彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[602: 匿名さん]

>>597
自動車メーカーは、自動車を製造する為に絶対に必要な存在。
経営資源の配分、投資主体、マネージメント、スケールメリットの観点から。

独立した自動車工場が企画設計して、独自に部品を仕入れて組み立てて売るような方法では、まともな車を適正価格で大量に製造することなどできない。

一方で、大手ハウスメーカーは、家を建てるために全く不要な存在。
だから世界中のほぼすべての国に業態として存在しない。
質の高い家を適正価格で消費者に提供する為には全く不要。ただの中抜き。

[603: 匿名さん]

日本でも全く不要な存在だから、大手HM全部足しても戸建て住宅のシェア10%程度しかないんだよ。

良い家を建てる為に大手HMが本当に必要不可欠な存在だったら、数社でシェア寡占状態になっている。

[608: 匿名さん]

大手HMが良い家を適性家格で建てる為に本当に優れた仕組みなら、海外にも同様の業態が発生しているはずだが、全くそんな事はない。そして大手HMは井の中の蛙で、海外では全く通用しないので完全に国内産業。

ようするに日本で無知な消費者につけこんでCM、住宅展示場等を通した「大手＝安心」といった刷り込みで、ボッタクリを行う為だけに存在している業態で、消費者にとって何のメリットも無いって事。

建築条件付分譲にしてもそうだが、無いほうが社会にとって良いけれども存在している商法（や業種）や慣習というのはいくらでもある。

業種として存在している＝ニーズがあり社会貢献している　ではない。

[609: 匿名]

>>605
自動車の組立工場は、年間20万台程度の比較的小さい規模でも1000億円以上の投資が必要だよ。
町工場ではとても無理だよ。

自動車は自動車メーカーが存在したほうが、消費者は品質の良い物を安く買えるけど
ハウスメーカーは正反対だよ。
ハウスメーカーを利用しないほうが、消費者は質の良い家を安く建てられる。

[619: 匿名]

アメリカの大工のほうが高いってのは今の話だよ。

アメリカのフレーマーは給与は高いが、生産性がダントツに高い。

[620: 匿名さん]

そもそもツーバイやパネルや鉄骨住宅や独自工法は本来は安くあげるための効率重視の工法なんだが、日本では大手HMが差別化やプロパガンダにより在来より逆に高く売る為の手段になっており、本末転倒な状態になっている。

下請け業者の利益に更に20～30%のHM利益を載せる為だけに、比較させない為に、独自仕様や独自工法や独自外壁などを開発している本末転倒な状態。

[633: 匿名さん]

相変わらず、ばればれの彩都で商売している業者が自演してますね。

[634: 匿名さん]

どうでも良いけど、今の彩都箕面って、街並みも悪いけど、なんであんなに密集してるの？
プライムテラスのＨＰ見ると、ガーデンテラスって駅から遠いのに一番家が小さい。不便で土地も小さいって、無理に5000万で建てれるように無理矢理狭くしたのか。

[641: 匿名さん]

>>637
彩都に興味無いと言いながら、結構前から住み着いてる不思議なヤツだな。

[642: 匿名さん]

ところでここ
サイトって読むのだよね？

今日、大阪から出張の人が来るから
評判聞いてみよう

[643: 匿名さん]

>>642
もう来なくていいよ

[644: 匿名さん]

さいと♪　よかとこ♪　よかとこよ～
いちど　おいでんせええ
よかとこよ～
あっ　それッ(^O^)／♪

[645: 匿名さん]

金曜日に大阪からの出張者に聞いてみた

聞いたことはあるけど詳しくは知らないとの事
けれど、地図を見て大阪の僻地と

[646: 匿名さん]

地図まで見てくれてありがとう

[647: 匿名さん]

どうでも良い話が大量に書き込まれてるが
一つ明らかなのは、

ここは相場より高い価格で条件付きの土地を買わされる

と言うことだ

[648: 匿名さん]

高い？
そう思うなら、あなたは買わないでしょ？
だったら、なぜここにいるんだろう(笑)
自爆してるね。

[649: 匿名さん]

マンションも戸建ても北摂で一番安くて貧しい世帯向けの安物だけど、決して割安ではないどころか大幅に割高ってことでしょ。

[650: 匿名さん]

>だったら、なぜここにいるんだろう

648みたいなのが釣れるのを楽しんでいるからだろw

[651: 匿名はん]

割高と言うか、造成費用が掛かったから有る程度仕方ないかな。盛土が桁違いだから、その分コストが掛かってそう。タマスマ茨木の様に、造成前の起伏が無ければ、安く売れたんだろうけど・・・。

[652: 匿名さん]

>>649
北摂には彩都よりも安いところは他にもたくさんあるんじゃないの？
不動産情報を検索するとたくさんヒットするよ。

[653: 匿名さん]

