桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[21: 匿名さん]

>なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと考えられ際限なく供給できるからです。

それはないわ。
こんだけ容積に余裕があったマンションなんて、そうそうないわけで。

まあ、環八内側の京王線は、需要も多くないけど、供給も少ないから、値落ちもほどほどでしょ。
ここは、分譲価格が高すぎるから、デイワンでガクンと値落ちして、その後の値落ちは緩やかと予想。
2，3年落ちの中古で買うのが最良だと思う。待てるなら。

[22: 匿名さん]

>17
そのマンション知ってます。戸数少なく、管理がしっかりしているのでめったに売りに出ませんね。良いマンションと思います。
しかし、70年代の分譲ですので当時の分譲価格と同じなら実質価格はかなり下がったことになります。団地はバブル機を除いて築50年で10倍でした。

仙川にも土地持分が団地と同じく35坪程度の低層マンションがありますね。沿線23区内で建て替えが望めるのはガーデンズ後はここくらいではないかと思います。

[23: 匿名さん]

＞２１さん、

２－３年落ちの中古なんて売主によほどの事情がない限り割安感はありませんよ。
中古物件の場合、仲介手数料3％にその他もろもろかかりますから、
物件価格の8％増しになると考える必要があります。下落率が年２％だとしても、２－３年の中古なら6％しか安くならないので、新築で買った方が安いということになります。割安感が出るとしたら築１０年以上を経過してからですね。
ただし、これは一般論で、ここが値下がりするかどうかは別の話ですが。
時が磨く邸宅庭園は時間がすぎるほどに資産価値が増すそうですから。

[24: 匿名]

マンションは、個人で建て替えできないしみんなの意見で管理運営されていくから戸建のようにはいきませんよ
近くに変わった人や騒音出す人がいたら・・・ですしね　難しいです

[25: 匿名さん]

>>23

「ここは分譲価格が高すぎるからデイワンでガクンと値落ち」っていう予想が書いてあるじゃん。
この予想に基づいた意見なんだから、一般論で反論しても意味ないだろ。

[26: 匿名さん]

噛み合わない話を長々とするタイプ

[27: 匿名さん]

不毛な議論
首つっこむのが随分お好きなことで
ご苦労さまです。

[28: 匿名さん]

予想は予想に過ぎない。高値で買った人が果たしてそう安く売るだろうか？ほよどの事情がない限りそれはない。価格を決めるのは市場ではなく、売主だということを忘れてはいけない。一般論よりも個別の理由の方が重要なファクターなのは当然のこと。ここは価格を維持するどころか、上がると野村の営業が申しております。

[29: 匿名さん]

インフレなんだから値上がりするに決まってるでしょ
値下がりするなんて、どういう感覚？

[30: 匿名さん]

釣りは無視

[31: 匿名さん]

>>28
>高値で買った人が・・・

いや、買ってない人が半分近くいるんだけど。

>価格を決めるのは市場ではなく売主

正気か？

[32: 匿名さん]

↑
「買ってない云々」の話は、既出ですね。

それよりも、こんな話が出るのは、早くも「中古が出るのを期待して待っている」という購買層がいるということか。

[33: 匿名さん]

ここは前評判も高いけど、たぶん竣工後現物を見たら中古で欲しいと思う人が増える気がする。
自分もその一人だけど。。。

ただ、オリンピックまでは都心含め23区内はインフレでゆるやかに値上がりしていくことがほぼ確定だから、10年後にここが値下がりしてるかと言われると疑問。

だからそこ、新築で買うかどうか迷う。

[34: 匿名さん]

上がるとの事ですが、有名物件だからか中央線物件の別デベ営業も同じことを言っていました。
今の状況だと桜上水ガーデンズのグレードをこの価格ではもう出せないだろうと。
利害関係が全くないであろう方から聞けたので印象に残っています。

タワーでない大規模の免震物件で駅近となると他に見当たらないですし、、
ランドプランも優れてますから、いずれ評価が上がるのではと思います。
予算的に私にはとても手が出ないですが・・・。

[35: 匿名さん]

34さんのおっしゃる通りですね。
桜上水ガーデンズの良さが分からない、値下げばかりを期待している輩は不動産の価値が分からない＊＊＊ですね。
買える人はここで買わないと損します。もう2度と出ない物件ですから。

[36: 匿名]

