桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[251: 匿名さん]

世田谷区内で野村＆三井の大規模物件で、
しっかりしたコミュティを形成している好例は、「ラ・コルダ弦巻」ですね。
あそこは管理組合の活動も盛んで、管理会社の目も行き届いています。
中古価格が値崩れしないのは、居住者の意識が高いからでしょうね。
ここは建て替え物件だけに、その点、入居してから不安を感じます。

[252: 匿名さん]

>>251
必死ですね。

[253: 匿名さん]

冷静かつニュートラルですよ。

[254: 契約済みさん]

＞２５１
なぜ必死にネガしているんですか？管理会社は評判のよい野村ですし、地権者さんたちはこれまで節度を持って暮らしてきた人々ですから、管理に対する意識も高いんじゃないでしょうか。それよりも２５０さんの情報が貴重ですね。そんなに頻繁に掃除が入るんですね。それでもここは管理費が抑えられている。素晴らしいと思います。

[255: 匿名さん]

>251
ラコルダ弦巻、駅が少し遠いですが、いいですよね！
ここは建て替え前も毎日お掃除の方たちが入っていつも整然としていました。むしろ新しく入居する者のモラルが試されそうですね！

>254
私も管理費に驚きました！

[256: 匿名さん]

>254

必死でネガる？　書き込みの意味ををしっかり読み取ってください。　
野村パートナーズの仕事ぶりは理解していますよ。プラウドのことも含めてね。
それより、契約されたんですか？　重説も知らないことがバレバレです。
管理体制に関し、契約する前に、MRの担当者に説明や資料開示を求めていないんですか？

[257: 契約済みさん]

>>254さん
契約時にドサっと渡された冊子を見てると色々分かります。
清掃業務等、冊子が刷られた時点では確定版ではないようですが、管理委託内容については白い冊子の3章あたりにかなり細かく記載されていました。委託料の内訳も書いてありましたよ。

[258: 契約済みさん]

>２５６様

別にネガじゃないんですか。それは大変失礼しました。地権者が多いことを理由に不安をあおるネガだと勘違いしました。
ところで、私は本当の契約者ですよ。重説なんて半年以上前に説明を受けただけで、きれいさっぱり忘れてしまっています。あんなものまじめに読みこむ人なんているのでしょうか？読み込むべきなんでしょうが、私はさぼっています。
管理規約などもお恥ずかしい話ですが、まともに目を通していません。犬、猫を飼っていると年間数千円（犬の方が高い）かかるということくらいしか記憶にありません。まあとにかく、常識の範囲内で普通に暮らしている限り、よそ様に迷惑をかけることはないと思いますが。

[259: 契約済みさん]

>>256
不安があるようであれば、ご自身が仰られるとおりMRの担当者に説明や資料開示を求めればいいのではにですか？
憶測やステレオタイプを元に語られるのは、時に自他共にミスリードしてしまうことがあるかと思いますよ。

[260: 契約済みさん]

>>259
誤植でした。
...求められればいいのではないでしょうか？
です。失礼しました。

[261: 匿名さん]

「契約済みさん」が何人もいて、次々、反応するので、驚いています。259さんは何者でしょ？

[262: 契約済みさん]

>>258
かなりの量ですから、なかなか全部読んでる暇はないですよね。
貴重な情報も記載されているようですので、何か気になったことがありましたら、覗いてみるのも良いかもしれません。そういう私も、全部は見れていませんが。
私の感想では、結構細かいところまで行き届いているなと言ったところです。

[263: 契約済みさん]

>>261さん
単なる契約者ですが。。。汗
250、257、259(260)、262を投稿したものです。
憶測のようなものが飛び交っていたので、私の持っている情報が少しでも皆さんのお役に立てればと思いまして。
ご不快な思いをさせてしまったようでしたら、申し訳ございませんでした。

[264: 匿名さん]

>>261
まぁ、冷静に行きましょう。

[265: 入居予定さん]

タワマンなんかだと管理費削減のためにコンシェルジェサービスの時間を短くしたり、ひどい場合は月水木だけにしたりしますが、ここはどうなんでしょうか？資料を見れば分かることですが、今、外から書いているので分からないのです。まあ外野はいろいろ言いますが、管理体制も定評のある（しかもコンペで選ばれた）野村リビングサポートですし、大きな不満はないでしょう。管理会社だけに頼らず住民同士でよいコミュニティを作ろうという気持ちがあれば、居心地のよい物件になるはずです。ゴミの不法投棄とかしないよう気を付けましょう。

[266: 匿名さん]

