桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[51: 匿名さん]

＞48さん、

個性を重んじる人には大規模マンションは向きませんよね。大規模ならでは良さも多々ありますから、その価値が分かる人が買えばいいんじゃないでしょうか。私は桜上水の落ち着いた感じはむしろ好きですので、このあたりは個人的趣向の問題でしょうね。

[52: 匿名]

桜上水でしょ？　このマンションが、中古になって価値が上がるって自信どこから来るの？
数年後、自分でここ読み直してくださいよ（笑）

[53: 匿名さん]

＞５２

ここをほしがる人はリセールを考えてではなく、ここが二度と出ない立地と環境の整った物件だからなんです。
上がるとか下がるとか騒いでいる人は、本当の検討者ではないと思いますが。

[54: 匿名さん]

不動産投資の基本がわかってない奴が多いようだから教えてやるが、物件を安く買って高く売るなんてのは非現実的でめったにないこと。それが出来るのは一部の超高額物件が、超人気物件で、どちらも資金か運かその両方がないと手に入らない。普通の不動産投資は年２％くらいの下落率を想定して、賃貸収入でもうけを出すミドルリスクミドルリターンの資産運用だよ。現実的な線で言えば、５０００万投資して、３５年後に家賃収入と物件の売却で２０００万から３０００万儲かるくらいだろう。

[55: 匿名さん]

>51
世田谷じゃ大規模趣味なんて少数派だろう、じゃなきゃ売れてるよ。
デパートの大食堂も大規模ならでの良さもあるんだろうが、好まんよ。

[56: 匿名さん]

>>55

世田谷どうこうじゃなくて、23区内探しても駅近でこの規模のランドプランは今後なかなか出てこないわけで、そこに希少性を見出せるかどうかが焦点になっているのでは？

個人の大規模好き嫌いトークはちと趣旨がズレてるよ。

[57: 匿名さん]

別のデベの営業に聞いたけど、ここは野村・三井の懇親のプロジェクトらしい。だからスーゼネを使って免震にしているし、デザインには日建ハウジングを起用しているし、容積率を余して詰め込んでないし、植樹を３倍に増やしているし、地下駐車場を完備しているし、共有部と専有部も高仕様にしているのです。それで坪３３０万はバーゲン価格だそうです。あまり売れ行きが芳しくないのは、８０００万円前後というのが一番売れにくいからです。平均的な所得層では手が出ず、高額所得者は億ションを買うので、この価格帯は購入層が薄いんですね。

[58: 匿名さん]

免震も容積未消化も樹木も建替組合＝地権者の要求だけどね。
その結果、市場性の低い価格帯になったってのは、さんざん既出。
まあ、市場性が低くかろうが、なんだろうが、自分のニーズにあってれば、それでいいいわけで。

[59: 匿名さん]

いが一つ多かったw

[60: 匿名さん]

>>47
>E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。

第○期販売っていう売り方をする大規模マンションの場合、営業が買主の意向を確認してから、販売住戸を決定し、販売開始っていうプロセスが普通ですよ。
普通に考えて、買主がいるかいないか、まったく分からないような状態で販売開始しないでしょ。
E棟を買いたいっていう人が殺到していれば、当然、第1期からE棟を売り出します。
後回しになってるのは、買いたいっていう人が十分集まってないから。

[61: 匿名]

駅近の団地マンションがそんなに人気あるの？

他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

なんか営業トークに流されている人多すぎ　冷静に判断しましょう　

[62: 匿名さん]

その希少性とやらに飛びつく買い手が希少なのが問題なんだろう。
あれだけ関心が多かったのに、契約に結びついていないのが現実w。
評判よければE棟もすでに完売済み、売れればデベは売るよ。

[63: 匿名さん]

>60

マンションの販売方法を分かっていませんね。普通は条件の良い部屋に人気が集まるので、当然条件の良い部屋から売出し、客寄せに使います。それがあたかも買主の意向を取り入れているように見えるだけで、デベの戦略にすぎません。
買主を条件の良い部屋に惹きつけておいて、抽選で外れたら、他の部屋に誘導するわけです。一旦気に入った物件なら階層や方角を妥協しても買いたいと思うのが人の性ですから。もちろん一定数は諦めるでしょうけれどね。

