THE TOYOSU TOWER Part2

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

[421: 匿名さん]

>>420
ズバリいくらが妥当なの？

[422: 匿名さん]

>>419
参考までにお聞きしたいのですが、一銭も下げずに売れたってのは、どうすれば分かるの？
売り主と買い手の交渉結果は本人と仲介業者以外でも調べられるの？
実際の取引価格を調べられるなら参考になりますので。

[423: 匿名さん]

>>415さんの情報が真なら、激安といわれたパークシティの東側並の価格ですね。
ＰＣＴ買っちゃってるから自分は関係ないけど、安く売られるといいね。

[424: 匿名さん]

>>420 何で、高すぎて買えなくして、他の地域を検討させたいのですか？
今後も近隣に多数のタワーが建つのですから、抽選でも良いと思うよ。
一気に売りさばいて、宣伝費とＭＲ運営費、営業経費を削減した方が、
利益が出るのでは。竣工まで多額の販売経費をかける方が無駄でしょ。
購入者も資産価値上がるし、キャンセル物件もすぐ買い手が付くしね。
最近のデベの売り方も変わってきてるよ。

[425: 匿名さん]

>>420 何か矛盾してるね。お金がそこそこだせるなら早めに準備すれば、高倍率の部屋買わなくてもいいのでは？

[426: 匿名さん]

ＰＣＴの売り方はある意味正解だったと思う。自社内で販売スケジュールを調整して、
安い価格で人気のうちに一気に売りさばいた。自社の他物件にかぶらないようにね。
ＴＶやマンションズなどの広告も短期ですんだし、ＭＲや営業経費も最小で済んだ。
今回４社共同なので、人気物件がいつまでも販売されて、自社他物件に影響しても
困るはず。ＰＣＴ同様に安い価格に設定し、大量販売の短期決戦でくると思うよ。
人気の豊洲で大量供給されては困るのは、他の地域の競合他社だけでしょ。

[427: 匿名さん]

>>426 ま・さ・に
そう考えるのが自然です。

[428: 匿名さん]

坪300万だの、坪280万など　書かないでください。
デベの思う坪（壷）です。

[429: 匿名さん]

坪（壷）！
いいセンスですね。
座布団一枚あげる。

[430: 匿名さん]

ここの書き込みなんてそうそう当てにしないとも思いますが・・・
そしたら、皆坪200万だ〜そうじゃないと買えない〜！！って騒ぎますよ。

[431: 匿名さん]

三井は何だかんだ言っておりこうさんです。さっときれいに売り抜けて。
それとは対照的に、いつまでも経費かけてだらだらやってる所もあるし。
会社のイメージ悪くなるばかりで・・・。どっちが得か？

[432: 匿名さん]

必死で牽制したって、デベは超強気の値段設定できますよ。
埋め立てや江東区のネガイメージを過去のものとして消し去るためにも、
ここは高級住宅地って印象付ける必要がありますし。
先行物件の未入居中古価格くらいが、最低価格になると思います。

[433: 匿名さん]

今後長引かせてもいい材料残ってないでしょ。超高層の地震に対する報道とか。
これから過熱するよ。

[434: 匿名さん]

>>422
築1年のマンションの高層階に住んでる者です
ポストに無料査定のチラシが頻繁に入ってくるので
チョっと冷やかし半分で査定をお願いしたら
坪230万超でしたよ
私もホンとかよ？ｗ と思い
で　その営業マンに何でこんなに高いの？と聞いたら
間取りや広さ等にもよるけど
その価格で既に取引実績があり　豊洲地域は問い合わせが多いと言う事です

[435: 匿名さん]

>>434
物件が少ないのよ。お祭り騒ぎも手つだって。
売るなら今だけど売らないでしょ。

[436: 匿名さん]

信者がいる限りいくらでも値段は吊り上げられる。
お布施は高額なほどかえってありがたいものなんですから。

そしてそうするのが企業の務め。
高く売れるのに安く売ったら、株主代表訴訟ものです。

[437: 匿名さん]

436が正解。431はもう少しお勉強を・・・

[438: 匿名さん]

>>437
４３１です。これはお勉強した結果です。
やわらかく言えば、損して得とれ・・。目先の利益ばかり追っかけてると、
消費者は離れてゆく。三井VS住不。今年の経常はどうなるでしょう。

[439: 匿名さん]

