桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[414: 購入検討中さん]

現在売りに出されている同価格帯の物件を見て回っておりましたが、やはりここに決めました。決めては色々ありましたが、駅近であまり騒がしくない所に惹かれました。購入した部屋はもちろんですが、それを取り囲む周囲環境がどのように出来上がって行くのかも楽しみにできるという意味では非常に楽しみが盛り沢山です。入居はまだまだ先ですがワクワクします。これに合わせて車の購入も検討中ですが、この物件の位置関係で車って必要なんですかね？ちなみに1歳くらいの小さな子供がいます。

[415: 匿名さん]

芦花公園プレスティージュはバブルの象徴ですが、思ったほど高くないんですよね。管理費はうなぎのぼりに高いですが。

[416: 契約済みさん]

いや、桜上水の知識面積を分譲住戸の数で割れば、一戸辺り８０平米くらいとなり、土地の持ち分は非常に高いことがわかる。だからこそ、ここの９０平米９０００万円超えの物件では、土地代だけで４５００万円以上かかっているのです。

[417: 匿名さん]

土地持分は京王線では旧団地が32？35坪？、仙川のソフトタウン祖師谷も同レベル。この2つがダントツ。どちらもバブル期は億ション。その後団地5000万、祖師谷3500〜4000万。あちらも低層で落ち着いた良き雰囲気。別の意味でヴィンテージだと思います。

[418: 匿名さん]

>>414
ここは車なくても全く大丈夫です。むしろ自転車必須です。車はあれば便利という程度。もったいないです。お子さんが小さいようなので私なら車にかかる分を教育費としてプールしますね。

[419: 購入経験者さん]

売買契約書をみれば土地と建物それぞれの価格が出ていますよね。
こちらの物件ではどのような比率でしょうか？
ちなみに私が１０年前に買ったマンションでは土地：建物が50:50でしたが、今回買い換えたマンションでは60:40位でした。まあ、本当にコストを反映しているのか消費税を節約しようとして建物比率を下げているのかわかりませんけどね。

[420: 購入検討中さん]

>>418
やっぱりそうですか。駐車場代も安いので持たなきゃ損みたいな感覚に陥ってました。もう一度検討してみます。

[421: 匿名さん]

＞４１６
知識面積って何？

[422: 購入検討中さん]

>>421
どう考えても敷地面積を打ち間違えたんでしょ？

[423: 契約済みさん]

＞419さん、

ここは50：50ではないですよ。その数字は消費税や、賃貸に出した際の物件価格の減価償却費や土地にかかる固定資産税を計算する際に必要ですから、本当のコストが記載されているんじゃないでしょうか？都心の億ションなら大半が土地代だと思いますが、どうなんでしょうね。

[425: 匿名さん]

桜上水でこれは高いですよ。

[426: 契約済みさん]

高いか高くないかは見る人の価値観によって分かれますね。私は新宿が勤務地なので、新宿まで約10分、駅近でこの規模、環境を総合的に判断すれば、これ以上の所は今後出てこないだろうなと思って決めました。下高井戸駅から続く商店街も好きですし。ランニングコストや駐車場代の安さなど物件価格以外の部分でのアドバンテージもあります。

[427: 匿名さん]

425さんは購入検討前の客観的な見方で、426さんは真剣に購入検討した上で実際購入されての意見なので、どちらも正しい。ただ、その客観的な見方（野次馬含む）と実際に検討した人とで海よりも広く深い分かり合えない溝が、ここは特に生じやすい物件と思われます。

[428: 匿名さん]

新宿勤務など生活の壺にハマる人は良いと思いますが、勤務地が変わる可能性含め環境変化に対する柔軟性を求めるならここではないということかと。ニーズとして前後者どちらが多いか、それが結果として売れ行きと資産性に繋がるものと思います。

[429: 契約済みさん]

私も数年、マンションを探してきましたが、ここはまさに探して求めいた物件だったので出会ったときは即決しました。
都心に近く、駅近、希望の間取りあり、日常の買い物が便利で緑が多いという基本的な条件に加えて、免震、大手分譲、スーパーゼネコン施工、地下駐車場完備、管理費が手頃と付加価値までついていたので、迷う余地はありませんでした。
これだけ揃っている物件は他にありませんが、ここを買える予算があるのに買わない人はいったい何が理由なのか知りたいですね。団地っぽいとか、地権者が多いとか、桜上水の駅力がないとか、桜上水にしては高すぎるなどの意見は見ましたが、他にも何かありますか？上記の魅力の前では、私にとってはこれらは取るに足らない問題でした。

[430: 匿名さん]

目をつぶったとされる部分が正にマンションを資産と捉えた場合に重要なポイントになるということではないでしょうか。売行きの良し悪しは資産性で選択する層も需要に取り込んでいるからに他ならないと思います。永住志向であればこの限りではない分、需要が限定され販売ペースもそれなりになるということだと思います。

マンションをどう捉えるかによって、この物件の見方も変わり、需要家の目的も異なるので本スレ議論も噛み合わないと思います。スレがポジよりに見えるのも、資産性を重んじるような層が本スレにはあまり登場しないことがそう感じさせる一因になってるのかもしれませんね。

[431: 契約済みさん]

確かに資産性という意味ではもっといい所は山程あるので、やはり長く住む方向きの物件ではないでしょうか。ただ、色んな諸条件を鑑みると皆さんが駅力とか資産性の部分でネガるほど大きく値崩れはしないのではないかと思ってます。10年後にいくらになるかは誰にも分かりませんが、5000万円代になったとしても月20万円の家賃をこの都心近郊で払い続けたと考えればそれもアリかなと思う次第です。たぶん5000万円代まで 値崩れしないと踏んでますけどね。

[432: 契約済みさん]

>>429
既出ですが、単純に資産性、地域性ブランド力を重視するか、子供など家族単位である程度永住を視野に住める所という視点を重視するかだと思います。なので貴方にとっては100点満点の物件でも、人によっては50点以下の物件になり得ることも理解できます。

[433: 契約済みさん]

427、431、432さんの意見に同意です。あと契約した私の想像だと(あくまで想像です)、他物件のスレ見てても感じますが、駅力や地域的なブランド力が無いからこそ、真剣にこの物件を検討して、ブランドという見栄に縛られずに純粋に自分も含めた家族の快適な住みやすさを重視して購入された謂わば「似た者同士」の方が購入をされるのではないかというご近所さんに対する安心感がすごくあります。

[434: 物件比較中さん]

この物件は特に見る人によって評価が天と地に分かれるでしょうね。資産価値としてはあまり魅力無い物件ですが、都会の喧騒を離れた住環境(特に小さな子供がいる家庭や老後を見据えたご年配の方にとって)と物件の質としてはピカイチだと思います。