彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[741: 匿名さん]

>>740

>>723を読んでください。
基礎に金掛けると言っても、戸建でできることは限られますから。
不同沈下の前には無力でしょう。

[742: 匿名さん]

>>740
盛土に建ってるひだまりとかは、地下杭を50m以上打っています。ここまで対応すれば確かにデメリットは費用だけでしょうが、戸建てでここまで出来ません。大阪府でも盛土マップの作成を急いでますが、費用だけでは無いと言うことです。

[743: 匿名さん]

地割れしてる造成地はあまりない
千里や泉北でも聞かないしな

マップは大型分譲地売り切ってからの公開じゃないかな
影響大きそうだしね

[744: 匿名さん]

彩都って最近売れて無いのかな？

プライムテラスも先着順のままで更新ないし・・・。

[745: 匿名さん]

盛り土の話題で盛り上がってますが、リスクを数値で語れなければ、何の意味もないと思います。「統計学が最強の学問である」という本、面白いというか、そうですねと納得させられます。

[746: 匿名さん]

>>745

よく言われる高盛土が15m以上。

彩都は40mの盛土なので、余り事例が無く統計で語れないと思います。

[747: 匿名さん]

高盛土部分はほとんど戸建て用の宅地にはなってないと思うが。

[748: 匿名さん]

散々既出ですが、ガーデンテラスやプライムテラス含め数十mの盛土造成がされたエリアが普通に戸建て分譲地になっています。

[749: 匿名さん]

>>748
「ほとんど」って言ったんですが。彩都みのお全体でもごく僅かってことです。

[750: 匿名さん]

>>749
山の斜面をほぼフラットに宅地造成すれば、ほぼ半分が盛土。宅地部分で盛土が高いところで30〜35mぐらいだから10m以上の盛土は僅かでは無いよ。

[751: 匿名さん]

>>750
URで資料を見せてもらえばわかるよ。

[752: 匿名さん]

>>751
ＵＲで資料見せてもらうより、国土地理院の地図とGoogleアースで差分計算した方が、正確と思うよ。

[753: 匿名さん]

ここの住民は盛土大好きだね～。
戸建の盛土部分なんて一部と言いたいが、プライムテラスほぼ全部、ガーデンテラス南側空地部分＋南側道路一列、スピガ南側は盛土だよ。他は山を切崩して切土だよ。その大量に切崩した土砂の処分地が陽だまりの丘と彩都西公園だよ。小学生が見ても明らかに判るよ。
盛土より山を崩して切土を作る方がコストはかからないからね。一番困るのが残土処分でその為にあんなただっ広い公園が出来たんだよ。陽だまりと、公園の所は５０メートル超えているからね。

[756: 匿名さん]

＞＞754
道路＋道路外側の森＋建築中の自治会館の上に家を建てるなんて、斬新な発想。あそこが数十メートルの盛土なら等高線では表示されていない切り立った断崖絶壁だったんだね。
最西側の土地は切盛り半分の土地だったから、断崖絶壁だったのかな？

[773: 匿名さん]

最近あまり売れてなさそうですね
やっぱり割高感ありますね

[774: 入居済み住民さん]

お聞きしたいことがあり、初めて投稿します。

2丁目の空き地の草刈りをして下さっている方はどこかの業者さんでしょうか？
もしくは個人でされているのでしょうか？

[775: 匿名さん]

作業されてる方に直接聞くか
住民スレで聞いた方が良いかと思います

[776: 入居済み住民さん]

>>775
しまった！
スレ違いでしたか(＞人＜;)
すみませんでした。

[777: 匿名さん]

ガーデンテラスの広告入ってたので、久々ＨＰ見たら、ガーデンテラスの建売と土地の残りが26戸って2ヶ月前から全く変わって無い。この間に売れたのはプライムテラスの6戸だけだから、眺望優先の人多いってことか。それにしても、彩都殆ど売れなくなっちゃったね。

[778: 匿名さん]

ここの土地価格、本来いくらぐらいが妥当なんでしょうね？
駅からの距離、盛土などを考えれば
今の価格では暴落するのではないかと危惧しています
坪単価20万位が妥当なのですかね？

[779: 匿名さん]

40くらいって聞いた

[780: 匿名さん]

40は今の売値でしょう
20～25万ぐらいが妥当かな

[781: 匿名さん]

建築条件無しで、駅から徒歩15～20分で坪35万、20～25分で坪30～35万、25分以上で坪28～30万（70坪2000～2100万）が適正価格でしょう。電線地中化がある場合はプラス2～3万。

[782: 匿名さん]

そもそも一度の売り出し数が少ないですね。
同じ阪急でも、宝塚山手台は１度に１００戸単位で売り出しがあり、住宅地の規模の差を考えたら少ないです。
まだこれだけ土地が空いているのに数を増やさないのは、そうするといい場所ばかり先に売れて、微妙なところがずっと残って値下げしないと売れない、売る側にとって最悪のパターンになりかねないからでしょう。
小出しにして、なるべく高値で売る販売戦略と見てます。

[783: 匿名さん]

駅と言ってもモノレールの支線ですからね
その駅から20分なら25万ぐらいかな

[784: 匿名さん]

彩都粟生北は完全に非徒歩圏（しかもバス無し）なので、モノレール駅からの距離と利便性の低さ相応に、坪単価安くした上で土地も大きめにでもしないと厳しいでしょうね。

[785: 匿名さん]

>>784
彩都粟生北の場合、タマスマの様にタウンバスを走らせて、千里中央や新箕面に直行便を出す手も有りますね。徒歩15分以上でバス無しエリアよりマシなような気もします。

[786: 匿名さん]

>>785

運行主体は？
果たして、デベがお金出すでしょうか？
自治会で出資して運行することになるのでしょうか？

[787: 匿名さん]

>>784
見晴らしのいいスーパー銭湯でも作ればいいのに!!と思ってしまいます。

[788: 匿名さん]

>>786
タマスマの場合、初期投資(バス購入)はデベで、一定期間経過後、自治会運用に切り替えて運賃を徴収し、次の車両更新を賄う予定の様です。下手に彩都西駅徒歩15分エリアより、バス停が近く、直通シャトルバスで御堂筋線直結の方が便利でしょうね。
彩都もこのままだとジリ貧なので、何か工夫必要でしょう。

[789: 匿名さん]

バスは新箕面直結するのを待つしかないと思うよ。路線だけは決定しているから、別にそれまでは自治体のバスなんて走らす必要なんかないでしょう。彩都粟生北はトンネル開通後の暫定的な千中線と同時に売出しかないでしょう。
現在の適正地価は、駅から２０分以上の間谷東や外院の公示地価から見て２０分以内で４０万程度で、学校が近い分現在は若干高め推移だが、バスの本数次第では維持の可能性もある。
ここに書き込む人間は公示地価と土地相場形成要因すらわからないのか不思議でしょうがない・・・・・

[790: 匿名さん]

千里中央行のバスが通るってまだ本気で信じてる人、いるんだ(´ﾟдﾟ｀)