彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[501: 匿名さん]

モノレールの直通便がある朝の通勤時間帯でも、余裕をもって座ろうと思えば、北急の千里中央まで楽に45分はかかる。
御堂筋線でも座ろうとすれば、さらに都心部への所要時間は大きくなる。
もっとも北急の延伸（決定済み）で、将来は座ろうにも座れなくなるけどね。サニータウン隣接の彩都東部が開発されて、モノレールが延伸されたらモノレールも座れなくなる。

[502: 匿名さん]

＞＞498
492の間違いでした。491さんごめんなさい！

[503: 匿名さん]

>>497
大手HM（日本にしか存在しない業種）の利益は、家を建てる為には本来全く不要な、消費者にとって全く必要の無いただの中抜き。
だから金持ち（金にシビアで金銭リテラシーが高いから金持ちになる）は、大手HMなんかでは建てない。
一般的に設計事務所に依頼して、工事は見積もり分離発注で立てた場合は15%ぐらい。
金持ちが設計事務所使って6000万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は5000万程度。
一方で大手HMの建築条件付で3500万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は1700万程度。
その差は歴然。

[504: 匿名]

>>497
彩都では無電柱などと奇妙な表現が良く使われているけど、正しい用語は「電線地中化」だからね。
プライムテラスはもろに電線エリア（非電線地中化）。

[505: 匿名さん]

＞＞501
彩都東部は流石に開発はされないと思うね。
何故なら阪急は東部住宅地域での住宅用地の評価損に伴う特別損失出しているから、今更再度住宅開発を推し進めるなんて通常の株式社会では相当ハードル高いと思うよ。中部は途中まで工事やっていたからここが限度だろうね。
唯一あり得るとしたら、彩都が大人気でバブルのような状況になればなくはないと思うが、それは絶対あり得ない。

そもそも北急が延伸したら、新箕面へのバス便だし、モノレールは確実に減便だろうし、下手したら将来廃止だってあり得るね。新箕面まで１５分かからないのに、わざわざ遠回りして、指摘の通り千中から立つ人間なんていないだろう。

[506: 匿名さん]

批判者で間違って誤っているの初めて見たわ。
502とか喧嘩越しではなくきちんと正す504みたいな意見だったら、批判でも参考になるのに、、、。

他は同じことを繰り返すオウムみたいだね。何回同じことを見たかわからないよ。自分が書いたことすら忘れちゃっているんじゃないか？昔思い出すけど、嫌われる奴ってむきになってよく同じことを何回も繰り返していたな。

[507: 匿名]

阪急含め、彩都の不動産物件の周辺マップでは、必ずモノレールの所に延伸予定って明記されてますよ。

将来、訴訟沙汰（座れない、聞いてない、始発駅だと思って買った等）や反対運動が展開できないように

延伸予定を必ず告知していると考えるのが自然です。

[508: 匿名さん]

＞＞507
成程本当ですね。ただ、どう考えても東部は無理でしょう。彩都は西部を売り切ることで精一杯でしょう。
新箕面まで阪急バス接続が確実な中、阪急は大阪モノレール彩都線を見捨てたも同然でしょう。西部が爆発的に売れれば、それを根拠に強引に東部までモノレールを引っ張って、特損を出した土地を売り切れば可能性も無くはないと思いますが、西部が爆発的には売れないでしょう。今までの開発度合いからしてみたら、西部売切りまで５年以上はかかると思いますがどうでしょう？

[509: 匿名さん]

＞＞503
鉄骨好きな住民に何を言っても無駄でしょう？ここの地域は少なく見ても半分以上プレハブメーカーだから、工務店の話をしてもどうしようもないでしょう。
余計なお世話かもしれないが、通常住宅の設計料が15％位で、実際建てる工務店利益を20％と見たら合計35％で大手HMと何ら変わらないよ。一番安くしようと思ったら、腕のある現地工務店に直接頼むのが一番だよ。
ただ良い意味でもばくちの世界だよ。当たりは本当に良い家が建つが、外れたら本当に悲惨な結果が待っているからね。後は倒産リスクが高いくらいかな？

[510: 匿名]

設計事務所は、悪徳な所とは別にして、特定の工務店を通して建てたり、特定の業者からキックバックで癒着したりしていないよ。

通常は工程ごとに専門業者に見積もりで競争させて、分離発注して建てるから工務店を通さない。

[511: 匿名さん]

