23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その５）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 嗚呼、悲しきは武士の成れの果て]

月に響く笛 耐震偽装の核心を抜粋します。長くなるため、セリフのみを残して、著者の記述を省略してます。末尾だけ、セリフに続く著者の記述（結論）を明記しました。

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「そんなことよりそもそも、なんで基準法に満たない条件を入力して計算できるようなプログラムを開発なぞしたんだ。昔のプログラムは、基準法未満の条件設定をしても、コンピューターが計算を走らせなかったよな」
「そうだ、そうだ」
「うちのSS1のバージョンまではたしかに先生の言う通りでした。でも、平成14年の夏に新たに認定を取ったSS2のプログラムは、利用者の汎用性を高めるために、基準法未満の入力条件を設定してもコンピューターが計算できるようにしたんです」
「おい、基準法未満の条件設定で計算できるなら、偽装をやれって言ってるようなもんだろう。なんでそんなことになったんだ。一体、利用者の汎用性を高めるためって、どういう意味なんだ。ちゃんと説明して欲しい」
「先生、簡単な理由ですよ。SS2を海外で利用したいというユーザーのためですよ。日本は地震国だから建築基準が厳しいけど、海外の建築基準は、大方が日本を下回る。海外で構造設計を行なう場合に、以前のSS1では、設計条件が日本の基準を下回ってしまうので計算が実行されないから、プログラムのプロテクトを外さなければならなかったんです。それで、これは一々面倒だというユーザーの声を反映して、SS2のバージョンアップでは、初めから基準法を下回る条件を設定しても、計算が実行できるようにしたんです」
「何でそんなものを開発してしまったんだ」
「でもそうした利用方法を前提にSS2にバージョンアップする時、建築センターで評定を受けて、国土交通省で認可を受けたんですよ」

（省略）

すなわち、問題の根源は、構造計算プログラムの評価と認定そのものにあったのだ。認定をした国土交通省と、事前の評定を行なった日本建築センター、この両者が偽装問題をもたらした原因を作っていたことになる。

[23: 匿名さん]

中古マンション価格、3大都市圏そろって上昇・06年
マンション市場調査の東京カンテイ（東京・品川）は23日、2006年の3大都市圏の中古マンション価格動向をまとめた。首都圏が前年比1.6％上昇したほか、近畿圏がバブル崩壊後初めて上昇し、そろって値上がりした。新築物件とともに中古価格の上昇傾向が鮮明になった。
　首都圏の70平方メートルあたりの中古マンションの平均価格は築18年で2520万円。01年に底を打った後、03年から05年は横ばいが続いていたが、上昇傾向が強まった。特に東京23区が3504万円と3.9％上昇し、値上がりが目立った。
　近畿圏の平均価格は1668万円で3.6％上昇した。3大都市圏の中でも近畿圏は値下がり傾向が強かったが、大阪市が1989万円と7.1％上昇し、押し上げた。中部圏は1378万円で2.3％上昇した。
　東京カンテイは「新築物件の価格上昇が中古市場に波及したことに加え、都心部の供給が減り、中古物件に目が向いた」としている。(日経新聞)

[24: 匿名さん]

東京カンテイの出す価格は、売り主の希望価格でしょう。
強気で吹っ掛ける売り主が増えました。って事。

[25: 匿名さん]

外資が手を出すような高級物件は別にして、３ＬＤＫ5000万台程度のファミリー向けの物件
の未来はどうなんでしょうね？
小子化世代（今の20代）が親になるそう遠くなる未来。世帯数も減ってきて、小子化世代は
ますます長男長女結婚が増える仲で。

[26: 匿名さん]

安いと思ったら買う。高いと思ったら売る。
これ相場の鉄則ですが心理です。つべこべ言わず、信じた道を進むのみ。
私はこれから売ります。ちょっと高くなりすぎ。
腹8分目が日本人の美徳です。

[27: 匿名さん]

株の世界も、頭と尻尾はくれてやれ。って言うね。
欲をかくなだね。

[28: 匿名さん]

不動産相場が過熱気味ならば、金利が少しあがれば良かったのだが、何がどうなったのかわからないが、おそらく選挙をややインフレ気味で迎えたかった政府の圧力で、日銀も見送り。上げ相場が早すぎるのなら、少しぐらい金利も上がったほうが、安定的に持続的に上昇するのだが。いつまでたっても、これでは日本はアメリカより、ロシアに近いマフィア資本主義。