竣工までに完売するかが、ひとつの目安となるでしょう

株価と同じで様々な意見があるけど実態はわかりませんね。

未来のことを断言できるならとっくに億万長者になっていて、ここなんて候補に挙げませんよ

[37: 匿名さん]

余りほめ過ぎると疑われますが、地権者の熱意とかつて三井牧場だった地歴もあるのか、デベロッパの力の入れようが他物件と異なる気がします。駅力の弱さは重々承知の上で、それでも可能な限り妥協のない物件を作ってやるみたいな気合いがあるというか・・・。専有部の高仕様と工夫、充実したランドプランや共用施設など相当な力が入ってますよね。

スミフみたいに商売として単価を限界まで上げるのではなく、こだわった結果、この値段になっちゃいました、と感じました。　・・・騙されてるだけな気もしますけど（笑）

[38: 匿名さん]

ここは平均単価330万の物件ですが、同じ単価なら都心のもっと便利な場所にもあります。しかし、ここの圧倒的なスケール感と秀逸なランドプラン、豊富な植栽、安心の免震構造などはどこにもありません。よほどお忙しくて毎晩タクシーで帰宅する人以外は、ここの方がずっと精神的に豊かな人生が送れるのではないでしょうか。私は別に営業ではありません。念のため。

[39: 匿名さん]

上がる物件って、分譲時にとてつもない勢いで売れますよね。
残り200戸で2期2次30戸なんて、のんびりした売り方にならないでしょう。
ここは分譲時の勢いからして、上がるとは思えないなぁ。
そんなに下がらないっていう話なら、まだ分かるけど。

[40: 匿名さん]

＞３９さん、

その通りですね。でもそのような人気物件は買いたくても抽選で買えないケースがほとんどです。ここは人気物件のような派手な爆発力はありませんが、住んでみればその良さが分かるはずです。そして望めばたいていの部屋は無抽選で買えます。みなさんリセールのことを気にされますが、実際にマンションを住み替える人というのはどのくらいいるのでしょうか。特にここのようなファミリータイプの場合、自分にとっては終の棲家になりませんか。だったらリセールのことなど考えず、住環境を重視して選べばよいと思います。住環境で言えば、都心の人気タワマンであるブリリア池袋や富久クロスなどよりはるかに優れています。

[41: 購入検討中さん]

他の人も言ってるけど、ここは竣工前完売を目指してるとはいえ、竣工後にそのランドプランおよび敷地内に広がる豊かなガーデンがお目見えするので、竣工後にむしろ目を引くのでは？
自分はモデルルームでその空間形成がイメージできたので前向きに検討していますが、E棟の販売はいつになるのでしょうね。

[42: 匿名さん]

E棟は一番最後のようですね。登録は来年初旬になると聞いています。駅から一番遠い棟ですが、南側は開放感ありますし、敷地内は緑があふれているので歩くのも気持ちよいでしょうから、いい選択だと思います。価格は駅距離があってもそれほど安くならないと思いますが。

[43: 匿名さん]

>42さん

来年とはまた先ですね。
てっきり第３期でと思っていました。
出し惜しみというか随分とのんびり販売するんですね。
野村主導で早期完売を目指すものだと思っていました。

[44: 匿名さん]

販売好調！ってわけでもないのに、値上がりするって言ってる人は、かなり冷静さを欠いてるように見える。
まあ、自分の気に入った物件は、みんなも欲しくなるはず、値上がりするはず、って思いたい気持ちは分かるけど。

インフレに至っては、このマンション限定の話じゃないし。
バブルなみに不動産市況が上がらなきゃ、流石に分譲価格を超えるのは無理だし。

[45: 匿名さん]

>>43

棟のうちある程度の割合が買い意向で埋まらないと、なかなか売り出せないですからね。
E棟は、まだ売り出せるだけの買い意向が入ってないんだと思います。

[46: 匿名さん]

>>45

そうなんですね。
E棟は確かに駅からの距離は一番遠いですが、南向き住戸が占めているため人気も高いと思っていました。
営業担当の話では、D・G棟と比べて占有面積がやや狭い部屋が多いと言っていたので、それも影響しているのでしょうかね。

[47: 匿名さん]

＞45

E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。４６さんのおっしゃる通り、Eは他の棟に比べて専有面積が狭いことは事実ですが、９０平米超えがないだけで、７０平米台から８０平米台までそろっているので、そのくらいの部屋を求めている層の要求には合致します。それでも昨今の狭い部屋ばかりを詰め込んだマンションよりは断然広々していますね。

