彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[321: 匿名]

あるわけない

[322: 匿名さん]

>>320
いかにもハウスメーカーの都合で細かく区割りしたような街区ばっかりだもんね。

[323: 匿名さん]

彩都は、大規模盛土のため、砂防地区の指定になってますが、制約が有る分、固定資産税の減免とか有るのでしょうか？

[324: 匿名さん]

今ダイワハウスが売ってる「やまぶき3丁目」もしょぼいね。

[325: 匿名さん]

彩都バブルが弾けてからは、住宅メーカー主導だから、如何に住宅件数を増やすかじゃないですか？
区画を小さく安く買い易くして、庶民でも買えるようにするのは、まあ良いことでも有ります。

[326: 匿名さん]

客が払いやすいのが6000ぐらいまで
家で3500程度は取りたいので外構や諸経費で500
さすれば土地の価格は2000ぐらい

土地は最低50坪程度必要な訳で坪単価40なら売れるとの判断により
区画割りや値付けがされてるのだろう

路線価や適正価格とは関係無しに

消費者が買わなければ下がるだろうね

[327: 匿名さん]

>>325
ぜんぜん良くないですよ。
業者の思惑で街並みが犠牲にされているわけですから。
70年代からバブルにかけて郊外分譲地の区割りがどんどん小さくなっていったのは、地価高騰や宅地不足である意味しょうがない部分もありましたが、土地価格下がっているのに、戸数確保や儲け優先で区割り小さくするって。

[328: 匿名さん]

>>327
茨木彩都の様に、土地が広く高額になって、アッパーミドル層がターゲットになるより、箕面彩都の様に区画が小さくなってミドル層がターゲットの方が、しがないサラリーマン世帯にとっては良いでしょ。街並みより買えるかどうか。

[329: 匿名さん]

>>327
良好な住環境や街並みとするために、土地を大きめにしたって（間口や奥行きを1.5m程度広げるだけでぜんぜん違う）、買い手のボリュームゾーンはない袖は触れないわけで、土地代に出せる上限額は決まっていますから、坪単価の相場が下がるだけで、サラリーマン世帯は困らないどころかハッピーですよ。

区割りを広くしたら、土地が高くなるのではなく、坪単価が下がるのです。下げたくないから、区割りを小さくして儲けようとするのが業者。この構図。

[330: 匿名さん]

>>329
それは甘過ぎでしょ。土地を広くしたらサラリーマン世帯に合わせて坪単価下げるって(笑)

[331: 匿名さん]

>>330
甘いもなにもそれが不動産の常識だから。
坪単価を最大化する目的で、買える人間の数を増やす為に（売り手優位にする為に）土地を小さくするのが常套手段。
逆に区割りを大きめにすると、小さい土地なら売却可能な坪単価で売ろうにも、買える人間が少ないので成立せず、坪単価に下げ圧力が働く。

[332: 匿名さん]

>>331
あなたの常識だと、どの分譲地もサラリーマン世帯に合わせて土地代が2500万程度になるように坪単価が下がるのですか？そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。
マンションだって、広い部屋をわざわざ坪単価下げないよね。逆に、プレミアム付いて割高になる場合も多いね。

[333: 匿名さん]

＞そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。

お金ある人（グロスの高い土地を買える人）は一般サラリーマンよりずっと少ないから、買い手優位になって坪単価に下げ圧力が働くの。

広い土地ほど坪単価が安くなるのは不動産の常識だよ。
広いがゆえに安めの坪単価の邸宅跡地などを、業者であることをいかして買い付けてより割高な坪単価で分割売りするミニ開発は横行している。

大規模分譲地の姑息な方法としては、大多数の区画は一般サラリーマン向けの小さい区割りにしつつ、少しだけ広めの区画を入れるようなやりかたであれば、小さい区画（買える人間が多い）は売り手優位を確保しつつ、大きい区画も、供給が少ない＝希少性を売りにして、買い手優位にさせず、小さい土地と同様の高い坪単価で売る事は可能だが、それはテクニックにすぎない。

大規模な分譲地で、全体の区割りを広めにすれば、同等程度の営業期間で完売可能な坪単価は、小さめの区割りにするよりずっと安くなる。金持ちは一定期間にどんどんわいてこないからね。

[334: 匿名さん]

彩都東に期待だね

[335: 匿名さん]

>333
もし、あなたが不動産業を経営していてると仮定したとして、利益を求めるために大きい区割りで売りますか？小さい区割りで売りますか？
答えられるかな？

[336: 匿名さん]

1円でも多く儲ける為なら、街並みや住環境を犠牲にして何をやっても良いというのはそれは、パワービルダーや建売業者の論理と同じ。

[337: 匿名さん]

>>333
そもそも考え方がおかしい。
大規模分譲地で、小さい区画と大きい区画の両方提供するのは姑息じゃなく、正しいでしょ。
管理の手間考えて、小さい区画を希望する人もいるし、広い庭が欲しい人もいる。

[338: 匿名さん]

