彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[721: 購入検討中さん]

ニュースで箕面と池田がえらいことになってたけど彩都は大丈夫ですか〜？浸水してたのは箕面のどこなんでしょう

[722: 匿名さん]

如意谷ですよ。

[723: 匿名さん]

彩都で浸水の心配はあまりないでしょう

それよりも土砂崩れや不同沈下が心配ですね

川や排水池は茶色い水が大量に流れてるはずです
それだけの量の土が流れ出たと言うことです
盛土は柔らかいので大量に流出します
地中の土が流れれば、空洞が出来ます
いずれはその部分は沈下してふさがります

大雨のたびに繰り返し５～１０年である程度落ち着きます
そのため何年も寝かせた後に建築物を建てる方が良いと言われます

[724: 匿名さん]

広島の大災害でもはっきりしたことだが、

土砂災害警戒区域外=安全な場所

とは言えないということ。
むしろ警戒区域と比べて防災対策がおざなりにされる分不利な扱いを受けていると言える。
盛土を始めとした不安要因は、無いことに越したことはない。

[725: 匿名さん]

今年は彩都に限らず、木造の建築中の建物は雨を吸い込んで心配。

[726: 匿名さん]

いま建築中は確かにかわいそうだね
鉄骨でも水には弱いからダメージ受ける
養生しても完全に防げる訳ないからね

壁貼る前に晴れが続けば少しはマシかな

[727: 匿名さん]

>>723
彩都は、盛り土多いから確かに心配ですね。先日見に行った際に茨木側寄りましたが、某眺望良いトコ(多分盛り土)のアスファルトのヒビ割れが凄かったです。あれ見たら10年後、家の基礎大丈夫か心配になります。

[728: 匿名さん]

アスファルトがひび割れとは酷いですね
コンクリートと違って、アスファルトは粘りがあり簡単にはひび割れしません
それが割れてるとは地盤の変動で大きな力がかかってるか
激しく沈下してる可能性が高いですね

売れる売れない以前の問題ですね
既にお住まいの方がいらっしゃるようですし
早急に点検すべきですね

[729: 匿名さん]

>>728
アスファルトのヒビ割れは応急処置なのか補修してました。ヒビ割れは道路の端から端までかなりの本数が入っており、道路なら補修出来ても基礎大丈夫？と思うレベルでした。その場所は地形的にはガーデンテラスの様な感じなので、ガーデンテラスも10年後はあんなヒビ割れ入るのかな？

[730: 匿名さん]

無理な開発をすると、その歪みが見える形で現れてくるのでしょうね。たとえ最新技術を投入したとは言えど、自然の力の前には無力ということなのだと。
決して安全な場所ではないことは行政も認めていることなので、この先広島のようなことにならないといいのですが。

[731: 入居済み住民さん]

住民専用スレで
＞彩都なんてもともと、賃貸と2800万マンションが8割を占める低所得者向けに開発された街なのに、何を必死になっているのでしょうね？

また、久しぶりに粘着くんを釣り上げました。大物ゲットです！粘着くんは余程彩都が気になるらしく、ちょっと盛り上げたらまた釣れるかなと思っていたら、早速食いつきました。

[733: 匿名さん]

茨木側も土地を売ってた頃はヒビ割れ無かったです。箕面側もあと5-10年ぐらい経てばヒビ割れてくると思います。特に箕面側は造成方法の影響で盛土が多いようなので、ヒビ割れも多いと予想されます。

[735: 匿名]

箕面森町の大量盛土に比べたら大したことないです。

[736: 匿名さん]

彩都の方が盛ってるんじゃなかった？

[737: 匿名さん]

盛土ね話題好きよね。

[738: 匿名]

たしか森町スレに以前、森町は盛り土150万トンという書き込みあったと記憶します。

[739: 匿名さん]