[48: 匿名さん]

資料請求とかMR見学の多さを誇っていましたが、そこどまりが多く
売れ行きには結びつかなかったんでしょう。せっかくの駅近も京王線や
寂れた駅前で気持ちが揺らぎ、元々団地だったところにやや団地風な建てかたで
大規模、大規模と連呼されギャップ。世田谷は個性とか個々を重んじる方が
多いので期待にそぐわないんでしょう。せっかくの世田谷ですが、
あかぬけない街にあかぬけないマンションというのが感想です。

[49: 匿名さん]

1期販売時に、Ｅ棟とＤ棟に興味ある・・と話しましたが、話を進めさせてもらえませんでした。
どこか別の物件のスレッドで読みましたが、来年以降の急激な販売戸数減少を避けるために、今年は抑え気味にしているということでしたよ。
ここもそんな理由かも。

[50: 匿名さん]

＞49

販売対象じゃない物件に興味を示しても取り合ってもらえないのは何もここに限ったことではないのでは？
ここは売り惜しみ、出し惜しみしているわけじゃなく、立地条件と価格からすれば想定通りの売れ行きなのではないでしょうか。野村は分かりませんが、三井は勝どきやグローバルフロントなど戸数をさばかなければならない物件が目白押しなので、売り惜しんでる場合じゃないですよ。

[51: 匿名さん]

＞48さん、

個性を重んじる人には大規模マンションは向きませんよね。大規模ならでは良さも多々ありますから、その価値が分かる人が買えばいいんじゃないでしょうか。私は桜上水の落ち着いた感じはむしろ好きですので、このあたりは個人的趣向の問題でしょうね。

[52: 匿名]

桜上水でしょ？　このマンションが、中古になって価値が上がるって自信どこから来るの？
数年後、自分でここ読み直してくださいよ（笑）

[53: 匿名さん]

＞５２

ここをほしがる人はリセールを考えてではなく、ここが二度と出ない立地と環境の整った物件だからなんです。
上がるとか下がるとか騒いでいる人は、本当の検討者ではないと思いますが。

[54: 匿名さん]

不動産投資の基本がわかってない奴が多いようだから教えてやるが、物件を安く買って高く売るなんてのは非現実的でめったにないこと。それが出来るのは一部の超高額物件が、超人気物件で、どちらも資金か運かその両方がないと手に入らない。普通の不動産投資は年２％くらいの下落率を想定して、賃貸収入でもうけを出すミドルリスクミドルリターンの資産運用だよ。現実的な線で言えば、５０００万投資して、３５年後に家賃収入と物件の売却で２０００万から３０００万儲かるくらいだろう。

[55: 匿名さん]

>51
世田谷じゃ大規模趣味なんて少数派だろう、じゃなきゃ売れてるよ。
デパートの大食堂も大規模ならでの良さもあるんだろうが、好まんよ。

[56: 匿名さん]

>>55

世田谷どうこうじゃなくて、23区内探しても駅近でこの規模のランドプランは今後なかなか出てこないわけで、そこに希少性を見出せるかどうかが焦点になっているのでは？

個人の大規模好き嫌いトークはちと趣旨がズレてるよ。

[57: 匿名さん]

別のデベの営業に聞いたけど、ここは野村・三井の懇親のプロジェクトらしい。だからスーゼネを使って免震にしているし、デザインには日建ハウジングを起用しているし、容積率を余して詰め込んでないし、植樹を３倍に増やしているし、地下駐車場を完備しているし、共有部と専有部も高仕様にしているのです。それで坪３３０万はバーゲン価格だそうです。あまり売れ行きが芳しくないのは、８０００万円前後というのが一番売れにくいからです。平均的な所得層では手が出ず、高額所得者は億ションを買うので、この価格帯は購入層が薄いんですね。

[58: 匿名さん]

免震も容積未消化も樹木も建替組合＝地権者の要求だけどね。
その結果、市場性の低い価格帯になったってのは、さんざん既出。
まあ、市場性が低くかろうが、なんだろうが、自分のニーズにあってれば、それでいいいわけで。

[59: 匿名さん]

いが一つ多かったw

[60: 匿名さん]

