23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[402: 匿名さん]

確かに藤巻信者が、多い気がする。。。

[403: 匿名さん]

>>401
マンション買うのに経済学の教科書が必要なのか？

読んで財産築けるなら読みたい。
なんか印税収入の一端に貢献するだけで終わりそう。
読んでも面白くないと嫌だし。
掲示板に書き込むネタのためにミクロ・マクロ経済論の基礎を
読めというのはシャレにしてもきついな。

私の教科書は投資家の書いた本だ。
不動産は情報収集力と人脈だと教わった。
今何が起こっているか詳しく知って分析できる力が大事なんだそうだ。

経済学は起きた結果の分析学という気がするが間違っているかな。
自分の投資の失敗の納得には役に立つかもしれないが
それ以上のものとは思えない。

自分で納得がいかない投資はすべきではない。
そのためにも選択肢は多いにこしたことはない。
理論を学んで選択肢の数を増やせる人はいいが
理論が選択肢拡大の妨げになる人は藤巻健史レベルで
十分ではないかと思う。

[404: 匿名さん]

375>大量には売り出ないよ。だって売れば住むところがなくなるから。新しいのを買おうにも
ずっと高くなってるし、しょぼい賃貸なんかまっぴらだしね。売りものは需要をみたさない
まばらでしょう。

[405: 匿名さん]

住まいサーフィンで分譲価格情報更新されましたね。
2006年ベースで、前年比大体10％上昇しているそうです。

[406: 匿名さん]

インフレや金利の話するぐらいならマクロの本でも読まれたい。

[407: 匿名さん]

>>406
インフレや金利の話のどこが違っているのか教えてあげたほうが親切だと思うが。

[408: 匿名さん]

基本的に、消費者物価指数に土地価格は関係無いわけですよね。賃料は関係しますが。
資産インフレの状況はマクロでは見にくいのでは？

[409: 匿名さん]

＞インフレや金利の話するぐらいなら
インフレや金利の話を抜きに地価は語れないし
地価を語らないとマンション市場は語れない

スレタイの「２３区いつ下がり始める」にとっても需要なテーマ

ただし、断っておくが、カネと土地という比較において
地価が下がる＝カネの値打ちがあがる＝資産デフレ
地価が上がる＝カネの値打ちが下がる＝資産インフレ
という便宜的な言い回しはしているのは否めない

私も地価に関しては岩田喜久男氏（一橋大経済）の本くらいは昔読んだ。

[410: 匿名さん]

わたしは、経済学を知りませんが、不良債権をしこたま買い
現在悠々自適です。

先日は、保有していたペンシルビルが、地上げ屋の買収にあい、現在三倍の値が付いてます。
それから、
教科書は、学生が読むもので、大人は、未来をよむものでは、ないでしょうか。
ただ基礎知識ぐらいは、勉強すべし。

[411: 匿名さん]

>>410
師匠と呼ばせてください。

>>404
そうですね。
確かに大量とは言いがたい。
築浅中古が大量に売りに出たと騒がれた湾岸のＴＤだが、半年で全体戸数の１割
60戸程度。
１０００戸クラスの物件が５棟同年に竣工しても転売は５００戸どまりというレベルか。

実際、Ｙａｈｏｏ不動産で、都心３区＋江東区で築２年以内の物件検索で
でてくる中古マンションは２２１件（ダブり含む）だ。

逆に、住み替えやセカンドくらいしか売りに出ないから物件が逼迫する。
仲介大手各社が既存築浅マンションに「査定します」の手紙を郵送して
くるのだがいっこうに物件数が増えない。
というか出たらすぐ話が決まるものが多いらしい。
一時期供給過剰だった日本橋１ＬＤＫなども最近は新築がめっきり減って
これからが中古の値上がり時期なのだそうだ。

[412: 匿名さん]

藤巻さんや投資家の書いた本読むなら、もっと基礎的な教科書読んだ方が良いでしょうね。
活字になってしまった情報やノウハウは既に賞味期限切れですから。

[413: 匿名さん]

教科書はわかりやすく学生向けに書かれたもので
未来を自分の頭で考える為に読む基礎的なもの。

書店で大々的に売れているのは思想書の類。
自信の半生について語った抽象的で啓発的なものが多いね。

[414: 匿名さん]

同感です。
まず、ローンの借り方。住宅ローンだけでなく、セカンド、アパマンローンも
団信、与信審査のしくみ。保証会社のしくみ、任意売却、抵当権くらいまで
は基礎。

