彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[492: 匿名さん]

>>491
ガーデンテラスもプライムテラスも阪急から言えばどちらも同じ無電柱ですよ。だって、事業区域内は、電柱無いですから(笑)
プライムテラスの外の電柱なので、阪急はどうしようも無いです。

[493: 匿名さん]

>>490
建築条件無しだと販売業者の利益が載るから高くなると言うのは、違いますよ。
阪急の場合、彩都開発の際の大地主なので、開発前の土地を坪5万以下で入手しています。彩都は減歩率が50%でしたので、まあ、元値が10万以下でしょう。これまで阪急が販売した、いぶきの森、ガーデンテラス、プライムテラスの土地全て仮換地なので、元々阪急の土地で格安の土地です。つまり、原価的には安いけど購入者の足元見て周辺の建築条件付きより高く設定してるだけです。因みに、ひだまりの丘だけは、保留地でURから購入している様です。坪単価17万の様なので流石安く買ってますね。ライトハウスは、坪単価39.5万でURから買ってるので、建築条件付きの土地は殆ど原価ですね。

[494: 匿名さん]

千里ニュータウンの駅徒歩圏の新築マンション（物件のによるが坪単価は160～180万）の平均価格は4000万円台半ば。

現在、彩都箕面の戸建ての多くを占める建売とだいたい同程度。

彩都の全貌は
・世帯数の8割超がマンションや賃貸などの集合住宅（新築分譲マンションの平均が2700万前後）
・モノレール支線のどんつきで、かなり不便な場所なのに戸建ては2割未満にすぎない
・徒歩15分表示の場所で、北急の千里中央駅までドアツードアで45～50分と相当な時間がかかる
・梅田まで740円
・戸建ての平均取得価格は北摂（大阪平野部）の一種低層庭付き戸建て（50坪以上）で最安値の5000万未満

[495: 匿名さん]

ハウスメーカーの粗利は30%前後（決算書の上では20～25%だけど子会社や建材や設計を提供する関連子会社などの利益も含めるとこの程度）。

下請けの工務店が2100万円（粗利20%程度、建築原価1680万円）で受注している家を、3000万でつかまされるのが大手HMで家を建てる場合の基本。

しかしこれは相見積もりで値引き交渉を行った通常の注文住宅の場合で、建築条件付だとHMの粗利は40%以上まで跳ね上がる。

下請け工務店が2100万で受注するレベルの家を、3500万以上払わされるわけ。

これが購入層の予算が限られている地域で、大手HMの建築条件付エリアの家がすべからく安っぽく金太郎飴になるからくり。

[496: 匿名さん]

>>494
相変わらず金太郎飴みたいなことしていますね。
でも内容は薄弱。
彩都箕面は建売より建築条件付きの方が圧倒的に多いよ。
家からは千里中央までドアツードアで30分だし。

[497: 匿名さん]

＞＞491
プライムテラスの現地を見たことあるのかな？崖側にも目の前に電線と電柱が見えるんだけど、俺の目の錯覚？
あれが無電柱というなら、世の中ほとんどの家が無電柱エリアだね。無電柱エリアというのは電柱も無いのは字のごとくだが、電線も無いエリアの事だよ。
彩都を検討するような人のレベルはやっぱり低いのか？

ちなみに495みたいな事をいったら、そもそも家を買うどころが外でご飯すら食えないけどね。批判者と思われるかもしれないが流石に金太郎ちゃんとは同じレベルにしないでね。

[498: 匿名さん]

>>497
491はプライムテラスが無電柱とは一言も言ってないよ。
しっかり読んでから批判すれば？

[499: 匿名さん]

行間の開け方、内容　494と495は同一人物だよ。前も誰かが同じ指摘をしたら名前を変えて急に文面変わったけどね。
ずうっと相変わらずだな。他の地域を引っ張り出して、具体的な経験に裏打ちされた根拠もないところまで相変わらず。
因みに、千里中央のマンションの坪単価なんて千里中央マンション相場でネットで書いてある数字を丸写しだし。平均価格も5000万からマンションの具体名出されて4500万なんて書いてあるけど、その4500万の根拠は何もない。何故なら販売済のマンションは既にネットから消えているから、全部想像での記載も相変わらず。

[500: 匿名さん]

相変わらずサバ読んでるのな。

徒歩15分表示（1.2km）の場合

実際の徒歩16～18分、駅構内移動及び待ち時間の余裕3～4分、モノレール20分（直通時のみ17分）、千里中央の集積地の中心でもなんでもな外れのモノレール駅のホームで下りてから本当の千里中央駅まで徒歩5分で、合計44～47分。