管理会社ぐらい忘れないでくださいね。

もうリビングサポートではありません！

野村ビルマネジメントに買収され、野村不動産パートナーズです。

みなさん、管理のことなど、うわの空かあ。大事な問題なのに・・・

[267: 匿名さん]

訂正：に買収され→と合併し

[268: 契約済みさん]

>>265さん
コンシェルジュサービスは8-20時で毎日(無休)と書いてあります。
深夜帯は原則警備員が毎日常駐のようです。
>>266さん
契約した時は、まだリビングサポートだったし(アナウンスはありましたが)、実際の入居がまだ大分先ですから、まだピンと来ないのかもしれません。
おっしゃる通り大事な問題ですので、管理組合として稼働すれば、皆さんも認識されると思いますよ。

[269: 匿名さん]

先ほど、撮影しました。

[270: 匿名さん]

c棟です。

[271: 匿名さん]

Ｄ棟

[272: 匿名さん]

269の写真は、奥にＨ、手前がB棟です。

[273: 匿名さん]

自転車置き場と書いたものです。
駐輪場のつもりで書きました。

一般的にどこのマンションでも駐輪場のキャパは戸数x2ですよね。
夫婦＋子供x2なら一家で４台必要な家庭もあるわけで、４人家族と
高齢２二人（自転車不要）家族の比率が１：１なら問題ないでしょうが、
子育て世代が多いと駐輪場のキャパシティが不足してくるのは明白で
どこのマンションでも色々工夫していると思うのですが......

幼児用自転車をアルコープに置くことを認めているマンションは多いと
思います。
こちらは、駐輪場以外に幼児用自転車置き場を確保できる余地はある
のでしょうか？
もし有るのであればすごいプラスと思います。

[274: 匿名さん]

各間取りとも、アルコーブではなく、ポーチです。
これだけの戸数ですから、なし崩し的に、物置スペースとなる住戸も多くなるでしょう。
でも、解釈改憲じゃないから、管理規約が"空文"にならないよう、
お互いマナーやエチケットを守りたい。

[275: 契約済みさん]

>>273
残念ながら駐輪場以外に置くことはできないのではないかと。
ちなみに、駐輪場の数を合計すると、1321台でした。

[276: 匿名さん]

幼児用自転車？三輪車？なら玄関の中におけますね。
自転車置き場（駐輪場）は月いくらでしたっけ？3000円くらい？

団地時代も規則破りの自転車にはすかさずマーク（注意の札）がついていたそうなのでポーチには置けないでしょうね〜友だちが新しく自転車買った時は翌朝すぐ札がついていて、急いで手続きしてました。

272さん、写真ありがとうございます。着々とすすんでいますね。

[277: 契約済みさん]

>>276さん
2段式の上が一番安くて100円。
平置きが一番高くて400円。

[278: 匿名さん]

いまだき２段式かあ。でも、この戸数では仕方ありませんね。

[279: 契約済みさん]

>>278
6割程度は傾斜ラック式で、二段式は3割位ですね。
平置きは1割も無い程度。

やはり自転車の共有部駐輪は細則で禁止されていました。
ただし、自転車専有部分持ち込み届出書を管理組合理事長に提出し承認を得た場合は、当該自転車を専有部分に持ち込むことができる。とありました。

[280: 契約済みさん]

ちなみに傾斜ラック式300円とのことです。

[281: 匿名さん]

マイチャリを専有部分に持ち込むにしても、
出入りでエレベーターのカゴはキズつけないでほしい。

[282: 匿名さん]

>>277さん、276です。ありがとうございます！

[283: 匿名さん]

生協の配達を利用する場合、空き容器を玄関外に
出しておくのも問題になるのでしょうか？
配達時に必ず在宅していればいいのでしょうが、
不在の時はどうしたら良いか気になりました。

ご存知の方がいらしたらご教示いただけると
助かります。

[284: 匿名さん]

>>283
そもそもオートロックだから、勝手に入って来れないんじゃないかしら？
ここの問題というよりも、一般的に他のマンションではどうしてるのでしょうかね。

[285: 匿名さん]

たとえば、生協を利用されているお宅で、
玄関ドア前には宅配ケースを積んだまま、お出かけの光景を見ます。
厳密にはＮＧでしょうね。

出前さげの器の置き場所も問題になりますね。
野村管理の大規模マンションでは、
メールコーナーの前に、専用の返却台を置いていますが。

[286: 匿名さん]

>285さま
ご教示ありがとうございました。
やはり厳密にはNGということですね。
生協は便利なのでマンション購入後も継続して利用したい
と考えておりましたが、他の方法を考える必要がありそうです。