たくさんあるね。
もう釣りたいだけの荒らしは運営に相談するほうが早いよ。
アク禁にしてほしいわ。
しつこい輩は。

[654: 匿名さん]

>>652
彩都より安い所って
森町
宝塚山手台
希望ヶ丘
タマスマ
サニータウン

他にある？

[655: 匿名さん]

バードタウンと日生中央❓

[656: 匿名さん]

茨木サニータウンかな。
http://www.sunnytown.jp/lands/index.html
建築条件無しだし、彩都より良心的な値段。
梅田（大阪駅）までドアツードアで45～50分で到着。

彩都のプライムテラス周辺（徒歩20分圏）はドアツードアで
45～50分かけても北急の千里中央までしか辿りつけないけどね。

ちなみに三田のウッディタウンも北摂だよ。
正式名称が、北摂三田ウッディタウンだからね。
ウッディタウンは彩都より遥かに街並みは綺麗だし
タウン内は便利で施設が揃っていて
梅田までの公共交通機関での所要時間も短い。
新三田からの始発で座って大阪まで寝て通勤できる。

[657: 匿名さん]

確かにJR宝塚線距離のわりに速いしね
同じようなパターンで
大和路線や京都線の沿線でも梅田まで１時間以下がありそうだね

[658: 匿名はん]

>>656
確かにリンク先のサニータウンは、建築条件無しだけど、オール電化の条件付きでしょ。関電不動産だけあって微妙。
まあ、東部地区にモノレール延伸されれば、この場所からなら、ガーデンテラス辺りより駅近になるし、バスも充実してるから、彩都より便利かもね。但し、商業施設までの距離は似たようなものか。建売で良ければ、隣接するタマスマの方が良いかもね。個人的には、彩都よりお勧め。

[659: 匿名さん]

東部地区にモノレールが延伸するの？

[660: 匿名さん]

宝塚山手台は、今分譲している北部（彩都で言えば粟生北の北部の徒歩30分圏エリア）はとんでもない醜いコストダウン狭小路線でグロスが安くなっているけど（ただし坪単価はボッタクリ）、街全体としては、彩都よりも遥かに格上だろうね。

南部の戸建ては平均1億円以上、分譲マンションは僅か210戸ほどしなく、それもジオグランデが平均5000万弱でもうひとつのジオが4000万弱。

平均3000万円台前半（8割以上がマンションや賃貸などの集合住宅でマンションは平均2700万、2割未満の戸建てが5000万）の彩都とは住民層が全く異なる。

[661: 匿名さん]

>>655

日生中央・・・
支線の終点駅最寄りという点では、彩都と共通点があるよね。
彩都の比較対象として、もっと出てきてもおかしくないニュータウンではある。
時間帯限定とはいえ都心直通特急があり、高いと評判が悪い運賃も彩都と比べたら安い。

[662: 匿名さん]

猪名川パークタウンも良いんじゃない？
彩都より街並みも綺麗に整備されてて、ショッピングセンターなど利便性も上で通勤も梅田まで1時間。それでいて安い。

[663: 匿名さん]

猪名川パークタウンは初期の頃は街並みにも凄くこだわっていて美しい街で区画も広く良かったけど

宅地がまとめて転売されて安い業者が販売するようになってから、近年分譲されている所は

軒並みコストダウンが進んでいます。

地価が下がったのに区画は小さくなり緑が減り擁壁なども美観を損ねるコンクリート打放しになっています。

ただ、値段は梅田60分相応で安くなっているので、彩都より適正価格とは言えるでしょうね。

日生エクスプレスは座って梅田まで熟睡通勤ができますから、途中で千里中央で大掛かりな

乗り換えが必要な彩都よりも快適と言えるでしょうね。

ましてや北急やモノレールが延伸して座れなくなったら彩都徒歩20～30分圏はきついです。

[664: 匿名さん]

猪名川パークタウンの相場が梅田1時間圏の適正価格ですか。
彩都はそれよりも総額で2千万円は高いですね。

[665: 匿名さん]

この人ら、なんでこのスレにいるんだww

[666: 匿名さん]

常にこのスレが上がってるからでしょ
彩都は人気だからね

[667: 匿名さん]

日生中央は、彩都と同じ北摂で支線の終点駅同士ですから、比較の話題が出るのは当然だと思いますよ。
なんせここは住民板ではなく、検討板ですからね。
実際、好敵手だと思いますが、都心までの交通費や所要時間など総合的に彩都のほうが少し見劣りするかもしれません。

[668: 匿名さん]

>>666
彩都が人気なのではなく、彩都スレが人気。

彩都の戸建ては森町程度（以下）しか売れてないし、それほど人気は無い。
小出しや建築条件付で、土地の希少性を演出しているだけで人気とは程遠い。

[669: 匿名さん]

