THE TOYOSU TOWER Part2

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

[490: 匿名さん]

まだやってたの高額提示、人気エリア＆信用維持で、
宣伝費減らして、２２０〜２６０万ってとこでしょ。

[491: 匿名さん]

販売予定時期 平成19年4月下旬予定 （売り渋り売り渋り売り渋り売り渋り売り渋り）

[492: 匿名さん]

入居が、平成21年3月下旬だもん。売り渋りではないでしょ。
販売前にＭＲオープンするし、、、もうすぐっていつかな？

[493: 匿名さん]

販売が４月なら、会員向け事前案内が２月ぐらいにありそうだね。

[495: 匿名さん]

>>493
あれ　販売　2月下旬じゃありませんでしたっけ？

[496: 匿名さん]

ＴＦＣが１９０割れてたのを考えると…感慨深いですねぇ。。。

[497: 匿名さん]

元々2月下旬だったのが4月下旬に延びたので、売り渋りと言われてもしょうがないでしょう

[498: 匿名さん]

不動産業者の方に聞くと
豊洲はＴＦＣが底値だったとのことです

[499: 匿名さん]

三井のＨＰでは今も２月下旬販売予定になってるけど、延びたの？

[500: 匿名さん]

事前案内のパンフレット郵送されてきたけど、金かかってないね。
なんの情報もない。ただ送ってきただけって感じ。
もっと詳しい情報ほしかった。

[501: 匿名さん]

>498
そうなんですか。ＰＢＴも似たような感じでしたけど、あの時期が金利も低くて買い時だったんですね。

[502: 匿名さん]

PBＴやTFCの販売時　再開発については未確定要素が多かったし
再開発計画自体知らないで豊洲を叩いていた人が多かったでしょ

あの頃に今の豊洲の発展を想像できて
掲示板なんかの投稿に左右されず
冷静に判断して購入した人は勝ちでしょね

[503: 匿名さん]

準備室　回答　２月下旬〜３月中旬MRオープンだそうです。
でも２月下旬は無さそうな・・・おはなし。

[504: 匿名さん]

マジ坪２５０万以下なら買いだな。

[505: 匿名さん]

一生懸命、価格見直してるんだよ。下限変えると便乗値上げで信用落ちるから、
上限価格アップで幅を広げて、倍率なしでも買ってもらえるようにね。そして、
一気に販売する短期決戦の体制作りに必死さ。販売員を人員確保するために、
質を落としても頭数を揃えているところ。ＭＲも客引目的で豪華にしてるとこ。
販売遅れの理由、的中かなｗ

[506: 匿名さん]

しかし　ホンと住友の情報出てこないね
確かここと住友は竣工時期同じだったよね
住友の方が販売戸数が多いのだから
ここよりも早めに販売するのが普通だと思うけど
素人には理解できん

検討する立場としては　両隣（小学校挟んで）が同時に比較検討できると嬉しいのだけどな

[507: 匿名さん]

５０５さん　まるで現場にいたような分析で感心してるんだけど・・。
ど素人にもわかるように説明して〜

どういう人達に厳しくなって、倍率なしで買える人達とは？

[508: 匿名さん]

>506
販売先延ばししてるんじゃない？
時期がカブると港南みたいに価格の叩き合いになるからね。

[509: 匿名さん]

>>507 具体的な方法は、>>475 あたりに書いてあるよ

[510: 匿名さん]

>>509
解った、ありがとう。

[512: 匿名さん]

＜タワー＞

人間は元々地上に暮らす生物だから、高層階での生活は自覚症状のないままに
精神的不安定を生じさせ、＜詳しくは言えないが＞人体に及ぼす影響も少なくは
ないと聞いたが、どうなのかね？

[513: 匿名さん]

そうですか。では512さんはお引取りを

[514: 匿名さん]

下限価格の部屋は、明らかな劣悪環境の２・３戸だけにするんじゃないかな。
それでも、２５０万〜 って表記できるしね。

[515: 匿名さん]

９０ｍ２で６〜７千万円

[516: 匿名さん]

>>512
そう思うなら　一戸建てをどうぞ
ここに　来る必要なし！

[517: 匿名さん]

1社でも売り切れるものを
4社でやるのは何故？
1．リスク回避の為？
　　(デベにとってのリスク)＝(売れ残り)
　　注目を浴びている豊洲で売れ残るのは何故？
　　答えは高価格！
2．メイン以外の各社の豊洲での認識向上
　　次の豊洲物件はどこ？

[518: 匿名さん]