>283さま
社宅暮らしが長かったのですが、オートロックの社宅では
他の居住者さんが同じ生協を利用している事が多いため
在宅の居住者さんの配達時に、留守宅玄関前に置いて
頂いておりました。
今の賃貸も大規模マンションなので、同じ生協利用者さんが
いらして、同様な方法で留守宅に配達が可能となっています。
ただ、これだと当日、容器が玄関前に出しっぱなしに
なってしまうので本当はダメなんでしょうね。
今は規約が緩いようなので大丈夫ですが。。。

[287: 匿名さん]

各棟入り口に宅配ロッカーみたいなのが設置されると思います。不在のときはここに入れてもらって、帰宅後に各自で持って上がります。

以前の住まいは古いマンションだったので宅配ロッカーがなく、生協利用者で理事会と居住者全員にお願いして、入り口脇にボックスを置かせていただいていました。清掃の邪魔になるので、時々自分たちで掃除したりスタッフさんにお詫びのつもりでおやつをさしいれていました。

出前の器も在宅時をお知らせして取りに来てもらうなどコミュニケーションを密にすれば何とかなります。集合住宅なので最初の決まりはいろいろあると思いますが、自分たちの住まいですから自分たちで考えながら住みやすくしていけばいいと思います〜

[288: 匿名さん]

来訪者用の駐輪場はどこになりますか？
遊びに来た子供達やママ友の自転車も結構な数になるのでは。
プラウド駒場は正面に駐輪禁止のコーンがあってとても残念。

[289: 契約済みさん]

>>288
来客用の平置自転車置場が18台分あるようです。
A棟とI棟の北側(駅寄り)に位置してます。

[290: 契約済みさん]

図面を見ると、他にもD棟に4台、G棟に6台あるのが分かりました。
外周に面してるところに、外来者用駐車場と共にチョボチョボあるようですね。

[291: 入居予定さん]

その他にも東側道路からH棟入口に５台、西側道路からC棟入口に６台あります。

[292: 契約済みさん]

>>291さん
本当だ。見落としてました(汗)
数が足りるかどうかと言った議論はあるかと思いますが、洗車場もあったり、結構細やかな行き届き方なのでは無いでしょうか。上には上があるのでしょうがね。
図面見てると楽しいですね！

[293: 匿名さん]

公式HPに第二期第三次の販売戸数が出ていますね。
23戸はまずまずでしょうか。
単純計算で残りは170戸程度ということで、E棟の販売分が過半数を占めることになります。
営業担当は竣工前完売を目指すと言っていたので、
やはりE棟の販売時期と需要ポテンシャルにかかっていますね。

[294: 入居予定さん]

E棟は８０戸ほどなのでしょうか？すると残りは他の棟の「売れ残り」が多いってことですかね。売りにくいものをいかに売りさばくかが営業の力の見せ所なので、ここからが見ものですね。ぜひとも竣工前に値引きなどせず販売力・営業力だけで完売してほしいものです。

野村の担当ならここはプラウド以上と言って持ち上げれば、マンション検討者にとっては分かりやすいアピールになると思うんですが。実際、ここはたいていのプラウド以上の仕様になっていますし。

三井の場合はブランドがありすぎて分かりやすい比較対象がないですね。パークシティ以上と言ってもどこのってことに
なりますからねぇ。浜田山以上と言えばウソになりますし、大崎以上と言ってもウソにはなりませんが、コンセプトが違いすぎて比較になりませんからねえ。

京王線沿線の別のマンションを扱っているところでは、桜上水ガーデンズに客を奪われているので、桜上水の販売が終了しないと客が戻ってこないと複数の営業から聞きました。そのくらいここは集客力はあるようなのですが、販売ペースはのんびりですね。

[295: 匿名さん]

E棟は130戸ぐらいと書かれていたような…現地の看板、誰か見てきてくださ〜い（笑）

[296: 入居予定さん]

全９棟で８７８戸ですから、Ｅ棟だけで１３０戸もあるとは考えにくいのですが。しかもＥ棟は占有面積が他の棟よりもやや小さい目ですし。

[297: 匿名さん]

E棟と、たぶんF棟もまだ販売されないですよ。

[298: 匿名さん]

E棟は14階建てですから全戸で130〜140戸？

DEFHは管理費と修繕積立金が安いがエレベーター待ちが長い。また地権者さんがBに集まったのは管理費修繕積立が上記に次いで安いからか。ちなみに管理費高いのはAIC棟。

[299: 契約済みさん]

E棟は
138戸※非分譲住戸50戸含む
だそうです。

[300: 契約済みさん]

はー、E棟ってそんなに住戸が多いんですね。驚きました。でも９０平米以上の部屋はないんですよね？
専有面積を絞って戸数を稼いだタイプなんでしょうかね。

[301: 匿名さん]