実際に消費者離れてないし。
それどころかいくら足蹴にされ、冷たくあしらわれても、
購入者の方が買わせていただくためにヘイコラする状況。

どういうマーケティング論を学ばれたか知りませんが、
購入頻度の高い消費財であれば、悪い企業イメージによる忌避はダメージになります。
しかし、住宅の場合次の購買までのスパンは非常に長く、
またエコノミー・ファミリークラス対象の顧客の場合は特に、
セカンドサードと買ってくれることもほとんどないので、
イメージ維持に無駄なコストをかけるより、そのときの最高値売りきりで構わないのです。

[440: 匿名さん]

>>438
確かに、売さばきが上手な三井と、売れ残りを抱える住不やゴクレを比べると、
全然印象が異なりますよね。ダラダラ売ってたら、どんどん信用なくなるよ。
それに比例して経常も変わってくるでしょう。431さんに賛成。
>>439 その場しのぎの利益を追求する企業って最低。特に売り渋り物件は、、

[441: 匿名さん]

マーケティング論より歴史に学んでください。
イメージ維持は大切です。
短いスパンで経営するわけではないでしょ。

[442: 匿名さん]

>>440 さんが最低だって離れてくれると、次待ってる人が喜んで買えますから。
企業もお金持ちもHAPPY！

[443: 匿名さん]

ブランド更新というのを学んでください。
イメージ悪くなったら、そのブランドは捨てて、
新しいブランドで立ち上げなおせばいいのです。
日用品のブランド構築とは根本的に考え方が違いますので。

[444: 匿名さん]

三井は頭良いから、イメージ落とすことなしないよ。売り渋りとかね。

[445: 匿名さん]

高く売りたいだけなら、某デベのようにもっと販売開始遅らせるんでない？
一時的な僅かな利益よりも、物件争奪戦をヒートアップさせて注目を集め、今後増えるであろう民間主導型再開発の華やかな成功例として完成させるイメージ戦略をとっても不思議じゃないと思う。

[446: 匿名さん]

>>438
良心的な価格を提示し、安いイメージを作ることが、三井不にとって
どんなメリットがあるのでしょうか？
言い方を換えますと、豊洲2丁目は三井不と石播が共同で開発中の街。
その街で販売されるマンションの価値（値段）が上がることが、
三井不にとって、デメリットとなるのかということです。
どんな強気な価格設定をしても、消化されれば全く問題はありません。
それが時価です。
もちろん順調に売れればの話で、在庫をずっと抱えるようなこと
になれば値付けミスとなって、これはこれで問題ですが、極端な話
時価を著しく下回る値段で会社の資産を売却するようであれば、
意思決定をした取締役には、善管注意義務違反の問題（株主代表訴訟）
が出てきます。
まあ、相手あっての商売ですので、いきなり坪300万はないでしょう
けどね（笑）。

[447: 匿名さん]

“タワーの状況報告”
“チームを組んでスレに書き込んでいるので、イメージアップ、高価格形成に
　成功しつつあります”

[448: 匿名さん]

>>443

短絡的ですね。ヒューザーがブランド名変えれば売れるとでも？
頻度の少ない高い買い物だからこそ、ブランドイメージは重要だと思うけど。
実際、東雲の某物件では「ア○だから」って部分が大ブレーキになってたし。

[449: 匿名さん]

>>>444
売り渋りが悪いようなことを言われてますが、
将来の地価予測をしたうえでの戦略で、一方でリスク
（価格下落リスク）を伴った行動です。
将来の地価動向なんて誰にも分からない訳で、
売り惜しみの結果ロスが発生する可能性も十分にあります。

[450: 匿名さん]

高くしないで〜！、の悲鳴こそが、値上げの原動力。
もちろん買えない人も出てくるのですが、それがさらに羨望を呼び、
買えた事への優越感と喜びを倍加させる。
更なる無理なローンを組んででも買ってしまう人たちを惹きつける。
更なる利益を以って次の開発へ取り掛かれる。

[451: 匿名さん]

>>448
443ではありませんが、価格設定の件と物件の品質等で発生する風評リスクは
別物です。
トヨタ株がほしい人が、高すぎるから買えないといったことが、
イメージダウンにつながるでしょうか？

[452: 匿名さん]

価格に関する議論がここまで白熱しているところを見ると、
豊洲という街が魅力ある街であるということがよく分かりますね。
MRオープン、価格公表まで、ゆっくり待ちましょう。

[453: 匿名さん]