徒歩ではなく小走りで、余裕時間もゼロにして、直通時間帯にモノレールの発車時刻ぎりぎりにホームに到着するようにすれば「モノレールの千里中央駅のホーム」までは30分も可能だが、そんな設定は現実とかけ離れている。もちろん座れない（笑）

[501: 匿名さん]

モノレールの直通便がある朝の通勤時間帯でも、余裕をもって座ろうと思えば、北急の千里中央まで楽に45分はかかる。
御堂筋線でも座ろうとすれば、さらに都心部への所要時間は大きくなる。
もっとも北急の延伸（決定済み）で、将来は座ろうにも座れなくなるけどね。サニータウン隣接の彩都東部が開発されて、モノレールが延伸されたらモノレールも座れなくなる。

[502: 匿名さん]

＞＞498
492の間違いでした。491さんごめんなさい！

[503: 匿名さん]

>>497
大手HM（日本にしか存在しない業種）の利益は、家を建てる為には本来全く不要な、消費者にとって全く必要の無いただの中抜き。
だから金持ち（金にシビアで金銭リテラシーが高いから金持ちになる）は、大手HMなんかでは建てない。
一般的に設計事務所に依頼して、工事は見積もり分離発注で立てた場合は15%ぐらい。
金持ちが設計事務所使って6000万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は5000万程度。
一方で大手HMの建築条件付で3500万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は1700万程度。
その差は歴然。

[504: 匿名]

>>497
彩都では無電柱などと奇妙な表現が良く使われているけど、正しい用語は「電線地中化」だからね。
プライムテラスはもろに電線エリア（非電線地中化）。

[505: 匿名さん]

＞＞501
彩都東部は流石に開発はされないと思うね。
何故なら阪急は東部住宅地域での住宅用地の評価損に伴う特別損失出しているから、今更再度住宅開発を推し進めるなんて通常の株式社会では相当ハードル高いと思うよ。中部は途中まで工事やっていたからここが限度だろうね。
唯一あり得るとしたら、彩都が大人気でバブルのような状況になればなくはないと思うが、それは絶対あり得ない。

そもそも北急が延伸したら、新箕面へのバス便だし、モノレールは確実に減便だろうし、下手したら将来廃止だってあり得るね。新箕面まで１５分かからないのに、わざわざ遠回りして、指摘の通り千中から立つ人間なんていないだろう。

[506: 匿名さん]

批判者で間違って誤っているの初めて見たわ。
502とか喧嘩越しではなくきちんと正す504みたいな意見だったら、批判でも参考になるのに、、、。

他は同じことを繰り返すオウムみたいだね。何回同じことを見たかわからないよ。自分が書いたことすら忘れちゃっているんじゃないか？昔思い出すけど、嫌われる奴ってむきになってよく同じことを何回も繰り返していたな。

[507: 匿名]

阪急含め、彩都の不動産物件の周辺マップでは、必ずモノレールの所に延伸予定って明記されてますよ。

将来、訴訟沙汰（座れない、聞いてない、始発駅だと思って買った等）や反対運動が展開できないように

延伸予定を必ず告知していると考えるのが自然です。

[508: 匿名さん]

＞＞507
成程本当ですね。ただ、どう考えても東部は無理でしょう。彩都は西部を売り切ることで精一杯でしょう。
新箕面まで阪急バス接続が確実な中、阪急は大阪モノレール彩都線を見捨てたも同然でしょう。西部が爆発的に売れれば、それを根拠に強引に東部までモノレールを引っ張って、特損を出した土地を売り切れば可能性も無くはないと思いますが、西部が爆発的には売れないでしょう。今までの開発度合いからしてみたら、西部売切りまで５年以上はかかると思いますがどうでしょう？

[509: 匿名さん]

＞＞503
鉄骨好きな住民に何を言っても無駄でしょう？ここの地域は少なく見ても半分以上プレハブメーカーだから、工務店の話をしてもどうしようもないでしょう。
余計なお世話かもしれないが、通常住宅の設計料が15％位で、実際建てる工務店利益を20％と見たら合計35％で大手HMと何ら変わらないよ。一番安くしようと思ったら、腕のある現地工務店に直接頼むのが一番だよ。
ただ良い意味でもばくちの世界だよ。当たりは本当に良い家が建つが、外れたら本当に悲惨な結果が待っているからね。後は倒産リスクが高いくらいかな？

