彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[481: 匿名さん]

千里中央の今の売出中のマンションの主流は3000万台でしょ。妄想が激しすぎるからかなり479は危ない奴だな。
貴方の大好きな言葉でいえばメジアンだっけ？
逆に例えば積水が新千里２丁目に建てた奴は、退職後のマンション回帰組が多くて、高額な物件ほど退職組が増えている現実。６０代は今の日本では若年層の若い世代と言ったらその通りかもね。超高齢化社会だから。

[482: 匿名]

千里中央で降りてから玄関まで35分以上かかる北摂の最果ての地の彩都徒西徒歩圏マンションが平均2600～2800万なのに、北摂一人気の千里ニュータウンが中央値3000万のわけないだろ。完全にアタマ湧いてる。

戸建ての平均(土地+建築費用+外構+諸費用)が千里と彩都では2倍以上違う(当たり前)のに、マンションは殆ど同じとか(笑)　安い物件は訳ありばかりで、それは平均ではない。

千里ニュータウンのマンションの平均分譲価格は4500万(西宮市とほぼ同じ)程度。

[483: 匿名さん]

全国の殆ど全ての古いニュータウンが高齢化で代替わりが進まない中
若返り、世代交代に成功しているきわめて稀な事例として千里は有名だからね。

[484: 匿名さん]

ニュータウンは後々を考えると心配で、但し綺麗な街並みで一斉入居が良いとなると、街中の区画整理による大規模再開発が無難でしょう。小野原西はもう売り出してる土地は無いので、次は新駅周辺の再開発かな。

[485: 匿名さん]

>>482
朝の4時過ぎに嫌みな書き込み。お金でしか判断できないもしくは自分がそうされてきたんでしょうね。かわいそう。検討していないのなら来なきゃいいのに!!

[486: 匿名さん]

>>485
この板は価格やネガティブな意見で直ぐ、変な人扱いして話そらすみたいだけど、価格コンプレックスなのかな。

[487: 匿名さん]

>>482
日本語読めないのか？今販売中（ジオとかあかりの道とか）は３０００万台が主流（3000万～3999万）だよ。大好きな中央値とかあほみたいな事を言っているが、円台の日本語の意味わかっている？誰も３０００万円なんて書いてないよ（ぷっ）
まあ日本語すら読めない奴に何言っても無駄だけどね(笑)
土地の値段が倍だから、マンションの値段が倍になるなんて生まれて初めて聞いたわ！上物の建築費はどこに行っても同じだろ！恥ずかしすぎて俺なら死んじゃうね！

友達も家族もいないから日曜日の朝の四時なんかに、寂しくネットを徘徊しているんだろうな～。

[488: 匿名さん]

変な人扱いではなくて、確実に粘着質の妄想型人間だからだよ！
周囲に友人や家族もいないから、情報源はネットと一昔前の知識だけだよ。その証拠が実際の現地の質問をしてもネットに書かれていないことは何一つ答えられないのがはっきりとした証拠だね。業者であれば、多少は答えられるけどそれすら答えられない。
質問をそらしているのは、どちらか明確！

[489: 物件比較中さん]

ところで、プライムテラスやガーデンテラスと比較して、ウェストゲートは土地の坪単価がやけに安いですよね。
これってなんで？駅から少し遠いだけでこの価格差なんかな？！

結局総額で5000万前後になるんやったら、積水の家に住んだ方が無難じゃない？

真相教えて、皆さま！

[490: 匿名さん]

>>489さん
単純に建築条件付だからですよ。例えばコモンヒルズやマストとガーデンテラスを比較すると１５％位坪単価が安かったですから。建築条件無だと土地の販売業者の利益が乗る分建築条件付に比べて販売時の坪単価は上がります。
逆に建物は建築条件付は他社相見積もり等が無い為総じて高くなるケースが多くなります。

プライムテラスとウエストゲートは土地大きさが同じではないので何とも言えませんが、実家が積水で最近建てたのでなんとなくのイメージですが、ウェストゲートで積水でしたら土地２千万、延床35坪強のダインで３千万、諸費用・外構０．５千万の合計５．５千万円で普通の積水の家が建ちますね。
総額５千万以内ですと積水最低ランクでぎりぎりです。更に追加で擁壁地なので積水でしたら恐らく地盤強化で鋼管を埋めることが必要になると思いますので最低プラス０．１千万追加ですね。

５千万が予算なら、正直ウェストゲートやプライムテラスはお勧めできませんね。プライムテラスで積水ですと擁壁工事込みで６千万が最低レベルラインです。普通で７千万なのでこの金額であれば他を探すのも一考かと。

[491: 匿名さん]

批判者の方を擁護するわけではないのですが、積水担当者曰く箕面の彩都の積水は最低でも５．５千万円が最低ランクのようですが、同じ家が並んでいると折角大きな金額をかけているのに、実際の金額よりも安く見えてしまうのが個人的な感想です。妙に安っぽい家が周りに建たない分安心かもしれませんが。
そのような事から、建築条件が無い阪急が抽選になるんだと思います。けれども今回のプライムテラスは明らかに土地相場からして高いと思います。無電柱地域は１０年後に周囲の土地相場と比べて１５％位高いというデーターもあり高いのは判りますが、プライムテラスは無電柱でもなければ、擁壁も自費なのに平均坪単価４５弱では売れ残るでしょう。