せっかくまだ自由度が高くいくらでも工夫をこらせる新規開発地なのに、
少しでも坪単価を高く売ったり一戸でも多く家を建てて利鞘を確保する為に、
郊外戸建て志向（第一種低層住居専用地域）の消費者がなんとか許容できる
土地面積の下限ぎりぎり（50坪）やルールで定められた規制（彩都の場合170㎡）
ぎりぎりになるように細かく分割して、何の変哲も無い分譲地にする。

そうして土地あまり時代に、70～80年代のオールドタウンと何も変わらない
ただの焼き直しが出来上がる。
宅地が既に充足し、これから猛烈に余り出す時代に、その単なる宅地を無駄に増やす。
ヒートアイランドを悪化させる。
将来のインフラを持続不可能にし、財政的な負担を増大させる。

[339: 匿名]

>>337
ガーデンヒルズやまぶき（52坪～146坪）みたいに、平均は70坪ぐらいあって
住環境や緑の量や景観を重視した広めの区画を中心にするならね。

まちづくりも質重視で平均水準が高い上で、小さい区割りや大型宅地も用意するなら
多様性があって良いだろうね。

殆どすべて（9割がた）が50坪かつかつで、ほんの少しだけ広めの土地を入れるようなのは
どこにでもある目先の金儲けしか考えていない開発。

[340: 匿名さん]

>>339
ガーデンヒルズやまぶきも、法面が多いから見掛けの面積が広いだけで、実質は50坪台ですよ。平坦部が広かったのは、1区画だけ。

[341: 匿名さん]

ガーデンヒルズはたしかに法面割合多かったけど、ガーデンヴィレッジやまぶきは純粋に広めの宅地が多かったでしょ。
街並みにもこだわっていたよ。

全体面積が8400㎡で、ほぼ法面含まず、道路割合が少なく28区画なので、明らかに平均70坪以上。

[342: 匿名さん]

>>341
確かにガーデンビレッジの方は広かったけど、あそこは高台で眺望が良かったからでしょ。あのロケーションなら分かるけど、今の箕面側で高い金出しても買おうと思う区画ないから、今の50坪方針は間違って無いと思う。95坪の区画を造ってるプライムテラスも結局は眺望が良いから。何か付加価値無ければ、広いだけでは彩都で土地代3000万以上出す人いないと思うよ。

[343: 匿名さん]

プライムテラスの価格出てたけど、坪48万ならガーデンテラスよりいいね。

[344: 匿名さん]

プライムテラスは、眺望の丘とか宣伝しているけど
もろに谷だった場所を何十mも盛土で埋めた場所を
丘なんていって問題ないのかね。
彩都で多用されている（「彩都」自身も含む）いかがわしい
キラキラ地名と違って、粟生間谷や間谷住宅というネーミングは正直だね。

>>343
何がいいのか分からない。
仮に同じ坪単価なら純粋にボッタクリ。
ガーデンテラスよりコストダウンしまくっていたり欠点の多い土地だからね。

ガーデンテラスで採用されていた電線地中化無し
ガーデンテラスで採用されていたカラー擁壁なし（高低差処理は、一番安い法面仕上げ）
桁外れの盛土
幹線道路沿い（トンネル開通したらかなりの交通量）

[345: 匿名]

>>344
それプラス、ガーデンテラスより更に駅から遠く非徒歩圏てのもだな。

>>342
眺望だけが付加価値じゃないよ。
それに65～70坪程度で広いというのはおかしい。むしろ立地考えると50坪が狭すぎる。
モノレール支線の奥地から15～20分以上も坂登るような非徒歩圏の駅遠立地を
区割りけちって戸数増やしたり坪単価割高で売る為に、50坪の狭小路線にすることじたいが
業者の都合ありきで、理念無き開発の典型。

[346: 匿名さん]

実際歩けば20分ではたどり着けません。雨雪の日は凹みます。でも気に入ったならいいと思います。

[347: 匿名さん]

>>345
モノレールではなくちゃんとした電車の徒歩数分圏でも心ある開発は200㎡（60坪）以上ですからね。
http://www.proud-web.jp/kansai/house/sakuragaoka/

これから人口減少の今の時代に山を破壊して開発した場所なら、最低でも70坪クラスでないと正当化できないでしょう。

[348: 匿名さん]

>>347
リンク先は、最大でも70坪無いんですね。それに引き換え、プライムテラスは平均70坪有るから素晴らしいです。

[349: 匿名さん]

>>348
ガーデンテラスはモノレールどんづまりから20分歩かされて50坪レベルだけど。
箕面屈指の邸宅街である桜ヶ丘の200㎡と比較するなら、バスすらない駅徒歩20分以上は平均150坪以上にしないと論外でしょう。

[350: 匿名さん]

ちなみに、プライムテラスは平均70坪以上なんてありませんよ。
11区画中、9区画が60坪台かつ法面を含むので有効面積はそれ以下ですから。
広い土地は2区画だけで、その上法面がかなりを占めて、実際に使える面積は少ないですからね（しかもとんでもない谷を埋めた盛土）。

[351: 匿名さん]