>>738
箕面森町 150万m3
彩都 3500万m3

盛土は彩都の圧勝です。箕面側の麓からの山並みを配慮した段々の造成が影響してるのでしょうね。

[740: 匿名さん]

>>739
盛土のデメリットは、基礎に費用がかかる。
それだけと思います。

[741: 匿名さん]

>>740

>>723を読んでください。
基礎に金掛けると言っても、戸建でできることは限られますから。
不同沈下の前には無力でしょう。

[742: 匿名さん]

>>740
盛土に建ってるひだまりとかは、地下杭を50m以上打っています。ここまで対応すれば確かにデメリットは費用だけでしょうが、戸建てでここまで出来ません。大阪府でも盛土マップの作成を急いでますが、費用だけでは無いと言うことです。

[743: 匿名さん]

地割れしてる造成地はあまりない
千里や泉北でも聞かないしな

マップは大型分譲地売り切ってからの公開じゃないかな
影響大きそうだしね

[744: 匿名さん]

彩都って最近売れて無いのかな？

プライムテラスも先着順のままで更新ないし・・・。

[745: 匿名さん]

盛り土の話題で盛り上がってますが、リスクを数値で語れなければ、何の意味もないと思います。「統計学が最強の学問である」という本、面白いというか、そうですねと納得させられます。

[746: 匿名さん]

>>745

よく言われる高盛土が15m以上。

彩都は40mの盛土なので、余り事例が無く統計で語れないと思います。

[747: 匿名さん]

高盛土部分はほとんど戸建て用の宅地にはなってないと思うが。

[748: 匿名さん]

散々既出ですが、ガーデンテラスやプライムテラス含め数十mの盛土造成がされたエリアが普通に戸建て分譲地になっています。

[749: 匿名さん]

>>748
「ほとんど」って言ったんですが。彩都みのお全体でもごく僅かってことです。

[750: 匿名さん]

>>749
山の斜面をほぼフラットに宅地造成すれば、ほぼ半分が盛土。宅地部分で盛土が高いところで30〜35mぐらいだから10m以上の盛土は僅かでは無いよ。

[751: 匿名さん]

>>750
URで資料を見せてもらえばわかるよ。

[752: 匿名さん]

>>751
ＵＲで資料見せてもらうより、国土地理院の地図とGoogleアースで差分計算した方が、正確と思うよ。

[753: 匿名さん]

ここの住民は盛土大好きだね～。
戸建の盛土部分なんて一部と言いたいが、プライムテラスほぼ全部、ガーデンテラス南側空地部分＋南側道路一列、スピガ南側は盛土だよ。他は山を切崩して切土だよ。その大量に切崩した土砂の処分地が陽だまりの丘と彩都西公園だよ。小学生が見ても明らかに判るよ。
盛土より山を崩して切土を作る方がコストはかからないからね。一番困るのが残土処分でその為にあんなただっ広い公園が出来たんだよ。陽だまりと、公園の所は５０メートル超えているからね。

[756: 匿名さん]

＞＞754
道路＋道路外側の森＋建築中の自治会館の上に家を建てるなんて、斬新な発想。あそこが数十メートルの盛土なら等高線では表示されていない切り立った断崖絶壁だったんだね。
最西側の土地は切盛り半分の土地だったから、断崖絶壁だったのかな？

[773: 匿名さん]

最近あまり売れてなさそうですね
やっぱり割高感ありますね

[774: 入居済み住民さん]

お聞きしたいことがあり、初めて投稿します。

2丁目の空き地の草刈りをして下さっている方はどこかの業者さんでしょうか？
もしくは個人でされているのでしょうか？

[775: 匿名さん]

作業されてる方に直接聞くか
住民スレで聞いた方が良いかと思います

[776: 入居済み住民さん]

>>775
しまった！
スレ違いでしたか(＞人＜;)
すみませんでした。

[777: 匿名さん]