[492: 匿名さん]

>>491
ガーデンテラスもプライムテラスも阪急から言えばどちらも同じ無電柱ですよ。だって、事業区域内は、電柱無いですから(笑)
プライムテラスの外の電柱なので、阪急はどうしようも無いです。

[493: 匿名さん]

>>490
建築条件無しだと販売業者の利益が載るから高くなると言うのは、違いますよ。
阪急の場合、彩都開発の際の大地主なので、開発前の土地を坪5万以下で入手しています。彩都は減歩率が50%でしたので、まあ、元値が10万以下でしょう。これまで阪急が販売した、いぶきの森、ガーデンテラス、プライムテラスの土地全て仮換地なので、元々阪急の土地で格安の土地です。つまり、原価的には安いけど購入者の足元見て周辺の建築条件付きより高く設定してるだけです。因みに、ひだまりの丘だけは、保留地でURから購入している様です。坪単価17万の様なので流石安く買ってますね。ライトハウスは、坪単価39.5万でURから買ってるので、建築条件付きの土地は殆ど原価ですね。

[494: 匿名さん]

千里ニュータウンの駅徒歩圏の新築マンション（物件のによるが坪単価は160～180万）の平均価格は4000万円台半ば。

現在、彩都箕面の戸建ての多くを占める建売とだいたい同程度。

彩都の全貌は
・世帯数の8割超がマンションや賃貸などの集合住宅（新築分譲マンションの平均が2700万前後）
・モノレール支線のどんつきで、かなり不便な場所なのに戸建ては2割未満にすぎない
・徒歩15分表示の場所で、北急の千里中央駅までドアツードアで45～50分と相当な時間がかかる
・梅田まで740円
・戸建ての平均取得価格は北摂（大阪平野部）の一種低層庭付き戸建て（50坪以上）で最安値の5000万未満

[495: 匿名さん]

ハウスメーカーの粗利は30%前後（決算書の上では20～25%だけど子会社や建材や設計を提供する関連子会社などの利益も含めるとこの程度）。

下請けの工務店が2100万円（粗利20%程度、建築原価1680万円）で受注している家を、3000万でつかまされるのが大手HMで家を建てる場合の基本。

しかしこれは相見積もりで値引き交渉を行った通常の注文住宅の場合で、建築条件付だとHMの粗利は40%以上まで跳ね上がる。

下請け工務店が2100万で受注するレベルの家を、3500万以上払わされるわけ。

これが購入層の予算が限られている地域で、大手HMの建築条件付エリアの家がすべからく安っぽく金太郎飴になるからくり。

[496: 匿名さん]

>>494
相変わらず金太郎飴みたいなことしていますね。
でも内容は薄弱。
彩都箕面は建売より建築条件付きの方が圧倒的に多いよ。
家からは千里中央までドアツードアで30分だし。

[497: 匿名さん]

＞＞491
プライムテラスの現地を見たことあるのかな？崖側にも目の前に電線と電柱が見えるんだけど、俺の目の錯覚？
あれが無電柱というなら、世の中ほとんどの家が無電柱エリアだね。無電柱エリアというのは電柱も無いのは字のごとくだが、電線も無いエリアの事だよ。
彩都を検討するような人のレベルはやっぱり低いのか？

ちなみに495みたいな事をいったら、そもそも家を買うどころが外でご飯すら食えないけどね。批判者と思われるかもしれないが流石に金太郎ちゃんとは同じレベルにしないでね。

[498: 匿名さん]

>>497
491はプライムテラスが無電柱とは一言も言ってないよ。
しっかり読んでから批判すれば？

[499: 匿名さん]

行間の開け方、内容　494と495は同一人物だよ。前も誰かが同じ指摘をしたら名前を変えて急に文面変わったけどね。
ずうっと相変わらずだな。他の地域を引っ張り出して、具体的な経験に裏打ちされた根拠もないところまで相変わらず。
因みに、千里中央のマンションの坪単価なんて千里中央マンション相場でネットで書いてある数字を丸写しだし。平均価格も5000万からマンションの具体名出されて4500万なんて書いてあるけど、その4500万の根拠は何もない。何故なら販売済のマンションは既にネットから消えているから、全部想像での記載も相変わらず。

[500: 匿名さん]

相変わらずサバ読んでるのな。

徒歩15分表示（1.2km）の場合

実際の徒歩16～18分、駅構内移動及び待ち時間の余裕3～4分、モノレール20分（直通時のみ17分）、千里中央の集積地の中心でもなんでもな外れのモノレール駅のホームで下りてから本当の千里中央駅まで徒歩5分で、合計44～47分。

徒歩ではなく小走りで、余裕時間もゼロにして、直通時間帯にモノレールの発車時刻ぎりぎりにホームに到着するようにすれば「モノレールの千里中央駅のホーム」までは30分も可能だが、そんな設定は現実とかけ離れている。もちろん座れない（笑）