彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[341: 匿名さん]

ガーデンヒルズはたしかに法面割合多かったけど、ガーデンヴィレッジやまぶきは純粋に広めの宅地が多かったでしょ。
街並みにもこだわっていたよ。

全体面積が8400㎡で、ほぼ法面含まず、道路割合が少なく28区画なので、明らかに平均70坪以上。

[342: 匿名さん]

>>341
確かにガーデンビレッジの方は広かったけど、あそこは高台で眺望が良かったからでしょ。あのロケーションなら分かるけど、今の箕面側で高い金出しても買おうと思う区画ないから、今の50坪方針は間違って無いと思う。95坪の区画を造ってるプライムテラスも結局は眺望が良いから。何か付加価値無ければ、広いだけでは彩都で土地代3000万以上出す人いないと思うよ。

[343: 匿名さん]

プライムテラスの価格出てたけど、坪48万ならガーデンテラスよりいいね。

[344: 匿名さん]

プライムテラスは、眺望の丘とか宣伝しているけど
もろに谷だった場所を何十mも盛土で埋めた場所を
丘なんていって問題ないのかね。
彩都で多用されている（「彩都」自身も含む）いかがわしい
キラキラ地名と違って、粟生間谷や間谷住宅というネーミングは正直だね。

>>343
何がいいのか分からない。
仮に同じ坪単価なら純粋にボッタクリ。
ガーデンテラスよりコストダウンしまくっていたり欠点の多い土地だからね。

ガーデンテラスで採用されていた電線地中化無し
ガーデンテラスで採用されていたカラー擁壁なし（高低差処理は、一番安い法面仕上げ）
桁外れの盛土
幹線道路沿い（トンネル開通したらかなりの交通量）

[345: 匿名]

>>344
それプラス、ガーデンテラスより更に駅から遠く非徒歩圏てのもだな。

>>342
眺望だけが付加価値じゃないよ。
それに65～70坪程度で広いというのはおかしい。むしろ立地考えると50坪が狭すぎる。
モノレール支線の奥地から15～20分以上も坂登るような非徒歩圏の駅遠立地を
区割りけちって戸数増やしたり坪単価割高で売る為に、50坪の狭小路線にすることじたいが
業者の都合ありきで、理念無き開発の典型。

[346: 匿名さん]

実際歩けば20分ではたどり着けません。雨雪の日は凹みます。でも気に入ったならいいと思います。

[347: 匿名さん]

>>345
モノレールではなくちゃんとした電車の徒歩数分圏でも心ある開発は200㎡（60坪）以上ですからね。
http://www.proud-web.jp/kansai/house/sakuragaoka/

これから人口減少の今の時代に山を破壊して開発した場所なら、最低でも70坪クラスでないと正当化できないでしょう。

[348: 匿名さん]

>>347
リンク先は、最大でも70坪無いんですね。それに引き換え、プライムテラスは平均70坪有るから素晴らしいです。

[349: 匿名さん]

>>348
ガーデンテラスはモノレールどんづまりから20分歩かされて50坪レベルだけど。
箕面屈指の邸宅街である桜ヶ丘の200㎡と比較するなら、バスすらない駅徒歩20分以上は平均150坪以上にしないと論外でしょう。

[350: 匿名さん]

ちなみに、プライムテラスは平均70坪以上なんてありませんよ。
11区画中、9区画が60坪台かつ法面を含むので有効面積はそれ以下ですから。
広い土地は2区画だけで、その上法面がかなりを占めて、実際に使える面積は少ないですからね（しかもとんでもない谷を埋めた盛土）。

[351: 匿名さん]

>347
購買層の違う場所と比べてもしょうがないだろ。

アンタの意見って彩都の検討者の参考になっているのかなぁ。
参考になるってひと、いますか？

[352: 購入検討中さん]

まったく参考にならない。

[353: 匿名さん]

>>349
桜ヶ丘ってチョットややこしい地区だからどうだろう？
ズバリじゃ無いけど住所が嫌かな。

[354: 匿名さん]

>>351
土地あまり人口減少時代にわざわざ山を潰して自然破壊した場所なら、50坪カツカツでもOKとかめちゃくちゃ。

[355: 匿名さん]

>>347
桜ヶ丘二丁目
http://goo.gl/Jomcnd

緑豊かですね。
50坪の区割り（しかもあつかましく駐車スペースは2台）ではこのような緑豊かな家並みにはなりません。
これから家や土地が余る時代に、わざわざ山を破壊しているような場所は、最低限の開発マナーとして土地を広めにするべきというのは当たり前の指摘でしょう。

小野原の区画整理もなんとか北千里の徒歩圏だったけど広めの土地多かったですね。
箕面役所も小さい区割りばかりだと、ろくな街並みにはならないと良く理解していたのでしょうね。