ヒューザーの残党がみな業界から足を洗ったとでも？
オジマは表に出すぎたけど、そうじゃない幹部連中はとっくに衣替えして、
商売始めてますよ。会社作るのなんて簡単だし。
大手だってレジデンシャルだかなんだか、いつでも潰せるように分離してるよね。

[454: 匿名さん]

>422さん
仲介業者に大学の友人がいるってだけ話ですよ。
豊洲の話は最近良くあがるそうです。
値引きほとんどなしでいけるそうですよ、ほんとに。
アップ1000万はザラと。
うそではなさそうですし、煽りでもありません。

[455: 匿名さん]

プライブやフロントコートの販売時に
三井(PCT)の価格予想をしていた時は190/万程度だろうと予想されてました。

で蓋を開けてみれば230〜240で管理費も高いと皆大騒ぎ&文句。
そのくせ、高倍率即完売。
掲示板で話されてる予想価格なんて、
検討者の希望でしかないんでしょうね。
デベロッパーはもっと賢いよ。

ちなみに私は勝手ながら280程度でくると予想しています。
デベは儲けるならあと1〜2年。今価格を抑える意味がない。

[456: 匿名さん]

>>455
基本的に同意見です。
280だと、20坪で5600万円。ここを狙っている層からすると、
ぎりぎりのラインですね。
個人的には低層で一番やすいところで坪230で、平均は260程度ではないか
と思います。

[457: 匿名さん]

平均３００で全然売れると思います。欲しがってる人多いもん。
低価格帯は別なマンションが受け持つんじゃないかな。

[458: 匿名さん]

ここが高価格なら購入をあきらめてください。
そして売れ残ってるうちのマンションを買ってください。お願いします。豊洲近いですよ。

[459: 匿名さん]

以前も書込みしたのですが、ここは平均＠270〜280で出ます。これは、11月末頃の三井不情報です。
その後擦りあわせをし、多少改定はあるでしょうが、基本はこれですので、皆様ご安心？を。

[460: 匿名さん]

うん、よかった。

[461: 匿名さん]

6000万超えるじゃないですか。
隣の住友も建つのに、こんなに高い物件を買える人が日本にはたくさんいるんですねぇ。

[462: 匿名さん]

沢山は必要ないですからね。
この土地にその価格の価値を見出す人数が、たった戸数世帯だけで十分。

[463: 匿名さん]

豊洲の再開発計画の進行状況・豊洲の発展・注目度や将来の見通しを
PBやTFC販売当時から今現在までを冷静に考えれば
これから販売される坪単価が幾らになるのか
想像がつくけどね

[464: 匿名さん]

でもタワーだから、それなりの坪単価の部屋もきっとあるでしょう。
まあ、そういった部屋はPCTの競争率の延長なんでしょうけど・・・

[465: 匿名さん]

豊洲の地価を、上へ牽引するような値付けをしてくるでしょう。
最低価格３００万でも、今の状況なら捌けると思います。

[466: 匿名さん]

三井様、早く価格を公表して、以下を提示ください。
→　坪230万程度、Class70-80で5000円万前後だと。

[467: 匿名さん]

おっと間違えた。5,000万円前後ですな。坪300万椰子は早く消えろ。

[468: 匿名さん]

３００万で買っても、４００万５００万と上がっていく傾向なんですから、
誰にも損はない話ですよ。

[469: 匿名さん]

いい加減、価格が高くないと困る坪３００万坊は、来ないで欲しい。
妥当な価格として２３０〜２４０万、２５０万で高いかなって感じ。

[470: 匿名さん]

消費者が高くて納得できる場所でしょうか？　だって豊洲は江東区だよ。

[471: 匿名さん]

いくらでもいいよ、倍率があがらなければ。
倍率が1倍となる適正価格であってほしいだけ。
それがいくらなのかは、プロである不動産販売会社に聞かないとわかりませんね。

[472: 匿名さん]

>>470
安くしてほしい気持ちは分かりますが、これまでの
スレを見れば注目度は一目瞭然。
煽ったところで無駄だということは、PCTで証明済みですので、
そんな古典的な手段ではびくともしませんよ。豊洲人気は。

[473: 匿名さん]

数戸は激安２５０万くらいのも出るかもね。
殺到して倍率跳ね上がって益々人気上昇、地価上昇、資産価値ＵＰ！ＵＰ！！

[474: 匿名さん]

ほんとに250万なら２戸買おうっと。

[475: 匿名さん]

