23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[802: 匿名さん]

>>779
円高メリットって？？円安の間違いだろう。
超低金利だから、個人投資家がグロソブなど海外の投資に流れている。
年率６％で円安が進めば運用成績を押し上げる。

[803: 匿名さん]

郊外は駄目という話だが、友人が海浜幕張に新築マンション買ったと
聞いた。話だと１００㎡は軽くこえているよう。
前に郊外で９０㎡超は売りにくい、そもそも郊外は駄目とのことだった
が、人気があったみたいだけど。２３区でないとという人は論外なんだ
ろうけど、住みやすさというか広さ、日当たりではいいよね。
それでも、やっぱり資産として駄目なんだろうか？　ただ、そこまで
郊外になると、マンションの広さより一戸建ての広さのほうが強い気は
するけど。

[804: 匿名さん]

買換えを考えるとダメだろうと思います。

新築相場が坪単価１５０万のままあがらない場合
幕張では今後も１００平米超えのマンションが新築で出てくる余地が大きい。
３０坪４５００万の価格帯は今の金利なら買いやすい水準
築浅中古は新築との比較で評価は低くなる。
坪単価が１８０に上昇すれば、４５００万で買える広さは25坪８３平米になる。
幕張地区を買う人は４５００万上限で探して広さを選んだわけで
これが５４００万３０坪でも買うかどうか微妙。
上がってくれば中古評価もあがるが、住んでいる以上売らない人が多い。

築１０年以上たって地価が下がり始めた時点で新築１５０万３０坪が
出てくると中古の３０坪の評価は３４００万程度になる。
幕張まで行って中古を買うくらいならもっと便のいいエリアの小型の
新築を買うという人が多いだろう。

[805: 匿名さん]

専有面積が大きいということは販売価格に占める土地分の比率が小さいと
いうことで、建物が経年劣化するのにしたがって安くなるだけということ。
地価がさがらなくても建物減価で値がさがえる。
建物６０土地４０なら築１５年の中古価格はかなり安いはず。

[806: 匿名さん]

多摩地区、西東京の本格的大規模再開発に賭けるのはどうでしょうか。
郊外といっても、副都心まで３０分圏内というようなところで。

[808: 匿名さん]

>>806
大規模再開発は浦和でも市川でもとにかく内需拡大のために今後もどんどん物件が増えますが
なぜ、西東京に賭けるのでしょう？

[809: 匿名さん]

＞郊外といっても、副都心まで３０分圏内
主要ターミナルから電車に３０分乗れば十分本格的な郊外です。

[810: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm
他にも安くていいものはありそう

[811: 匿名さん]

土地建物比率で考えると、消費税Upの影響は都心の物件のほうが少ない
ですが、郊外はやはり影響が出るのではと思います。加えて、郊外の
物件のほうが価格に対する需要感応度？が高そうですし。

[812: 匿名さん]

>>804
丁寧にありがとうございます。そうですね、これからも建つと考えると
値上がりは期待できないということなんでしょうね。でも、駅が近い
物件という意味では少なくなるのかな？と思いましたが、それにしても
埋め立て地だけに大規模マンションがたくさんあることが中古市場で
足を引っ張りそうですね。
ただ、竣工時期でこれかな？と思った物件をいくつか見たのですが、（転居
葉書が届けばわかりますが）、どれも広さ・間取りが魅力的で単純に
それはうらやましいというか、いいなと思ってしまいました（笑）。
>>805
タワーでもないですし、専有面積が広くてもその分戸数も少ないということで、
地代は安いにしても、専有面積の広さ自体は問題にならなくないのでしょうかね？
すみません、あまり詳しくないので。

[813: 匿名さん]

実際どう考えても西側の方が再開発に向く。
値上がりを期待したいなら西に住めばよい。

[814: 匿名さん]

西って、多摩とか西東京のこと？

[815: 匿名さん]

>802
あっ、日本の輸出産業のことじゃなくて、日本の不動産上昇後の次の投資先として海外の不良債権物件のことを考えてたんで、円高をメリットと考えてました。ちょっと先のはなしです。

[816: 匿名さん]

多摩って、新宿近辺に勤務地がある人はいいけれど、丸の内方面に
勤務地がある人は、浦和・市川のほうが便利なんだよね。

[817: 匿名さん]

>>812
4500万の郊外マンション
坪単価50万円の土地が３０坪付いていて1500万
坪単価100万の建物が３０坪ついていて3000万
15年経つと建物は半値で1500万
土地は３割あがっていても1950万
マンション評価は3450万

4500万の都心コンパクトマンション
坪単価200万の土地が１５坪ついて3000万
坪単価100万の建物が１５坪で１５００万の場合
15年経って建物半値で７５０万
土地が３割上がっていたら3900万で
中古価格5400万

[818: 匿名さん]

もとい4650万でした（＾＾；↑

[819: 匿名さん]

>>800
＞ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
＞皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。

仰るとおり。
みんながあわてて郊外を買ってもらわないことには、都心も
順調にあがりません。あんまり不動産のメカニズムを解説して
都心を買えなどと煽ってはいけません。
このくらいでやめておきます。
合成の誤謬でみなが同じことをしたらうまくいきませんからね。
私のいうことなど誰も信じちゃいけませんよ。　では15年後に
お会いしましょう。

[820: 匿名さん]

いや、郊外は、そううまく上がらないのでは？　全体が上がったバブルの時とは
あまりに状況が違っている。将来への不安。給料頭打ち。残業カット。重税。
もしかして、裏の裏で、いかにも正しいと思わせる煽りととれば、なるほどですね。
投資家の人はなるほど頭がよいね。
ちょっとすごいなと思いました。
どっちかといえば、８００さんのスタンスがもっと聞きたい。

[821: 匿名さん]

みんな同じように考えて無いでしょう。
今買っているのはごく一部だし、そもそも東京都区部の
持家比率って50％くらいなもんだっけ？
バブル崩壊を経験した人は羹に懲りて膾を吹いてるし、
バブル知らない世代は給料低いし。
買える人は買ったほうが良いと思うね。全然多数派じゃ
ない。
郊外に買うのは反対派ですが。

[822: 匿名さん]

持ち家比率５０％でよろしいかと
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss05qa0108.xls