桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[353: 匿名さん]

私もGoogleアースで見ていたところでした！ ほとんど南向きだった団地とくらべると、D棟はかなり西向き、G棟は東向きですね。でもどちらも日当たりは問題ないですよね。E棟真ん中だけが完全な南向き。やはり高くなるのでしょうか。竣工後、何年かしてまた緑でおおわれるといいですね！

[354: 契約済みさん]

G棟はG-1なら南西角、D棟はD-14なら南東角で、どちらもリビングは真南を向いています。どちらも角部屋で９０平米を超え、価格も９０００万超えですが、条件は素晴らしいですね。またリビングから３つの洋室が完全に独立した間取りは特筆すべきでしょう。専有面積が９０平米あれば普通は4LDKが作られますが、ここは贅沢な３LDKを作ってきましたね。
３LDKの場合、ほとんどのマンションでは洋室一室はリビングインか、そうでなければ洋室はリビングと壁一枚で隔てられているだけで、完全なプライベート空間にはなりません。プライベート性を重視する家族には喜ばれるでしょうね。
視点が間取りオタクっぽくなってしまいましたが、この間取りはオタクじゃなくても目を引きます。

[355: サラリーマンさん]

>この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

「プラウド」では自由が丘や、竹中工務店施工の白金は、
かなりネガの書き込みが目立っているようですが、順調に売れていますね
同じ高額物件でも、売り手、買い手それぞれに判断も価値観も違うのは当然
野村＆三井のタッグとはいえ、これだけ大規模となると、販売ペースもそれなり
個人的には、ほどほどの戸数で低層ハイグレードのプラウドが、野村の真骨頂だと思います
いずれにせよ、野村の好評物件は、リセールでもリスクは低いと見ています
ただし、ここは戸数が多すぎて、棟ごとの比較検討は、迷い道に入ってしまいます(笑)

[356: 匿名さん]

駅力は難しいですね。駅ビルできても明大前や永福町レベルならなくても同じですし。駅力を上げるなら今の商店街を活性化させる街づくりプランがほしいですね。ガーデンズそばの小さな雑貨屋のように若い人たちが面白い店をどんどんつくってくれると雰囲気変わるでしょうね。

[357: 匿名さん]

野村が強いのは小規模物件と安い物件だからね。
そこそこ値の張る大規模物件（仙川とか桜上水とか）だと他と変わらない。

とは言っても、地所や三井単独だったらこの価格でこの戸数は怖くて設定できない。
良くも悪くもこの規模・価格で売り出せる決断ができるのは野村か長期戦上等の住友しか無いと思う。

[358: 匿名さん]

第二期第三次23戸はA〜Iまでバラバラなんですね。中住戸が多いのは売れ残ったから？値引き狙いならチャンスかな。秋に第三期EとF、年明けから年度末に向けてキャンセル住戸放出予定？

ところで三井はデベでもあり、地権者でもあるので野村より立場が強いわけですね。

[359: 契約済みさん]

三井は一部住戸（数戸）の地権者であって全体の地権者ではありませんから別に野村よりも強いわけじゃありません。
実際に主幹事は野村ですし、ローン契約は野村ビルで行いますし、その際の資料はプラウドの名前が入った紙袋に
入れてくれますし（桜上水ガーデンズ専用の袋は大きすぎるため）、野村プラウド色が強かったという印象を受けましたよ。

[360: ご近所さん]

そんなに割高感無いような気もするけど、
なんで苦戦してんだろう。

プラウド荻窪五丁目なんか、目玉が飛び出るほど高かったけど即日完売したのに。木内建設で、立地も商店街の端なのに。

桜上水って穴場だと思うんですが。

[361: 匿名さん]

苦戦してます？投資家向きでなくこの戸数ですから想定内ではないかと。自分もそれほど高いとは思いませんが、最初の問い合わせ5000件の時点では5000万〜6000万台前半を期待した人が結構いたそうです。

[362: 匿名さん]

>>360
即日完売って28戸ですから…

[363: 購入検討中さん]

>>362
お詳しいのですね。
単純にすごいなと思って。

[364: 匿名]

世田谷区で300戸以上も売れるマンションもないから、売れてるよね。

500戸超もあるから、まだまだなかんじだけど。

売れるかどうかは別として、すげーいいマンションだよ。売れなかったら営業の責任じゃない？戦略や戦術が間違ったんじゃない？

[365: 匿名さん]

>>363
360さんのコメント見てすごいなと思い、検索したんです（笑）

[366: 契約済みさん]

プラウド白金台三丁目、自由が丘、荻窪、立川がとんでもない価格でも飛ぶように売れる様を見るにつけ、マンション選びは面白いなと思います。駅力はここが一番低いことは間違いありませんが、その他の面ではほぼすべてにおいて勝っていると思うのですが。

[367: 匿名さん]

