桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[541: 匿名さん]

>>540
リンク538のまちがいでした。

[542: 契約済みさん]

>535さん、

ここで営業さんの名前を出すわけにはいきませんが、MRに行かれるなら三井のチーフをお願いします
と言えば話が通じると思います。チーフといえども一営業担当です。
この営業担当を指名出来れば、いろいろと深いお話が聞けると思います。
理系の知識のみならず、どんなことを聞いても明確な答えが返ってきますし、マニュアル通りの
営業トークなど一切しませんし、ローン知識も豊富で組み方なども丁寧に教えてくださる営業さんです。
そして何よりも人柄も素晴らしいです。他の物件も幾つか回っていろいろな営業を見てきましたが、
大手といえども営業はひどいのが多い中、三井のチーフはダントツで優秀な営業さんです。

[543: 契約済みさん]

すみません。

５４２は５３５ではなく、５３７さんへのお返事でした。

[544: 購入経験者さん]

良い営業さんに当たるかどうかは、エントリー・事前案内会の段階で決まりますね。
いまどきの大学生の就職活動に似てなくもないですが…。

お客さまアンケートで記入した属性をもとに、予約確認の電話がかかってきて、
その営業さんの応対ぶりで、“選別”されている空気が伝わってきます。
三井のチーフは、プレゼン能力があるので、
最初の商談で買う意識を明確にすれば、希望住戸に導いてくれます。

物件によっては、販売終盤、残り先着順数戸になると、所長が直々に対応してくれることもありますが、
やはり、本当に買いたいと思ったら、営業さんを早く味方につけるのが得策だと思います。
これだけ、戸数が多く、棟による長所・短所もあるので、迷いますが…。

三井、野村は社風の違いが営業さんにも色濃く現れている印象を受けますが、
どちらにせよ、優秀な営業さんも物件も「縁」なので。

[545: 匿名さん]

最後に悩んでいます　物権的にはいいと思っています。
どうしても最後は桜上水駅が何もないような印象で・・・。
田園都市線の用賀とか桜新町と比較しています。
どちらが資産性とかいいのでしょうか？

[546: 匿名さん]

>>545
つまらない比較するなよ。田園都市線がいいにきまっている。
金が足りなきゃ桜上水。

[547: 匿名さん]

物件をネット検索する際、エリアか路線を選択されますよね。
世田谷か目黒か、東急か小田急か京王か。
それでなくても広～い世田谷です。
家族構成、親子の通勤・通学事情もあります。
ママ友の交際・行動範囲も加味する必要だってあるでしょう。
まったく縁もなかった地域で新居を選ぶのは、“冒険”です。

この桜上水の物件は、メリットは多々あります。
デメリットを挙げろと言われれば、それも多々あります。
ただ、同じスケールメリットの新築MSを用賀や桜新町で求めるなら、
少なくとも、現状では皆無です。
（ラ・コルダ弦巻、パークシティ弦巻、グランフォート用賀のような中古で構わないなら、別ですが）

世田谷ではありませんが、先日、最低価格でも８０００万台のプラウド自由が丘が即完しました。
関連の検討板を拝見すると、資産性に関して、さまざまな将来予測が書き込まれています。
専門的な判断や分析はプロに任せるとしても、
「売れていない物件」より、「高くても売れた物件」なら救いはあると思います。
自由が丘でそこまでの金額を出すなら、「断然、都心だ」と声高に反論する御仁は多いでしょうが…。

居住目的なのに、購入する前からリセールの算盤をはじくのもなんですが、
周辺を見渡し、競合物件が出にくい地域で選ぶのがベターとしか言いようがありません。
その意味では、桜上水で、この規模とグレード、「吉」なのか、そうでないのか。迷いますね。

[548: 購入経験者さん]

世田谷区内で販売予定の物件、あるにはありますが、桜上水と比較はできないでしょ。

ザ・パークハウス二子玉川ガーデン、ザ・パークハウス成城彩景
シティハウス用賀砧公園、シティハウス二子玉川、用賀一丁目（以上スミフ）
ディアナコート用賀翠景
ヴィークステージ桜新町