[510: 匿名]

設計事務所は、悪徳な所とは別にして、特定の工務店を通して建てたり、特定の業者からキックバックで癒着したりしていないよ。

通常は工程ごとに専門業者に見積もりで競争させて、分離発注して建てるから工務店を通さない。

[511: 匿名さん]

正しくは
金持ちが設計事務所を使って建てた家は6000万で設計料が900万、工事業者利益が20％（これでも良心的）とすると原価4080万。大手HMは誰かが指摘の通り、決算上では20％強となっているが、実際の平均値は諸説によって30以下だという説もあるが大目に見て35％（35坪強の一般的な家の利益率）。3500万の家だと2275万。
因みに地場の工務店だと、特約店以外のメーカーを入れようとなると値段が跳ね上がる。

よって見た目重視なら、地場の工務店。間取りとかに内装に徹底して拘りたい人は設計士、その中間がHM。

[512: 匿名さん]

＞＞510
設計料ですよ。因みにHMも工程ごとに専門業者ですよ。タマホームみたいなローコストメーカーを除いては、、、。
その理屈で行くと、設計士が設計料をもらわずにボランティアか、工事業者がただ働きになってしまいますね。設計士には設計料、工事業者にはちゃんと利益を与えてあげましょう！

ちょっと書き方がまずかったかもしれないので、工務店＝工事業者のことです。

[513: 物件比較中さん]

>>503
業者じゃないけど、日本にいるのに日本にしか存在しない業態を批判して何になるの？
日本人には日本人のナショナリズムがあって、その日本人にマッチした業種・業態がある。
大手ハウスメーカーだって、日本人に必要とされてるから存在している。
単純なコスト計算なんて誰でもできる。日本人にとっての価値はコストだけじゃない。世界一、安心・安全という金額で計れないコトに価値を見出だす人種です。
貴方のように、価格だけが価値の人がいるから、安物買いの銭失い、という格言が在る由縁です。

何に価値があるか、を決めるのは常に買う側です。スレに関係のない浅はかな批判はよそでやれ。

[514: 匿名さん]

最低レベルの設計士あたりで建築総額９％弱位が設計管理料名目。お金持ちというくらいだからそこそこの設計事務所を手配して１５％。テレビに出るような有名設計士だと軽く２０％オーバー。

金持ちは経費に拘っているのじゃないよ。節約＝金持ちではない。

[515: 匿名さん]

設計事務所は、一括請負の工務店や建設業者なんて間に通さないっての。
だから中間コストが発生しない。

普通の大手ハウスメーカーの家は、実際の工事費の合計に、それを一括で管理する下請け工務店の粗利（20%）と、
ハウスメーカーの粗利（決算上は20%、実質は30%）が乗っかってる。

大手ハウスメーカー
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/example.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/cm/gazou/contracts-2.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/hmkakaku.gif
http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/rieki-2.gif

特定の工務店に一括請負発注しない（するところもある）まともな設計事務所で分離発注方式で建てる場合
http://www.sora16.com/pics/cm.jpg

この場合、上記の大手ハウスメーカーの3000万の家の1600万部分に設計監督費用しかかからない。

[516: 匿名さん]

そもそもの部材原価が大手HMと業者単独では違うのがそもそも抜けてるね。
仕入れ値の根本が抜けている。部材調達とか含めて中間業者の役割でしょ。設計事務所に行くとよく見る資料だね。しかも工費単価も違うしね。設計事務所がまさか大手ＨＭと同じとは書けないでしょ。そもそも設計事務所自体がハウスメーカーと同じ役割で仮に積和みたいな中間業者が総工費の１０％位抜いても、そもそもの建築資材仕入値と工賃指値が同じように違うから結果として同じ。

そもそも殆どの大手HMの中間業者（例えば積水でいえば積和）は連結決算だから中間業者を含めての利益率なのでは？

[517: 匿名さん]

＞＞516さん
503での間違いを指摘されたから剥きになっているだけだから放っておけばいいんじゃないの？
ハウスメーカーは広告費やアフター等の人件費がかかるから高いのは判っていることだし。家を原価でしか考えられない超節約家なんでしょう。それかハウスメーカーで首になって恨みでもあるのでしょう。

[518: 匿名さん]