長谷工あたりで、販売額が安かったら完売してそうな立地ですね。

[368: 購入検討中さん]

>>365
なるほど。確かに360さんすごいですね。
結構皆さん他の物件、動向についても、すごく細かく研究されているんですね。
自分なりにここを検討するにあたりいくつか比較してるつもりですが、全然敵わない。。

[369: 匿名さん]

>>368さん
まぁ、その道のプロや渡り鳥のような人たちも含まれてますからね。色々な目的で。
ご自身なりに情報を選別、ご判断が必要かと思われます。

[370: 匿名さん]

>>366

駅力は一番低いって、自分でもわかってるじゃん。
それが全てだよ。

個人的な価値観はともかく、今の流れは都心へのアクセスと駅力と駅距離（＋高さからくる眺望）。

この物件は昨今の流行りからは外れていると言わざるをえないね。
流行が正しい訳じゃないけど。

[371: 契約済みさん]

他物件の動向分析や比較は大切だけれども、
結局最後はタイミングと決断力次第かと。
数年かけて探すのも数ヶ月で見つけるのも結局行き着くところは同じなら、手間暇の労力や時間を仕事や趣味に費やした方が効率が良いかと思います。

[372: 購入検討中さん]

>>369さん
ありがとうございます。
370さんのコメントなどは、ここを検討されている訳ではなさそうなので、色々な物件のスレを渡り歩いているご意見番のような感じですかね(^^)

[373: 匿名さん]

>>372さん
面白い考察です。
色々な物件のサイトで、持論を披露されていますから、一応弁は立つようです。
目的はよく分かりませんが、もしかすると親切なお節介焼きかもしれませんね。

[374: 匿名さん]

公式HPの方に
8/23、8/24「新街区F棟」事前案内会開催
と掲載されましたね。
なかなか勿体ぶってるなぁ〜

[375: 匿名さん]

F棟は南西向きか。
スクエアガーデンとコミュニティガーデンに囲まれてて、ガーデンズの醍醐味を感じられそうですが、皆さんの感想はどいですかね？

[376: 契約済みさん]

F棟はD棟の南西向きと並行なんですね。日照条件は同じですが、D棟のような眺望はありませんね。その分、ガーデンに囲まれているのが売りというわけですね。眺望がないなら、部屋からガーデンが眺められる低層階がいいんじゃないでしょうか。その方が価格も安いと思いますし。囲まれている分、外部の環境の変化も受けませんし、道路にも面していないので、静かでしょうね。静寂な環境を求める方には向いていると思います。

[377: 匿名さん]

勿体ぶるというより、野村の販売戦略でしょ。
ロングタームの販売戦略を敷くことで、市場動向を確認しながらのプライジングによって最大限の利幅を狙う。
販売の進捗の遅れが言われていますが、第３期でF棟の販売、第４期でE棟の販売は既定路線です。
私同様にE棟の販売を待たれている方も多いのでは？

[378: 匿名さん]

>>377さん
374です。
販売戦略、既定路線と言うのは分かってますよ。
377さん同様E棟も良いなと思ってたので、やっぱりまだかぁ、と言った気持ちが、「勿体ぶって」という表現になりました。
以上、言わずもがなですが、補足です。
どちらにしろ、新しいニュースは気になりますね。

[379: 物件比較中さん]

だんだんと現地の様子が分かってきたけど、実物を見ると建物同士の距離は結構離れていますね。かなりの解放感がありそうです。この空地に木々が植わるんですから、まさに庭園邸宅街ですね。模型で見たときはもっと詰め込まれている印象がありましたが、これはうれしい誤算です。確かにここの一棟と同等の大きさのマンションは２０００平米もあれば十分空地率が高いとされるでしょうが、ここは九棟で４７０００平米もありますから、敷地の使い方が本当に贅沢です。

[380: 物件比較中さん]

こちらかアトラス調布を検討しているものですが、こちらの方は向こうは検討されてないでしょうか？
こちらより利便性は劣りますが似たような物件でなにより向こうは価格が手頃なので迷ってます。
こちらにあと2千万払う価値があるのかどうか、宜しければ皆さんの決め手を教えて下さい。

[381: 匿名さん]

やっぱり非分譲が多いよね。

[382: 匿名さん]

>>380
調布駅14分のその物件とこちらで迷う方はほとんどおられないでしょう…比較検討するとしたら小田急線沿いの世田谷区か、京王線なら仙川ぐらい。今後は烏山徒歩2分の物件などもあるかもしれません。
違いは利便性だけではないと思いますが、決め手は人それぞれなので価格に関わらずご自分とご家族に合う物件がえらべるといいですね。

[383: 契約済みさん]

>380さん、

調布駅徒歩14分が許容出来れば、アトラス調布は素晴らしいマンションだと思いますよ。迷う気持ちはよく分かります。
しかし、もうだいぶ販売も進んでますよね。条件のよい部屋が残っていれば、悩ましい選択ですね。