PCTの購入者ですが、PCTの販売初期は、江東区なのにこの値段はありえないと値段が高い、もしくは管理費が高額であると言われていました。でも高倍率のまま売り切れました。
皆、仕様のレベルもこんなに低いのに何故？と言った感じでしたけど、再開発の期待やららぽーとの期待（販売時には入店予定のお店は一部しか公開されていませんでした）で、勢いで買った人が多かったみたいです。
豊洲タワー購入検討者は、どのような期待を持っている人が多いのですか？

[519: 匿名さん]

1社でも売り切れるものを
4社でやるのは何故？
答えは簡単
三井独占じゃ顰蹙を買うから
他社3社にお裾分けしてあげただけ

ビバの空中権を買ってまでして
単独で豊洲に参戦した
独占欲の強い住友は
更なる高価格で来るらしいから立派！立派！
ただし　豊洲初の竣工後売れ残り発生の可能性大

[520: 匿名さん]

他の地域には目もくれず、
少しでも牽制して、値上げをさせまいと必死な様子を見て、
こりゃ〜相当豊洲信者だな〜相当高くてもローン組むな〜
とほくそえむデベ。

[521: 匿名さん]

豊洲物件で一番気になる点は、長周期地震の際に建物や都市機能が耐えられるかなんですけど。。
詳しい方いらっしゃいますか？

[522: 匿名さん]

懲りずに…　ｗ

[523: 匿名さん]

>>515
正解

[524: 匿名さん]

ここの南西角部屋最上階、いくらで売ってくれます？

[525: 匿名さん]

ここの地盤は良く調べた方がが良いよ！

[526: 匿名さん]

やばいらしい！？

[527: 匿名さん]

地盤気にして、豊洲が買えるか！？
忠告必要なし。

[528: 匿名さん]

それよりも、温暖化による水没の方が気になるぅ

[529: 匿名さん]

トヨタワってＰＣＴと同じ様な
液状化対策をしたんだろうか？

いきなり杭工事をしていたような印象があるんですが・・・

[530: 匿名さん]

>>521さん
長周期地震動は豊洲に限らず堆積平野ではどこでも起きうるものですので
豊洲物件以外でも同じように気にした方がいいですよ


都市機能が何を指すのかわかりませんが
固有の周期が短い　低層の建造物には　長周期地震動は影響を与えません
橋などは　長周期地震動よりさらに　固有の周期が長いので　一般に影響が無いとされています

超高層の建物の固有の周期は　長周期地震動の周期に近いので
共振現象により　応答の増幅が起こる可能性はありますが

大手のゼネコンが構造を設計していれば
長周期地震動を考慮に入れて設計していると思いますよ
揺れるには　揺れるでしょうが　建物が倒れるというような事態には
ならないはずです

[531: 匿名さん]

大手の設計で長周期地震を評価してるなんて聞いたことないが本当？
憶測でものを言ってないかい？

[532: 匿名さん]

坪３００万なら目黒区あたりも選択肢に入るけど、
それでも豊洲なのかな？
豊洲ってそんなにいいの？？？

[534: 匿名さん]

大手ゼネコンでも長周期地震動を考慮しているらしいんですけど、
震度６強の揺れで生じる地振動であり、それがいったん超高層（固体）と共振した
状態は予測がつかない、数値上は相当なものらしいです。
つまり起こって見なければわからない、腹をくくるしかないということでしょうか。

[535: 匿名さん]

ゴメン。目黒３００は一昨年の価格だった。
しかし、どこも値上がりしてるんだね・・・。
建物が革新的に向上したわけじゃなく、流動的な土地の取引価格が高値に振れただけで
1年前とは2割も3割も値段が上がっちゃうんだから・・・。

[536: 匿名さん]

大手ゼネコンからの依頼で構造設計を行っている京大名誉教授（関東の長周期地震動の権威）の研究所では、自分たちが構造設計を手がけた物件に関しては検証を行っていますよ。ただし、現行の耐震基準での検証ですので、層間変位1/100または1/120の確認ですが．．．．

[537: 匿名さん]

自由が丘も昔は汚い街だった。街の努力で今の地位を築きあげた。

豊洲も昔のイメージが余りないでしょ、消えた瞬間に高級な街になる。
都心近＋駅近＋タワーで値下がりリスクが少ないので、資産と見たときには坪３００万でも安いと思うよ。ここが崩壊するときには、東京全体が崩壊するよ。

[538: 匿名さん]

＞高級な街になる

それほどの高額物件はいまのところ豊洲には無いですね。
良い意味で平均的なサラリーマン世帯の街になると思います。

[539: GA住人]