>347
購買層の違う場所と比べてもしょうがないだろ。

アンタの意見って彩都の検討者の参考になっているのかなぁ。
参考になるってひと、いますか？

[352: 購入検討中さん]

まったく参考にならない。

[353: 匿名さん]

>>349
桜ヶ丘ってチョットややこしい地区だからどうだろう？
ズバリじゃ無いけど住所が嫌かな。

[354: 匿名さん]

>>351
土地あまり人口減少時代にわざわざ山を潰して自然破壊した場所なら、50坪カツカツでもOKとかめちゃくちゃ。

[355: 匿名さん]

>>347
桜ヶ丘二丁目
http://goo.gl/Jomcnd

緑豊かですね。
50坪の区割り（しかもあつかましく駐車スペースは2台）ではこのような緑豊かな家並みにはなりません。
これから家や土地が余る時代に、わざわざ山を破壊しているような場所は、最低限の開発マナーとして土地を広めにするべきというのは当たり前の指摘でしょう。

小野原の区画整理もなんとか北千里の徒歩圏だったけど広めの土地多かったですね。
箕面役所も小さい区割りばかりだと、ろくな街並みにはならないと良く理解していたのでしょうね。

>>354
同じ箕面市の同じ用途地域（第一種低層住居専用地域）ですから、比較されて当たり前ですね。

既存地の開発ですら60坪以上のところがあるのに、これから土地があまりまくる時代に、わざわざ山奥を自然破壊しまくったニュータウンが50坪ぎりぎりの区割りとか明らかに理念もモラルも無い開発ですね。

[356: 匿名さん]

>>355
桜ヶ丘とか小野原とかそもそも坪単価が違う。カローラ買おうとしてる人にクラウン勧めても意味ないでしょ。

[357: 匿名さん]

どんどんネガキャンやってくれ。昨日からプレミアテラスの受付が始まり、今日要望書出したら既に抽選確定だよ。。坪単価もガーデンテラスとあまり変わらないし、こんな事ならテラス抽選取下げるんじゃなかったよ。
結局ここで色々坪単価予想がされていたが、全く違っていた。

[358: 匿名さん]

擁壁を作ったら、余り変わらないの間違いでした。

[359: 匿名さん]

訂正 プライムテラス

[360: 匿名さん]

>>357
ガーデンテラスより絶対プライムテラスの方が良いでしょ。駅徒歩15分以上で密集してるガーデンテラスは全く魅力無いけど、プライムテラスの開放感と眺望は希少だからね。そもそも、無電柱で無いって指摘有るけど、実際区画内は無電柱だよね(笑)
ガーデンテラスの道路側だけのカラー擁壁も建売みたいで余計なお世話だしね。抽選取り下げといてよかったんじゃない？ 当たったらだけど(笑)

[361: 匿名さん]

>>356
ただでさえ地価安い場所なのに、狭小区割りにするって、建売業者なみの悪質さ。

[362: 匿名さん]

最終ガーデンテラスまでは抽選倍率はいかないみたいですが、もう少し安いかと思っていました。当たれば良いですが、間口が坪数に比較して少し狭いのが多少気になっています。
予想坪40と見ていたので、、、

[363: 匿名さん]

最終的に坪数よりも間口などの土地形状は大事かと思います。南北に広い95坪は無駄に広いだけの土地ですよ。
周りに家が立たないような田舎じゃない限り、間口の広い60坪の方が使いかっても良いし、家も大きく見えます。

[364: 匿名さん]

>>360さん
当たっていたのが、ガーデンテラスの中央道路より東側分譲の方だったので今見るとちょっと後悔しています。
そこから5分遠くなるのに坪単価が余り変わらないのがちょっと納得出来なくて。盛り土と眺望でイーブンのはずなのに、、、

[365: 匿名さん]

プライムテラスは90坪超の2区画を除いて、異常に間口が狭いよ。
65坪とはいっても、一般的な65坪の整形地（間口14m以上）とはかなり勝手が異なる。
盛土も一般的な住宅地ではありえないほど強烈。

[366: 匿名さん]

桜ヶ丘＝ベントレー

小野原＝レクサス

彩都徒歩15～20分以上圏＝軽自動車

[367: 匿名さん]

いいね。
因みにどこも目糞鼻糞の違いだろ。桜ヶ丘がベントレーなんてどれだけ貧乏人やねん。そうしたらうちは戦闘機買えるがな。

[368: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[369: 匿名さん]

桜ヶ丘2丁目の「平均的な家」は100坪超に建築費5000万～1億以上の家なので、平均的な家に住むには最低でも、1.3億ぐらいは必要ですね。

[370: 匿名さん]

>>365さん
そうなんですよね。ただ値段で北摂で学校選ぶとこの辺しかないんですよね。土木工学はかじっているので、盛り土は周りが言う程気にしていないのですが正直予算です。
ガーデンテラスも60坪超の土地だったので、後悔です。
どう考えても坪5万高いと思います。テラスが人気だったので強気の商売です。結局どんどん条件が悪くなるか、経済悪化を待つかのバクチです。