ガーデンテラスの広告入ってたので、久々ＨＰ見たら、ガーデンテラスの建売と土地の残りが26戸って2ヶ月前から全く変わって無い。この間に売れたのはプライムテラスの6戸だけだから、眺望優先の人多いってことか。それにしても、彩都殆ど売れなくなっちゃったね。

[778: 匿名さん]

ここの土地価格、本来いくらぐらいが妥当なんでしょうね？
駅からの距離、盛土などを考えれば
今の価格では暴落するのではないかと危惧しています
坪単価20万位が妥当なのですかね？

[779: 匿名さん]

40くらいって聞いた

[780: 匿名さん]

40は今の売値でしょう
20～25万ぐらいが妥当かな

[781: 匿名さん]

建築条件無しで、駅から徒歩15～20分で坪35万、20～25分で坪30～35万、25分以上で坪28～30万（70坪2000～2100万）が適正価格でしょう。電線地中化がある場合はプラス2～3万。

[782: 匿名さん]

そもそも一度の売り出し数が少ないですね。
同じ阪急でも、宝塚山手台は１度に１００戸単位で売り出しがあり、住宅地の規模の差を考えたら少ないです。
まだこれだけ土地が空いているのに数を増やさないのは、そうするといい場所ばかり先に売れて、微妙なところがずっと残って値下げしないと売れない、売る側にとって最悪のパターンになりかねないからでしょう。
小出しにして、なるべく高値で売る販売戦略と見てます。

[783: 匿名さん]

駅と言ってもモノレールの支線ですからね
その駅から20分なら25万ぐらいかな

[784: 匿名さん]

彩都粟生北は完全に非徒歩圏（しかもバス無し）なので、モノレール駅からの距離と利便性の低さ相応に、坪単価安くした上で土地も大きめにでもしないと厳しいでしょうね。

[785: 匿名さん]

>>784
彩都粟生北の場合、タマスマの様にタウンバスを走らせて、千里中央や新箕面に直行便を出す手も有りますね。徒歩15分以上でバス無しエリアよりマシなような気もします。

[786: 匿名さん]

>>785

運行主体は？
果たして、デベがお金出すでしょうか？
自治会で出資して運行することになるのでしょうか？

[787: 匿名さん]

>>784
見晴らしのいいスーパー銭湯でも作ればいいのに!!と思ってしまいます。

[788: 匿名さん]

>>786
タマスマの場合、初期投資(バス購入)はデベで、一定期間経過後、自治会運用に切り替えて運賃を徴収し、次の車両更新を賄う予定の様です。下手に彩都西駅徒歩15分エリアより、バス停が近く、直通シャトルバスで御堂筋線直結の方が便利でしょうね。
彩都もこのままだとジリ貧なので、何か工夫必要でしょう。

[789: 匿名さん]

バスは新箕面直結するのを待つしかないと思うよ。路線だけは決定しているから、別にそれまでは自治体のバスなんて走らす必要なんかないでしょう。彩都粟生北はトンネル開通後の暫定的な千中線と同時に売出しかないでしょう。
現在の適正地価は、駅から２０分以上の間谷東や外院の公示地価から見て２０分以内で４０万程度で、学校が近い分現在は若干高め推移だが、バスの本数次第では維持の可能性もある。
ここに書き込む人間は公示地価と土地相場形成要因すらわからないのか不思議でしょうがない・・・・・

[790: 匿名さん]

千里中央行のバスが通るってまだ本気で信じてる人、いるんだ(´ﾟдﾟ｀)

[791: 匿名さん]

最初の分譲価格は多くの場合、新品プレミアムがのってるから、適正とは限らない。
バブル崩壊しきった以降に分譲された多くのニュータウンでも、新品効果が消えて中古タウンになった時の坪単価相場が分譲時に対して大幅に下がった事例は頻繁に発生している。
間谷住宅はバスがあるし、外院は場所がぜんぜん違う。
そもそも公示価格は、取引相場の後追い。

[792: 匿名さん]