>>668
そう思うなら、すぐ他へ移動してくださいね！
自分で矛盾に気付かないのかな。変な人…笑

[670: 匿名さん]

>>668
実際問題、売れ行きは、箕面森町と同等で、宝塚山手台に比べ見劣りします。駅からの距離がネックでしょうか。

[671: 匿名さん]

タマスマに条件付き土地が少しあったが
上物がタマで良いなら良いだろうね
確か60坪で1800万ぐらいだったはず

価格も安いし、他と違ってタマがリスク被って造成からしてるから、ここの条件付きは仕方ないだろう
建売でも街並み綺麗で住設も良く、これなら建売もありと思えるレベル

タマなら上物も安いし
予算5000万程度でも外構や設備に十分お金かけれるしね

うちは嫁が免許無しで駅から遠すぎてバス頼みだから外したけど
彩都徒歩20分よりはましかな

タウンバスなら大阪まで
45～50分ぐらいだろうし、
仮にタウンバスが無くなってもサニータウンのバスで１時間ぐらい

[672: 匿名さん]

心配するな。
タマスマは、検討に入ってないから。

[673: 匿名さん]

彩都みのおは周辺のどこよりも不便で景観も良くない
でも価格は高い

意味不明だな

[674: 匿名さん]

タマスマも一からの開発なら彩都の様な価格になったのだろうけど、ゴルフ場跡だから造成費が安かったんでしょうね。その分、地盤も彩都より安心でしょう。タマスマは山手台と隣接してるのでそれなりに便利なのと、道路が良いので結構良かったです。彩都より便利で安いから人気なんでしょうね。

[675: 匿名さん]

>>673
不動産に安売りなし。
高い理由があるだけ。

[676: 匿名さん]

販売戦略によって持続不可能な不当なプレミアムが載せられてきただけ。
メッキが剥げ落ちるのは時間の問題だよ。

[677: 匿名さん]

>>676
そうとなれば、このスレから出て行ってくれよな。
ここは検討者が集う所だから。
ただの批判なら荒れる元だからね。
もう検討してないよね？笑

[678: 匿名さん]

>>676
それだけで高くしても売れないよ。
お金があれば、問題ないし。
あなたはどこに住んでるの？もう買ったんでしょ？

[679: 匿名さん]

>>673
わからないなら、買わなければいいだけなのに
なんでここにいるんだろうww
業者かな？お疲れ様。

[680: 匿名さん]

メリットデメリットを出し合って、
真面目に検討できる人以外は書き込まないで欲しいわ！

[681: 匿名さん]

>>675
彩都が高くなってしまったのは、膨大な盛土工事でお金が掛かってしまったことでしょうね。セキスイなどもURから坪30万程度で買ってるので、高くなるのは仕方ないでしょう。但し、阪急などの地主は、ただ同然の土地を減歩率50%で整地してもらったのだから、坪20万で売っても元が取れるでしょう。

[682: 匿名]

>>675

むしろ、安いことには必ず理由がある。
逆に、高い値段に見合った価値が必ずしもあるとは限らないのが不動産。

[683: 匿名さん]

じゃあ買わなきゃいいし、ここに居座る必要もないのに。
なぜいるのか？w

[684: 匿名さん]

箕面市に土砂災害警告情報が出てます。彩都は砂防指定地になってますが、土砂災害で家が罹災したらURが補償してくれるのですか？

[685: 匿名さん]

しとしと降る雨なら土を固めてくれるが
豪雨に見舞われると、大量に土が流出する

水の流れが強く通常より多くの土を削る

表面だけなら問題無いが
地中でも同じことがおこる

盛土は柔いからよく削れる
排水池見れば一目瞭然

[686: 購入検討中さん]

っていうか、ココでどれだけネガキャンやってても、もう選べるトコってマストステージ以外ほぼなくなってるよね・・・

[687: 匿名さん]

>>686
ガーデンテラスも20戸ぐらい有るし、大阪ガス、アイクラフト、無添加とかの建築条件付き色々有るよ。セキスイも売れ残ってるし、建築条件なしも高いからか売れてないね。やっぱり彩都は駅近のマンションじゃ無いと不便すぎるんだろうね。

[688: 匿名さん]

せめて現時点での正しい情報を載せようよ。ガーデンテラスも建売残っているけど２０も無いし、大ガスもガーデンテラス内は残り１、ガーデンスクエアも残り３、アイクラフトのスピガはもう終わっているしね。さつまのあの土地は擁壁に金がかかりすぎるからどこでも売れ残るような土地だしね。