クルマ選びに譬えると、国産車と外国車、あるいは欧州車でベンツやBMW等々の比較みたいに。
マンションはディーラーならぬ売主のブランドイメージが左右するから、あとは身の丈の合った物件から選ぶだけ。

[549: 匿名]

近くに車で行ける、大きめのスーパー、ショッピングモールはありますか？
土地勘がなくて…

[550: 匿名さん]

来年５月、シネコンができる二子玉川周辺なら、商業施設は申し分ないし、
用賀にはオーケーストア、ビックコジマもあるし。田園都市線沿線は何かと便利そう。
桜上水や経堂は、道路が狭くて入り組んでて、クルマ利用者は参る。
現地を回って、買い物、クルマでの移動が、桜上水のネックだと思いました。

[551: 物件比較中さん]

>548

売主のブランドでいえば、野村x三井のここは抜群でしょう。日本の不動産市場をリードする二社のジョイントベンチャー
ですから。また施工会社も重要です。ここはスーゼネの清水ｘ大林ですからまさに最強タッグです。

二子玉川、用賀、桜新町ってなぜか高級住宅街の扱いを受けていますが、実際に訪れてみるとそうでもないですよ。
ところどころに御屋敷があるだけで、あとは都内の普通の住宅街と変わりません。目隠しされて連れていかれたら、
そこが桜上水か桜新町か区別が出来ません。アドレスにも確かにブランド力はありますが、中身のない幻想に近い
と思います。その点、デベとゼネは実際の建物の資産価値や使い勝手という実質と大いに関係がありますから、
よく考えた方がいいと思います。

>549
どうして車で買い物に行きたいのでしょうか？徒歩3分のところにキッチンコートや薬局がありますから、
日常で必要なものはほとんどここで手に入りますよ。車で乗り付けるようなショッピングモールはもっと
船橋や三郷や幕張など郊外に行かないとないんじゃないでしょうか？

[552: 契約済みさん]

資産性で言えば間違いなく田園都市線です。ただ、桜上水のような規模感、開放感、落ち着いた環境は比較しようにも他にはなかなか見当たりません。こういった要素に価値を見出せる人は将来の資産性、駅のブランド性には左右されずに迷わずここを選ぶのではないでしょうか。

[553: 匿名さん]

>売主のブランドでいえば、野村x三井のここは抜群でしょう。日本の不動産市場をリードする二社のジョイントベンチャー
ですから。また施工会社も重要です。

いまさらの意見ですね。誰だって、理想は高いがいいに決まってます。

昨日、西葛西の工事現場での事故が報道され、真っ先に気になったのは売主と施工会社でした。
まさか、ミツイ＆ジショの物件とは・・・名のある施工会社でのアクシデント、購入された方の心中を察します。

[554: 契約済みさん]

＞５５２さん、

全く同感です。物件選びで何を重視するのかは人それぞれですが、閑静ながらも駅近で緑が豊かで大手分譲・スーゼネ施工の免震マンションは日々の暮らしに安心感やゆとりというお金に出来ない価値を提供してくれます。そのような趣向の持ち主にとっては、数多い都内のマンションの中でもここは唯一無二存在です。同じ価格で都心や世田谷の高級住宅街に矮小マンションを買ったほうが、将来のリセールバリューは高いかもしれませんが、将来のことは誰にもわかりません。そんな確実性のない資産価値を基準に選ぶよりも、ここに住めば確実に得られる精神的な豊かさやゆとりある暮らしを求めたほうがよいと思います。誰にでもお薦めはしません。ここの価値がわかる人だけが買えばよいと思います。

[555: 匿名さん]

スーゼネ信奉者がいらっしゃるようですが、
あまり物件を実際に見比べておられないのでしょうか。

スーパーというには、お粗末な施工トラブルが表沙汰になったケースは、いろいろあります。
躯体やコンクリートの質を目利きできるわけでもなく、
とりあえず、ブランドとしての「安心を買う」に過ぎません。