不動産投資の本は、今の時代にあった本が実はみつからない。
２００６年までは「不動産は収益還元法で考えろ」と書いてある。
買うなら中古のワンルームというのが多い。
間違ってセカンドでタワマンの１ＬＤＫ買ってさてどうしようと困っている人に
最適なガイドブックがない。

もともと新築物件を投資用に買うのはカモ。彼等に６年〜１０年くらい持たせて
家賃も物件価格も下がったところを本来に顧客に利回り１０％に仕立てて
売るのが本業だった会社もあるらしい。
それが、いまや下がるどころか原価回復。空室で売ったら強気の
賃料で貸したい人がたくさんいる。わけわからん状況になっている。

[415: 匿名さん]

みんなが、金欲しい
みんなが、儲かるものではない

失望の中で買い。狂乱の中で売り。

教科書では、分らない。

[416: 匿名さん]

「時代は変わった」って雰囲気ですよね。
今まで書いてある不動産弱気本、殆ど意味を成して無いですね。

[417: 匿名さん]

基本は、買った時点で利益が決まるということだったの

カネそのものが「実体のない合意の象徴」だとロバート・キヨサキが言っている。
確かに、カネよりモノのほうが目に見えるし、価値は安定していそうだ。
カネは、所得が増えれば１万円札のありがたみが変わるがマンションは
年収が増えても価値はかわらない。
マルサの女のなかで、山崎勉がこう言う。
「いいか。カネとはコップに１滴づつ溜まる水みてぇなもんだ。
　貧乏人は、少し貯めれば皆飲んじまう。
　金持ちは、コップ一杯まで溜まったら、そこからあふれた分だけ
　舐めるんだ。こうやってな」

物価ということでいうならば気になるのは賃料だ。

[418: 匿名さん]

インフレだから土地も家賃もあがる
などというのどかな画一社会ではなくなった。

賃料はこれから上がっていくというが、二極化の局面では
高い賃料と安い賃料の差がひらくのだろう。

一般マンションとタワーマンション、都心のプレミアム物件との間で相場が
大きく開いていく。
芝浦など１．２万／月坪（６６㎡で２４万）だったのがタワー高層階１．５万が標準化
してきている。ペット可。豪華なラウンジ・フィットネスルーム・コンシャルジュありなど
確かにそれだけの付加価値はあるが。
ミッドタウンや青山アパートメントなど３万を越える賃貸料が当たり前らしい。
収益還元法というより販売価格と利回りから割り出した家賃をそのまま出した
というような感じなのだ。

[419: 匿名さん]

収益還元法って本、確かに多かっただけど今も言葉は使う。

ただ、周辺環境が変わってきている。
表参道の知合い話だが、マンション家賃が30万から今年契約更新で三倍の90万って言われて
引越ししたらしい。
つまり、全戸の家賃値上げがすすめば、地価も三倍になる。

一等地にある物件はグングン値上がる。
そして周辺に波及する。

異常だから都心。
田舎とは、差がつくばかり。

[420: 匿名さん]

現在4500万世帯ぐらい全体である中で賃貸住宅は1500万世帯。つまり全体の1/3が賃料を払ってくらしている。今後は、より賃貸比率が高まる一方で賃料は高騰していく。特に超都心部を中心に。つまり、土地高、マンション高、賃料高そしてまた土地高、マンション高、賃料高のスパイラル。並行して格差拡大。でも当局としても結果的には固定資産税等の形でしっかり上納金はアップ。言い換えれば当局＞大家＞賃借人の形態の徴税スキームがより強固な形になって財政が安定する。ということは、基本的にこの流れを政策面で止めるような15年前のような愚策が突如なされる可能性は相当低い。だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。

[421: 匿名さん]

>>417
基本は、「買った時点で利益が決まる」ということだったの・・・だが

だいぶ様子が違ってきている。
安く貸して長期に居座られても困るし高値で出して
シーズン逃して空室が半年以上続くのもきつい。
売り急げば悔やまれるし賃貸をつけないとローンがきつい。
「投資」でセカンドハウスを買った人の悩みはつきない。

>>419
契約更新で三倍の90万って言われて引越ししたらしい。

契約更新でもいままでの家賃だけ納めておけば借家法の下では通用する。
これで既存の家賃は低迷している。賃貸仲介もいままでの発想法が
切り替わらないから、周辺相場を調べてから・・というけど、そんなもん
新築の家賃など知らないで、周辺中古の相場に係数かけただけで
何がわかるかという話だ。
勇気と資金力があるから値上げする。確かに街は昔より３倍は快適になっている。