桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[144: 物件比較中さん]

世田谷の高級路線は、やはり第一種低層の小規模マンションでしょうね
タワマン派は、世田谷は田舎、郊外と酷評するスレばかりみたいですが
あとは、路線別に、東急、小田急、京王（井の頭線を除く）の序列の見合いで、善し悪しの判断

[145: 契約済みさん]

>142さん、

(1) 地権者のグレードは具体的にどのように低いのですか？

私が知る限り、地権者住戸は床がすべてフローリング、分譲住戸は玄関廊下がタイル張りである
ということと、地権者住戸は和室がありますが、分譲住戸は洋室仕様ということです。水回りなど
他に違いがあるかもしれませんが、そんなに大きな違いはないと聞いています。

(2) どうしてここは二重仕様にしたんですか？

地権者住戸を少しでもコストダウンするためでしょう。

分譲で買われる方は別に地権者の方を気にする必要はありません。むしろ地権者さんたちは
新入居者と新しいコミュニティを作ることに非常に前向きです。

[146: 匿名さん]

去年の市況なら、ここの価格は高すぎ。
でも今年の市況から考えると、そこまで理不尽に高いわけでは
ない。

まあ私なら、庭の緑と共用施設や免震のためにこの価格を払う
気はしないかな。桜上水に住むなら、近所の中古を買って、
ガーデンだけお邪魔させて貰う。部外者禁止でもなさそうだし。
購入者からしたら気分よくないかな。

7000-8000万円出すなら、井の頭線や中央線沿線の中古戸建も
十分射程に入るわけだ。マンションは言うに及ばず。新築にし
か目を向けないと選択肢は狭まるけど。

ここの一番メジャーな価格帯は、検討者が比較的少なくて難しい
レンジだからのこり200戸の販売は苦労すると思うよ。
部外者だけど、不動産は大好きなので動向を注視しています。

[147: 匿名さん]

>145さんに付け加えると。水まわりの仕様も違うそうです。お風呂はタイルではなく、キッチンの食洗機などもなし。

[148: 匿名さん]

最寄駅、駅距離、専有面積が同じ場合、別に戸建の方がマンションよりも高いとは限らないのでは？同じ価格ならマンションの方がずっとエントランスや共有部は豪華だし、資産価値は高いし、防災やセキュリティの面でも上なのは言うまでもないですよね。ここと同じ金額を出せるなら、戸建のしかも中古を検討するというのはちょっと的外れ化と。ライバルはここと同じような都心近郊の新築マンションでしょうね。ここは戸数が多いので販売にも時間がかかると思います。野村・三井の渾身のプロジェクトなので不動産好きの注目は集まるでしょうね。

[149: 匿名さん]

>>148

団地と戸建なら戸建の方が良いという人も多いのでは？

新築マンション検討者と中古戸建検討者は確かにあまり
かぶらないかもしれないけれども。

ここは外見はあくまで、お化粧した団地でしょう。
中途半端な中高層住宅です。
パークシティ浜田山と比べてみてほしいです。

[150: 匿名さん]

>>145 ＆ >>147 ありがとうございます。
かなり異なる仕上がりで、世田谷で7-8,000万の新築マンションの
グレードにはほど遠いです。こういう地権者低仕様が4割もあると
ここ全体のイメージを押し下げるし、リーセルの足も引っ張りそうだし、
いわば団地グレードにもかかわらず地権者に良いところを優先配分したりで、
これが野村・三井の渾身プロジェクトかと理解に苦しみます。
外見だけと思っていましたが、これじゃ中味も団地イメージ濃厚。
一般分譲客もダシにつかわれていることに気付いているんでしょう。

[151: 匿名さん]

野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。渾身のプロジェクトとはまさに的を得た表現です。地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。分譲購入者は分譲仕様を、立地や設備その他の条件と同様に判断材料の一つにすればよいだけです。私は総合的に判断して買いだと思いましたが、そうないという判断をされる方がいても少しもおかしくありません。しかし、ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。元団地などという先入観にとらわれず、本当に良いものを求めれば、ここを選択するのは至極当然の理だと思います。

[152: 物件比較中さん]

