彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[381: 匿名さん]

阪急の場合、色んな条件の場所を一気に売らず、客に選ばせない作戦なので、坪単価を落とさず売り切ると思いますよ。彩都は殆どが建築条件付きなので、それなりに売れるはず。粟生北でも坪40万以下には落とさないんじゃ無いかな。

[382: 匿名さん]

>>381
粟生北の上部で眺望なしなら、35位でしょうね。ただ区画は若干広めの設定になると予想。最低80坪位の区割りで売り切る算段。

[383: 匿名さん]

>>379
高級住宅地は老人や親や爺の時代から金持ちが多いのは、当たり前。
これはいわゆるニュータウンの高齢化とは全く意味合いが異なる。

あと高級住宅地は、低所得者の資産家が結構多い。
配当だけで年収が数千万あっても、源泉徴収のみで年収はゼロになる。

[384: 匿名さん]

>>382
駅から相当遠くても80坪以上の区割りになるなら魅力的ですね。
街並みや戸間のゆとりや成熟後の緑の豊かさが50坪とは別世界になります。
眺望が無くても、それじたいが付加価値になります。

[385: 匿名さん]

>>382
阪急は、彩都で過去690億円の評価損を計上してるので、追加の損失は出せない状況です。従って、短期で売り切るより如何に坪単価を確保するかが鍵です。だから、土地を広くして坪単価を下げることは基本的にしないと思いますよ。それは、山手台の売り方からも明白です。今回、プライムテラスを65〜95坪の広めに設定したのは、眺望という付加価値が有ったのと、奥行きが有る土地だから、細長くなり過ぎでこれ以上小さく分割できなかったためです。粟生北で眺望無い不便な土地は小さくして坪単価を出来るだけ下げずに総額を安くする方向になると予想。

[386: 匿名さん]

阪急が山手台で悪質なコストダウン路線や理念放棄を行っているのは事実ですが、彩都は別の担当部署じゃないですかね。

[387: 匿名さん]

690億円の特別損失（東部100ヘクタール、中部30ヘクタール）は、リーマン後にURが中部の見直し縮小と東部の開発中止をした事によるもので、その後結局、中部や東部も開発の方向になったので、損失は大幅に減少するものと思われます。

彩都粟生北の戸建て用地は、実質的に殆どが非徒歩圏かつ公共交通機関無しとなるので、何をするにも自家用車生活は目に見えており、渋滞への影響を考慮しても、小さい区割りが許されるような場所ではないでしょう。

[388: 匿名さん]

>>387
評価損と言っても皮算用を修正しただけで、実際は阪急は損してないですから、彩都で赤字なのはURぐらいでしょ。阪急は所有地以外も、あの辺りの土地を坪3万以下で購入したと聞いています。減歩率が50%でもトータルは黒字でしょう。
それと、どちらにしても車必須の彩都箕面で200世帯増えたところで、渋滞に影響無いでしょ。精々マンション１個分。

[389: 匿名さん]

数百世帯がマイカー送迎したらかなり迷惑かかりますよ。

少なくとも、大手デベロッパーが、公共交通機関の無い場所を狭小な区割りで分譲するのはご法度。
マンション住民は殆ど徒歩、モノレール利用でしょう。

[390: 匿名さん]

粟生北の戸建て用地（平坦化部分の面積）は、ガーデンテラス4個分ぐらい残っている。
もしかしたら粟生北はトンネル開通後の北千里方面とは別に、彩都西までのバスを走らせるのかも知れないけど、千里中央まで片道600円のバス便分譲地なんか誰が買うんだという話にもなりかねないので微妙な所。

[391: 匿名さん]

大手が公共交通機関が無い場所（子供や老人などの交通弱者や、高齢者になったり
障害を持ったりして車の運転できなくなると生活できない車依存100%の地域）で
大規模分譲するのってエコロジーやバリアフリーや社会的責任の観点から
グレーゾーンを越えて完全にアウトだからね。

[392: 匿名さん]

自動運転技術が今後進めば、考え方がガラリと変わりそうですね。

[393: 匿名さん]