ここは方角で価格差がつけにくい場所だけど、無理やり階数とかで、
大幅な価格差出して、坪２２０万〜２８０万とするのはどうかな？
お買い得物件は倍率付くけど条件悪くても売れ、金持ちは高額物件を
倍率なしで購入する。それも一気に大量販売して、キャンセル物件は
倍率の付いた物件の方々へ、次も当たるか判らないと順次案内をする。
そんなアイディアはもう考えてるかなぁ〜

[476: 匿名さん]

>>475
そんなのいいですね。
ほんとに買いたい人に買える物件であってほしい。

[477: 匿名さん]

豊洲のマンションの価格はバブルだ。今の人気だけ。みんな落ち着け。資産価値落ちるぞ。

[478: 匿名さん]

>>470
ここ数年同じセリフを飽きるほど聞いた。。。
で、結果はどうだった？

[479: 匿名さん]

ららぽーとができ、ゆりかもめとその下の道路ができ、豊洲公園が開放されても、
買えるマンションがＰＣＴとＳＣＴだけでは少なすぎたのですよ。今後３丁目が
次々と分譲されれば選択の幅が広がり豊洲バブルは消えて行きます。今だけだよ。
まぁここは江東区というアドレスもあり、異常な高額取引される可能性は薄いね。

[480: 匿名さん]

クールに。
高値を書き込んでいるのは購入予定者じゃないよ。

[481: 匿名さん]

394さんはなぜにこのスレきてるんですか?

[482: 匿名さん]

394って・・・
戻りすぎ！

[483: 匿名さん]

向かいのロイヤルパークスが賃貸で月２０万〜４０万で、結構既に借り手が付いているみたい。
結構、需要は高そうですね。
ここも、賃貸に出してもこのぐらいの値段で借り手が付くなら、多少高くても背伸びが出来そう。

[484: 匿名さん]

もちろん、ロイヤルパークスよりは高くなるだろうね。タワーマンションだし。
シエルタワーみたいに３３階以上が分譲とかだと、明確に家賃出せるけど．．．

[485: 匿名さん]

ロイヤルパークス行ってきました。
５７万円／月っていう部屋が既に借りてありでした。すげーな、豊洲。
っていうか、そんなに払う（払える）人居るんだ。。。。
１Kの４４ｍ２が１４万前後＋共益費約１万。
駐車場が２万５千円前後。
そんなに払えないよ。

[486: 匿名さん]

57万・・・
常に住むようじゃなさそうだね。そういう値段を出して借りれる人は。

[487: 匿名さん]

昨日は価格でヒートアップしてましたね。ちょっと不動産屋さん多いですね。
そこで一般素人の視点から、DMってけっこう色々語ってるのではないかと思いまして。

本日我家に三井のDMが届きました。浜田山と市川駅前でゴージャスとカジュアル、違えば違うものだなあ〜と。広尾もオレンジで目を引きなかなかの紙質でした。それではここトヨタワはどうなんだろう。どう見てもPCTよりもシンプル。

つまり会社の中の位置付けで、価格も反映してるんでは？？
そう考えるとこのDMで坪３００は無理。２５０〜２６０でもこの人気でおつりが帰そうな・・・。

どうでしょ？

[488: 匿名さん]

ＭＲオープンまであと少しの我慢。

[489: 匿名さん]

250〜280ってとこがみんなの平均ってとこでしょか。
さすがに300はないか・・・。

[490: 匿名さん]

まだやってたの高額提示、人気エリア＆信用維持で、
宣伝費減らして、２２０〜２６０万ってとこでしょ。

[491: 匿名さん]

販売予定時期 平成19年4月下旬予定 （売り渋り売り渋り売り渋り売り渋り売り渋り）

[492: 匿名さん]

入居が、平成21年3月下旬だもん。売り渋りではないでしょ。
販売前にＭＲオープンするし、、、もうすぐっていつかな？

[493: 匿名さん]

販売が４月なら、会員向け事前案内が２月ぐらいにありそうだね。

[495: 匿名さん]

>>493
あれ　販売　2月下旬じゃありませんでしたっけ？

[496: 匿名さん]

ＴＦＣが１９０割れてたのを考えると…感慨深いですねぇ。。。

[497: 匿名さん]

元々2月下旬だったのが4月下旬に延びたので、売り渋りと言われてもしょうがないでしょう

[498: 匿名さん]

不動産業者の方に聞くと
豊洲はＴＦＣが底値だったとのことです

[499: 匿名さん]

三井のＨＰでは今も２月下旬販売予定になってるけど、延びたの？

[500: 匿名さん]