>野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。

三井が単独売主でない点で、評価が分かれるのでは。


>ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。

広尾GH、PC浜田山の居住者は、返答に困ると思います。

[153: 匿名さん]

多摩地区の団地住まいで子育てを経験し、子供の進学で世田谷区内の戸建へ転居し、今は将来に備えてマンション検討中なので、こちらを見ていましたが・・
こんなに「団地」のことを悪し様に思われているとは、知りませんでした。

[154: 匿名さん]

元々地縁だった三井不に一社ひも付き発注だと何をされるか心配と
リスク対策で野村をひっぱりこんだんでしょう。それに大手デベ
共同物件なんかそんじゃそこらに、、、トミヒサは4社、大崎、
三田レジ、広尾GF、勝どきなど湾岸なんか渾身の共同案件ラッシュ。

個人的には、野村は単独のプラウドのほうが魅力的ですね。

[155: 匿名さん]

>地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。

物件全体の品格を下げています。三井もおちたもんですね。

[156: 匿名さん]

>154

野村のプラウドがお好きとはブランド信仰が強いようですね。プラウドは共用部には力を入れますが、占有部はコストダウンすることで有名です。間取りはひどい、天井は低い、ディスポーザーなしが多い、床暖なしもある、など分譲マンションの中で最低のレベルです。三井のパークコートも同様に共有部は立派ですが、占有部はプラウドと同じく、コストダウンに走ってますね。ディスポーザーなしが多いですし。それを考えると、ここは地権者の意見がしっかりと反映され共用部、占有部ともに力が入っています。それがスーゼネと日建ハウジングシステムの起用や地下駐車場と免震の採用に見て取れます。かつての野村・三井のいいとこどりをしたような物件です。多棟式が好きか団地っぽくて嫌いかは好みの問題ですが、大学に隣接した周辺の環境、眺望は将来にわたって変わることがないというのは、大きなアドバンテージですね。また植林は年を経るごとに深く豊かになっていきます。京王線の高架化と並んで将来の楽しみですね。将来的な不安要素がなく、楽しみばかりがあるなんて本当に稀有な存在ですよ。

[157: 購入検討中さん]

新宿、渋谷へアクセス15分以内、9千万円以下という条件で色々物件を見ている者です。正直最初は京王線沿いでこの値段は、、、という目で見始めたのですが、住居の設備、仕様、住環境(特に子供の育てる環境)と総合的に一番高かったのは桜上水ガーデンズだったと思ってます。もっとベームバリューのある駅や将来資産価値を維持できるという観点では他にもいいところはありましたが、これだけ駅近で落ち着いた雰囲気のところはありませんでした。

[158: 匿名さん]

>157

駅にネームヴァリューはありませんが、デベ（野村ｘ三井）とゼネ（大林ｘ清水）と設計（日建ハウジングシステム）には大いなるブランド価値と安心感・信頼感があります。しかも緑豊かで世田谷区最大規模で駅徒歩3分、免震に地下駐車場まで完備し、区内では二度と出ない物件なので、資産価値も元が高いため上がるとは言えませんが、大きく落ちることはないでしょう。子育てや永く住まう方には本当に適した物件だと思います。

[159: 物件比較中さん]

日照、眺望の良い物件は、ほとんど地権者仕様。
したがって、将来、地権者仕様を中古で買って、リフォームして住むのが、よろしいかなと。

[160: 匿名さん]

日照、眺望がよいところは確かに非分譲が多いですが、数の上では四割程度ですよ。条件のよい部屋は分譲用にもたくさん出ています。一方、条件がいまいちのところは安くなっています（７６平米で６０００万円台とか）。ご予算に合わせてお好きなところを選べばよいと思います。

[161: 購入検討中さん]

盲目的に称賛する書き込みが多くて、かなり違和感を感じます。
契約済みの方が絶賛するのはまだわかるとして、
検討中の方は、こんなところでべた褒めしている暇があったら、
さっさと契約すればいいのに、と思うのは私だけ？
多くの地権者に加え、盲目的に絶賛している新規購入者が
お隣さんになるかと思うと・・・。

[162: 匿名さん]

