桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[435: 契約済みさん]

資産性を重視するということは、将来売却した時に手元に多くのお金が残っていることを期待するということですよね。
それなら分譲にデベの利益が多分に（通常20％ほど）乗っている新築ではなく、築10年以上が経過した中古にするべきです。価格が上がる一部の人気物件を除いて、通常マンションは最初の10年で2割値下がりすると言われます（下落率年2％）。そこから先は年1％程度の下落率ですから、築10年ものを購入し、20年間住んで売却した場合は、下落率は20％で済みます。不動産投資家やFPならば誰もが推奨そのように推奨します。ここはそのような資産性よりも、暮らしの本質重視する永住目的の方に向いているマンションだと言えます。

[436: 匿名さん]

>>432
有名幼稚園や初等科は沿線にないし、安心できる大病院も限られていて、
子育てに悪いとは言いませんが、とくに向いているともおもいません。

[437: 契約済みさん]

色々マンションの条件は良いけど、
京王線の朝通勤は混雑して嫌だな。

[438: 物件比較中さん]

>>436
子育てには色んな考え方がありまして、有名校に入ることが必ずしも良いとは限りません。都心にいながら緑に囲まれて春には桜を眺めながら散歩する、そういう都会と一線を画した環境が良いと思ってます。

[439: 匿名さん]

>>437さん
お名前部分、指定直し忘れてませんか？

[440: 匿名さん]

全てが中途半端だから売れないんでしょ。
桜上水に永住したい人にとっては、なかなか良い物件だと思いますが。

[441: 購入検討中さん]

＞440さん、

全てが中途半端とはどういう意味でしょうか？
分譲会社、施工会社、規模、設備、駅距離、緑被率などほとんどすべての点で文句のつけようがない物件だと思います。中途半端な点があるとすれば、桜上水の駅力だけじゃないでしょうか？
しかし、駅前の喧騒を嫌う人もいます。賑わいがほしければ徒歩10分の隣駅の下高井戸に行けば得られます。
そのような人にとっては、まさに完璧な物件だと思います。

[442: 匿名さん]

新築はどんな雰囲気になるか管理状況など不確定なのであえて中古を探して来ました。立地条件もいいですしね。
地権者がいるので敬遠する向きもおられるそうですが、私は逆にそこが気に入っています。新築ながらコミュニティが出来ているのは安心材料です。

[443: 契約済みさん]

>>440
販売を小出しにしてるだけで、売れ行き自体はそう悪くないです。

[444: 匿名さん]

>>436
有名校があり、病院もあり、しかし、子供への地域の関心が圧倒的に薄く、子育てに苦労した経験があります。ここがどうかはともかく、子育て環境で大事なのはおっしゃるようなポイントではないと思いますが。

[445: 匿名さん]

>>439
鋭いですね（笑）
しかし、このところ建設的なコメントが多く読み応えありですね。お盆だからみんな暇なのかな〜

[446: 契約済みさん]

>>444
極端な例ですね。ここは子育てスレではないので、そこまでで。

[447: 匿名さん]

>>443
野村不動産は、即日完売のイメージがあるから、悪く感じるんでしょうね。
小出しにって、スミフみたいですね。

[448: 匿名さん]

>>444
近くの有名初等科を教えてくれると参考になります。どこですか？

[449: 匿名さん]

マンションは最初の１０年で２割値下がり...というのはかなり昔の話と思います。
実際、新築マンションにつられているのか中古の価格も安くないです。
特に１０年位前はちょうどマンション価格が一番安かった時期のようで１０年前購入のマンションの査定価格は購入時の価格とほとんど変わりませんでした。
住宅ローン減税もまた始まりましたし買い替えのチャンスかと思っています。

[450: 購入検討中さん]

有名な初等科なんてありましたっけ？

[451: 匿名さん]

>>448
444さんは有名初等科を礼賛してる訳じゃなく、どちらかと言うと、もっと大切なもの(地域への関心)があると言っているのではないですか？

[452: 契約済みさん]

＞449さん

それは特定のマンションのことですよね。最新のデータでも平均値で見れば10年で2割下がっています。
直近のマンションの底値は2004年ではなく、2001年頃ですね。その頃のマンションだけは例外的に
分譲時の価格が安かったため、中古でもあまり値崩れしていません。
今回、私はマンションからの住み替えなので、自宅を査定してもらいましたが、分譲時の価格から
落ちていましたよ。周辺の物件も同様に落ちているデータを見せてもらいました。
立地が悪いわけではなく、山手線内側で駅徒歩1分の立地にあるマンションです。
確かに昨今は新築の値上がりにより中古も値下がりしにくくなりましたが、下がっていることは事実です。
また、マンションを所有され（てい）るのであれば、10年経っても分譲時と変わらない価格で売れるという
楽観的な見方をされるよりも、10年で2割下がるという見方をしておいた方が安全です。

