桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[401: 匿名さん]

白金台も自由が丘も、ここも、野村は遠くなりにけり

[402: 物件比較中さん]

ここはこれだけの広大な土地を８７８戸で分割しているので高いのも当然です。

４７０００÷８７８=53.5 一戸当たりの持ち分は５３．５平米

一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

一方、郊外のごく普通のマンションの場合、１０００平米で５０戸くらいでしょう。

１０００÷５０=２０　一戸当たりの持ち分は２０平米

ここは土地の価格の分だけ、高いのは当然だと言えます。

建蔽率、容積率から言えば、実際にはもっと住戸数を増やすこともできたのに、
あえて余裕を持たせたことで、価格が高くなっているともいえます。
土地の広さが生み出す圧倒的な開放感に魅力を感じる人なら、ここの価格は確かに高いのですが、
納得できる価格だと思います。

[403: 匿名さん]

>>401
よっ！評論家ーっ
ピンと来ません

[404: 匿名さん]

>>400
390さんですかね？印象ならあなた様の価値観で割高だとお感じになられた、ということですね。価値観はひとそれぞれなんであなた様の意見を否定はしませんよ。

[405: 匿名さん]

>>390
無理なら無理なさらないでー
頑張りすぎないでー

[406: 契約済みさん]

値段付けもマーケティングですから、割高に思わない人で丁度売り切れれば良いわけで。ちなみに私も最初は割高に感じましたが比較検討の末、ここに決めました。割安に感じる物件があったとしても、我慢することや諦める要素が多ければ選びません。ライフスタイルと価値観は人それぞれだと思います。ちなみに山手線内側かどうかの比較は私の場合、さして重要ではなかったです。むしろ連れに高層タワマンや湾岸エリアは嫌だ、と言われまして。

[408: 買い換え検討中]

世田谷に住み慣れてしまうと、タワマンや湾岸エリアが「流行り」と囃子立てられようが、
東急、小田急、京王各沿線の大手分譲物件に惹かれるのは道理だと思います。
東京五輪へ向けて、建設資材、人件費等のコストが急騰中と言われ、
いま買い急がず、次のチャンスを待つというのも、なかなか難しい判断かと。

世田谷エリアでは、この桜上水など販売中のものを含め、この秋販売予定の物件までが、
ひとつの節目とみて、物件を比較しています。

桜上水は「駅力」に欠ける、周辺の商業施設がイマイチ、非分譲住戸が多くて不安などなど、
懸念材料はあるものの、駅から近いことは何より最高のアドバンテージ。
すでに数多くの書き込みで指摘されているとおり、ランニングコストのうまみ、
敷地計画に盛り込まれたスケールメリットは魅力的ではあります。

あとは同じ価格帯で、低層ハイグレードや中規模マンションとの比較です。
既存のプラウドでも、分譲時は「即完」しなくても、中古になって評価が高まり、
かえって、新築時より手が届きにくくなってしまった物件もあります。

クレーンが屹立する現場を見上げ、心の“振り子”が揺れます。

[409: 契約済みさん]

プラウドオーナーズクラブのHPから現在の現地の様子の写真が見られるんですね。ただし６月のものなので少し古いのですが。６月の段階では、E棟、D棟、G棟など奥の方の工事が進んでいて、A棟、B棟、H棟、I棟などの入り口の近い棟はまだ基礎工事をしていたんですね。最新の状況はどんなんだか気になりますね。

[410: 匿名さん]

＞４０２
一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

それはオーバーだよ？
竣工済みですが、近隣の赤堤のパークホームズだって億ションでは無かった？が、あちらも２、５００㎡に３５戸だから１戸当たりの持ち分は７１㎡だよ・・・。

[411: 匿名さん]

>>410
駅から徒歩9分の物件と比較しますか…

[412: 匿名さん]

京王線沿線のビンテージマンションといえば、芦花公園プレステージュですね。　ほとんどがオーバー百平米で、今売りに出ている二百平米の間取りは圧倒されます。

[413: 匿名さん]

＞４１１
駅から９分・・・でも地価はあちらの方が高い。

[414: 購入検討中さん]

現在売りに出されている同価格帯の物件を見て回っておりましたが、やはりここに決めました。決めては色々ありましたが、駅近であまり騒がしくない所に惹かれました。購入した部屋はもちろんですが、それを取り囲む周囲環境がどのように出来上がって行くのかも楽しみにできるという意味では非常に楽しみが盛り沢山です。入居はまだまだ先ですがワクワクします。これに合わせて車の購入も検討中ですが、この物件の位置関係で車って必要なんですかね？ちなみに1歳くらいの小さな子供がいます。

[415: 匿名さん]

芦花公園プレスティージュはバブルの象徴ですが、思ったほど高くないんですよね。管理費はうなぎのぼりに高いですが。

[416: 契約済みさん]

いや、桜上水の知識面積を分譲住戸の数で割れば、一戸辺り８０平米くらいとなり、土地の持ち分は非常に高いことがわかる。だからこそ、ここの９０平米９０００万円超えの物件では、土地代だけで４５００万円以上かかっているのです。

[417: 匿名さん]

土地持分は京王線では旧団地が32？35坪？、仙川のソフトタウン祖師谷も同レベル。この2つがダントツ。どちらもバブル期は億ション。その後団地5000万、祖師谷3500〜4000万。あちらも低層で落ち着いた良き雰囲気。別の意味でヴィンテージだと思います。

[418: 匿名さん]

>>414
ここは車なくても全く大丈夫です。むしろ自転車必須です。車はあれば便利という程度。もったいないです。お子さんが小さいようなので私なら車にかかる分を教育費としてプールしますね。

[419: 購入経験者さん]

売買契約書をみれば土地と建物それぞれの価格が出ていますよね。
こちらの物件ではどのような比率でしょうか？
ちなみに私が１０年前に買ったマンションでは土地：建物が50:50でしたが、今回買い換えたマンションでは60:40位でした。まあ、本当にコストを反映しているのか消費税を節約しようとして建物比率を下げているのかわかりませんけどね。

[420: 購入検討中さん]

>>418
やっぱりそうですか。駐車場代も安いので持たなきゃ損みたいな感覚に陥ってました。もう一度検討してみます。