一方、ここは棟ごとに駅距離や価格や眺望が異なるので、人気は分散しています。そのため、デベも売る順番については普通のマンションとは違うアプローチを取らざるを得ません。それが棟ごとに販売するというものなのでしょう。E棟は私も魅力を感じたと営業に伝えましたが、今は販売しないとあっさり言われました。ここでは買主の声は反映されないようです。MRに行かれた方ならみなさん、同じ印象をもたれたと思います。

[64: 匿名さん]

私も、「今は販売しません」のような事を、言われました。

駅近なのに商業施設が林立してなくて、緑豊かな大規模開発物件。
別に、営業トークに流されてませんが。

61さん、ぜひ具体的に、他に同様の物件候補があったら教えて下さい。

[65: 匿名さん]

同じ野村の立川プラウドタワーが駅直結とはいえ坪340!!らしいですね。それでも売れそうだとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

周辺相場からの乖離という意味では立川のほうが割高感ははるかに強いです。本当に坪340で即完すれば衝撃です。都心への近さは圧倒的に桜上水のほうが上だと思いますし、桜上水のクオリティは折り紙付きなのにこの違いは何なんでしょうね。

結局、ＪＲ直結の強さと駅周辺の利便性なんでしょうか。立川は駅周辺の商業利便性だけでいうと、吉祥寺に並ぶくらい発展してきていますし。

[66: 匿名さん]

何人かがE棟がいいって言ったからって売るわけないじゃん。
あなたたちのような人があと100人いたらE棟も売り出されてるってば。
何のためにわざわざ販売チャンスを逃すの？

E棟狙いの人が、E棟は人気あると思いたいのは分かるけど、冷静に考えたら？

[67: 匿名さん]

NO.66さんの仰る通りかと

[68: 匿名さん]

>>66

それはあくまで一般論だと思うな。
その話だと、既に売りに出されている他の棟に比べでE棟の人気がないということになる。

営業担当の話だと、E棟待ちの方々の人数はかなりいるみたい（営業の立場からしてそう言うのは当然といえば当然だが）なので、野村は戦略的に販売している気がする。

販売期間が長引けば、もちろん販促費が余計にかかるわけで、デベにとってのメリットはなさそうに見える。ただ、消費税10%増税前の駆け込み重要や23区内の新築マンション供給量が減っている現状を省みると、必ずしもそうとは言い切れない。不動産価格が上昇を続けている以上、少しでも高く販売したいデベの戦略が見え隠れする。

ましてやここのデベは野村なわけで、何も考えていないわけがない。

[69: 匿名さん]

>66

本当に何も分かってない。ここを検討して実際に営業と話した人なら、Ｅ棟について興味を持ってほぼ確実に質問するはず。
どれだけ反響があってもとにかく今回の販売戦略ではＥ棟は後回しなのだから仕方ない。私は別にＥ棟狙いでもないし、Ｅ棟を狙っているなら、人気があった方がよいのか、ないほうがよいのか微妙なところだろう。脳内検討者はこれだから困る。

[70: 匿名さん]

じやあ、何のために後回しにしてると？
営業戦略？
半年後回しにしたからって、数百万高く売れるわけじゃなし。

[71: 匿名さん]

最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。
まして、第1期で何戸即完するかが営業的にも重要なのに。
営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

[72: 匿名さん]

＞最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。

違います。売れにくいものをいかに売るかです。おそらくＥ棟は最後の客寄せのために取ってあるんだと思います。その方が、先に条件のよい部屋ばかり売れてしまって、残りを売り切るのに苦労するよりも営業戦略上よいという判断なのでしょう。

>営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

営業の話をすべて信じてるわけではありませんが、部分的には真実も含まれています。営業トークと真実をいかに見極めるかが、最大のポイントですね。すべて疑ってかかったら、そもそも家なんて買えませんよ。あるいは自分の判断だけを信じて、ご指名買いですか？または人気があることを確認してから後出しじゃんけんで参戦ですか？