事前案内のパンフレット郵送されてきたけど、金かかってないね。
なんの情報もない。ただ送ってきただけって感じ。
もっと詳しい情報ほしかった。

[501: 匿名さん]

>498
そうなんですか。ＰＢＴも似たような感じでしたけど、あの時期が金利も低くて買い時だったんですね。

[502: 匿名さん]

PBＴやTFCの販売時　再開発については未確定要素が多かったし
再開発計画自体知らないで豊洲を叩いていた人が多かったでしょ

あの頃に今の豊洲の発展を想像できて
掲示板なんかの投稿に左右されず
冷静に判断して購入した人は勝ちでしょね

[503: 匿名さん]

準備室　回答　２月下旬〜３月中旬MRオープンだそうです。
でも２月下旬は無さそうな・・・おはなし。

[504: 匿名さん]

マジ坪２５０万以下なら買いだな。

[505: 匿名さん]

一生懸命、価格見直してるんだよ。下限変えると便乗値上げで信用落ちるから、
上限価格アップで幅を広げて、倍率なしでも買ってもらえるようにね。そして、
一気に販売する短期決戦の体制作りに必死さ。販売員を人員確保するために、
質を落としても頭数を揃えているところ。ＭＲも客引目的で豪華にしてるとこ。
販売遅れの理由、的中かなｗ

[506: 匿名さん]

しかし　ホンと住友の情報出てこないね
確かここと住友は竣工時期同じだったよね
住友の方が販売戸数が多いのだから
ここよりも早めに販売するのが普通だと思うけど
素人には理解できん

検討する立場としては　両隣（小学校挟んで）が同時に比較検討できると嬉しいのだけどな

[507: 匿名さん]

５０５さん　まるで現場にいたような分析で感心してるんだけど・・。
ど素人にもわかるように説明して〜

どういう人達に厳しくなって、倍率なしで買える人達とは？

[508: 匿名さん]

>506
販売先延ばししてるんじゃない？
時期がカブると港南みたいに価格の叩き合いになるからね。

[509: 匿名さん]

>>507 具体的な方法は、>>475 あたりに書いてあるよ

[510: 匿名さん]

>>509
解った、ありがとう。

[512: 匿名さん]

＜タワー＞

人間は元々地上に暮らす生物だから、高層階での生活は自覚症状のないままに
精神的不安定を生じさせ、＜詳しくは言えないが＞人体に及ぼす影響も少なくは
ないと聞いたが、どうなのかね？

[513: 匿名さん]

そうですか。では512さんはお引取りを

[514: 匿名さん]

下限価格の部屋は、明らかな劣悪環境の２・３戸だけにするんじゃないかな。
それでも、２５０万〜 って表記できるしね。

[515: 匿名さん]

９０ｍ２で６〜７千万円

[516: 匿名さん]

>>512
そう思うなら　一戸建てをどうぞ
ここに　来る必要なし！

[517: 匿名さん]

1社でも売り切れるものを
4社でやるのは何故？
1．リスク回避の為？
　　(デベにとってのリスク)＝(売れ残り)
　　注目を浴びている豊洲で売れ残るのは何故？
　　答えは高価格！
2．メイン以外の各社の豊洲での認識向上
　　次の豊洲物件はどこ？

[518: 匿名さん]

PCTの購入者ですが、PCTの販売初期は、江東区なのにこの値段はありえないと値段が高い、もしくは管理費が高額であると言われていました。でも高倍率のまま売り切れました。
皆、仕様のレベルもこんなに低いのに何故？と言った感じでしたけど、再開発の期待やららぽーとの期待（販売時には入店予定のお店は一部しか公開されていませんでした）で、勢いで買った人が多かったみたいです。
豊洲タワー購入検討者は、どのような期待を持っている人が多いのですか？

[519: 匿名さん]

1社でも売り切れるものを
4社でやるのは何故？
答えは簡単
三井独占じゃ顰蹙を買うから
他社3社にお裾分けしてあげただけ

ビバの空中権を買ってまでして
単独で豊洲に参戦した
独占欲の強い住友は
更なる高価格で来るらしいから立派！立派！
ただし　豊洲初の竣工後売れ残り発生の可能性大

[520: 匿名さん]

他の地域には目もくれず、
少しでも牽制して、値上げをさせまいと必死な様子を見て、
こりゃ〜相当豊洲信者だな〜相当高くてもローン組むな〜
とほくそえむデベ。