価値観は多様ですが、様々な情報を比較検討しながら意見を言っているのは肯定派も否定派も同じではないですか？
肯定的な意見を盲目的と表現したり、地権者をネガに捉えるなら、さっさとここを検討物件から外された方が良いと思いますよ。契約者も地権者もあなたと同様に気分が悪いでしょうから。

[163: 契約済みさん]

盲目的とはいえ検討した上で賞賛している検討者を批判する暇があれば、契約するか立ち去るかのどちらかにすればと思うのは私だけだろうか。

賞賛・批判はマンションに関する内容で。

[164: 匿名さん]

１６１は内容のない書き込みをしないでください。

[165: 匿名さん]

>>164
穏便さにかけるてんはありますが、内容がないとの決めつけは>161に失礼でしょう。
違和感、当惑を感じるのは私だけではないんだと大変参考になりました。

[166: 匿名さん]

どうなると違和感を感じなくなるのですか？ここは称賛も批判も意見としてあがっていて、どちらも聞くべき一長一短があるように思うのですが。

[167: 匿名さん]

違和感という言葉があいまいすぎて何を伝えたいのかよく分からない。ポジは営業の投稿だと言いたいの？

[168: 契約済みさん]

2期3次の販売が7月末となっていますが、現在どのような状況かご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。
（HPの物件概要では7/22更新と書いてありますが、なかなか情報が変わらなくて。）

契約済のものなので、実際あまり関係ありませんが、その後の動向が気になっています。
かと言って、直接MR（または営業）に聞くほどのものでもなく、こちらであれば検討中の方から情報がいただけるかなと思いまして。

ご教示の程、よろしくお願いいたします。

[169: 契約済みさん]

168です。
販売戸数や対象棟など、MRでのやり取りで分かる範囲で結構です。

[170: 匿名さん]

新宿にほど近く、駐車場も安い、子供の小さいファミリーにはいい物件と思いますがね
あとは仕様と外見と桜上水が好きかどうかじゃないですか
まあ買えないとかの人は検討不能としても

[171: 匿名さん]

桜上水って名前が素敵ですね。住所は世田谷区桜上水四丁目ですね。地位はありませんが、美しい住所です。

[172: 購入検討中さん]

>>168
以前に9000万円以下で検討中とコメントしたものです。先週の段階で売りに出している物件はかなり埋まってました。8/2、3で今期の抽選をされるようです。まだ日当たり良好の好物件で売りに出されてない部屋もありますが、希望者がいれば同様に8/2、3で抽選枠に入れるそうです。そういう意味ではよっぽど条件が悪い部屋で無い限りは順調に買い手がついていくのだろうと思います。

[173: 契約済みさん]

夏は暑くて日当たりなんてない方がよいと錯覚してしまいそうですね。その意味では、デベは夏は下層階が涼しくていいですよと言って誘い込むのだろうか。そして冬は暖房をつければしのげます、高層階との物件価格の差に比べたら、ランニングコストなんて微々たるものとか、言うんでしょうかね。私は冬に契約したので日当たり重視で中層階を選びましたが。

[174: 契約済みさん]

>172さん
早速のご回答ありがとうございました。
私が契約した3月頃から比べると、大分形が出来上がって来ましたね。林立するクレーンに大きな建物が伸びてくる姿は、爽快です。
172さんは、決め手となるお部屋は見つかりましたでしょうか？
もしご近所になられましたら、宜しくお願いします。

[175: 契約済みさん]

おおー、いいですねえ。私も契約して以来、半年以上現地を訪れていないので見に行ってみたいですね。竣工の姿はずっと見られますが、建築中の姿は今しか見られないので貴重ですよね。

[176: 契約済みさん]

工事が進むにつれ、なぜか樹木の存在感が増しているように感じます。低層階もよかったかなと軽く後悔（笑）

[177: 契約済みさん]

低層階は窓が木々が見えますからね。ただ棟にもよりますが、低層階は冬場の日照がほとんど得られないんですよね。部屋から木々が見えて、冬場の日照もあるとなると４階辺りがベストかと思います。

[178: 契約済みさん]

１７７の訂正
ｘ　窓が
○　窓から

[179: 契約済みさん]

補足：G棟、D棟の４階では冬至あたりだと日当たりはほとんどありませんが、年間を通じてはまずまずの日照が得られます。

[180: 購入検討中さん]