[556: ご近所の奥さま]

>>550
運転苦手なほうですが、用賀のオーケーストアは大型店舗で駐車場も楽なので車で楽に行ってます。浜田山方面もランチで。高井戸のオリンピックはペット用品や園芸用品も充実の大型店舗で、駐車場も楽なので、ここも守備範囲です。
ご近所さんは、車なら新宿へ出るのも、二子玉川へも時間は変わらないと行って、出かけていきます。

[557: ご近所の奥さま]

経堂は、自転車で１０分てすが、雨の日なら車で行っちゃいます。
クリニックのハシゴが出来るくらい、駅ビル内は充実の上に、駐車も楽ですから。

[558: 匿名さん]

なおさら、経堂のパークホームズやプラウドを買っておけばよろしかったのでは？
赤堤も悪くないですよ。

[559: ご近所の奥さま]

556と、557は、住環境➕車での利便性さえ、桜上水は良いという情報のつもりで書かせていたたきました。
誤解させてしまいましたでしょうか？

[560: 匿名さん]

>>555
南青山高樹町のように保証金、建て替えとフォローできるわけですから、デベとスーゼネのブランドは実際の安心料でもありますね。

[561: 契約済みさん]

＞５５５

私は、以前、建築現場の第三者監査機関で働いていたことがありますので、その経験を申し上げます。スーゼネと呼ばれるところと、中小の施工会社では、安全品質管理の厳しさが全く違います。例えば清水建設の場合、すべての作業をする際に二人以上で指さし、声だし確認をしてから取りかかります。ボルト一本しめるだけでのこの調子です。さらに現場監督、監督補佐が全体を把握しており、すべての工程をダブルチェックします。
効率はものすごく悪いのですが、間違いが起きようがない、起きてもすぐに対処出来る、絶対に隠ぺい出来ない体制が作り上げられています。中小の施工会社でここまでやるところはありません。ミスがあってもそのまま進んでしまいます。小さなミスは我々第三者機関でも見抜けません。そのようなミスが１０年、２０年たつと建物の劣化などにつながる可能性があります。昨今、スーゼネの施工ミスがよくニュースになりますが、スーゼネでさえもミスがあるくらいなので、中小施工会社の物件にミスがないと考える方が不自然だと思います。スーゼネ信仰と言われますが、現場を知っている人間だからこそ、スーゼネに拘るのです。

[562: 匿名さん]

野村の情報Webにプレミアム住宅街が色々と案内されていますが、
世田谷区では、田園調布、成城、瀬田・上野毛、等々力・尾山台、
桜新町・深沢、下北沢の6カ所。京王沿線は圏外のようです。
野村も巷の見方と同じですね。資産性もより確実でしょうし、
同期からも羨まれるでしょうね。

[563: 匿名さん]

C棟は6階の最上階まで無事、躯体あがりましたよ！
DE棟は12階ぐらいまで来てるのであともぅ少しで最上階って感じですかね。

[564: 匿名さん]

549さんへ


環八沿いにドンキホーテ(駐車場有)やその向かいにゴルフ用品のヴィクトリアがありますよ。

[565: 匿名さん]

>>562
下北沢はちょっと…地元民としては同意できませんが、まあ、企業のサイトはプロモーションの一環なので…

[566: 匿名さん]

E棟の真下から。樹木が大きくて素敵です、

[567: 匿名さん]

>野村の情報Webにプレミアム住宅街が色々と案内されていますが、
世田谷区では、田園調布、成城、瀬田・上野毛、等々力・尾山台、
桜新町・深沢、下北沢の6カ所。

いつから、田園調布が世田谷区に編入されたのでしょうか？
玉川田園調布にある元プロ野球大物監督の私邸を、
「田園調布のご自宅前です」と案内していたテレビリポーターもいましたが…。

会社仲間や知り合いに、「桜上水」をうまく説明するには、どうしたらいいのか。
サクラはサクラでも、桜新町ならサザエの街、
桜丘なら東京農大か馬事公苑の近くとか？
う～ん、やっぱり京王沿線は地味ですかね。
でも、名より実をとって、契約された方はそれなりに賢明だとは思います。