[29: 匿名さん]

>>26
売るのはいいですが、どこに住むのですか？

[30: 匿名さん]

>>28
不動産価格が上昇しすぎたら過熱を抑える意味で金利を上げるというのは
わかりますが、金利が低いことで住宅市場は健全性を保っていると考えるのは
間違いでしょうか。
金利に地域差がつけられるなら東京金利だけあげて地方は安いまま
というのはどうでしょう。

[31: 匿名さん]

２８さんではないけど、金利は景気動向を見て考えること。
不動産ばかりではない。外貨との関係を見ることも重要だし。
今回の円安は利上げしなかったことだけで起こっているわけはないと思う。
２８さんの言うような日本の現状にあきれての円の価値の下落の意味もあった。
バブル発生は加速してしまうだろうよ。どうしようもないね。

[32: 匿名さん]

地価が上がるとはとりもなおさず貨幣の価値がさがることで
貨幣の価値を上げるために金利を上げるとういう理解でいいですか？

金利が上がっても地価の高騰がなお激しければカネの値打ちは
下がりっぱなしですよね。
しかし、地価高騰もバブルも東京都心という局地的な現象だと
すると、利上げで貨幣と土地のバランスをとるというわけには
いかなくなると思うのですがどうでしょう？

地方ではまだまだだらしなく地価が下落し続けていて、ここで住宅
ローン金利が上がると地方の住宅景気を損ねる心配はないのでしょうか？

[33: 匿名さん]

でも、実際地方のマンションって、1000万台、2000万台で結構あるよね。
（地方都市部を除く）一軒家だって土地代は遙かに安いし、土地は親から
引き継ぐ人も多い。「多額」のローンを抱えるのは主に都市部ではないのかな？
それはさておき、人口ってもう２００５年から減り始めているんだよね。
６５歳以上高齢者は現在２割。２０１４年には２５％が高齢者になる予測、
というかこのくらい近いとほぼ確定。

[34: 匿名さん]

その高齢者は大半が都会に住んでいるのでしょうか？

[35: 匿名さん]

へ？？　高齢者は都会にも、地方にもいるでしょう。
１０１４年には団塊の世代が高齢者になっているんですから。

[36: 匿名さん]

高齢者が大半で若者が少ないところがある

[37: 匿名さん]

分かったよ（笑）
団塊の世代は都会にも大量にいる。それが高齢化するから２５％にもなる。ただそれだけ

[38: 匿名さん]

人口減＋高齢化で地方は立ち行かなくなり
ますます都心部に人口集中する
５０年後は知らないが当面はね

[39: 匿名さん]

地方の地価下落は若者の数が減って住宅が売れないからだと思ったけど違うのかな？
東京の都心周辺の地価反転は若者が家を買うせいかと思ったが・・

[40: 匿名さん]

まだ人口減は始まったばかりですよね？
あと五年後？2014年なら８年後かな？に、若者というか今購入している30代
は激減。今の住み替え需要の団塊の世代は高齢世代になると言う意味では？

[41: 匿名さん]

今購入している世代が激減するのは業界も読んでいるだろう。
８年後になると
１９９６年のマンションブームで購入した層が買換え時期。
ポスト団塊の世代。195２年〜1960年生まれ
２０１４年には、５４歳〜６２歳
オイルショックの時代の就職組で根がまじめだから残債もほとんどない。
給与も順調に伸びた時代の人たちで
築１８年のマンション売って退職金を足して近場にマンションを買う。

地価下落で残債割れで今回のチャンスに買換えできなかった彼らも
横浜、川崎、市川、浦安を含む郊外の地価反転の恩恵にさずかる。

高齢化社会は「大量遺産相続社会」でもある。
田舎にいる老人が持っているのは介護保険の明細だけだが
都会の老人は土地と家を持っている。

団塊の世代はバブルの波にさらわれ土気や牛久に一戸建てを買って討ち死に
した者がほとんどだが、その前の６０代７０代は土地神話のなかで
都内の戸建てを買ったり、父親伝来の都心の住宅地を相続してきている。
今の億ションや城南の坪３５０万〜４００万物件を買っているのは主に
彼らだ。

平均８０歳で死ぬとしても息子は５０歳。
こいつらが遺産でマンションを買う。
まず、都内の一戸建てなど老朽化し日当たりがわるくなにしろ地価反転で
売らないことには相続税が払えないからだ。