>>790
もしかして知らないの？業者間では出回りつくした情報なのに・・・。だから彩都粟生北の売出が次年度以降にづれこんでいるんだよ。阪急お得意のバス便セット売出！いつものお決まりパターンで、誰も驚きもしないようなネタなのにこんな素人がいるから、面白い！
>>791
こんな人がいるから、うちの賃貸は利回り良くて助かるわ。因みに間谷住宅も過去のニュータウンだから大暴落した相場が今の相場じゃないの。１年もたてば同じバス便地だよ。関西圏の相場を見ても妥当じゃないの。たかだか４０～５０万の土地に何故皆目くじら立てるのか？ここに書く住民は超貧乏人の集まりで、見ていて超面白い！

[793: 匿名さん]

新箕面駅が完成したら、箕面森町と彩都徒歩20分以上非徒歩圏（新箕面バス便エリア）はガチのライバルになるのは間違いありませんからね。新箕面駅へは、公共交通機関（バス）の所要時間においても、車のアクセスにおいても箕面森街が優位です。

新箕面駅の完成に向けて、彩都の坂道2km超（徒歩表示25分以上非徒歩圏）の坪単価が、箕面森町の坪単価にだんだん鞘寄せしていくのはほぼ確実でしょう。

[794: 匿名さん]

＞＞７９２
その面白い人達の血税で開墾された街なんですよ彩都は！彩都西側のトンネルだけで４４億円も使われているんですよ。住民の為だけに！感謝しないといけませんね～。
まあ、とてもまともに税金払っているレベルの人達とは思えませんがね～。

子供が高校に通うまでに新箕面駅が出来てバスが通るのはほぼ確定みたいだからそれで十分。千里中央までの中途半端なバスなんて無くても十分！

[795: 匿名さん]

駅までの距離だけで土地の値段が決まるなんて斬新な分析。
日本の土地相場では、川を渡る以上に、山を越えるのが最大のマイナス点なのに・・・。然も有料は最大の決定打！
残念ながら相場としては彩都も田舎だが、森町は未開の地ぐらい埋められない差がある。無料になれば差は開かずに済むが、現状では森町と彩都では先に森町がゴーストタウンと化し、次に彩都がゴーストタウンになる。
次に初期購入層の所得格差によって、ある程度町の相場観・イメージが決まるから茨木彩都にも引っ張られる事もあり箕面側は堅調だが、森町は初期購入層の安いイメージが定着する傾向があり、下落率としては森町の方が高いとみるのが一般的。

森町のライバルをあえて探せば猪名川あたりと相場観が合致する。彩都を比較するならば山手台の上のほうかな。彩都と小野原ががちライバルなんて言っているみたいで超超面白い！残念ながら幾ら屁理屈こいても、相場は正直！

[796: 匿名さん]

新箕面って本当に2020年にできるの？
地盤が悪くて当初予想より難工事になりそうだし、建設資材が高騰しているので、市が費用の増加分を負担しきれないかもという話。

[797: 匿名さん]

>>789
そもそも相場観がズレているかと。粟生真谷東で彩都西徒歩12分、バス便ありで昨年実績で平均坪38万。

[798: 匿名さん]

現に建築条件付とはいえ、彩都西徒歩20分エリアで坪20万半ばという所もあるので、仮に今中古市場に出てきても30万円台後半はあり得ないのでは？

[799: 匿名さん]

大都市近郊の土地所有者として最大のシェアを占める団塊（男）が平均住民を迎えるのが2025年頃。
団塊の大量死と人口減で家あまり土地あまり時代が今以上に本格化している15年後（2030年前後）は、彩都の徒歩20分超は二束三文になってる事は覚悟しておくべきでしょうね。

[800: 匿名さん]

訂正　団塊（男）が平均寿命を迎えるのが2025年頃。


もっと条件の良い場所を開発したエリアの土地が大量に不動産市場に放出されるからね

[801: 匿名さん]