[568: 匿名さん]

私は、世田谷の田舎へ引っ越すんですよ〜と言っています。まわりの評価より自分たちが満足していることが大事なので。

[569: 匿名さん]

同じ京王沿線、高尾山口駅と変わらない田舎とでも？

[570: 契約済みさん]

>>558
いやいや、そういう話ではないでしょう。

[571: 匿名さん]

やけに工事のピッチが早い気がするのですが。
長かった梅雨、梅雨明け後も天候不順で、
コンクリートの打設は大丈夫なのかなどと余計な心配もするこの頃。

[572: 物件比較中さん]

駅前は寂れていてブランド性の欠片もなく、京王線という地味な路線沿いにあるこの桜上水でこれだけの規模の住戸が決して安くもない価格で販売されている。それが着々と契約がなされていっている。またこの掲示板でもこれだけの議論がなされスレを伸ばしている。これらの状況を見ればこの物件の質は認めざるを得ないと感じる。

[573: 匿名さん]

都心・湾岸なら、東京五輪を見越して「思惑買い」も分からなくはないですが、
地味な駅前でこれだけの大規模マンションにしては、販売は健闘しています。

[574: 入居予定さん]

>>571さん
先月このようなお知らせが届きました。
私の契約した棟の1階の柱の主筋の位置について、設計図書と相違していることが確認されたそうです。
設計管理会社、施工会社及び売主らにて、当該部位の対処方法を検討の結果、コンクリートの一部を一旦撤去、設計図通り再施工するとのことでした。
再施工方法については、第三者機関の株式会社ERIソリューションズに妥当性評価を受けた上で、責任をもって実施するとのこと。
今のところ全体工程には遅延は無いものと判断。再施工工事完了後に、上記第三者機関に適切に実施されたことを評価を受けた上で、9月頃改めて報告が来るそうです。
図面付きで数センチずれがあったとの解説があり、報告を受けた瞬間は、少し心配しましたが、都度適正にチェックが働き、必要ならば是正を行うと言った姿勢を感じて、安心しました。
以上、長文となりましたが、ご参考までに。

[575: 入居予定さん]

574です。
2点補足&修正です。
設計図とのずれがあった柱は一箇所。
第三者機関はERIソリューションズではなく、ERIソリューションでした。
失礼しました。

[576: 匿名さん]

>>569
高尾山口は世田谷ではないですよ。

[577: 契約済みさん]

＞５７５さん、

施工ミスがあってもしっかり情報を開示し、修正後に第三者機関の検査を受けるというのが、スーパーゼネコンならではの誠実さと安心感ですね。ミスと言っても致命的なものじゃないですし、工期に遅れも出ないそうですし、よかったですね。

[578: 匿名さん]

574さま

参考情報ありがとうございます。

大手売主、スーゼネが施工した世田谷の某マンション、
築１０年に満たないのに、外壁タイルの黒ずみ、コンクリートの劣化がひどく、
内見したら、建付けも悪く、人気中古という評判と大違いでガックリきました。

かつて、億ションクラスだった目黒区内のマンションは、
業界屈指のスーゼネ施工にもかかわらず、コンクリートの基礎に重大な問題がありました。

東京五輪へ向けて、職人さんが不足がちと聞きます。
工事に影響はないかと気がかりですが、心配しすぎでしょうか。
でも、いずれ大手ならば、何かあっても、責任ある対応はしてくれると信じてます。

[579: 契約済みさん]

>578さん、

外観の美観は施工会社ではなく、管理組合の清掃の頻度によるところが大きいです。コンクリートの劣化とは目で見て分かるものなのですか？普通、マンションの外壁はタイルや御影石などが張り付けてあるので、コンリクーとを直に見ることは出来ませんよね。いったいどういうことでしょうか？