[453: 匿名さん]

>>445
ですねぇ〜w
物知りさんが自論を気持ちよさそうに。
大変参考になりますw

[454: 匿名さん]

>>448
私が子育て中に住んでいた地域は山手線内です。詳細は勘弁してください。

[455: 匿名さん]

>>451さん、その通りです。ありがとうございます。

[456: 匿名さん]

10年で2割しか下がらなかったら大成功でしょ。
金利・管理費入れても賃貸より安くつく。

[457: 匿名さん]

>>454
成りすましバレちゃいましたねw
早とちりか、そもそも、文脈も理解できなかったのか。
がんばって有名初等科に入って、国語お勉強してきてくださいな〜
ファイト〜

[458: 匿名さん]

>>454
さぶ過ぎ。。。
イタすぎ。

[459: 匿名さん]

>>454
ちょっと怖いです。。

[460: 匿名さん]

>>457
すみません、意味がわかりません。世田谷の学習院松沢小学校で勉強し直して来てください。

[461: 匿名さん]

わかりやすく同じ文体で遊んでる人がいますね。
頭悪そうだけど楽しそうで憎めない人だな〜

[462: 物件比較中さん]

>>460
もう一回ここ最近の記事を読み直してみてください。
落ち着いて。
でも、458とか、458とか、煽るようなコメントもどうかと思いますよ。どっちもどっち。
くだらない議論はたくさん。建設的な意見を求む！

[463: 契約済みさん]

＞456さん、

10年で2割しか下がらなかったら大成功でしょ。

これはその通りです。そのくらいの心積もりの方が安全です。逆に言えば10年で2割以上、
下落しそうな物件は選んではいけません。桜上水ガーデンズがどうなるのか分かりませんが、
私は永住するつもりですので、気にしません。

金利・管理費入れても賃貸より安くつく。

これはどのような賃貸を選ぶかによって結果は異なります。通常、賃貸で住む場合は、ローンと同じ金額を出す人はいません。

8000万円の物件をフルローンの金利1.7％の35年固定で借りる場合、月々の支払いは26万円ほどです。10年なら

26万x12x10＝3120万

なので、物件価格の39％に相当します。これだけ支払うなら、転勤族でもない限り、普通は分譲を買います。
賃貸ならもっと安く済ませようとするのが一般的です（月20万くらいですかね）。

ちなみに、脱線しますが、上記の計算で35年間、繰り上げ返済をしない場合の総支払額は

26万x12x35＝10920万（＋管理費・修繕積立金＋固定資産税が約3000万円）

となります。

一方、20万の賃貸に35年暮らし続けた場合は、

20万ｘ12x35＝8400万（＋更新料その他約600万円）

となります。

その差は、

13920万-9000万= 4920万円

です。

8000万円で買ったマンションが35年後に4920万円以上で売れれば、得したことになりますが、
現実的には難しいでしょう。ということは、中・長期スパンで考えると、分譲よりも賃貸の方が
一見お得ということになります。もちろん、35年経った後は、分譲の方はローンの支払いがなくなりますが、
賃貸の方がその先も払い続けるので、この差は長生きするほど縮まります。

ただし、分譲と賃貸では設備や仕様が大いに異なるので、単純な比較は出来ません。
8000万円のマンションが賃貸に出された場合、賃料相場は35万前後になりますから、
賃貸で済み続けた場合、35年間の総支払額は1億4700万円、もちろん支払い後には何も残りません。
そう考えると分譲の方がお得です。

すみません。
分譲vs賃貸に話がそれてしまいました。スレ違いですので、ここでやめます。

[464: 匿名さん]

庶民は無理せず分譲で、事業で儲けている富裕層なら経費で賃貸もいいよ。
仕様も豪華ですよ、リッツ・レジデンシイなんか100平米で月160万円、200平米で
200万超。いずれはと、がんばりましょう。

[465: 契約済みさん]

>464さん、

事業者は自宅の賃貸マンションも経費に出来るんですか？
自宅ではなく、オフィスってことにして実際は住むとかするんですか？

でも経費に出来ると言っても、最高税率が４０％だから、６割は自己負担ですよね。
月１００万のマンションに住んだら、実質家賃は６０万ですか。年７２０万円。
事業収入の純利益が少なくとも１５００万くらいないと無理ですね。
これでも収入に対する居住費の割合が高すぎますが。

[466: 匿名さん]

所得税は、収入ー経費=所得額に、税金がかけられるから、経費として家賃の計上は100%可能。ただし、その賃貸状況により、税務署から100%の計上を否認される恐れあり。
と、認識してますが、間違ってますか？