盛土もマイナス要因
10年、20年後にあちこちで不同沈下やアスファルト地割れしてたら買い手が付かない

[802: 匿名さん]

今のような安易なやり方では、広大な粟生北エリアを大・土地あまり家あまりが本格化する前にさばききるのは困難でしょう。なんらかの工夫や特徴が必要かと思います。

[803: 匿名さん]

時間が同じくらいでも森町には住みたくない。あの大自然。彩都の非じゃない。

[804: 匿名さん]

>>803
時間が同じなのに大自然なのが、森町の売りでは？
売る時はトンネル無料化で森町の方が坪単価高いかも。

[805: 匿名さん]

>>804
そうかもしれないですね。
それそれの考え方次第ですよね。
ちょっと外食したくても、171に車ですぐに出れる彩都と、有料トンネル通って行かなきゃだめな森町だったら、うちのライフスタイル的には彩都かな。

あと売ること考えて購入する人ばかりじゃないですよ。

[806: 匿名さん]

森町には森町の良さ

彩都には彩都の良さ

人それぞれの問題で、街の優劣を比較すること自体無意味ですね、少なくともこの両者については

>>803じゃないけど、彩都に非はない（笑）　森町もね

[807: 匿名さん]

そもそもあの有料道路って無料にいつなるんですか？

[808: 匿名さん]

>>807
トンネルの償還期間は40年なので、無料化の予定は33年後ですね。

[809: 匿名さん]

将来二束三文とかなら今の価格はやはり高過ぎますね
転勤考えたらせめて半額～七割ぐらいで売れないと辛い

[810: 匿名さん]

>>808
そもそも、無料になるの？
33年後には、トンネルも老朽化で補修の為に、償還延長とかじゃない？

[811: 匿名さん]

たしかに。メンテナンスフリーとはいかないよね。

[812: 匿名さん]

一軒家買う人って転勤だとうち売って家族全員で移動するの？少なくとも周りにはそういう人いない。単身赴任してもらうって言ってる人多いよ。
売ること考えたら、彩都じゃなくて、もっと大きな駅の駅前のマンション買う方が値段も下がりにくいしいいんじゃない？！
売却ありきでうちを買うなら彩都は選択肢から外した方がいいと思うー！

[813: 匿名さん]

>>812
戸建て、マンションもですが、整備された街並みじゃないと駄目って人もいるんですよ～。

[814: 匿名さん]

趣味や生活スタイルでも、どこをポイントに家を探すかが違うんでしょうね。
転勤が多いと家を買うのも余計に難しそうですね。

[815: 匿名さん]

マ○トステ○ジ、最終期と銘打ってるけど、絶望的な売れ行きみたいだね

[816: 匿名さん]

価格考えないと売れる訳無い

[817: 匿名さん]

こちらのスレでしょうもない議論をどんどんしましょう！

[818: 匿名さん]

彩都は集合住宅が多いとかなんとか。

どうでもいいけどこのスレでどんどん議論しよう！

[819: 匿名さん]

箕面森町がどうとか、マンションがどうとか、茨木側がどうとか、全部このスレでやりましょう！

[820: 匿名さん]

彩都まとめ

<メリット>
・街が新しく、道が広い。
・モノレールの駅がある。
・価格が安い(土地50坪、駅徒歩15分新築、約3700万〜)
・眺望が良い土地が選べる。
・茨木側は校区が良い。箕面側は学校綺麗。
・蒔ストーブOK。

<デメリット>
・買い物不便、駅徒歩15分で、バスない場所もある。
・ヤンキーバイク騒音で深夜うるさい。治安も微妙。
・モノレール代高い。子供通学大変。
・交通量意外に多い、バス駐車場、トラックターミナル、高速ICなど、環境悪化要素多い。
・10m以上の盛土など、今後の地盤にリスク有る。駅近くに活断層も有り。