設計事務所でも各工程ごとに高い単価の見積もりで出してお決まりの施工屋からバックマージンを受け取ったり、一括で癒着した工務店に投げてる悪質な所は結構多いが（そういう設計事務所だと消費者が抜かれてる利益はHMと大差無い）、そうではないちゃんとした設計事務所もある。

[519: 匿名さん]

今頃一生懸命ネットで調べているだろうから、大手ハウスメーカーと設計士経由で部材を仕入れた場合の仕入れ値単価の違い教えてくれるだろう。見つからなかったら他の話にいくだけだよ。
今までもずうっと同じパターン。

[520: 匿名さん]

本当の分離発注が出来るまともな設計事務所で建てたら、大手ハウスメーカーでは7000万出しても
建てられないようなグレードの家が、5000万程度で建てることは実際に可能。

[521: 匿名さん]

>>519
大手HMの見積もりの建材単価ってグレードに対して全く安くないのが常識だけど（笑）
なんちゃらコンポーネートなど系列子会社の利益がたっぷり載ってる値段だからね。

だから施主支給があれだけ熱く話題になっているわけで。

[522: 匿名さん]

＞＞518
設計料は？それぞれの業者の利益は？
そもそもバックマージンなんてもらわなくても、そもそも設計料という金を客から抜いているだろ。もし仮にバックマージンなんて抜いたらハウスメーカーどころではない位高くなるぞ！
建築原価というのは建設に携わるすべての業者の利益を抜いたものだろ。6000万で5000万が建築原価なら、設計事務所の利益が900万で残りのそれぞれ分離発注した業者全部の利益が100万って自分で書いているんだよ！

大手ハウスメーカーは数値は別にして正しく計算して、持論は都合がいいように書くからぼこぼこに反論されるんだよ！

[523: 匿名さん]

>>504
ガーデンテラスも区画の最南端の道路沿いに電柱立ってるでしょ。プライムテラスの電柱も区画外の道路沿いに電柱立ってるから同じこと。プライムテラスは街区内に道路が一本も無いのだから、無電柱とか関係無い。そもそも街区内に電柱無いしね。

[524: 匿名さん]

頭大丈夫か？
設計料を10%程度と安く見せておいて、施工業者にバックマージンを数%もらってる事務所もあるのは常識だが。

そんな悪徳設計事務所の場合ですら、ハウスメーカーで建てた場合（下請け工務店の粗利20%前後と実際に施工する孫請けの専門業者の利益以外に、ハウスメーカー自体が20%の粗利を乗せている）よりは安い。

[525: 匿名さん]

>>523
目の前に電線と電柱がもろにあって引き込みに電線を使うのに無電柱とかギャグか？

無電柱（正確には電線地中化）ってのは、電線が地中化されて、引き込みの電線が地上に無い事を言う。

[526: 匿名さん]

＞＞524
517の記載の通り。質問には答えず訳わからん回答！
建築原価というのは建設に携わるすべての業者の利益を抜いたものだろ。6000万で5000万が建築原価なら、設計事務所の利益が900万で残りのそれぞれ分離発注した業者全部の利益が100万って自分で書いているんだよ！
大手ＨＭ以上の業者泣かせの持論だね！

[527: 匿名さん]

＞＞525
その通り。ガーデンテラスのカラー擁壁もどうかと思うが、プライムテラスに比べたら本当に地中化されている分まし。
ダイワのところも道路側に同じ模様のカラー擁壁が建っているが、あれが彩都のブームなのか？

[528: 匿名さん]

最終的な職人仕事や各工程の専門業者の工事費の総計が建築原価で、それら職人仕事や専門業者の平均的な受注単価に含まれているコストを利益とは言わない。

大手HMの場合は、最終的な職人仕事や各工程の専門業者の工事費の総計が建築原価の上に、それを一括請負で管理している工務店の粗利と、HMの粗利が載せられている。

まともな分離発注の場合は、最終的な職人仕事や各工程の専門業者の工事費の総計が建築原価以外にかかるのは、設計料（管理も含む）のみ。

[529: 匿名さん]

>>500
>>501
日本語ちゃんと理解して。
モノレール使って余裕で千里中央まで30分です。
まあ、モノレールは滅多に使いませんが。

ちなみに彩都の方は千里中央へ買い物に行く際は、どのような交通手段を使いますか？
私は車です。
買い物すれば駐車料金はほとんどかからないし。
わざわざモノレールで行かないな。

[530: 匿名さん]