E棟に90平米台の住戸ありますよ！

[302: 匿名さん]

やや西向きのDより南向きのEのほうが高いかもしれないですね。ここまでのところ平米あたり最も高いのはBかAですか？

[303: 契約済みさん]

＞３０１さん、

E棟の９０平米台って角部屋ですか？私は９０平米以上の角部屋を希望して別の棟を契約しましたが、その際に営業に聞いた話では、E棟にはそのような部屋はないとのことでしたが。そして平面図を見ても確かにE棟の部屋は狭いように思えるのですが。３０１さんの情報は営業からお聞きになったものですか？

[304: 匿名さん]

営業は目の前の物件売りたければ適当なこと言うという印象を受けましたよ。

[305: 匿名さん]

角部屋では該当するものがなかったからそう回答しただけでは？まぁ、通常は「角でなければあるのですが…」と案内されるべきものとは思いますか。

[306: 契約済みさん]

図面集なので詳細の間取り、広さは分かりませんが、角部屋のE-1、E-10が他の棟と同じように広目となっていますね。ただ、90平米あるかは、ちょっと分からないです。
最上階のみにある、E-8タイプも広いかな。

[307: 建替組合員]

今何戸残ってるか正確なところはわかりませんが、東の端（E-10）が９０㎡、南向きの中住戸（E-5）が９５㎡、ルーフバルコニー付の東の最上階（E-12）が９６㎡ですね。

[308: 契約済みさん]

>>307さん
今手元に図面が無いのですが、E棟は13階まで10部屋、最上階が8部屋の計138部屋だったかと思います。
E-12ってありましたっけ？
形が特殊だから、別番振ってるのかな？

[309: 建替組合員]

１４階の２戸が他のものと広さが違うので、E-11（９５㎡非分譲）、E-12という部屋番にしてあるんだと思います（他の棟でも同じ）。あとは１～１４階まで同じサイズのものが積み上がってますね。
それから、E-1は８５㎡、E-7、E-8が８１㎡、残りが７０平米台という構成です。D棟より非分譲の住戸に偏りがなく、それなりに選択の幅はあるように見えます。E-5なんてちょっと変な形ですが、ディベロッパーは、この棟の目玉のようなことをいっていました。

[310: 契約済みさん]

>>309さん
早速のご回答、非常に分かりやすい詳細の情報ありがとうございました！

[311: 契約済みさん]

＞３０９さん、

情報をありがとうございます。

３０３ですが、私が営業に聞いたのはE1タイプのことです。８５平米しかなければ、営業の言葉に嘘はなかったわけですね。E5はワイドスパンなので人気が出ると思います。E７も同様だと思います。これらの部屋はある程度の専有面積もあり、かつ廊下を極限まで短くすることで、居室を稼ぐタイプですね。リビングインの部屋ばかりだと思いますが、家族がそれぞれの部屋から出入りする際は必ずリビングを通らなければならない（＝いつも家族の顔が見える）のが好きな方には受けると思います。他の棟でもこのタイプは１期で完売していましたから。

[312: 契約済みさん]

１４階に一部屋だけ作られたE12は広くて高そうですね。１億２０００万なら買い、１億３０００万なら妥当、１億４０００万ならやや高い、１億５０００万ならぼったくり、というのが私の判断です。

[313: 匿名さん]

E棟とD棟で迷ってE棟の売り出しを待つことにした身なので、E棟の話題で盛り上がるのは嬉しい反面、抽選にならないか不安ですね。

[314: 契約済みさん]

E棟は魅力的な部屋がたくさんありますね。駅距離なんて関係なくしっかり価格を上げてきそうです。そしてE棟を最後まで出さないのは、やはりこの棟に集客力があるとデベが見込んでいるからなんでしょうね。個人的に好きな向きは南西角ですが、E１は８５平米とのことなので、別の棟にしました。南東角好きにはE１０は魅力的ですね。

[315: 匿名さん]

工事中の様子を見ると図面や模型で想像していたより道路との距離がありますね。外観をもっとデザイン化すれば東雲みたいに垢抜けた感じになったでしょう。しかし、あえて個性を打ち出さないのも桜上水らしい。街に合っているも思います。

[316: 匿名さん]

＞３１５
外観をもっとデザイン化すれば東雲みたいに垢抜けた感じになったでしょう。

東雲が垢抜けているとはとても思えない、感性の違いだな・・・？

[319: 匿名さん]