よくここに出てくる、小野原とか東豊中だって多くの住宅はバス停まで歩いて、そこからバスで千里中央に出る。彩都も新箕面が出来ればバスで１５分以内。正直戸建に住む人間は、利便性より住環境、子供の学校の優先順位が高くなる。

ここのスレ住民の視点は、家族を持たない若しくは利便性を最優先に考えるマンションに向いている人が多いね。

[689: 匿名さん]

＞＞681
＞阪急などの地主は、ただ同然の土地を減歩率50%で整地してもらったのだから、坪20万で売っても元が取れるでしょう
この文章ではまるで阪急が山を持っていて、誰かが勝手に整地してくれたような書き方ですが、そもそも整地するのも阪急も金出して整地して、東部は売れないから特損を出したのではないでしょうか？

[690: 匿名さん]

>>688
ガーデンテラスは残19(阪神11、関電8)、ガーデンテラス大ガス残6、ガーデンスクエア残5、商談中含む。因みにスピガは、次の街区の10区画を先着順受付中。

>小野原とか東豊中だって多くの住宅はバス停まで歩いて、そこからバスで千里中央に出る。彩都も新箕面が出来ればバスで１５分以内。

小野原西は、千里中央、北千里、茨木などの主要駅にバス便本数多いのと、彩都の様に駅徒歩15分を許容するなら、北千里まで徒歩15分で行けること。
東豊中は、北摂有数のバス網でバス一本で色々行ける。特に、御堂筋線なら桃山台にラッシュ時は3分に1本出てるぐらい。
どちらも彩都と同列に語るのは無理がある。
一駅だけでバス便で語るなら、箕面森町も新箕面までバス15分。

[691: 匿名さん]

>>689
阪急は彩都で200haを所有してた最大地主です。誰かが勝手じゃ無いですが、実際に整地てくれたのが、URです。阪急含めた地主は、URに土地の半分を提供して整地や道路整備をしてもらった訳です。URは地主から提供してもらった半分の土地(保留地)を売って事業費を賄う予定でしたが、想定地価の半額以下でしか売れず、大赤字となった訳です。阪急の特損は、評価損であって事業の赤字では無いです。
阪急が事業用地として売り出してる彩都の広大な土地は、元々阪急が所有してた土地(仮換地)で、URの保留地を購入しているのは、極一部ですよ。

[692: 匿名さん]

スピガの次の予定てどこ情報？
不動産関係の人のみの情報？

[693: 匿名さん]

>>690
小野原西から茨木行きのバス？
国道171号の小野原西バス停を指してたらゴメンね。
でもそのバス停は、北千里まで徒歩15分の小野原西からはかなり遠いよ。

小野原西から北千里まで徒歩15分は、小野原西の極々一部。
もう少しマトモな情報を書きな。
ネット上の上辺だけの情報だけしかみないから、こんなトンチンカンな書き込みになるんだよ。

[694: 匿名さん]

それでも、便利さと環境のバランスでは小野原西の方が優れていると思う。
ここでこんなこと書いたら、「出ていって！」て言われるのかな。笑

[695: 購入検討中さん]

伸び伸び 子育てしたい人たちには 良さそうな気がしますね…彩都が 人気なのは 買えそうで買えない壁が 庶民には あるんですね 5000万オーバーの 買い物は簡単じゃないですね

[696: 匿名さん]

>>693
阪急ガーデンテラスが駅徒歩15分で徒歩圏と言うなら、小野原西の阪急は、不動産表示上徒歩12分。因みにスタバ辺りが徒歩15分圏内。そこから171沿いのバス停まで10分ぐらいで行ける。要は、ガーデンテラスが駅徒歩圏と言うなら、小野原西から阪急北千里、171沿いのバス停共に徒歩圏と言える。

[697: 匿名さん]

スピガの情報は…

[698: 匿名さん]

小野原西と比較するのって意味あります？
価格帯は全然違うし、そもそも今は売っていない。
ただただ彩都を批判したいだけじゃないの？
なんだか陰湿なイタズラみたいだな。

[699: 匿名さん]

私は公共交通手段で小野原西と彩都みのおの両方から梅田へ行った経験があります。
所要時間の差は15分ほどでした。
その時間を"15分も"と感じるか、"15分しか"と感じるかは人それぞれです。
ボロボロに貶すほど不便ではないと思います。

[700: 匿名さん]

>>696
小野原西バス停から茨木方面のバスは渋滞などでかなり時間がかかりますよー。
彩都西駅から阪急京都線に行く方が早いですよ。

[701: 匿名さん]

>>696
ガーデンテラスから彩都西、小野原スタバ付近から北千里、どっちも徒歩15分では無理だろ。
それと小野原スタバ付近から小野原西バス停まで10分は無理。
私はいずれも実際に歩いたことがあるから。
間違ってますか？

[702: 匿名さん]