>>392
田舎はともかく都市部でこれからの年寄りが全体の3割を超える超高齢社会で
いちいち外出に車出したら、エネルギーの無駄や排ガスや環境に悪いだけでなく
交通網麻痺して道路とんでもない事になるから、都市部の車社会化はありえないよ。

自動運転が実現しても、駅周辺やバスロータリーへのマイカー乗り入れや
路駐や待機などは、迷惑をかけまくる状況は変わらないわけだしね。

彩都の場合、楽をする為よりも高すぎる交通費を嫌って車を安易に利用しているケースが多そうですね。

[394: 匿名さん]

粟生北を分譲し始めたら申し訳程度に彩都西にバス走らせるかもね。
トンネル開通したら、トンネル使う路線バスの開通に伴い廃止。

[395: 匿名さん]

>>394
彩都にバスを走らせる場合の、モノレール側との調整大丈夫ですかね。モノレールも本線は混雑・黒字に対し、彩都線は閑散・赤字なので、今でも彩都線の値上げと千里中央までの直通便と本数が槍玉に上がってます。バス便を強行すれば、モノレール便を調整されてしまう可能性有りますね。

[396: 匿名さん]

皆、彩都は悪みたいな意見を出してるけど、虚しくないの？こんな掲示板でガタガタ言っても意味がない。

[397: 匿名さん]

>>396
ほっておきましょう。
実社会では相手にもされないから。
まともな人は、自分の目で現地をみて判断しますよ。

[398: 匿名さん]

>>395

いずれはバスが走るのでしょうが、彩都西駅発着のバス路線が、大阪モノレール・阪急バス双方にメリットがあり、最も現実的な着地点かと。

[399: 匿名さん]

>>396は愚かですね。
批判やネガティブ意見を否定って（笑）
掲示板の存在意義の否定だね。
マンションコミュニティでも、e戸建てでもレスはネガティブが大半だけど。
ポジティブな事しか言わない業者の宣伝や営業と違って、営業が隠すネガティブ情報や
否定的な意見や批判的な意見も見られる事が、検討板の存在意義なのにね。

[400: 匿名さん]

>>398
徒歩とバスとモノレールと徒歩と北急で梅田まで片道960円（往復1920円）の住宅地になっちゃいますけど、そんな場所まで坪40万以上だったり、余裕の無い密集区割りで売るのは、かなり微妙ですね。

彩都箕面の徒歩15～30分の非徒歩圏エリア（将来のバス便エリア）は、森町以上に公共交通アクセスが不便な場所である事を阪急は正直に認めて、坪単価を下げて土地を大きくして全て条件無しにしたほうが、良い街ができると思います。

[401: 匿名さん]

自分もそうだが、検討中の人はネガティブな話にしか興味ないよ

良いことは放っておいても営業が話す

良くないことでもたくさん書き込みがあると言うことは
それだけ注目されているってこと
悪いことではない

[402: 匿名さん]

>>401
ものはいいようだな。
何様のつもりだ。

[403: 匿名さん]

>399
396ですが愚かなのはアナタです。
ネガティブな意見を否定してませんよ。
虚しくないの？って聞いてんの。
ズレたことを偉そうに言うんじゃないよ。
日本語読める？（笑）
良く読んでね。

[404: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXZZO71538270210520140...

＞大手住宅メーカーの場合、40％程度の粗利益率を想定して見積価格を示すが、商談で
＞20～25％程度まで値引きに応じるとの指摘が多い。

この40%と20~25%の差が、HMの建築条件付エリアの街並みが残念になる理由。

HM固定で比較検討や見積もりで競争させる事ができず、交渉が売り手優位に進むので、条件無しで同じHMの注文住宅を建てる場合と比較して、上物でボッタクられまくるので、予算の制約からしょぼくなる。

[405: 匿名]

それに加えて、同じような家ばかり並ぶ金太郎飴感もだな。
街並みの表情が豊かじゃない。

[406: 匿名さん]