>>511　さん
>TFCとPBよりもグランアルトの頃はもっと安かったんじゃない？
>でも立地がいくらなんでも不便すぎたか。
TFC 駅4分、PB 駅5分、GA 駅4分。立地が不便という理由は？
ちなみに、購入価格は 220万円弱/坪でした。

[540: 匿名さん]

ＴＦＣ＆ＰＢＴは余裕で２００万割ってたんではないかい？

[541: 匿名さん]

>>539
地理的な距離の話ではなく、
グランアルトが建った頃は、何もなくて豊洲という立地が不便すぎたという意味では？
TFCとPBの頃も便利とは言い難かったけど、既に今日の計画の青写真は見えていたし・・・
ちなみにその当時のＭＲにいった時の価格表が手元にあったので、ちょと調べてみたら、
安いところで、１５０万円／坪ぐらいでしたね。
たった２年ぐらい前のことでも隔世の感があります。

[542: 匿名さん]

昨日のニュース２３の温暖化による水没予想見た？
この辺り全て水没だった。このままいくと、本当になるらしい。
ここに住む以上、温暖化対策に熱心にならないと。まず車は乗らない
ようにするとか。

[543: 匿名さん]

>539さん
申し訳ありません、言葉が足らなかったかもしれません。
立地が悪いというのは541さんの言うとおり
再開発の計画自体が不明確であった事と
再開発が始まるまでの時期を2年ほど過さなければいけなかった事です。
あと駅からグランアルト方向にスーパー等の日用品を買うお店が少なかった事も含めてです。
まあ、ジャスコがあるって意味では強みかもしれませんが。

TFC、PBは160万〜190万くらいだったでしょうか。
グランアルトよりほんの少し高かったくらいと記憶しています。

[544: 匿名さん]

>>542さん
おいくつまで生きるつもりでしょう

[545: 匿名さん]

豊洲住民が車に乗らないだけで温暖化防止に貢献できるとは！素晴らしい温暖化対策ですね^^

[546: 匿名さん]

2100年くらいにはとかいう話だったよね。確かに自分はあまり関係ないけど、
そう遠くない話なので怖かったよ。

[547: 匿名さん]

>>544
あなたシングル？２１００年と聞くと、残した子孫を考えるけど・・

[548: 匿名さん]

日本より人口密度が高くて、国土の１／４が海抜０メートル以下のオランダという国もあるんだから
普通に考えて、水位が上がったから、座して国土を水没させるなんてことは無いと思いますよ。
豊洲が水没するくらいまで、水位が上昇するときには、日比谷・新橋一帯までも水面下です。

[549: 匿名さん]

こんなエレベーターがここに付けばいいですね。
↓

長周期地震に対応したエレベーターを発売　日立製作所


日立製作所　都市開発システムグループは２月１日から、「日立長周期センサー地震時管制運転システム」を発売する。

同システムは通常の地震感知器では感知できない長周期地震動に対応し、エレベーターを安全に停止させるシステム。

長周期地震動は数秒以上の比較的長い周期でゆっくりと揺れる地震動のこと。04年10月の新潟県中越地震などにおいて観測された。

[550: 匿名さん]

エレベーターだけ対応しててもね

[551: 匿名さん]

＜あなた色々お勉強しているみたいだけど、上は揺れるのよね。
５４８。

[552: 匿名さん]

>>549さん
ここに限らず、今後販売になる三井の物件は、
地震のＰ波が来たら各部屋と館内に警報があり、エレベーターも自動的に最寄の階に停止するとか、そういったシステムが装備されるはずですよ。

[553: 匿名さん]

>>552
そのシステムでは
長周期地震動は検知されないのでは？

[554: 匿名さん]

>>544、>>548さん
確かにそうですね。別に豊洲の問題だけではない。その前にオランダもあるし、モルディブ
もあるし。あと、2100年となると自分たちとは関係ない。
・・・けれど、2100年に急になる訳じゃない。それ以前に水害が増えるでしょう。
自分は、車は元々乗ってないけれど、せめてマイバックを使おうと思ったし、なるべく
省エネに務めようと思いました。小さなことかもしれないけれどちりも積もれば山となる
わけだし（レジ袋１枚でCO２が100g削減かな？）、豊洲や中央区の小売店からレジ袋や
包装をなくしていっても悪いことではないと思うのですが・・・

[555: 匿名さん]

ユニシスの東側に建ち始めたのはマンションですか？
今日、豊洲に行った時に通りかかったもので・・・

看板が出てましたけど、名前が思い出せません・・・

誰かご存知の方お願いします。

[556: 匿名さん]

これの
http://www.charming.co.jp/
豊洲版ができるんじゃないかな？
これって、老人ホームっぽいけど。

[557: 匿名さん]