訂正

大手HMの場合は、最終的な職人仕事や各工程の専門業者の工事費の総計である建築原価の上に、それを一括請負で管理している工務店の粗利と、HMの粗利が乗せられている。

まともな設計事務所による分離発注の場合は、最終的な職人仕事や各工程の専門業者の工事費の総計である建築原価以外にかかるコストは、設計料（管理も含む）のみ。

[531: 匿名さん]

彩都西から徒歩15～20分表示（15分1.2kmの場所でも、実際に普通の速度で歩くとホーム下りてから20分弱）の
彩都箕面エリア（ガーデンテラス周辺）から、どうやって北急の千里中央駅まで余裕で30分で到着するのですか？

息を吐くように嘘をつきますね。

[532: 匿名さん]

>>531
だから日本語ちゃんと読め。
誰が北急の千里中央駅と言った？
私は千里中央としか言ってない。
それにガーデンテラスよりも、もっともっと駅の近くに住んでいるから可能なんですよ。
あなた、何か必死だね。
まぁ、信じなくてもいいですよ。
事実ですから。

[533: 匿名さん]

1年前に設計事務所（デザイン設計事務所ではなくどちらかというと建築設計事務所）と大手ハウスメーカーで相見積もりをとって検討しましたが、その時の参考になれば。
全く同じ建物は当然出来ませんが、自分なりに同じような家（正確には設計事務所のプランをコピーした）で当初総額は１０％以上違いました。ただ中の設備を色々と触ったりするとその差が縮まったりしましたね。例えばシステムキッチン・風呂・トイレをとあるメーカーを指定すると100万位ＨＭが安かったり、床材を指定すると逆に設計事務所が安かったり、色々考えましたが設計事務所で頼みました。
ただその後の補償やメンテナンスはある程度自力で交渉する必要性は出てきますね。所詮工事業者はその場限りにスポット工事。設計事務所に言っても、提携業者じゃないから強く言えないですしね。
ここで色々書けるような人は設計事務所をお勧めします。木造の話ですので鉄骨は判りません。

[534: 匿名さん]

>>531
ちなみに、もし私がガーデンテラスに住んでいたら千里中央へ行くのにモノレールは使いません。
間谷住宅からバスに乗るね。

[535: 匿名さん]

＞＞532さん
私も同じように箕面側の戸建ですが北急の千里中央のホームまで家から３２分ですね。ホームじゃなければ３０分で余裕でしょ。

[536: 匿名さん]

>>535
532です。
そうですよね。
ご近所ですね。
匿名ですがよろしくお願いします。
ここでは彩都のことを激しく非難する方がいますが、住民の方々は幸せそうに暮らしていますよ。
こんなこと書くと「便利な場所で買えなかった＊＊＊がっ！」と言われるかもしれませんが。

[537: 匿名さん]

不動産表示は1分80mのチートだが、不動産業界以外では時速4km（1分66m）が世間一般の常識的に用いられる徒歩の速度。

例えば駅の入口から1200mの場所なら、普通に歩くと18分。

そして改札や階段などを考えても余裕時間無しはありえないので、最低でもプラス2～3分はかかる。

ようするにモノレールの発車時刻にあわせて出発するというズル設定でも、モノレール乗るまで20～21分ってのが彩都西1200mエリアの常識的な所要時間。

そこからモノレールで千里中央まで20分（直通便のみ17分）かかるので、モノレールの千里中央駅のホームに到着するまでの平均的の日中昼間のドアツードア所要時間は40分。北急の千里中央にはプラス5分。

[538: 匿名さん]

＞＞536
最近凄いですよ。大手ハウスメーカー嫌いな人は沢山いるけどあえてここに執着しているみたいだから、余程何かがあるのでしょうね。どうしても5000万円以下の建売住宅いっぱいの街に仕立て上げたいようですので。

[539: 匿名さん]

18分も歩いたらガーデンテラスどころかプライムテラスまで行っちゃうよ。

[540: 匿名さん]

>>537
実際に歩いてみればわかるよ。
歩きもせずにダラダラ書いても説得力なし。
こちらは現実ですから。
それにガーデンテラスからだと間谷住宅からバスの方が便利だと思う。
それについてはコメントなしか？

[541: 匿名さん]

積水やダイワやパナだの、大きな工事現場などによくある仮設のプレハブユニットハウスに化粧したにすぎない鉄骨住宅なんて良く買うね。

断熱性も気密も激悪だし（C値1未満、Q値2.0未満ぐらいですら鉄骨系HMで出してる所は皆無）。

経年による味わいも全く無い。