＞＞404
それって彩都に限っての事なのか？インターネットで情報があふれている中で、そんな前時代的な話なんて全く参考にならないね。ネガティブというより、妬みだね。家を建てた事がないから、そんな昔の知識なんだよ。それとも絶対彩都で建てないと死んでしまうくらいの理由でもあるのかな？ローコストメーカーが立ち並ぶ無秩序な町に住むくらいなら金太郎飴の方がましだね。
小学生がネットを叩けばわかるような、幼稚な意見を流す前に、箕面のマンセル値基準とか、緑化基準とか、景観形成地区におけるカーポートの問題とか少しは人の参考になるような批判意見でも書いてみな。駅までの距離だとか、梅田までの値段とか、土地の大きさなんて１００人現地見れば１００人わかる話だし、見なくても１００人わかるわ。
多分書いている人間は、彩都のマンションに住んでいる小学生とかだろ。

[407: 匿名さん]

批判者が何故ここに執着しているか理由は下記の通りじゃないのかな？
１．建築条件付の土地なんて全国いくらでもあるし、近くに茨木エコタウン（ダイワ、ハイム）もあるのに何故このスレに拘るのか？
２．家を検討したことがある人間であれば、家庭環境とかを重視する事もあるのに梅田までの距離と交通費に拘るのか？
３．記載内容がネットを見れば誰でも判る事しか記載がない。
４．過去より同じ話を繰り返している。
５．家を建てた事がある人間であれば、その時の経験等の記載が全くない

よって、家を建てようとした経験もなく家族も持った事もなく彩都等の新興住宅地に妬みをもち、現地を見たこともなくインターネットしか情報源がない人間でしょ。

[408: 匿名さん]

結局、予算4500～6000ぐらいの人が大多数な訳で
土地に2500、外構や諸経費で400としたら、1600～3100しか上物に使えない
40坪なら坪単価40～78万
50坪なら坪単価32～62万
普通、大手は坪単価80万ぐらい出さないと
多くの人が納得出来るレベルにはならない

大手ならショボくなるのは当然
この予算なら体の良いローコスト系の方が良い

土地が2000以下なら話は違うだろうが

[409: 匿名さん]

たしかに、駅から20分クラス（一般的には非徒歩圏の扱い）と遠いにも関わらずせこい区割り（割高坪単価を維持する為の儲け主義）の狭小路線（50坪密集地）や、建築条件付の弊害による金太郎飴やショボイ建物は残念ですね。

[410: 匿名さん]

現地を知らない人間は幾らでも書けるね。あのエリアで注文なら最低予算は6000万スタートだろ。あのエリアはそもそも建築条件無はガーデンテラスの東南エリアの一部だけだが、、、。ライトハウスエリアで箱のような家を建てるだけなら、土地も狭いし４５００でぎりいけるだろうけどね。

[411: 匿名さん]

どうやらプロファイリングは正解だったみたいだな。

[412: 匿名さん]

やっぱり日本語が読めないらしい。

[413: 匿名さん]

ガーデンテラスやwestゲートやライトハウスやマストステージなどは、どうみても箕面市の平均的な一種低層住宅街をはるかに下回る残念な街並みになっていますね。

[414: 匿名さん]

残念な街並みでごめんなさいね～(笑)さぞや大豪邸に住んでいるようで羨ましいですね！
やっぱり、文章レベルからしてマンションに住んでいるくそがきの仕業だろ。

[415: 匿名さん]

箕面市の代表的な第一種低層住居専用地域 の住宅街

http://goo.gl/80o4la
http://goo.gl/fjT8q6
http://goo.gl/gp8k69
http://goo.gl/uGle0C
http://goo.gl/iFYid5

彩都とは比較にならないほど、緑豊かで魅力的な街並みですね。

[416: 匿名さん]

情報や考え方も古いだけあって、お好みの住宅街もクローズド外構の昭和時代に開発された住宅地と言われるような建物がお好みのようだね。
うちのおじいちゃんとかが好みそうな場所だなね。なかなか好みが渋いね。

[417: 購入検討中さん]

>>413
ウェストゲート、完成している家はまだ一棟もありませんけど・・・
それなのに、既に残念な街並みがわかるなんてすごい眼力の持ち主なんですね(笑)

すべての発言に重みがなくなってますよ(笑)

[418: 匿名さん]