>>47
>E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。

第○期販売っていう売り方をする大規模マンションの場合、営業が買主の意向を確認してから、販売住戸を決定し、販売開始っていうプロセスが普通ですよ。
普通に考えて、買主がいるかいないか、まったく分からないような状態で販売開始しないでしょ。
E棟を買いたいっていう人が殺到していれば、当然、第1期からE棟を売り出します。
後回しになってるのは、買いたいっていう人が十分集まってないから。

[61: 匿名]

駅近の団地マンションがそんなに人気あるの？

他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

なんか営業トークに流されている人多すぎ　冷静に判断しましょう　

[62: 匿名さん]

その希少性とやらに飛びつく買い手が希少なのが問題なんだろう。
あれだけ関心が多かったのに、契約に結びついていないのが現実w。
評判よければE棟もすでに完売済み、売れればデベは売るよ。

[63: 匿名さん]

>60

マンションの販売方法を分かっていませんね。普通は条件の良い部屋に人気が集まるので、当然条件の良い部屋から売出し、客寄せに使います。それがあたかも買主の意向を取り入れているように見えるだけで、デベの戦略にすぎません。
買主を条件の良い部屋に惹きつけておいて、抽選で外れたら、他の部屋に誘導するわけです。一旦気に入った物件なら階層や方角を妥協しても買いたいと思うのが人の性ですから。もちろん一定数は諦めるでしょうけれどね。

一方、ここは棟ごとに駅距離や価格や眺望が異なるので、人気は分散しています。そのため、デベも売る順番については普通のマンションとは違うアプローチを取らざるを得ません。それが棟ごとに販売するというものなのでしょう。E棟は私も魅力を感じたと営業に伝えましたが、今は販売しないとあっさり言われました。ここでは買主の声は反映されないようです。MRに行かれた方ならみなさん、同じ印象をもたれたと思います。

[64: 匿名さん]

私も、「今は販売しません」のような事を、言われました。

駅近なのに商業施設が林立してなくて、緑豊かな大規模開発物件。
別に、営業トークに流されてませんが。

61さん、ぜひ具体的に、他に同様の物件候補があったら教えて下さい。

[65: 匿名さん]

同じ野村の立川プラウドタワーが駅直結とはいえ坪340!!らしいですね。それでも売れそうだとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

周辺相場からの乖離という意味では立川のほうが割高感ははるかに強いです。本当に坪340で即完すれば衝撃です。都心への近さは圧倒的に桜上水のほうが上だと思いますし、桜上水のクオリティは折り紙付きなのにこの違いは何なんでしょうね。

結局、ＪＲ直結の強さと駅周辺の利便性なんでしょうか。立川は駅周辺の商業利便性だけでいうと、吉祥寺に並ぶくらい発展してきていますし。

[66: 匿名さん]

何人かがE棟がいいって言ったからって売るわけないじゃん。
あなたたちのような人があと100人いたらE棟も売り出されてるってば。
何のためにわざわざ販売チャンスを逃すの？

E棟狙いの人が、E棟は人気あると思いたいのは分かるけど、冷静に考えたら？

[67: 匿名さん]

NO.66さんの仰る通りかと

[68: 匿名さん]

>>66

それはあくまで一般論だと思うな。
その話だと、既に売りに出されている他の棟に比べでE棟の人気がないということになる。

営業担当の話だと、E棟待ちの方々の人数はかなりいるみたい（営業の立場からしてそう言うのは当然といえば当然だが）なので、野村は戦略的に販売している気がする。

販売期間が長引けば、もちろん販促費が余計にかかるわけで、デベにとってのメリットはなさそうに見える。ただ、消費税10%増税前の駆け込み重要や23区内の新築マンション供給量が減っている現状を省みると、必ずしもそうとは言い切れない。不動産価格が上昇を続けている以上、少しでも高く販売したいデベの戦略が見え隠れする。

ましてやここのデベは野村なわけで、何も考えていないわけがない。

[69: 匿名さん]

>66

本当に何も分かってない。ここを検討して実際に営業と話した人なら、Ｅ棟について興味を持ってほぼ確実に質問するはず。
どれだけ反響があってもとにかく今回の販売戦略ではＥ棟は後回しなのだから仕方ない。私は別にＥ棟狙いでもないし、Ｅ棟を狙っているなら、人気があった方がよいのか、ないほうがよいのか微妙なところだろう。脳内検討者はこれだから困る。

[70: 匿名さん]

じやあ、何のために後回しにしてると？
営業戦略？
半年後回しにしたからって、数百万高く売れるわけじゃなし。