>>701
小野原スタバから遊歩道を通って小野原公園経由で小野原バス停まで10分あれば十分。小野原西バス停は良いルートが無いので遠回り。
小野原スタバから千里北公園経由であれば北千里まで15分で着く。
ガーデンテラスからならメイン通りでなく、南側の阪大沿い道路を通れば15分で彩都西。但し行きは良い良い帰りはシンドイ。

[703: 匿名さん]

>>702
私もそのコースでした。可能ですか、相当な早足ですね。

[704: 匿名さん]

駅から徒歩20分を不便ではないと思う人なんて居るの？

春や秋なら心地よいかもしれないが
真夏の炎天下や極寒の真冬もあるからね

普通はバスに乗る距離でしょう

[705: 匿名さん]

>>704
小野原スタバから小野原西5丁目バス停は徒歩1分、小野原南バス停は徒歩5分、ガーデンテラスからはトンネル開通か地下鉄延伸すればバスできるかも。

[706: 匿名さん]

690以降書いてる方、スピガの新しい情報はどこからの情報ですか？

[707: 匿名さん]

彩都ってバス通るの？

[708: 匿名さん]

聞いたことない

[709: 匿名さん]

＞＞707
５丁目、６丁目でしょうか？トンネル開通したら千中行きが出来て、新箕面が出来たら新箕面止まりのバスが出来ますよ。
千中行きは阪急の人が明言していましたし、新箕面はだいぶ前のスレで確か箕面市か何かの資料も貼られていましたよ。

[710: 匿名さん]

>>709
私が確認した阪急の人は、通る予定は無いってことだったけど。
資料で検討中と書かれていても決定でもなんでも無い。

[711: 匿名さん]

>>709

千里中央のバスターミナルは飽和状態なので、新規路線の乗り入れはあり得ないです。

[712: 匿名さん]

>>711
もし出来るとすれば、既存路線の延長と思いますよ。但し、粟生団地より奥のバス停となると、箕面森町より不便なバス便となるのに本当に通すかな?

[713: 匿名さん]

＞＞710
そりゃ残念な担当者に当たりましたね。現在のプライムテラス担当者もトンネル開通後してからと言っていましたが。同じグループ会社なので間違いがあるのでしょうか？千中のバスターミナルは飽和状態と言われ続けて増便繰り返しだから、別に今更の事でしょう。
昔貼っていた資料って、批判者が自爆して載せてしまった資料の事ですね。交通計画網の内容から見て、ごく一般的な考え方でしょう。

[714: 購入検討中さん]

夏になるとよる遅くまではしゃいでいる輩もいるね！
ガーデンもそのれべるかな？

[715: 匿名さん]

バスが走ったとしても彩都西や北千里あたりとの周回バスでしょ
モノレールと二分して乗客確保出来ないような路線を作る方がおかしい

[716: 匿名さん]

中部地区も28年には幾つか物流が立ち並ぶだろうけど、彩都西から新たにできる山麓線で中部〜茨木なんてのも出来るのかな？

[717: 匿名さん]

間違った。茨木箕面丘陵線か。

[718: 匿名さん]

物流と言っても様々
無人倉庫じゃ話にならないけど
宅配便の荷分けみたいに沢山の人が働く施設が
中部～東部にいくつも出来て
モノレールが延伸しなければバスが走るだろうね
けど、JRや阪急茨木に出たいならサニータウンやタマスマの方が早いと思うが

[719: 匿名さん]

最近、雨多いけど、盛土大丈夫？

[720: 匿名さん]

これだけ雨が多いと心配…

[721: 購入検討中さん]

ニュースで箕面と池田がえらいことになってたけど彩都は大丈夫ですか〜？浸水してたのは箕面のどこなんでしょう

[722: 匿名さん]

如意谷ですよ。

[723: 匿名さん]

彩都で浸水の心配はあまりないでしょう

それよりも土砂崩れや不同沈下が心配ですね

川や排水池は茶色い水が大量に流れてるはずです
それだけの量の土が流れ出たと言うことです
盛土は柔らかいので大量に流出します
地中の土が流れれば、空洞が出来ます
いずれはその部分は沈下してふさがります

大雨のたびに繰り返し５～１０年である程度落ち着きます
そのため何年も寝かせた後に建築物を建てる方が良いと言われます

[724: 匿名さん]

広島の大災害でもはっきりしたことだが、

土砂災害警戒区域外=安全な場所

とは言えないということ。
むしろ警戒区域と比べて防災対策がおざなりにされる分不利な扱いを受けていると言える。
盛土を始めとした不安要因は、無いことに越したことはない。

[725: 匿名さん]

今年は彩都に限らず、木造の建築中の建物は雨を吸い込んで心配。

[726: 匿名さん]