>>354
同じ箕面市の同じ用途地域（第一種低層住居専用地域）ですから、比較されて当たり前ですね。

既存地の開発ですら60坪以上のところがあるのに、これから土地があまりまくる時代に、わざわざ山奥を自然破壊しまくったニュータウンが50坪ぎりぎりの区割りとか明らかに理念もモラルも無い開発ですね。

[356: 匿名さん]

>>355
桜ヶ丘とか小野原とかそもそも坪単価が違う。カローラ買おうとしてる人にクラウン勧めても意味ないでしょ。

[357: 匿名さん]

どんどんネガキャンやってくれ。昨日からプレミアテラスの受付が始まり、今日要望書出したら既に抽選確定だよ。。坪単価もガーデンテラスとあまり変わらないし、こんな事ならテラス抽選取下げるんじゃなかったよ。
結局ここで色々坪単価予想がされていたが、全く違っていた。

[358: 匿名さん]

擁壁を作ったら、余り変わらないの間違いでした。

[359: 匿名さん]

訂正 プライムテラス

[360: 匿名さん]

>>357
ガーデンテラスより絶対プライムテラスの方が良いでしょ。駅徒歩15分以上で密集してるガーデンテラスは全く魅力無いけど、プライムテラスの開放感と眺望は希少だからね。そもそも、無電柱で無いって指摘有るけど、実際区画内は無電柱だよね(笑)
ガーデンテラスの道路側だけのカラー擁壁も建売みたいで余計なお世話だしね。抽選取り下げといてよかったんじゃない？ 当たったらだけど(笑)

[361: 匿名さん]

>>356
ただでさえ地価安い場所なのに、狭小区割りにするって、建売業者なみの悪質さ。

[362: 匿名さん]

最終ガーデンテラスまでは抽選倍率はいかないみたいですが、もう少し安いかと思っていました。当たれば良いですが、間口が坪数に比較して少し狭いのが多少気になっています。
予想坪40と見ていたので、、、

[363: 匿名さん]

最終的に坪数よりも間口などの土地形状は大事かと思います。南北に広い95坪は無駄に広いだけの土地ですよ。
周りに家が立たないような田舎じゃない限り、間口の広い60坪の方が使いかっても良いし、家も大きく見えます。

[364: 匿名さん]

>>360さん
当たっていたのが、ガーデンテラスの中央道路より東側分譲の方だったので今見るとちょっと後悔しています。
そこから5分遠くなるのに坪単価が余り変わらないのがちょっと納得出来なくて。盛り土と眺望でイーブンのはずなのに、、、

[365: 匿名さん]

プライムテラスは90坪超の2区画を除いて、異常に間口が狭いよ。
65坪とはいっても、一般的な65坪の整形地（間口14m以上）とはかなり勝手が異なる。
盛土も一般的な住宅地ではありえないほど強烈。

[366: 匿名さん]

桜ヶ丘＝ベントレー

小野原＝レクサス

彩都徒歩15～20分以上圏＝軽自動車

[367: 匿名さん]

いいね。
因みにどこも目糞鼻糞の違いだろ。桜ヶ丘がベントレーなんてどれだけ貧乏人やねん。そうしたらうちは戦闘機買えるがな。

[368: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[369: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に建築費5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[370: 匿名さん]

>>365さん
そうなんですよね。ただ値段で北摂で学校選ぶとこの辺しかないんですよね。土木工学はかじっているので、盛り土は周りが言う程気にしていないのですが正直予算です。
ガーデンテラスも60坪超の土地だったので、後悔です。
どう考えても坪5万高いと思います。テラスが人気だったので強気の商売です。結局どんどん条件が悪くなるか、経済悪化を待つかのバクチです。

[371: 匿名さん]

うちの買った大阪駅前の投資物件程度の値段だな。100坪超の土地でお手頃だな。軽自動車3台でベントレーは買えないよ。だから目糞鼻糞の違いしかないよ。

[372: 匿名さん]

建築費5000万なんて積水で建坪30ちょいで普通に超えるよ。こんな家どこにでもあるし、1億の家だって田舎にいけばごろごろあるわ。結局庶民の町のどんぐりの背比べだな。

[373: 匿名さん]

371訂正。 投資物件マンション一室の値段

[374: 匿名さん]

某誌発表の大阪府域の高級住宅地ランキング（高額納税者数、平均年収、住宅の平均価格などで算出）

1位：豊中市・東豊中町3丁目（世帯平均年収836万）
2位：豊中市・上野東3丁目（世帯平均年収770万）
3位：大阪市阿倍野区・北畠1丁目（世帯平均年収739万）
4位：吹田市・千里山西
5位：豊中市・緑丘
6位：箕面市・桜ヶ丘
7位：吹田市・青山台
8位：豊中市・新千里南町
9位：堺市東区・大美野
10位：吹田市・山田西

[375: 匿名さん]

ちなみに平均てのは、無職のリタイア層（高級住宅地に多い）を含めての数値だからね。

実際は現役世代の過半は軽く2000万超えてるからｗ

[376: 匿名さん]

