桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[332: 契約済みさん]

湾岸エリアはもともと安いから人気でしたよ。それが再開発されるにしたがって便利になり価格が上昇するも、内陸部よりも以前として安いため、人気があるのです。しかし、331さんがおっしゃるように、桜上水ガーデンズと湾岸を比較検討する人はあまりいないと思いますよ。

[333: 匿名さん]

ここは、結構、共用施設がありますね。
住戸数が多いので、そうなるのかと思いますが。
どれも、ずっと残って欲しい施設。
コスト面で問題がなければ、ずっと維持されていくんでしょうが。
住戸数が多いので問題ないのかな。

[334: 匿名さん]

>333
管理会社任せではなく自分たちで大切に維持して行けば大丈夫ですよね！

[335: 匿名さん]

それが大変なんですよ

[336: 匿名さん]

大変な分、これだけゆったりした敷地と緑と共用施設を享受できるんですね。がんばりましょう！！！

[337: 匿名さん]

時間に余裕のある元団地出身の方々に管理を仕切られるなら
管理会社に丸投げしたほうがスッキリするんじゃない。

[338: 匿名さん]

人はどうして派閥をつくりたがるのだろうか？

[339: 匿名さん]

管理の話は住民板でお願いします。

[340: 入居予定さん]

管理会社は大規模の経験も豊富な野村だから基本的には一任すればいいんじゃないの。

[341: 匿名さん]

先週末が登録でしたでしょうか？私は現地へまいりましてずいぶん工事が進んでいることに驚きました。あと1年ですね。

[342: 契約済みさん]

>>341さん
写真ありませんよね？
先日載せていただいた方いらっしゃいましたが、刻々と変わって行く様子が気になります。
現地に行かれる方いらっしゃいましたら、最新の情報いただけますと幸いです。
楽しみですね！

[344:]

>>343
お前ウザいなw

[345: 匿名さん]

確かに、まだ住民いないし.....

[346: 匿名さん]

343さん、

検討版に写真を載せて何が悪いのでしょうか？現地や建設現場の様子は契約者はもちろん、検討者だって見たいはずです。とりあえず通報しておきました。

[347: 匿名さん]

343が削除されましたね。

現地の写真や管理のことなど、なんでも気軽にお話ししましょう。

[348: 匿名さん]

グーグル・アースで航空写真を見たら、もう全棟の基礎ができていて敷地の様子がよくわかりますよ！

[349: 購入検討中さん]

>>348さん
本当だ！
情報ありがとうございます。
3D表示にすると以前の団地時代になりますね。
以前はうっそうとした森(夏なので)の中に建物が行儀良く整列している感じですが、こう見ると今回は対照的に余裕を持った大胆な配置ですね。
道路からの空間も結構あるんだ。
植樹も戻ってくれば、もっと良い感じになりそうですね。
さらに住みたくなってきた…

[350: 737]

この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

やっぱり割高感かな

[351: 契約済みさん]

野村のプラウドは割高でも立川、白金、荻窪、田無のように飛ぶように売れますよね。一方、川崎や仙川はやや苦戦気味。何が要因か分かりませんが、ここは飛ぶように売れる物件ではありませんね。E棟の販売は来年のようですし、竣工まで時間を掛けて売っていく戦略なのでしょうか。

[352: 物件比較中さん]

>>351 桜上水の駅力でしょうね。　
　　　
　　　免震とかいろいろな魅力はありますが値段と見合ってないということ
　　　まあでも即完売する必要はなくて基本竣工するまでに売れれば問題ないでしょうし
　　　住友なんて何年もかけて売ってる

[353: 匿名さん]

私もGoogleアースで見ていたところでした！ ほとんど南向きだった団地とくらべると、D棟はかなり西向き、G棟は東向きですね。でもどちらも日当たりは問題ないですよね。E棟真ん中だけが完全な南向き。やはり高くなるのでしょうか。竣工後、何年かしてまた緑でおおわれるといいですね！

[354: 契約済みさん]