[467: 匿名さん]

自宅として使用している建物の家賃が
１００％事業者の経費になると言うことは無い。
そこで生活（居住）している以上は
（事業以外で使用している以上は）
私用部分と事業部分は按分計算になる。

一番わかりやすいのは、自宅部分と事業部分とで
明確に区画が分かれていれば良いのだが
そうでなければ、按分を税務署に納得させるだけの
ある程度の客観的な資料なりが必要。

[468: 匿名さん]

>>467

現実にはリビングに客来て打ち合わせすることもある、という根拠ひとつあれば、それが想定できる業種ならば寝室子供部屋以外は経費扱いで何の問題もないっすよ。最悪監査入られたとしてもその説明でOK。

[469: 物件比較中さん]

>>465
なんか、嫌だなこの人。

[470: 契約済みさん]

＞466さん、

念のため確認しておきますが、
賃料を100％経費とすることが可能だとしても、賃料を一切払わなくて済むという意味ではありませんよ。
例えば、収入が2500万、家賃が700万の場合（シンプルにするために他の経費は考えないことにします）、
税金は2500万-700万＝1800万にかかります。この場合所得税率は40％ですね。
つまり家賃を経費として計上しない場合は、2500万に所得税がかかりますが、経費として計上すると
1800万に所得税がかかるというわけです。税額の差は700万の40％ですから、経費として計上することにより
280万円の節税になります。逆に言えば、賃料700万のうち、420万は手出しとなります。

[471: 契約済みさん]

＞468さん、

ということは接客用に使う部分だけ経費として計上できるということですか？
計算は賃料ｘ（接客部屋の面積÷専有面積）ということになるのでしょうか？

＞469さん、

気分を害してしまい申し訳ありません。特に嫌味に聞こえるようなことを書いたつもりはないのですが。

[472: 匿名さん]

>>470
家賃のなかから事業用にどのくらいの割合使っているか出して、その金額のみ経費になるんですよね？

同じく他の経費は除いて家賃のみで考えると、収入2500万円として、家賃700万のうち30%を事業用に使用なら、2500−210＝2290万円に課税される。

[473: 匿名さん]

>>468
いや、それはダメでしょ。公私の両方で使う部分は認められず、事業のみでの使用部分のみしか認められないはずよ？

[474: 匿名さん]

自分でもわかりにくかった。すいません。要するにリビングやトイレはダメ。事業用にのみ使用する部屋があるならその面積分のみ認められる。
自宅オフィスの人は分譲より賃貸がお得よね。

[475: 匿名さん]

本宅がやや郊外にあり都心賃貸は週日のホテル代り、
ホテルだと1泊5万円で月100万、賃貸なら70万ということで
全額損金算入しているケースもあるようです。皆さん知恵者ですから。

[476: 契約済みさん]

囲いがあるから上手く撮れませんでした。
I棟、右A棟です。

[477: 契約済みさん]

こちらは手前C棟、奥D棟です。
すみません。センス無いです…

[479: 契約済みさん]

おおー、出来上がってきてますねえ。建物が大きくて引きで撮れない様子が伝わってきます（笑）。
この写真だけ見ると小さなマンションに見えますが、実は相当な大規模なんですよね。
プラウドオーナーズクラブのHPからも写真が見られますが、最新情報が見られてうれしいです。
休みの間に一度見に行ってみようかな。

[480: 物件比較中さん]

>>479さん
引きで撮れない様子。。
よくぞご理解いただきまして、ありがとうございます。
今日は雨も降ってきてゆっくり見れませんでしたが、南から伸びてきてまだまだ建設途中ながら、かなり存在感がありました。
完成したら、すごくなりそうです。
たのしみですね。

[481: 匿名さん]

完成イメージの動画で見ても、
マンション群の巨大さがわかりますね。

[482: 契約済みさん]

私も本日、現場を見てきましたが、477さんと同じような写真しか撮れなかったので、載せることはいたしませんが、
現物が出来上がりつつあるのを見るとテンションが上がりますね。あと一番近い棟まで駅徒歩3分という表示ですが、実際に歩いてみると、3分もかからないんじゃないかというくらい近く感じました。

[483: 匿名さん]

CGや模型だと威圧感あるんですが、実際の現場は広々した感じですよね。広告より実物の方が素敵と思えるとは嬉しすぎる誤算ですね。

[484: 契約済みさん]

大きなマンション群ですが、デザインに威圧感がなく、周辺にうまく溶け込みやすいと思います。ここのデザインは
CGで見ると、正直物足りない感じがしましたが、これはこれで計算されつくしているんでしょうね。さすが日建ハウジングシステム。地元民から煙たがられるようなマンションには住みたくないですからね。