D棟は全体的に南西を向いてますが、日当たりという意味では問題ないレベルなのでしょうかね？

[181: 契約済みさん]

MRに行くと日影図と言うものを見せてくれます。これは日照時間が一年で一番短い冬至の日の日当たりの変化を示したものです。Ｄ棟を検討していた時に見せてもらった記憶では、１，２階はほぼ日当たりゼロ、３，４階は午前と午後に１～２時間ほど日が当らない、５、６階も午前に１時間くらい日が当らない、７階以上で終日日が当たる、といったところだったと思います。Ｄ棟は南西向きのため、午前中は南向きほどには日が入らないのは事実です。その代わり午後は日が長く暖かですね。

[182: 匿名さん]

ここは１４階建てなのに免震なんだ。すげー贅沢。最近はコストダウンのためか、富久クロス、プラウドタワー立川、三井の大崎のタワマン、勝どきのタワマンなど全部制震なのに。地盤ももともといいから、最強であって最高。

[183: 匿名さん]

価格も最高(笑)

[184: 購入検討中さん]

>>183
価格そんな高いかな？高い高い言ってる方は駅のネームバリューとか京王線沿いとか、そういう上っ面だけを見ている人か、永住は考えずある程度投資半分な感じで家捜しをしている人だろうな。もしくはただの野次馬。

[185: 物件比較中さん]

桜上水駅徒歩１１分のクラッシィハウス上北沢はここよりも１０００万円ほど安いわけですが、こちらは駅徒歩３分、ん野村ｘ三井のブランド力、大林ｘ清水のスーゼネ施工、免震、地下駐車場完備、広大な庭付きですから、十分に価格に見合った価値があると思います。ファミリータイプの物件が投資目的に向かないことは投資に詳しい人なら誰でも知っています。別にここに限ったことではありません。

[186: 匿名さん]

こんなに皆さんが褒めちぎる良物件なのに販売ペースが何故こんなにスローなんですかね〜。話題の他物件はここより同規模、大規模にも関わらずさっさと売り切っているのに。何か背中が押されない要素があるのでしょうか？

[187: 匿名さん]

ここと同規模＆大規模で、さっさと売り切った物件が思いつかないのですが・・・
どこの物件でしょうか？
まさか、タワーマンションと比べてますか？

[188: 匿名さん]

タワーと比較してはダメですか？タワーは販売スピードが早く、それ以外はスローが普通なんですかね？

[189: 物件比較中さん]

販売ペースが遅いことの主な原因は次のようなものでしょう。

（１）同じ桜上水でもあと１０分歩けば、１０００万円安くなる

（２）同じ京王線沿線ならあと１０分電車に乗れば２０００万円安くなる

（３）ここと同じ価格なら都心のマンション、中央線、東急線、田園都市線まで選択肢が広がる


これらの要因により、ここを買う人はこの価格に納得し、買える財力があり、他の物件よりも優れていると
自分や家族を説得できた人に限定されるので、販売ペースが遅いのだと思います。

よく言われる地権者が多いとか団地っぽいというのは本質的な理由じゃないですね。

また、価格帯こそ違いますが、パークシティ浜田山も完売まで数年を要したことを考えると、
多棟式の大規模マンションは販売ペースが比較的スローな傾向にあるのかもしれません。
タワマンの眺望のような分かりやすいアピールポイントがあるわけではありませんので。

[190: 匿名さん]

マンション供給数が落ちているためここに限らずどこもゆっくり分譲になっていますね。さっさと売り切っても資材の値上がり、人が確保出来ないなど…次の見通しが立たないのでしょう。国立競技場の解体にどこも手をあげなかったのも一端が見えます。

[191: 匿名さん]

よく理解できました。ただ、新築でスローなら住み替え時も同様の状況が懸念されるため永住志向の方向けなんでしょうね。

[192: 匿名さん]

新国立競技場は現在の国立を作った大成建設が受注したんですよね？解体は別の会社なんですか？

[193: 匿名さん]

>>185
野村三井のブランド力(笑)
それで高値のマンション買ってもらえるならデベは苦労しないですね。
高値掴みしないように値下がり待った方が良いかと思います。