いま建築中は確かにかわいそうだね
鉄骨でも水には弱いからダメージ受ける
養生しても完全に防げる訳ないからね

壁貼る前に晴れが続けば少しはマシかな

[727: 匿名さん]

>>723
彩都は、盛り土多いから確かに心配ですね。先日見に行った際に茨木側寄りましたが、某眺望良いトコ(多分盛り土)のアスファルトのヒビ割れが凄かったです。あれ見たら10年後、家の基礎大丈夫か心配になります。

[728: 匿名さん]

アスファルトがひび割れとは酷いですね
コンクリートと違って、アスファルトは粘りがあり簡単にはひび割れしません
それが割れてるとは地盤の変動で大きな力がかかってるか
激しく沈下してる可能性が高いですね

売れる売れない以前の問題ですね
既にお住まいの方がいらっしゃるようですし
早急に点検すべきですね

[729: 匿名さん]

>>728
アスファルトのヒビ割れは応急処置なのか補修してました。ヒビ割れは道路の端から端までかなりの本数が入っており、道路なら補修出来ても基礎大丈夫？と思うレベルでした。その場所は地形的にはガーデンテラスの様な感じなので、ガーデンテラスも10年後はあんなヒビ割れ入るのかな？

[730: 匿名さん]

無理な開発をすると、その歪みが見える形で現れてくるのでしょうね。たとえ最新技術を投入したとは言えど、自然の力の前には無力ということなのだと。
決して安全な場所ではないことは行政も認めていることなので、この先広島のようなことにならないといいのですが。

[731: 入居済み住民さん]

住民専用スレで
＞彩都なんてもともと、賃貸と2800万マンションが8割を占める低所得者向けに開発された街なのに、何を必死になっているのでしょうね？

また、久しぶりに粘着くんを釣り上げました。大物ゲットです！粘着くんは余程彩都が気になるらしく、ちょっと盛り上げたらまた釣れるかなと思っていたら、早速食いつきました。

[733: 匿名さん]

茨木側も土地を売ってた頃はヒビ割れ無かったです。箕面側もあと5-10年ぐらい経てばヒビ割れてくると思います。特に箕面側は造成方法の影響で盛土が多いようなので、ヒビ割れも多いと予想されます。

[735: 匿名]

箕面森町の大量盛土に比べたら大したことないです。

[736: 匿名さん]

彩都の方が盛ってるんじゃなかった？

[737: 匿名さん]

盛土ね話題好きよね。

[738: 匿名]

たしか森町スレに以前、森町は盛り土150万トンという書き込みあったと記憶します。

[739: 匿名さん]

>>738
箕面森町 150万m3
彩都 3500万m3

盛土は彩都の圧勝です。箕面側の麓からの山並みを配慮した段々の造成が影響してるのでしょうね。

[740: 匿名さん]

>>739
盛土のデメリットは、基礎に費用がかかる。
それだけと思います。

[741: 匿名さん]

>>740

>>723を読んでください。
基礎に金掛けると言っても、戸建でできることは限られますから。
不同沈下の前には無力でしょう。

[742: 匿名さん]

>>740
盛土に建ってるひだまりとかは、地下杭を50m以上打っています。ここまで対応すれば確かにデメリットは費用だけでしょうが、戸建てでここまで出来ません。大阪府でも盛土マップの作成を急いでますが、費用だけでは無いと言うことです。

[743: 匿名さん]

地割れしてる造成地はあまりない
千里や泉北でも聞かないしな

マップは大型分譲地売り切ってからの公開じゃないかな
影響大きそうだしね

[744: 匿名さん]

彩都って最近売れて無いのかな？

プライムテラスも先着順のままで更新ないし・・・。

[745: 匿名さん]

盛り土の話題で盛り上がってますが、リスクを数値で語れなければ、何の意味もないと思います。「統計学が最強の学問である」という本、面白いというか、そうですねと納得させられます。

[746: 匿名さん]

>>745

よく言われる高盛土が15m以上。

彩都は40mの盛土なので、余り事例が無く統計で語れないと思います。

[747: 匿名さん]

高盛土部分はほとんど戸建て用の宅地にはなってないと思うが。

[748: 匿名さん]

散々既出ですが、ガーデンテラスやプライムテラス含め数十mの盛土造成がされたエリアが普通に戸建て分譲地になっています。

[749: 匿名さん]

>>748
「ほとんど」って言ったんですが。彩都みのお全体でもごく僅かってことです。

[750: 匿名さん]

>>749
山の斜面をほぼフラットに宅地造成すれば、ほぼ半分が盛土。宅地部分で盛土が高いところで30〜35mぐらいだから10m以上の盛土は僅かでは無いよ。

[751: 匿名さん]

>>750
URで資料を見せてもらえばわかるよ。

[752: 匿名さん]