正しくは
金持ちが設計事務所を使って建てた家は6000万で設計料が900万、工事業者利益が20％（これでも良心的）とすると原価4080万。大手HMは誰かが指摘の通り、決算上では20％強となっているが、実際の平均値は諸説によって30以下だという説もあるが大目に見て35％（35坪強の一般的な家の利益率）。3500万の家だと2275万。
因みに地場の工務店だと、特約店以外のメーカーを入れようとなると値段が跳ね上がる。

よって見た目重視なら、地場の工務店。間取りとかに内装に徹底して拘りたい人は設計士、その中間がHM。

[512: 匿名さん]

＞＞510
設計料ですよ。因みにHMも工程ごとに専門業者ですよ。タマホームみたいなローコストメーカーを除いては、、、。
その理屈で行くと、設計士が設計料をもらわずにボランティアか、工事業者がただ働きになってしまいますね。設計士には設計料、工事業者にはちゃんと利益を与えてあげましょう！

ちょっと書き方がまずかったかもしれないので、工務店＝工事業者のことです。

[513: 物件比較中さん]

>>503
業者じゃないけど、日本にいるのに日本にしか存在しない業態を批判して何になるの？
日本人には日本人のナショナリズムがあって、その日本人にマッチした業種・業態がある。
大手ハウスメーカーだって、日本人に必要とされてるから存在している。
単純なコスト計算なんて誰でもできる。日本人にとっての価値はコストだけじゃない。世界一、安心・安全という金額で計れないコトに価値を見出だす人種です。
貴方のように、価格だけが価値の人がいるから、安物買いの銭失い、という格言が在る由縁です。

何に価値があるか、を決めるのは常に買う側です。スレに関係のない浅はかな批判はよそでやれ。

[514: 匿名さん]

最低レベルの設計士あたりで建築総額９％弱位が設計管理料名目。お金持ちというくらいだからそこそこの設計事務所を手配して１５％。テレビに出るような有名設計士だと軽く２０％オーバー。

金持ちは経費に拘っているのじゃないよ。節約＝金持ちではない。

[515: 匿名さん]

設計事務所は、一括請負の工務店や建設業者なんて間に通さないっての。
だから中間コストが発生しない。

普通の大手ハウスメーカーの家は、実際の工事費の合計に、それを一括で管理する下請け工務店の粗利（20%）と、
ハウスメーカーの粗利（決算上は20%、実質は30%）が乗っかってる。

大手ハウスメーカー
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/example.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/cm/gazou/contracts-2.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/hmkakaku.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/rieki-2.gif

特定の工務店に一括請負発注しない（するところもある）まともな設計事務所で分離発注方式で建てる場合
http://www.sora16.com/pics/cm.jpg

この場合、上記の大手ハウスメーカーの3000万の家の1600万部分に設計監督費用しかかからない。

[516: 匿名さん]

そもそもの部材原価が大手HMと業者単独では違うのがそもそも抜けてるね。
仕入れ値の根本が抜けている。部材調達とか含めて中間業者の役割でしょ。設計事務所に行くとよく見る資料だね。しかも工費単価も違うしね。設計事務所がまさか大手ＨＭと同じとは書けないでしょ。そもそも設計事務所自体がハウスメーカーと同じ役割で仮に積和みたいな中間業者が総工費の１０％位抜いても、そもそもの建築資材仕入値と工賃指値が同じように違うから結果として同じ。

そもそも殆どの大手HMの中間業者（例えば積水でいえば積和）は連結決算だから中間業者を含めての利益率なのでは？

[517: 匿名さん]

＞＞516さん
503での間違いを指摘されたから剥きになっているだけだから放っておけばいいんじゃないの？
ハウスメーカーは広告費やアフター等の人件費がかかるから高いのは判っていることだし。家を原価でしか考えられない超節約家なんでしょう。それかハウスメーカーで首になって恨みでもあるのでしょう。

[518: 匿名さん]

設計事務所でも各工程ごとに高い単価の見積もりで出してお決まりの施工屋からバックマージンを受け取ったり、一括で癒着した工務店に投げてる悪質な所は結構多いが（そういう設計事務所だと消費者が抜かれてる利益はHMと大差無い）、そうではないちゃんとした設計事務所もある。

[519: 匿名さん]

今頃一生懸命ネットで調べているだろうから、大手ハウスメーカーと設計士経由で部材を仕入れた場合の仕入れ値単価の違い教えてくれるだろう。見つからなかったら他の話にいくだけだよ。
今までもずうっと同じパターン。

[520: 匿名さん]

本当の分離発注が出来るまともな設計事務所で建てたら、大手ハウスメーカーでは7000万出しても
建てられないようなグレードの家が、5000万程度で建てることは実際に可能。