G棟はG-1なら南西角、D棟はD-14なら南東角で、どちらもリビングは真南を向いています。どちらも角部屋で９０平米を超え、価格も９０００万超えですが、条件は素晴らしいですね。またリビングから３つの洋室が完全に独立した間取りは特筆すべきでしょう。専有面積が９０平米あれば普通は4LDKが作られますが、ここは贅沢な３LDKを作ってきましたね。
３LDKの場合、ほとんどのマンションでは洋室一室はリビングインか、そうでなければ洋室はリビングと壁一枚で隔てられているだけで、完全なプライベート空間にはなりません。プライベート性を重視する家族には喜ばれるでしょうね。
視点が間取りオタクっぽくなってしまいましたが、この間取りはオタクじゃなくても目を引きます。

[355: サラリーマンさん]

>この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

「プラウド」では自由が丘や、竹中工務店施工の白金は、
かなりネガの書き込みが目立っているようですが、順調に売れていますね
同じ高額物件でも、売り手、買い手それぞれに判断も価値観も違うのは当然
野村＆三井のタッグとはいえ、これだけ大規模となると、販売ペースもそれなり
個人的には、ほどほどの戸数で低層ハイグレードのプラウドが、野村の真骨頂だと思います
いずれにせよ、野村の好評物件は、リセールでもリスクは低いと見ています
ただし、ここは戸数が多すぎて、棟ごとの比較検討は、迷い道に入ってしまいます(笑)

[356: 匿名さん]

駅力は難しいですね。駅ビルできても明大前や永福町レベルならなくても同じですし。駅力を上げるなら今の商店街を活性化させる街づくりプランがほしいですね。ガーデンズそばの小さな雑貨屋のように若い人たちが面白い店をどんどんつくってくれると雰囲気変わるでしょうね。

[357: 匿名さん]

野村が強いのは小規模物件と安い物件だからね。
そこそこ値の張る大規模物件（仙川とか桜上水とか）だと他と変わらない。

とは言っても、地所や三井単独だったらこの価格でこの戸数は怖くて設定できない。
良くも悪くもこの規模・価格で売り出せる決断ができるのは野村か長期戦上等の住友しか無いと思う。

[358: 匿名さん]

第二期第三次23戸はA〜Iまでバラバラなんですね。中住戸が多いのは売れ残ったから？値引き狙いならチャンスかな。秋に第三期EとF、年明けから年度末に向けてキャンセル住戸放出予定？

ところで三井はデベでもあり、地権者でもあるので野村より立場が強いわけですね。

[359: 契約済みさん]

三井は一部住戸（数戸）の地権者であって全体の地権者ではありませんから別に野村よりも強いわけじゃありません。
実際に主幹事は野村ですし、ローン契約は野村ビルで行いますし、その際の資料はプラウドの名前が入った紙袋に
入れてくれますし（桜上水ガーデンズ専用の袋は大きすぎるため）、野村プラウド色が強かったという印象を受けましたよ。

[360: ご近所さん]

そんなに割高感無いような気もするけど、
なんで苦戦してんだろう。

プラウド荻窪五丁目なんか、目玉が飛び出るほど高かったけど即日完売したのに。木内建設で、立地も商店街の端なのに。

桜上水って穴場だと思うんですが。

[361: 匿名さん]

苦戦してます？投資家向きでなくこの戸数ですから想定内ではないかと。自分もそれほど高いとは思いませんが、最初の問い合わせ5000件の時点では5000万〜6000万台前半を期待した人が結構いたそうです。

[362: 匿名さん]

>>360
即日完売って28戸ですから…

[363: 購入検討中さん]

>>362
お詳しいのですね。
単純にすごいなと思って。

[364: 匿名]

世田谷区で300戸以上も売れるマンションもないから、売れてるよね。

500戸超もあるから、まだまだなかんじだけど。

売れるかどうかは別として、すげーいいマンションだよ。売れなかったら営業の責任じゃない？戦略や戦術が間違ったんじゃない？

[365: 匿名さん]

>>363
360さんのコメント見てすごいなと思い、検索したんです（笑）

[366: 契約済みさん]

プラウド白金台三丁目、自由が丘、荻窪、立川がとんでもない価格でも飛ぶように売れる様を見るにつけ、マンション選びは面白いなと思います。駅力はここが一番低いことは間違いありませんが、その他の面ではほぼすべてにおいて勝っていると思うのですが。

[367: 匿名さん]

