかもしれないけど、ややバブル発生しつつあるよ。
短期的に見れば上昇、2014年くらい先の中期的に見れば横ばいかやや下落、長期的に見れば
下落かな。まあ本当は神のみぞ知るだけど。
大多数の庶民の生活は、非常に苦しくなるから。税金アップ、食料品などの生活費値上がり。
今見たって、輸入品から食品が結構値上がりしている。
残業代、年金、退職金カットetc 厳しいね。

[176: 匿名さん]

一般的に、都心付近に中産階級が住めるというのはそれがむしろ特殊な状況
でしょう。二極化の上と、外人が都心に住むというのは当たり前で、バブル
でも何でも無いと思います。

[177: 匿名さん]

富士見が丘で350万の現状。
今後もっともっと値上がりすると見ている。（5年で3倍、10年で5倍だっけ？笑）
だから急げっていう話。
もちろんまだバブルとまではいえないけど、少しうかれている感じがあるのが似ている
気はする。

[178: 匿名さん]

株と違って不動産の場合、価格が上っても家賃を上げればとくに割高感はなくなるよ。つまり家賃をあげられても払いたくなる物件かどうかが鍵でしょ。

[179: 匿名さん]

20年前のバブルは、自然崩壊ではない。不動産融資総量規制で政策的に崩壊させた。

理由は、不労所得や投機が半社会的とかいうきれい事ではなく、庶民の労働意欲の減退を
懸念したからだ。
まじめに働けば持てるはずのマイホーム。
それが山梨県や栃木県になったら誰も取得を諦める。

コツコツ働けば資産が持てるという幻想は地方には存在したわけで、地方と都会の格差が逆転
してUターン現象が活発化した。
労働者の鼻先にぶらさげたニンジンが腐るのを為政者が恐れたから総量規制をして止めた

今や、バブルであろうが郊外には安い完成在庫がいくらも転がっている状況。
自民党が選挙でまけようが社会問題となるような課題はどこにもない。
上がりはじめた地価は誰にも止められない。

[180: 匿名さん]

それが普通。パリはバブル崩壊後10年堅調に上昇を続けている。
ロンドン、NYもしかり。日本はまだまだですよ。

[181: 匿名さん]

東京の高級マンションの分譲当時の坪あたりの価格
　２００３年　２月　ザ・ハウス南麻布　４９０万円
　２００３年　６月　classy house HIROO fiorire ４７６万円
　２００１年　６月　青山パークタワー　４７１万円
　２００５年　３月　プレステージ代々木大山町　４１９万円
　２００５年　１月　クラッシィハウス　松涛　４７０万円
　２００５年　４月　プらウド南青山　６００万円
　２００４年　１２月　ディアナガーデン広尾　４４２万円
　２００２年　１０月　元麻布ヒルズ　５３８万円
　２００４年　４月　　パークマンション南麻布　６７２万円
　２００３年　２月　グランドヒルズ白金台　４７６万円
　２００５年　４月　虎ノ門タワーレジデンス　４８２万円

[182: 匿名さん]

果たして日本はそんなにも信じられる国なんだろうかね？

[183: 匿名さん]

日本のブランド力が急に落ちているのが気になります。

[184: 匿名さん]

１８１です
　プラウドは字が間違いました。

[185: 匿名さん]

円の価値がどんどん下がっていく。
世界的に見たら日本のマンションの資産価値は
まだ下げ相場ということになるんだろうか。

[186: 匿名さん]

利上げすれば円高になるが、そうなりゃマンションの資産価値が上るってわけでもない。

[187: 匿名さん]

日本の国債残高は国の対ＧＤＰ比で１７％、欧米先進国の約３倍と突出。
貿易収支は黒字ですが毎年ダウン傾向で資本収支に抜かれました。
資本収支が大きく増えたのではなく、日本の技術競争力が落ち、貿易収支
が減ったのが原因。利上げを数パーセントしても円安傾向は変わらず、
いつか急激に下げ始め、あっという間に１５０円を超え２００円時代が
１０年以内に来ると思う。
すると超インフレになる。私のような団塊の年金生活者は悲惨な目に会う。
なんか暗い未来ですな。

[188: 匿名さん]

年金を期待しているのがそもそも間違いでしょ

[189: 匿名さん]

そんな未来、年金に関係なく悲惨ですが。

[190: 匿名さん]

土地と建物の比率で考えるなら、マンションよりも戸建の方が良いのかな？

ここはマンション掲示板だから板違いだけど。

[191: 匿名さん]

今の議論は、マンションや土地などという、
先行き不明の日本の運命にびったり張り付いて、
容易に換金できないドメスティック資産に、
１００％以上将来分の稼ぎまでつぎ込んじゃうポートフォリオが果たして健全か?という事。