桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[401: 匿名さん]

白金台も自由が丘も、ここも、野村は遠くなりにけり

[402: 物件比較中さん]

ここはこれだけの広大な土地を８７８戸で分割しているので高いのも当然です。

４７０００÷８７８=53.5 一戸当たりの持ち分は５３．５平米

一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

一方、郊外のごく普通のマンションの場合、１０００平米で５０戸くらいでしょう。

１０００÷５０=２０　一戸当たりの持ち分は２０平米

ここは土地の価格の分だけ、高いのは当然だと言えます。

建蔽率、容積率から言えば、実際にはもっと住戸数を増やすこともできたのに、
あえて余裕を持たせたことで、価格が高くなっているともいえます。
土地の広さが生み出す圧倒的な開放感に魅力を感じる人なら、ここの価格は確かに高いのですが、
納得できる価格だと思います。

[403: 匿名さん]

>>401
よっ！評論家ーっ
ピンと来ません

[404: 匿名さん]

>>400
390さんですかね？印象ならあなた様の価値観で割高だとお感じになられた、ということですね。価値観はひとそれぞれなんであなた様の意見を否定はしませんよ。

[405: 匿名さん]

>>390
無理なら無理なさらないでー
頑張りすぎないでー

[406: 契約済みさん]

値段付けもマーケティングですから、割高に思わない人で丁度売り切れれば良いわけで。ちなみに私も最初は割高に感じましたが比較検討の末、ここに決めました。割安に感じる物件があったとしても、我慢することや諦める要素が多ければ選びません。ライフスタイルと価値観は人それぞれだと思います。ちなみに山手線内側かどうかの比較は私の場合、さして重要ではなかったです。むしろ連れに高層タワマンや湾岸エリアは嫌だ、と言われまして。

[408: 買い換え検討中]

世田谷に住み慣れてしまうと、タワマンや湾岸エリアが「流行り」と囃子立てられようが、
東急、小田急、京王各沿線の大手分譲物件に惹かれるのは道理だと思います。
東京五輪へ向けて、建設資材、人件費等のコストが急騰中と言われ、
いま買い急がず、次のチャンスを待つというのも、なかなか難しい判断かと。

世田谷エリアでは、この桜上水など販売中のものを含め、この秋販売予定の物件までが、
ひとつの節目とみて、物件を比較しています。

桜上水は「駅力」に欠ける、周辺の商業施設がイマイチ、非分譲住戸が多くて不安などなど、
懸念材料はあるものの、駅から近いことは何より最高のアドバンテージ。
すでに数多くの書き込みで指摘されているとおり、ランニングコストのうまみ、
敷地計画に盛り込まれたスケールメリットは魅力的ではあります。

あとは同じ価格帯で、低層ハイグレードや中規模マンションとの比較です。
既存のプラウドでも、分譲時は「即完」しなくても、中古になって評価が高まり、
かえって、新築時より手が届きにくくなってしまった物件もあります。

クレーンが屹立する現場を見上げ、心の“振り子”が揺れます。

[409: 契約済みさん]

プラウドオーナーズクラブのHPから現在の現地の様子の写真が見られるんですね。ただし６月のものなので少し古いのですが。６月の段階では、E棟、D棟、G棟など奥の方の工事が進んでいて、A棟、B棟、H棟、I棟などの入り口の近い棟はまだ基礎工事をしていたんですね。最新の状況はどんなんだか気になりますね。

[410: 匿名さん]

＞４０２
一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

それはオーバーだよ？
竣工済みですが、近隣の赤堤のパークホームズだって億ションでは無かった？が、あちらも２、５００㎡に３５戸だから１戸当たりの持ち分は７１㎡だよ・・・。

[411: 匿名さん]

>>410
駅から徒歩9分の物件と比較しますか…

[412: 匿名さん]

京王線沿線のビンテージマンションといえば、芦花公園プレステージュですね。　ほとんどがオーバー百平米で、今売りに出ている二百平米の間取りは圧倒されます。

[413: 匿名さん]

＞４１１
駅から９分・・・でも地価はあちらの方が高い。

[414: 購入検討中さん]

現在売りに出されている同価格帯の物件を見て回っておりましたが、やはりここに決めました。決めては色々ありましたが、駅近であまり騒がしくない所に惹かれました。購入した部屋はもちろんですが、それを取り囲む周囲環境がどのように出来上がって行くのかも楽しみにできるという意味では非常に楽しみが盛り沢山です。入居はまだまだ先ですがワクワクします。これに合わせて車の購入も検討中ですが、この物件の位置関係で車って必要なんですかね？ちなみに1歳くらいの小さな子供がいます。

[415: 匿名さん]

芦花公園プレスティージュはバブルの象徴ですが、思ったほど高くないんですよね。管理費はうなぎのぼりに高いですが。

[416: 契約済みさん]