長谷工あたりで、販売額が安かったら完売してそうな立地ですね。

[368: 購入検討中さん]

>>365
なるほど。確かに360さんすごいですね。
結構皆さん他の物件、動向についても、すごく細かく研究されているんですね。
自分なりにここを検討するにあたりいくつか比較してるつもりですが、全然敵わない。。

[369: 匿名さん]

>>368さん
まぁ、その道のプロや渡り鳥のような人たちも含まれてますからね。色々な目的で。
ご自身なりに情報を選別、ご判断が必要かと思われます。

[370: 匿名さん]

>>366

駅力は一番低いって、自分でもわかってるじゃん。
それが全てだよ。

個人的な価値観はともかく、今の流れは都心へのアクセスと駅力と駅距離（＋高さからくる眺望）。

この物件は昨今の流行りからは外れていると言わざるをえないね。
流行が正しい訳じゃないけど。

[371: 契約済みさん]

他物件の動向分析や比較は大切だけれども、
結局最後はタイミングと決断力次第かと。
数年かけて探すのも数ヶ月で見つけるのも結局行き着くところは同じなら、手間暇の労力や時間を仕事や趣味に費やした方が効率が良いかと思います。

[372: 購入検討中さん]

>>369さん
ありがとうございます。
370さんのコメントなどは、ここを検討されている訳ではなさそうなので、色々な物件のスレを渡り歩いているご意見番のような感じですかね(^^)

[373: 匿名さん]

>>372さん
面白い考察です。
色々な物件のサイトで、持論を披露されていますから、一応弁は立つようです。
目的はよく分かりませんが、もしかすると親切なお節介焼きかもしれませんね。

[374: 匿名さん]

公式HPの方に
8/23、8/24「新街区F棟」事前案内会開催
と掲載されましたね。
なかなか勿体ぶってるなぁ〜

[375: 匿名さん]

F棟は南西向きか。
スクエアガーデンとコミュニティガーデンに囲まれてて、ガーデンズの醍醐味を感じられそうですが、皆さんの感想はどいですかね？

[376: 契約済みさん]

F棟はD棟の南西向きと並行なんですね。日照条件は同じですが、D棟のような眺望はありませんね。その分、ガーデンに囲まれているのが売りというわけですね。眺望がないなら、部屋からガーデンが眺められる低層階がいいんじゃないでしょうか。その方が価格も安いと思いますし。囲まれている分、外部の環境の変化も受けませんし、道路にも面していないので、静かでしょうね。静寂な環境を求める方には向いていると思います。

[377: 匿名さん]

勿体ぶるというより、野村の販売戦略でしょ。
ロングタームの販売戦略を敷くことで、市場動向を確認しながらのプライジングによって最大限の利幅を狙う。
販売の進捗の遅れが言われていますが、第３期でF棟の販売、第４期でE棟の販売は既定路線です。
私同様にE棟の販売を待たれている方も多いのでは？

[378: 匿名さん]

>>377さん
374です。
販売戦略、既定路線と言うのは分かってますよ。
377さん同様E棟も良いなと思ってたので、やっぱりまだかぁ、と言った気持ちが、「勿体ぶって」という表現になりました。
以上、言わずもがなですが、補足です。
どちらにしろ、新しいニュースは気になりますね。

[379: 物件比較中さん]

だんだんと現地の様子が分かってきたけど、実物を見ると建物同士の距離は結構離れていますね。かなりの解放感がありそうです。この空地に木々が植わるんですから、まさに庭園邸宅街ですね。模型で見たときはもっと詰め込まれている印象がありましたが、これはうれしい誤算です。確かにここの一棟と同等の大きさのマンションは２０００平米もあれば十分空地率が高いとされるでしょうが、ここは九棟で４７０００平米もありますから、敷地の使い方が本当に贅沢です。

[380: 物件比較中さん]

こちらかアトラス調布を検討しているものですが、こちらの方は向こうは検討されてないでしょうか？
こちらより利便性は劣りますが似たような物件でなにより向こうは価格が手頃なので迷ってます。
こちらにあと2千万払う価値があるのかどうか、宜しければ皆さんの決め手を教えて下さい。

[381: 匿名さん]

やっぱり非分譲が多いよね。