[73: 検討中の奥さま]

>61
>他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

他に駅近の公団分譲、自主管理、自主建て替えのできる物件があるなら教えてください。

[74: 匿名さん]

61ではありませんが、阿佐谷住宅跡地のここはどうでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43326

[75: 匿名]

自主立替って・・・反対派が提訴までした団地の建替なのに・・・

[76: 匿名さん]

ルールにのっとった自主建て替えですよ。反対派は極少数であり、裁判でも敗訴してます。

[77: 契約済みさん]

72さんの考察は正しいと思いますよ。私は真南をのぞむE棟が第一希望でしたが、価格がさらに高めの設定になりそうという営業さんの情報と、次年度まで待って挙句のはてに希望の間取りと階数の部屋が購入できないリスクを嫌って契約をしました。勿論営業さんの誘導かもしれません。しかし、不確実性の中で何が最適解かを最終的に判断するのは当然ですが自分自身です。
今日久しぶりに現地を妻と見てきました。リセールを全く考えず、既出の本物件の良さを魅力と感じて契約した我々にとっては、たくさんの大樹や自分の契約した部屋が出来上がりつつある状況を見て、改めて、うれしい気持ちになりました。

[80: 匿名さん]

>>77

最適解を見つけられたということでおめでとうございます。ただ私はE棟を待つ身として、安易に妥協したくはないなと思っております。希望住戸を購入できるかどうかは全くの不確実な状況ですが、営業のかたの言葉を信じて待ちたいと思います。

[81: 検討中の奥さま]

>74
阿佐ヶ谷住宅もやっと動き出しましたね。緑多く良い雰囲気の団地でした。マンション建て替えは多くの場合デベがつかず断念せざるを得ないようですが、土地持分が大きいと違いますね。京王線ではここ、中央線では阿佐ヶ谷ですね。

[82: 契約済みさん]

>>80さん
E棟素晴らしいと思います。うちは予算を超えると予測し違う選択をしましたが現在は判断に満足しています。
長期間待つことが性格的には無理ということもありました(笑)

ご希望の部屋が契約できると良いですね！

[83: 契約済みさん]

私は９０平米超えの部屋がほしかったので、（あと待ち切れなかったので（笑））、８０米台までしかないＥ棟は見送りましたが、南面が空いているのは魅力ですよね。日照、眺望のよさと、駅距離が相殺しあって、価格はＤ棟と同じくらいになると予想します。

[84: 匿名さん]

>>83

私も広めの部屋（80平米台）希望で、
D・G棟と比較検討した上で待つことにしました。

駅距離6分のデメリットと採光良好な南向き眺望のメリットはある程度相殺されますが、坪単価はD棟比で安くなると想定しています。さて、どうでしょうか。

とにもかくにも、販売開始待ちです。

[85: 匿名さん]

昨今のマンションではよほど高額か田舎でもない限り、７０から９０平米台が選べるなんてめったにないですからね。それだけでも貴重ですね。E棟は８０平米台で低層なら６０００万円台、中層７０００万円台、高層８０００万台といったところではないでしょうか。

[86: 匿名さん]

販売は北から、工事は南からのようですね。すでにE棟D棟がだいぶできているようです。工事中なのに大きな木がたくさんあるので竣工後がイメージしやすくていいと思います。

[87: 契約済みさん]

そうなんですかあ。現地を見に行ってみたいです。入居まであと１年２か月ですね。楽しみです。

[88: 契約済みさん]

ま、買っちゃったからね
じたばた言ってもしょうがない
経堂とか千歳船橋、上北沢も検討してみたけど、ここを見ちゃうと買う気が失せた
高くても不満が残るもの買うと、あとあとまで後悔するとかみさんに言われて、決めた
だけど高けぇよなぁ
同じ７０平米台３LDKで比較してみると、1.5倍ぐらいしてない？

立川駅直結は魅力だった
中央線も使えるし、中央高速、外環道も便利
伊勢丹、高島屋、ルミネもあるし
安っぽいけどIKEAも楽しめる
東京郊外でどこを選ぶかって言われたら立川だ