いや、桜上水の知識面積を分譲住戸の数で割れば、一戸辺り８０平米くらいとなり、土地の持ち分は非常に高いことがわかる。だからこそ、ここの９０平米９０００万円超えの物件では、土地代だけで４５００万円以上かかっているのです。

[417: 匿名さん]

土地持分は京王線では旧団地が32？35坪？、仙川のソフトタウン祖師谷も同レベル。この2つがダントツ。どちらもバブル期は億ション。その後団地5000万、祖師谷3500〜4000万。あちらも低層で落ち着いた良き雰囲気。別の意味でヴィンテージだと思います。

[418: 匿名さん]

>>414
ここは車なくても全く大丈夫です。むしろ自転車必須です。車はあれば便利という程度。もったいないです。お子さんが小さいようなので私なら車にかかる分を教育費としてプールしますね。

[419: 購入経験者さん]

売買契約書をみれば土地と建物それぞれの価格が出ていますよね。
こちらの物件ではどのような比率でしょうか？
ちなみに私が１０年前に買ったマンションでは土地：建物が50:50でしたが、今回買い換えたマンションでは60:40位でした。まあ、本当にコストを反映しているのか消費税を節約しようとして建物比率を下げているのかわかりませんけどね。

[420: 購入検討中さん]

>>418
やっぱりそうですか。駐車場代も安いので持たなきゃ損みたいな感覚に陥ってました。もう一度検討してみます。

[421: 匿名さん]

＞４１６
知識面積って何？

[422: 購入検討中さん]

>>421
どう考えても敷地面積を打ち間違えたんでしょ？

[423: 契約済みさん]

＞419さん、

ここは50：50ではないですよ。その数字は消費税や、賃貸に出した際の物件価格の減価償却費や土地にかかる固定資産税を計算する際に必要ですから、本当のコストが記載されているんじゃないでしょうか？都心の億ションなら大半が土地代だと思いますが、どうなんでしょうね。

[425: 匿名さん]

桜上水でこれは高いですよ。

[426: 契約済みさん]

高いか高くないかは見る人の価値観によって分かれますね。私は新宿が勤務地なので、新宿まで約10分、駅近でこの規模、環境を総合的に判断すれば、これ以上の所は今後出てこないだろうなと思って決めました。下高井戸駅から続く商店街も好きですし。ランニングコストや駐車場代の安さなど物件価格以外の部分でのアドバンテージもあります。

[427: 匿名さん]

425さんは購入検討前の客観的な見方で、426さんは真剣に購入検討した上で実際購入されての意見なので、どちらも正しい。ただ、その客観的な見方（野次馬含む）と実際に検討した人とで海よりも広く深い分かり合えない溝が、ここは特に生じやすい物件と思われます。

[428: 匿名さん]

新宿勤務など生活の壺にハマる人は良いと思いますが、勤務地が変わる可能性含め環境変化に対する柔軟性を求めるならここではないということかと。ニーズとして前後者どちらが多いか、それが結果として売れ行きと資産性に繋がるものと思います。

[429: 契約済みさん]

私も数年、マンションを探してきましたが、ここはまさに探して求めいた物件だったので出会ったときは即決しました。
都心に近く、駅近、希望の間取りあり、日常の買い物が便利で緑が多いという基本的な条件に加えて、免震、大手分譲、スーパーゼネコン施工、地下駐車場完備、管理費が手頃と付加価値までついていたので、迷う余地はありませんでした。
これだけ揃っている物件は他にありませんが、ここを買える予算があるのに買わない人はいったい何が理由なのか知りたいですね。団地っぽいとか、地権者が多いとか、桜上水の駅力がないとか、桜上水にしては高すぎるなどの意見は見ましたが、他にも何かありますか？上記の魅力の前では、私にとってはこれらは取るに足らない問題でした。

[430: 匿名さん]

目をつぶったとされる部分が正にマンションを資産と捉えた場合に重要なポイントになるということではないでしょうか。売行きの良し悪しは資産性で選択する層も需要に取り込んでいるからに他ならないと思います。永住志向であればこの限りではない分、需要が限定され販売ペースもそれなりになるということだと思います。

マンションをどう捉えるかによって、この物件の見方も変わり、需要家の目的も異なるので本スレ議論も噛み合わないと思います。スレがポジよりに見えるのも、資産性を重んじるような層が本スレにはあまり登場しないことがそう感じさせる一因になってるのかもしれませんね。

[431: 契約済みさん]

確かに資産性という意味ではもっといい所は山程あるので、やはり長く住む方向きの物件ではないでしょうか。ただ、色んな諸条件を鑑みると皆さんが駅力とか資産性の部分でネガるほど大きく値崩れはしないのではないかと思ってます。10年後にいくらになるかは誰にも分かりませんが、5000万円代になったとしても月20万円の家賃をこの都心近郊で払い続けたと考えればそれもアリかなと思う次第です。たぶん5000万円代まで 値崩れしないと踏んでますけどね。