>>751
ＵＲで資料見せてもらうより、国土地理院の地図とGoogleアースで差分計算した方が、正確と思うよ。

[753: 匿名さん]

ここの住民は盛土大好きだね～。
戸建の盛土部分なんて一部と言いたいが、プライムテラスほぼ全部、ガーデンテラス南側空地部分＋南側道路一列、スピガ南側は盛土だよ。他は山を切崩して切土だよ。その大量に切崩した土砂の処分地が陽だまりの丘と彩都西公園だよ。小学生が見ても明らかに判るよ。
盛土より山を崩して切土を作る方がコストはかからないからね。一番困るのが残土処分でその為にあんなただっ広い公園が出来たんだよ。陽だまりと、公園の所は５０メートル超えているからね。

[756: 匿名さん]

＞＞754
道路＋道路外側の森＋建築中の自治会館の上に家を建てるなんて、斬新な発想。あそこが数十メートルの盛土なら等高線では表示されていない切り立った断崖絶壁だったんだね。
最西側の土地は切盛り半分の土地だったから、断崖絶壁だったのかな？

[773: 匿名さん]

最近あまり売れてなさそうですね
やっぱり割高感ありますね

[774: 入居済み住民さん]

お聞きしたいことがあり、初めて投稿します。

2丁目の空き地の草刈りをして下さっている方はどこかの業者さんでしょうか？
もしくは個人でされているのでしょうか？

[775: 匿名さん]

作業されてる方に直接聞くか
住民スレで聞いた方が良いかと思います

[776: 入居済み住民さん]

>>775
しまった！
スレ違いでしたか(＞人＜;)
すみませんでした。

[777: 匿名さん]

ガーデンテラスの広告入ってたので、久々ＨＰ見たら、ガーデンテラスの建売と土地の残りが26戸って2ヶ月前から全く変わって無い。この間に売れたのはプライムテラスの6戸だけだから、眺望優先の人多いってことか。それにしても、彩都殆ど売れなくなっちゃったね。

[778: 匿名さん]

ここの土地価格、本来いくらぐらいが妥当なんでしょうね？
駅からの距離、盛土などを考えれば
今の価格では暴落するのではないかと危惧しています
坪単価20万位が妥当なのですかね？

[779: 匿名さん]

40くらいって聞いた

[780: 匿名さん]

40は今の売値でしょう
20～25万ぐらいが妥当かな

[781: 匿名さん]

建築条件無しで、駅から徒歩15～20分で坪35万、20～25分で坪30～35万、25分以上で坪28～30万（70坪2000～2100万）が適正価格でしょう。電線地中化がある場合はプラス2～3万。

[782: 匿名さん]

そもそも一度の売り出し数が少ないですね。
同じ阪急でも、宝塚山手台は１度に１００戸単位で売り出しがあり、住宅地の規模の差を考えたら少ないです。
まだこれだけ土地が空いているのに数を増やさないのは、そうするといい場所ばかり先に売れて、微妙なところがずっと残って値下げしないと売れない、売る側にとって最悪のパターンになりかねないからでしょう。
小出しにして、なるべく高値で売る販売戦略と見てます。

[783: 匿名さん]

駅と言ってもモノレールの支線ですからね
その駅から20分なら25万ぐらいかな

[784: 匿名さん]

彩都粟生北は完全に非徒歩圏（しかもバス無し）なので、モノレール駅からの距離と利便性の低さ相応に、坪単価安くした上で土地も大きめにでもしないと厳しいでしょうね。

[785: 匿名さん]

>>784
彩都粟生北の場合、タマスマの様にタウンバスを走らせて、千里中央や新箕面に直行便を出す手も有りますね。徒歩15分以上でバス無しエリアよりマシなような気もします。

[786: 匿名さん]

>>785

運行主体は？
果たして、デベがお金出すでしょうか？
自治会で出資して運行することになるのでしょうか？

[787: 匿名さん]

>>784
見晴らしのいいスーパー銭湯でも作ればいいのに!!と思ってしまいます。

[788: 匿名さん]

>>786
タマスマの場合、初期投資(バス購入)はデベで、一定期間経過後、自治会運用に切り替えて運賃を徴収し、次の車両更新を賄う予定の様です。下手に彩都西駅徒歩15分エリアより、バス停が近く、直通シャトルバスで御堂筋線直結の方が便利でしょうね。
彩都もこのままだとジリ貧なので、何か工夫必要でしょう。

[789: 匿名さん]

バスは新箕面直結するのを待つしかないと思うよ。路線だけは決定しているから、別にそれまでは自治体のバスなんて走らす必要なんかないでしょう。彩都粟生北はトンネル開通後の暫定的な千中線と同時に売出しかないでしょう。
現在の適正地価は、駅から２０分以上の間谷東や外院の公示地価から見て２０分以内で４０万程度で、学校が近い分現在は若干高め推移だが、バスの本数次第では維持の可能性もある。
ここに書き込む人間は公示地価と土地相場形成要因すらわからないのか不思議でしょうがない・・・・・