東豊中や桜ヶ丘は、年収1億以上や資産100億以上がごろごろいる。

[377: 匿名さん]

>>370
彩都の駅徒歩20分クラスは、どうみても強気の商売を続けられるような立地ではないので
焦ってとびつかず、待ったほうが良いと思います。

まだ彩都粟生北に膨大に余っていますから、早晩、このような販売戦略は、破綻しますよ。

近いうちにアクセスや立地相応の適正価格で売り出さざるを得なくなるでしょう。

[378: 匿名さん]

>>375
年収2000万位って普通のサラリーマンでも結構いるだろ。俺の周りの金融や商社系であれば皆40過ぎでその位だよ。目糞鼻糞よりはちょっとレベルが上がって、耳糞鼻糞の違い位だろ。年収1億の人間がこんな田舎の不便なところには住まないよ。せいぜい5000ってところかな。

[379: 匿名さん]

東豊中は仮に平均年収が現役世代で2500万として、66%が退職者のオールドタウン自慢？

[380: 匿名さん]

>>377さん
10年位待てればその通りかもしれませんね。今まで色々な土地を数年見てきましたが、待つ程条件が悪化する一方です。土地は相場観と思っており、プライムテラスの坪単価から粟生北南側で30後半は今回で決定でしょうから尚更癪に触ります。1年間で日本経済が一気に悪化して欲しいとも思っちゃいます。

[381: 匿名さん]

阪急の場合、色んな条件の場所を一気に売らず、客に選ばせない作戦なので、坪単価を落とさず売り切ると思いますよ。彩都は殆どが建築条件付きなので、それなりに売れるはず。粟生北でも坪40万以下には落とさないんじゃ無いかな。

[382: 匿名さん]

>>381
粟生北の上部で眺望なしなら、35位でしょうね。ただ区画は若干広めの設定になると予想。最低80坪位の区割りで売り切る算段。

[383: 匿名さん]

>>379
高級住宅地は老人や親や爺の時代から金持ちが多いのは、当たり前。
これはいわゆるニュータウンの高齢化とは全く意味合いが異なる。

あと高級住宅地は、低所得者の資産家が結構多い。
配当だけで年収が数千万あっても、源泉徴収のみで年収はゼロになる。

[384: 匿名さん]

>>382
駅から相当遠くても80坪以上の区割りになるなら魅力的ですね。
街並みや戸間のゆとりや成熟後の緑の豊かさが50坪とは別世界になります。
眺望が無くても、それじたいが付加価値になります。

[385: 匿名さん]

>>382
阪急は、彩都で過去690億円の評価損を計上してるので、追加の損失は出せない状況です。従って、短期で売り切るより如何に坪単価を確保するかが鍵です。だから、土地を広くして坪単価を下げることは基本的にしないと思いますよ。それは、山手台の売り方からも明白です。今回、プライムテラスを65〜95坪の広めに設定したのは、眺望という付加価値が有ったのと、奥行きが有る土地だから、細長くなり過ぎでこれ以上小さく分割できなかったためです。粟生北で眺望無い不便な土地は小さくして坪単価を出来るだけ下げずに総額を安くする方向になると予想。

[386: 匿名さん]

阪急が山手台で悪質なコストダウン路線や理念放棄を行っているのは事実ですが、彩都は別の担当部署じゃないですかね。

[387: 匿名さん]

690億円の特別損失（東部100ヘクタール、中部30ヘクタール）は、リーマン後にURが中部の見直し縮小と東部の開発中止をした事によるもので、その後結局、中部や東部も開発の方向になったので、損失は大幅に減少するものと思われます。

彩都粟生北の戸建て用地は、実質的に殆どが非徒歩圏かつ公共交通機関無しとなるので、何をするにも自家用車生活は目に見えており、渋滞への影響を考慮しても、小さい区割りが許されるような場所ではないでしょう。

[388: 匿名さん]

>>387
評価損と言っても皮算用を修正しただけで、実際は阪急は損してないですから、彩都で赤字なのはURぐらいでしょ。阪急は所有地以外も、あの辺りの土地を坪3万以下で購入したと聞いています。減歩率が50%でもトータルは黒字でしょう。
それと、どちらにしても車必須の彩都箕面で200世帯増えたところで、渋滞に影響無いでしょ。精々マンション１個分。

[389: 匿名さん]

数百世帯がマイカー送迎したらかなり迷惑かかりますよ。

少なくとも、大手デベロッパーが、公共交通機関の無い場所を狭小な区割りで分譲するのはご法度。
マンション住民は殆ど徒歩、モノレール利用でしょう。

[390: 匿名さん]

粟生北の戸建て用地（平坦化部分の面積）は、ガーデンテラス4個分ぐらい残っている。
もしかしたら粟生北はトンネル開通後の北千里方面とは別に、彩都西までのバスを走らせるのかも知れないけど、千里中央まで片道600円のバス便分譲地なんか誰が買うんだという話にもなりかねないので微妙な所。