[432: 契約済みさん]

>>429
既出ですが、単純に資産性、地域性ブランド力を重視するか、子供など家族単位である程度永住を視野に住める所という視点を重視するかだと思います。なので貴方にとっては100点満点の物件でも、人によっては50点以下の物件になり得ることも理解できます。

[433: 契約済みさん]

427、431、432さんの意見に同意です。あと契約した私の想像だと(あくまで想像です)、他物件のスレ見てても感じますが、駅力や地域的なブランド力が無いからこそ、真剣にこの物件を検討して、ブランドという見栄に縛られずに純粋に自分も含めた家族の快適な住みやすさを重視して購入された謂わば「似た者同士」の方が購入をされるのではないかというご近所さんに対する安心感がすごくあります。

[434: 物件比較中さん]

この物件は特に見る人によって評価が天と地に分かれるでしょうね。資産価値としてはあまり魅力無い物件ですが、都会の喧騒を離れた住環境(特に小さな子供がいる家庭や老後を見据えたご年配の方にとって)と物件の質としてはピカイチだと思います。

[435: 契約済みさん]

資産性を重視するということは、将来売却した時に手元に多くのお金が残っていることを期待するということですよね。
それなら分譲にデベの利益が多分に（通常20％ほど）乗っている新築ではなく、築10年以上が経過した中古にするべきです。価格が上がる一部の人気物件を除いて、通常マンションは最初の10年で2割値下がりすると言われます（下落率年2％）。そこから先は年1％程度の下落率ですから、築10年ものを購入し、20年間住んで売却した場合は、下落率は20％で済みます。不動産投資家やFPならば誰もが推奨そのように推奨します。ここはそのような資産性よりも、暮らしの本質重視する永住目的の方に向いているマンションだと言えます。

[436: 匿名さん]

>>432
有名幼稚園や初等科は沿線にないし、安心できる大病院も限られていて、
子育てに悪いとは言いませんが、とくに向いているともおもいません。

[437: 契約済みさん]

色々マンションの条件は良いけど、
京王線の朝通勤は混雑して嫌だな。

[438: 物件比較中さん]

>>436
子育てには色んな考え方がありまして、有名校に入ることが必ずしも良いとは限りません。都心にいながら緑に囲まれて春には桜を眺めながら散歩する、そういう都会と一線を画した環境が良いと思ってます。

[439: 匿名さん]

>>437さん
お名前部分、指定直し忘れてませんか？

[440: 匿名さん]

全てが中途半端だから売れないんでしょ。
桜上水に永住したい人にとっては、なかなか良い物件だと思いますが。

[441: 購入検討中さん]

＞440さん、

全てが中途半端とはどういう意味でしょうか？
分譲会社、施工会社、規模、設備、駅距離、緑被率などほとんどすべての点で文句のつけようがない物件だと思います。中途半端な点があるとすれば、桜上水の駅力だけじゃないでしょうか？
しかし、駅前の喧騒を嫌う人もいます。賑わいがほしければ徒歩10分の隣駅の下高井戸に行けば得られます。
そのような人にとっては、まさに完璧な物件だと思います。

[442: 匿名さん]

新築はどんな雰囲気になるか管理状況など不確定なのであえて中古を探して来ました。立地条件もいいですしね。
地権者がいるので敬遠する向きもおられるそうですが、私は逆にそこが気に入っています。新築ながらコミュニティが出来ているのは安心材料です。

[443: 契約済みさん]

>>440
販売を小出しにしてるだけで、売れ行き自体はそう悪くないです。

[444: 匿名さん]

>>436
有名校があり、病院もあり、しかし、子供への地域の関心が圧倒的に薄く、子育てに苦労した経験があります。ここがどうかはともかく、子育て環境で大事なのはおっしゃるようなポイントではないと思いますが。

[445: 匿名さん]

>>439
鋭いですね（笑）
しかし、このところ建設的なコメントが多く読み応えありですね。お盆だからみんな暇なのかな〜

[446: 契約済みさん]

>>444
極端な例ですね。ここは子育てスレではないので、そこまでで。

[447: 匿名さん]

>>443
野村不動産は、即日完売のイメージがあるから、悪く感じるんでしょうね。
小出しにって、スミフみたいですね。

[448: 匿名さん]

>>444
近くの有名初等科を教えてくれると参考になります。どこですか？

[449: 匿名さん]

マンションは最初の１０年で２割値下がり...というのはかなり昔の話と思います。
実際、新築マンションにつられているのか中古の価格も安くないです。
特に１０年位前はちょうどマンション価格が一番安かった時期のようで１０年前購入のマンションの査定価格は購入時の価格とほとんど変わりませんでした。
住宅ローン減税もまた始まりましたし買い替えのチャンスかと思っています。

[450: 購入検討中さん]

有名な初等科なんてありましたっけ？