[384: 契約済みさん]

>>380

建て替え事業による広大な敷地や地下駐車場化したことによる緑地率など、ランドプランは桜上水ガーデンズと確かに近いものがありますね。
あとは、383さんも仰っているように駅距離でしょうか。
私は以前は調布に住んでいたので、駅前の利便性は熟知していますが、マンション建設地はかなり駅遠ですね。自転車もしくは車中心の生活になるかと。
また、朝の通勤も調布からだとラッシュでノロノロ運転になり、新宿まで30分以上かかります。
上記を踏まえて、私は最初から検討対象外としておりました。
ただ、価格重視で駅距離は気にならないから、ゆとりあるランドプランを享受したいのであれば絶好のマンションですね。

[385: 物件比較中さん]

皆さんありがとうございます。やはりこちらは予算が厳しいので諦めようと思います。
382さんがおっしゃる通り、人それぞれの価値観や事情があるものですね。無理せず私達家族に合ったマンションをじっくり探すことにします。

[386: 入居予定さん]

＞３８０

アトラス調布のホームページ見てみましたが、外観デザインが秀逸ですね。ビンテージマンションのようです。間取りもメゾネットタイプなどバリエーションも豊富で見ていてここに住みたいなと思わせるだけの魅力がありました。しかし、緑に囲まれた庭園邸宅の素晴らしさでは、桜上水ガーデンズの方がずっと勝っているように感じます。もちろん、都心までの距離、駅距離も考慮すれば桜上水の優位性は揺るぎません。価格の折り合いさえつけば、桜上水にした方が良いと思います。

[387: 購入経験者さん]

今、京王線沿線は桜上水、調布だけでなく、仙川や稲城、そして多摩センターと結構供給量があると思う。
買い手にとってはそれぞれの条件で選べるチャンスと思うが、一方でそれぞれの売れ行きにも影響してんじゃないかな....
通勤や通学で渋谷や新宿がメインの人にとっては京王線沿線はかなり便利ですよ。
小田急の成城学園とか東横線の田園調布がないのが寂しいですが....

[388: 物件比較中さん]

＞３８７さん、

確かに京王線沿線はマンションが百花繚乱状態ですね。他の掲示板を見ると桜上水のことがよく話題になっていますが、概ね肯定的な評価が多いものの、高すぎて手が出せないという意見が多いですね。みなさん、買えるものなら買いたいというのが本音のようで。

[389: 物件比較中さん]

京王線沿線でタダでどれか選べと言われれば間違いなくこちらでしょう。次点で調布駅2分のセントラルレジデンスか仙川7分のプラウドですかね。
しかし価格が絡むとなかなかこちらは選べず…。
普通のサラリーマンだとギリギリ買えるかどうか。
数年前ならもっと安かったと思いますが、タイミング逃したかな…。

[390: 匿名さん]

ここは野村だけど苦戦してますね。
野村のブランド力もそうでもなかったということでしょうか。
まあ割高ですよね。

[391: 匿名さん]

>>390

野村のどの物件と比較しての見立てですか？それとも単なる印象で言われています？

[392: 匿名さん]

>>390
お出ましになりましたねw

[393: 購入検討中さん]

>>390
今更そんなバクっとしたコメントは要らない(笑)

[394: 匿名さん]

>>390
ファイトー！

[395: 匿名さん]

>>389
家って、そんなに頑張って買うもの？

[396: 匿名さん]

>>390
割高なのは、非分譲が多いから？

[397: 匿名さん]

>>395
一生ものの買い物ですから、頑張ったり、諦めたり、大いに悩んでもいいんでない？

[398: 匿名さん]

>>396
イマイチ…
がんばれー

[399: 匿名さん]

地権者が多いと富久みたいに安くなるものですが、
ここは野村が欲張り過ぎた値付けをしてるからなんじゃないですか？

[400: 匿名さん]

>>391
印象として割高です。
駅前に何もない京王線だけの単線駅。
同じ坪単価で山手線内側も買えてしまう。
野村だから高いのでしょうか。

[401: 匿名さん]

白金台も自由が丘も、ここも、野村は遠くなりにけり

[402: 物件比較中さん]

ここはこれだけの広大な土地を８７８戸で分割しているので高いのも当然です。

４７０００÷８７８=53.5 一戸当たりの持ち分は５３．５平米

一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

一方、郊外のごく普通のマンションの場合、１０００平米で５０戸くらいでしょう。

１０００÷５０=２０　一戸当たりの持ち分は２０平米

ここは土地の価格の分だけ、高いのは当然だと言えます。

建蔽率、容積率から言えば、実際にはもっと住戸数を増やすこともできたのに、
あえて余裕を持たせたことで、価格が高くなっているともいえます。
土地の広さが生み出す圧倒的な開放感に魅力を感じる人なら、ここの価格は確かに高いのですが、
納得できる価格だと思います。