このスレに広告がついたようなので
そろそろ販売開始ですかね。

[558: 匿名さん]

>>555
介護サービス付高齢者用住宅
賃貸マンション
自動車ショールームができます

[559: 匿名さん]

>５５６さん
そうです！かなりすっきりしました。
チャーミーグリーンで覚えてたのですが：＾＾
ど忘れしてしまい…。

[560: 匿名さん]

間取りによると、山の手物件にありがちな豪華なドレッシングルームや
バスルームは取り入れず、その分、収納を充実させているね。
バスルームとベッドルームがつながっているのは秀逸。
某国に住んでいた時にマスターベッドルームにバスルームが付いていたけど
とても使い勝手が良かった。

ただ、７１㎡で３ＬＤＫは間取りに無理を感じる。
4.5畳（行灯部屋）のベッドルームと、北側に6.4畳の（マスター？）ベッドルームと
5畳のベッドルーム・・・。
７５㎡の３ＬＤＫの基本プランも同じく全体的に窮屈な印象。

このプランだけから推測すると、購入対象は第一次取得のファミリー対象かな？
一般的なファミリー層の所得、間取りの仕様からみても意外に手頃な価格で
売り出すような気がしますが、間違ってたらゴメンなさい。

[561: 匿名さん]

>>560
メニュープランで変更できるので
間取りからはターゲットは絞りにくいのでは？

[562: 匿名さん]

サイトに掲載されている間取りを見ての感想です。
「多彩なメニュープランも用意」とありますから
それなりに対象は幅広いのかも知れません。
確かに３ＬＤＫ→２ＬＤＫの変更は聞くけど、２ＬＤＫ→３ＬＤＫって聞きませんからね。
変更しやすいように細かく間取りを取っているのでしょう。

それにしてもCLASS 70はちょっと・・・。
74.2平米の基本プランのトイレの位置、リビングに音が漏れるんじゃないかな？
仮に24時間換気システムを採用しているなら各ドアの下に隙間がありますから尚更です。

[563: 匿名さん]

>>562
24時間換気は義務ではなかったでしょうか

[564: 匿名さん]

そうですね。
建築基準法改正により現在は義務付けられていますね。

[565: 匿名さん]

坪270-280なら、高いですね。売り手は「オール電化とか、仕様はPCTより高くしました」というのが、高い価格設定の理由とされそうです。PCTを買いたかった人は、PCT仕様で十分だと思ってた筈（私がそうです）。買い手はちょうど高値をつかむことになるのかな。PCTより不便で、余計なものだけ付いて、PCTより高い。。。でも、PCTよりすっごくセンスがいい素敵なお部屋なのなら、我慢できますが、そうでなければ、胃が痛みそうです。

[566: 匿名さん]

ここは、免震構造だから、ＰＣＴより高いでしょう。

[567: 匿名さん]

免震構造でも芝浦のＣＭＴは安かったですよ。
最近、免震も安くなったのでは？

[568: 匿名さん]

ＣＭＴは、周りに何もないし、販売時期が早かったからね。豊洲はららぽの影響が大きいのでは？
ＰＣＴが免震構造でなかった分、それを売りに高くでるだろうね。
現在のところ、地方から東京への人口集中は進んでるが、10年先には確実に減少するらしい。したがって、ＰＣＴのようにららぽ直結等の絶対的立地条件の良さがないと、タワーマンションの中古価格はかなり下がるリスクがある、かもしれない（怖っ）

[569: 匿名さん]

「免震構造×オール電化」は今後スタンダードになっていきそう。
東雲のビーコンタワーも「免震構造×オール電化×大成建設」だし。
ここの施工は清水建設だけど、アピールポイントにしないのかな？

[570: 匿名さん]

>>569
HPでは清水建設をアピールしていますよ

それから　ビーコンは
長谷工がタワーを建てた実績が無いので、大成建設に丸投げという形ですが
大成建設を　前面に押し出してますよネ

通常　大成建設が請け負うような価格よりも
低価格で請け負わされている可能性が有りますよね
そうすると　どんなことがおきるか．．．．

[571: 匿名さん]

「免震構造×オール電化」は今後スタンダードになっていきそう。
東雲のビーコンタワーも「免震構造×オール電化×大成建設」だし。
ここの施工は清水建設だけど、アピールポイントにしないのかな？

本当だ。ＨＰの基本性能に「信頼と実績の清水建設が設計・施工」と書いてある。
でも、「新しい居住区に、未来のスタンダードを創ります」となっているので、
「オール電化×免震構造」は、今後のスタンダードという意味ですよね。

>>570 大成建設に低価格で請け負わせると、、、手抜きっ怖い。

[572: 匿名さん]