しかし....
郊外生活は魅力的、立川は便利
だけど、郊外ならホントはもっと緑の多いところに住みたい
そうなると立川は中途ハンパなんだなぁ
それに、家族の通勤、通学ってことを長い目でみると
結局、桜上水かなぁ
ってところ

[89: 匿名さん]

>88さん
まさにそう思います、奥様ナイス！
それと桜上水ぐらいなら仮に万が一また震災的なことか起きても歩いて帰れますしね。

最近ここ見てると、買った方は別として、本気で買う気あるかないかわかるようになってきました（笑）

[90: 匿名さん]

Ｅ棟を最後まで出さないのは、他の棟をすべて販売して比較対象がなくなってから、駅遠といえども南面解放の条件のよさを売りにして高値で売りだすためだと思います。価格は出るまで分かりませんが、駅距離があまり反映されない可能性が高いでしょう。８５さんの予想価格がおおよそ正しいと思います。一部の方が言うＥ棟に要望がないから売りださないと言う意見は間違いです。

[91: 匿名さん]

A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？駅からの距離の分D棟E棟辺は少し安くなるわけですかね。

[92: 契約済みさん]

＞A棟B棟が70平米台6000万円台でしたっけ？

それは低層階のことですね。中・高層階は７０００万円台になります。私が営業と話した印象では、駅に近いA棟よりも、南の前建までの距離が１００メートルもあって開放感があり、ガーデンにも囲まれたB棟の方が高いようです。ただし、B棟は非分譲が多く、価格はあまり表に出ていませんね。D棟は確かに駅距離がありますが、南西面がグランドに面した開放街区としてプレミアを乗せており、７０平米台では低層以外は７０００万円台が中心価格帯となっています。E棟はまだ何とも言えませんが、南面が空いている条件の良さから、割と強気の価格で勝負に来ると見ています。

[93: 匿名さん]

>92さん、91です。わかりやすく説明ありがとうございます。結局どこもそれぞれ良いところがあり優劣つけがたいということですね。ありがとうございました。今後が気になります。

[94: 契約済みさん]

そうですね。優劣、甲乙つけがたしです。個人的にはE棟の南西角が９０平米以上あるか、D棟の９０平米の角が南北東の三面ではなく、南西東の三面開口だったら、最高だったのですが、どちらもないので、広さと開口部の希望が叶う別の棟にしました。しかし、今になってやっぱり広さを妥協してE棟角にすればよかったかもと思っています。

[95: 匿名さん]

榊がつぶやいてるね！
立川が＠３４０だって、桜上水が割安に見えるって・・・。

確かに！これってバブルだよ。

[96: 契約済みさん]

立川が３４０なら、ここは４００でもいいね。バブルが来るなら今のうちに買うのが正解！

[97: 契約済みさん]

96>
はしゃぎ過ぎですよ。
アンチを誘発するようなコメントはどうかと…
それとも炎上目的の釣りですかね。
それならば、スルーと言うことで。

[98: 契約済みさん]

地元が立川に近いので近隣環境もよく知っているつもりですが、とても３４０万の立地じゃないですよ。近年の中央線の価格は本当にバブルですねぇ。まあ、確かに駅前は再開発されて便利になり、印象は変わりましたが、一歩入ると綺麗とは言い難い街並みが広がっていますし、しょっちゅう酔っ払いや不良学生の喧嘩を見かけますし、柄の悪い連中がたむろしていますし、治安も環境もよくないです。私は地元ですから慣れていますが、家族のことを考えて桜上水を選びました。たとえ、立川が坪３００万でもこの選択は正しかったと思っています。でも、中央線ｘ野村プラウドｘタワーの三拍子がそろったら売れるんでしょうね。

[99: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

桜上水ガーデンズについての情報をお願いします。

[100: 匿名さん]

立川のタワマンとここは、価格帯と駅近の共通点があるとはいえ、比較しても仕方ないでしょ。購買層の好みが違いすぎるよね。