>>316
東雲は個人の感想ですが、建築家の競作として古くなっても残ると思います。ここももう少し特長のある外観なら、何度も出てくる「団地風」の悪口も少なかったと思います。個人的には団地が嫌いではないです。上に書いたように道路との距離が意外に確保されており、木々もあるので、外観は平凡でも年月と共に良い雰囲気になる物件と思います。

[320: 匿名さん]

>>318
上から目線はご自身こそ。

319さん、なるほどそう言う観点なのですね。
分かりやすいコメントありがとうございました。

[323: 契約済みさん]

ここは基本的には野村・三井のブランド力や清水・大林のスーゼネ免震や大規模ガーデンを褒めるポジが多く、一部のネガがやれ団地だ、やれ高い、やれ地権者だと騒ぎ立てる普通のスレだったんですけどね。

最近はE棟がホットなようですね。
みなさん、建設的なご意見、質問を書き込みましょう。

[328: 入居予定さん]

今日と明日が登録日でしたでしょうか。果たしてどのくらいの抽選場率になるのか。みなさん、希望の住戸を契約出来るといいですね。抽選会の様子など教えて頂けたら幸いです。

[329: 匿名さん]

ここって総戸数が８７８戸もあるんですね。
それで抽選となるのでしょうかね。もし抽選なら相当な人気ぶりなんでしょうけど、その時の倍率はどのくらいあるんでしょうね。
出来れば、先着順が嬉しいですよね。
でも抽選と先着順のどちらが良いのかな。

[330: 匿名さん]

新豊洲などの湾岸エリアが人気のようですね。時代も変わりましたね。

[331: 匿名さん]

新豊洲の方が安いからでしょう。あと、東京駅に近いから。
同じ値段ならば、桜上水ガーデンズの方が人気のはず。
ここを購入した人は、あまり湾岸は検討されていないですよ。

[332: 契約済みさん]

湾岸エリアはもともと安いから人気でしたよ。それが再開発されるにしたがって便利になり価格が上昇するも、内陸部よりも以前として安いため、人気があるのです。しかし、331さんがおっしゃるように、桜上水ガーデンズと湾岸を比較検討する人はあまりいないと思いますよ。

[333: 匿名さん]

ここは、結構、共用施設がありますね。
住戸数が多いので、そうなるのかと思いますが。
どれも、ずっと残って欲しい施設。
コスト面で問題がなければ、ずっと維持されていくんでしょうが。
住戸数が多いので問題ないのかな。

[334: 匿名さん]

>333
管理会社任せではなく自分たちで大切に維持して行けば大丈夫ですよね！

[335: 匿名さん]

それが大変なんですよ

[336: 匿名さん]

大変な分、これだけゆったりした敷地と緑と共用施設を享受できるんですね。がんばりましょう！！！

[337: 匿名さん]

時間に余裕のある元団地出身の方々に管理を仕切られるなら
管理会社に丸投げしたほうがスッキリするんじゃない。

[338: 匿名さん]

人はどうして派閥をつくりたがるのだろうか？

[339: 匿名さん]

管理の話は住民板でお願いします。

[340: 入居予定さん]

管理会社は大規模の経験も豊富な野村だから基本的には一任すればいいんじゃないの。

[341: 匿名さん]

先週末が登録でしたでしょうか？私は現地へまいりましてずいぶん工事が進んでいることに驚きました。あと1年ですね。

[342: 契約済みさん]

>>341さん
写真ありませんよね？
先日載せていただいた方いらっしゃいましたが、刻々と変わって行く様子が気になります。
現地に行かれる方いらっしゃいましたら、最新の情報いただけますと幸いです。
楽しみですね！

[344:]

>>343
お前ウザいなw

[345: 匿名さん]

確かに、まだ住民いないし.....

[346: 匿名さん]

343さん、

検討版に写真を載せて何が悪いのでしょうか？現地や建設現場の様子は契約者はもちろん、検討者だって見たいはずです。とりあえず通報しておきました。

[347: 匿名さん]

343が削除されましたね。

現地の写真や管理のことなど、なんでも気軽にお話ししましょう。

[348: 匿名さん]

グーグル・アースで航空写真を見たら、もう全棟の基礎ができていて敷地の様子がよくわかりますよ！

[349: 購入検討中さん]

>>348さん
本当だ！
情報ありがとうございます。
3D表示にすると以前の団地時代になりますね。
以前はうっそうとした森(夏なので)の中に建物が行儀良く整列している感じですが、こう見ると今回は対照的に余裕を持った大胆な配置ですね。
道路からの空間も結構あるんだ。
植樹も戻ってくれば、もっと良い感じになりそうですね。
さらに住みたくなってきた…

[350: 737]

この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

やっぱり割高感かな