[790: 匿名さん]

千里中央行のバスが通るってまだ本気で信じてる人、いるんだ(´ﾟдﾟ｀)

[791: 匿名さん]

最初の分譲価格は多くの場合、新品プレミアムがのってるから、適正とは限らない。
バブル崩壊しきった以降に分譲された多くのニュータウンでも、新品効果が消えて中古タウンになった時の坪単価相場が分譲時に対して大幅に下がった事例は頻繁に発生している。
間谷住宅はバスがあるし、外院は場所がぜんぜん違う。
そもそも公示価格は、取引相場の後追い。

[792: 匿名さん]

>>790
もしかして知らないの？業者間では出回りつくした情報なのに・・・。だから彩都粟生北の売出が次年度以降にづれこんでいるんだよ。阪急お得意のバス便セット売出！いつものお決まりパターンで、誰も驚きもしないようなネタなのにこんな素人がいるから、面白い！
>>791
こんな人がいるから、うちの賃貸は利回り良くて助かるわ。因みに間谷住宅も過去のニュータウンだから大暴落した相場が今の相場じゃないの。１年もたてば同じバス便地だよ。関西圏の相場を見ても妥当じゃないの。たかだか４０～５０万の土地に何故皆目くじら立てるのか？ここに書く住民は超貧乏人の集まりで、見ていて超面白い！

[793: 匿名さん]

新箕面駅が完成したら、箕面森町と彩都徒歩20分以上非徒歩圏（新箕面バス便エリア）はガチのライバルになるのは間違いありませんからね。新箕面駅へは、公共交通機関（バス）の所要時間においても、車のアクセスにおいても箕面森街が優位です。

新箕面駅の完成に向けて、彩都の坂道2km超（徒歩表示25分以上非徒歩圏）の坪単価が、箕面森町の坪単価にだんだん鞘寄せしていくのはほぼ確実でしょう。

[794: 匿名さん]

＞＞７９２
その面白い人達の血税で開墾された街なんですよ彩都は！彩都西側のトンネルだけで４４億円も使われているんですよ。住民の為だけに！感謝しないといけませんね～。
まあ、とてもまともに税金払っているレベルの人達とは思えませんがね～。

子供が高校に通うまでに新箕面駅が出来てバスが通るのはほぼ確定みたいだからそれで十分。千里中央までの中途半端なバスなんて無くても十分！

[795: 匿名さん]

駅までの距離だけで土地の値段が決まるなんて斬新な分析。
日本の土地相場では、川を渡る以上に、山を越えるのが最大のマイナス点なのに・・・。然も有料は最大の決定打！
残念ながら相場としては彩都も田舎だが、森町は未開の地ぐらい埋められない差がある。無料になれば差は開かずに済むが、現状では森町と彩都では先に森町がゴーストタウンと化し、次に彩都がゴーストタウンになる。
次に初期購入層の所得格差によって、ある程度町の相場観・イメージが決まるから茨木彩都にも引っ張られる事もあり箕面側は堅調だが、森町は初期購入層の安いイメージが定着する傾向があり、下落率としては森町の方が高いとみるのが一般的。

森町のライバルをあえて探せば猪名川あたりと相場観が合致する。彩都を比較するならば山手台の上のほうかな。彩都と小野原ががちライバルなんて言っているみたいで超超面白い！残念ながら幾ら屁理屈こいても、相場は正直！

[796: 匿名さん]

新箕面って本当に2020年にできるの？
地盤が悪くて当初予想より難工事になりそうだし、建設資材が高騰しているので、市が費用の増加分を負担しきれないかもという話。

[797: 匿名さん]

>>789
そもそも相場観がズレているかと。粟生真谷東で彩都西徒歩12分、バス便ありで昨年実績で平均坪38万。

[798: 匿名さん]

現に建築条件付とはいえ、彩都西徒歩20分エリアで坪20万半ばという所もあるので、仮に今中古市場に出てきても30万円台後半はあり得ないのでは？

[799: 匿名さん]

大都市近郊の土地所有者として最大のシェアを占める団塊（男）が平均住民を迎えるのが2025年頃。
団塊の大量死と人口減で家あまり土地あまり時代が今以上に本格化している15年後（2030年前後）は、彩都の徒歩20分超は二束三文になってる事は覚悟しておくべきでしょうね。

[800: 匿名さん]

訂正　団塊（男）が平均寿命を迎えるのが2025年頃。


もっと条件の良い場所を開発したエリアの土地が大量に不動産市場に放出されるからね