長谷工が丸投げしてマージンだけガッチリいただいてるでしょうから、コスト面では確かに不利ですね。有楽は大成の子会社なんだから、最初から大成に出せばいいのに。

免震＋オール電化は後発物件の差別化ツールとして定着した感じがします。
オール電化はエコキュートのメンテ費用が高額なので結局ランニングコストはガスと変わらないみたいですが、ガス管が通らないのは災害時の安心感はありますね。
タワー＋免震＋軟弱地盤の組み合わせは相性が良くないと聞きますが、どうなんでしょうか？？？

[573: 匿名さん]

長谷工はたぶん土地取得に絡んでるからじゃないかな。

[574: 匿名さん]

>長谷工がタワーを建てた実績が無いので
違います。あります。

アクロシティタワーズ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo/tokyo-105akuro.htm

エアレジデンス新浦安
http://www.haseko.co.jp/hc/works/index.html
http://www.asahi-net.or.jp/~RN6H-IMI/35-20.htm

[575: 匿名さん]

ここの駐車場は70％位、機械式も含むでしょうね。
一般に駐車場が確保できなかったら契約解除と特約をつけて購入できるかしら？

[576: 匿名さん]

たぶんムリではないでしょうか

[577: 匿名さん]

ビーコンに関しては、長谷工にしては珍しいケースだな、土地を持ち込み・設計・施工で売り込みが基本なのに。土地の面積が狭いので、タワーにしたのでは。タワー施工は長谷工にとって、薄利なので、大成になげたのでしょう。マージンが取れれば十分。有楽土地もタワマン販売の実績つくりたいだけでしょう。

[578: 匿名さん]

>>574

でも、ＭＡＸ３０階くらいなんだね。

[579: 匿名]

大阪天王寺区で自社施工最高層となる３５階建て物件着工。１週間？くらい前の日経報道。
施工技術向上で今後は超高層を積極的に手がけるそうです。

門前の小僧習わぬ経を読み

[580: 匿名さん]

出来ません

[581: 匿名さん]

>>575さん
駐車場の抽選の時期によっては
売主が契約の履行に着手したとみなされる可能性は無いでしょうか
そうなると　手付け放棄でも契約解除出来なくなります
契約不履行ということになり　違約金の発生の可能性もあります

が　営業さんに相談されるのが一番かと

[582: 匿名さん]

資金のサイクルを考えると
工期の長くなってしまう　タワーは厳しいんじゃないですかね
どこかの週刊誌でも　次が無いと・・・　と書かれていましたし

574さんの仰られている物件は両方とも高級とうたわれた物件でしたよね
利幅が大きい物件だったように思われます

[583: 匿名さん]

>>568
20年以上という長いスパンで考えた場合、PCTは事業用定期借地権の期限切れによるららぽ撤退
→跡地にタワーマンション建設というリスクがありますね。
一方、オール電化＋免震は温水器の更新や、いまだ実証例がないタワー免震の信頼性、免震装置
のメンテナンスなどの不透明要素が考えられます。

まあそれは置いといて、どうせ各種仕様は後から発売されるマンションのほうが上回るのだから、
私は専有部分の仕様・グレードよりも、立地の利便性・環境を重視します。
PCTは西〜南西側限定ですが、とても開けた展望と、少なくとも20年弱は保障されている、ららぽ
の利便性。豊洲タワーはすこしだけ駅に近いのと、普段の買い物にはららぽより便利？かと思われる
ビバ・文化堂に近いこと、交通量の多い道路から離れていること。
いずれにしても今となってはPCTは買えませんが、すくなくとも豊洲タワーにはPCT並の立地の良さは
あると思ってます。あくまで、同程度の坪単価（同程度の高さや眺望・日照を得られる住戸で）で
あるなら、という前提ですけどね。

[584: 匿名さん]

長谷工は東京ガスと組んでるから、オール電化ではあまり前面に出たくないのでは。

[585: 匿名さん]

同程度の坪単価は甘いと思いますよ。私も、同程度であることを願っておりますが。。。それと、モデルルームの雰囲気ですね。モデルルームのオープンが楽しみです。

[586: 匿名さん]

今日、東京建物のある物件でトヨタワの坪単価ききました。
２８０万だそうです。

[587: 匿名さん]

管理費は同程度だと困りますね。
管理会社はどこになるかしら・

[588: 匿名さん]

>>587さん
三井が幹事なので　ＰＣＴと同じでしょ

[589: 匿名さん]

２８０万ですか。やっぱり強気に出てるね。PCTが飛ぶように売れたから、しょうがないか。PCTほど資産性ないと思うけど。