また、内装の建て付けは施工会社とは別物です。内装業者の質によります。

コンクリートの基礎に重大な欠陥があったとはいったい何でしょうか？事実ならば具体的な欠陥の内容を示し、
マンションの実名を上げるべきです。それは誰に対する誹謗中傷にも当たりません。掲示板で共有するべきことです。

スーゼネで問題が生じるようなら、技術の劣る中小デベではもっと深刻な問題があると考えるのがずっと自然です。

[580: 匿名さん]

>>579
578さんのは個人的な感想、それを捉えるのも個人。一感想として放っておきましょう。

職人の不足は今巷でよく言われていることですし、そのようなご時世、この方は、日々みるみる伸びてくる新宿や池袋のタワーマンションなんか見ても、あれこれ憂慮されているのではないでしょうか。
根拠に乏しい流言のようなもので人をミスリードさせる輩も困ったちゃんですが、一方スーゼネだから絶対安心と言った盲目的な信奉も危険です。579さんは違うと思ってますが。
我々消費者もいいマンションに出会えるよう、賢く情報を選別し、自らチェックを働かせて行きたいですね。

[581: 契約済みさん]

＞５８０

スーゼネでも必ずミスは起こします。人間が行うことですからミスはつきものです。しかし、５７５さんがお書きのように何かあった場合にスーゼネは正直かつ誠実に対応してくれるので安心感が高いとは言えます。三菱地所と鹿島のものも電気工事を引き受けた関電工のミスですが（鹿島の設計通りではなかったことを地所も鹿島が見抜けなかった）、三菱地所分譲だからこそ手付金3倍返しという前代未聞の保証をしてくれたのだと思います。中小デベがこれをやれば、会社が消えてなくなります。ですから、大手デベとスーゼネの組み合わせが一番安心できます。普通、チェック機能が働きますし、施工ミスがあって迅速に対応してもらえますし、ミスが致命的な場合は手付の2倍が返ってきます。南青山は完成間近ゆえ3倍だったのでしょうが、契約上の売り主側事由による保証の範囲を超えた寛大な措置と言えます。

[582: 匿名さん]

高樹町は鹿島と三菱地所設計のミスです。施工図の記入漏れに誰も気づかず図面通りに現場が進んでいったのですから・・
その後どうしようもなくなって躯体に穴をあけまくり鹿島がそれにも気がつかなかったと

[583: 匿名さん]

西葛西のほうは、大変な騒ぎですね。一生の買い物だけに、既に払った手付金はどうなるのか。
大手だから事後処理は安心といっても、実際、当事者になれば、深刻な問題かと。

[584: 匿名さん]

最近ではベトナムあたりからも大工さん雇いいれてるみたいで、現場は相当大変みたいですね。。時期的に１０年ぐらいまたないといけないかもしれませんね。

[585: 匿名さん]

>>584
以前確認したら未経験の外国人採用はないそうですよ。ミスリード狙ってます？

[586: 匿名さん]

>>584
10年待って頭金を増やして中古買いはいいと思います。10年後の新築はそれこそ厳しくなるでしょうね。

[587: 匿名さん]

>>584さん
心配事が絶えない世の中ですねぇ。心中お察し申し上げます。
貴方の場合、何をやっているのか分かりづらい集合住宅ではなく、ここはほら、ご自身の目が行き届きやすいフルオーダーの戸建をご選択された方が良いのではないでしょうか。
それか、いっそのこと自らの手で建てられるとか。
なけなしの大枚はたくわけですから、一生気に病むのはいやでしょう。
ここはご慎重に。ご慎重に。心安らかに成仏されんことをお祈り申し上げます。

[588: 契約済みさん]

＞５８３

西葛西ってどこの物件ですか？

[589: 契約済みさん]

西葛西のは施工ミスじゃなくて事故ですね。亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
ここは安全第一で進めていただきたいですね。

[590: 匿名さん]

設計監理やチェックで手抜かり露呈したのだから大手なんて有難さ半減です。
どうせ下請け、孫請けなんぞ中堅と大差ないんでしょうから。確か清水も
どこかで話題提供されていましたよね。ここもどんどん外国作業員を
投入していただきたいですね。