>>410
6000万スタートってことは無いですよ。そもそも条件付は土地代安いし、ガーデンテラスの条件無しは、結構大阪ガス住設が多いから割引で5000万チョイが多い。それに大手ＨＭの場合、注文でもグレード落として建売以下のものも出来るからね。
全体で見れば、408さんの指摘通り、4500〜6000万がボリュームゾーンの街。

[419: 匿名さん]

そもそも新たに開発された新品ニュータウンに住みたいなどという嗜好は、若い子育て世代でも多数派どころか圧倒的にマイノリティ。

よほどの情報弱者以外、郊外の僻地を切り開いて新しく開発された大規模分譲地は、弊害やデメリットのほうが遥かに多いと知れ渡ってしまっているからね。

50年前に開発された千里ニュータウンや戦前に開発された東豊中や大正時代に開発された箕面桜ヶ丘に住みたいと考えている（もしくは住む事に憧れている）子育て現役世代は大阪にも北摂にも腐るほどいるけど、彩都に住みたいと考えている人間は大阪でも北摂でも圧倒的少数派。

[420: 匿名さん]

>>418
彩都みのお（粟生南5～7丁目）は4000万円台前半からありますし、建売や条件付率がかなり高いですよ。
5500～6000万円かけてる家は少ないですよ。
メジアンは5000万円未満、平均でも5000万円前後でしょう。

[421: 匿名さん]

平均6000万以上ってのは、茨木側のガーデンビレッジやまぶきぐらい。

[422: 匿名さん]

>>421
6000超える家ですが普通にありますよ。
あなたが知らないだけ。
ワンパターンの茨木自慢はうんざり。

[423: 匿名さん]

そりゃあるでしょ。森町にだって7000万以上の家あるし。
それがボリュームゾーンやメジアンかどうかは別の話。

彩都みのおは4000万円台半ば～5000万円台前半が中心で6000万超はボリュームゾーンじゃない。

[424: 匿名さん]

真面目に読んでみたら、
彩都に関係ない人ばっかりが張り付いてるんだね。
ずっと否定的なことばかり書いてて、笑える。
検討者じゃなく、よその販売業者かな。

[425: 匿名さん]

建売じゃなければ、箕面側でもほとんど6000万円は越えると思うよ。

[426: 匿名さん]

ＨＭの2箇所で見積もり取ったけど、どちらも流石に6000万は行かなかったけど・・・。

[427: 匿名さん]

大手HMのみで構成される住団連の法人会員の最新の『戸建注文住宅の顧客実態調査』で
大阪圏の土地を買って建てる一次取得の建築費用の平均が2800万
（非一次取得も入れる全体では延床面積133㎡で3350万円）。

彩都箕面の条件無しの区画は、条件無しで割高坪単価でつかまされてる分、安く建てる為に
大手HMよりもローコスト業者（大ガスなど）を使って建てている家が多く、尚且つ小さめの家が多い。

だから彩都箕面側で多数を占める『条件付（土地が安い）や建売（4000万円台後半中心）』を除く
条件無しの区画のみでも『殆ど6000万円超えてる』なんてあるわけがない。

[428: 周辺住民さん]

>>424
419のように、過去のニュータウンと比較して彩都を敬遠させるような発言をしてるのは、過去のニュータウンの中古物件を抱えてる業者とみて間違いないですね。

区画が50坪前後とか駅から遠いとか、そんなのは現地に行く前からわかってる事を偉そうに語ってますよね。
大型分譲地に住みだして後悔してる人、私の周りには一人もいらっしゃいませんが(笑)

[429: 購入検討中さん]

>>419
私の周りには、彩都を検討している人はいても、古びててしかも高い千里ニュータウンや東豊中、桜ヶ丘に住むことを検討している方は誰一人いませんけど？！

彩都は、少しの不便を我慢すれば、50000千円前後でちゃんとした普通の一戸建てが手に届く、魅力的な場所だと思ってます。

その証拠に、ここ2～3年でみるみる一戸建てが建ってきてるんですよ。

[430: 入居済み住民さん]

>>421
やまぶきのヘーベルタウンから上は確かに乗ってる車とかも高級車ばかりですからね。
あの場所にヘーベル建てたら最低7000万でしょうね。