彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[227: 入居済み住民さん]

>>224
確かに、駅から歩いて10分くらいのトコに缶ビールの自販機あったら、夏場は毎日買うかも(笑)

[228: 匿名さん]

>>227
箕面側はコンビニのひとつも出来ないのかね。茨木側と比べると全てがショボイね。

[229: 匿名さん]

郊外ニュータウン新規分譲地の50坪区割りは、消費者ニーズによって決定されたものではなく
客の足元を見て、郊外庭付き戸建て志向の一次取得サラリーマンが土地代に出せるぎりぎり
上限額（2300～2600万）が50坪台になるように坪単価を設定すれば、最も効率良く
儲けを最大化できるという不動産業者（デベロッパー）の都合によるもの。

そこにあるのは目先の金儲けのみ。

[230: 匿名さん]

>>229さん
僕は不動産業者じゃないですけど、企業は利益を求めない慈善団体ではないので、金儲けするのは当然だと思います。利益は社会貢献の対価です。利益が出れば税金だって払うし。

分譲地だって、違う場所との競争があるんだから的はずれな値段はつけれないし。
不動産屋の都合だけだと誰も買わない。
消費者が買う、ということが、需要がある証拠。ニーズを満たしている証拠。

彩都もそう。
大方の住民が自身の家庭環境、収支、通勤事情、を総合的に判断して購入している。
近くに森町等の大型分譲地がある中で、その他にも色々検討した結果、彩都箕面が一番！と判断したから買っている。

そりゃあ、全ての希望(間取り・金額・立地・等々)を叶えれたご家族はいないだろうけど、そんなのはどこでも無理な話。

住民でもない、検討者でもない人間が、薄っぺらい知識をひけらかしても、実際に暮らしている住民、現地に足を運んでる検討者からしたら、ホントにどうでもいい。

[231: 入居済み住民さん]

>>228
その意味では確かにしょぼい！
それは否定できない(笑)
でも駅前にできたファミマはみんなのものです。
そして、暮らしは少し工夫するだけで、意外とどうとでもなる。便利すぎると工夫しなくなって人間が退化する。
箕面側の人たちは、みんなそれぞれ工夫して知恵を絞り、少しの不便を解消して暮らしてます。
だから、みんなイキイキと暮らしています。

[232: 匿名さん]

千里以外では数少ない成功例と言われるURガーデンシティ舞多聞や登美ヶ丘や桂坂では、50～70坪の普通の分譲地（彩都ガーデンテラスと同じ価格帯）と100坪ぐらいの広めのエリアや数百坪邸宅エリアや団地エリアが、共存しているけど何の問題もなく街として成功しているね。悪い意味で均質的、画一的ではなく、街に多様性がある。

舞多聞なんて、みついけ（平均200坪）から歩いて数分の所に大規模な市営住宅群まであるけど、みついけは大人気で完売した。

つまり「彩都の戸建てエリアは4500～5500万ぐらいで50坪程度の子育てサラリーマン向けの街にする他選択しがないしそれが当たり前、他は需要が無い」などという主張は、何の根拠も無い思い込みや決め付けの類でしかない。

そもそも、100坪程度の土地を富裕層と決め付けている時点で、それは50坪と変わらない坪単価で100坪の土地を売りつける前提の話であり、努力や工夫をこらして100坪をサラリーマンが手が出る2500～3000万ぐらいで分譲すれば全く話は変わってくる。そんな事はできないというのは、少しでも高く多くの戸数を手っ取り早く売り抜けて儲けたい業者の都合でしかない。

彩都トンネルが開通して国文都市4号線が完成すれば、外院まで1.5kmちょっとでつながるが、そのすぐ隣の石丸3丁目には普通の家とともに豪邸や大邸宅も並んでいて多様性がある。車で2～3分しか離れていないトンネル開通後の彩都箕面とそこまで立地に違いがあるわけがないので、彩都でも同様の事はじゅうぶんに可能であるという事に他ならない。

[233: 匿名さん]

>>231
確かに少し工夫すればなに不自由なく暮らせますね。
うちも家族皆がイキイキしてます。

[234: 匿名さん]

>>231
新しい家に引っ越して、沈んでいる人はいないでしょ(笑)
皆さん、それぞれの背丈で満足されますので。

[235: 匿名]

金儲けの為だけに、オールドタウン（昭和に開発されたニュータウン）の50～60坪の
土地が既にあまり出し、これから猛烈にあまりまくる時代に、そのオールドタウンの
焼きなおしでしかない（新品である事以外は同じ）新品ニュータウン50坪商法をやる為だけに、
オールドタウンを使い捨てにして、自然を破壊し続け新たなニュータウンを
一世代ごとに作り続けていいのかな？
それが社会全体にとって凄まじく有害（持続不可能）であってもまともな開発なのかい？
まだコミュニティができあがっていない新しい街に住みたいお客さんのニーズに
こたえているなどとのたまって。

売れるなら何をやっても良い、金儲けさえできれば良いのなら、それはもはや
社会の公器としての会社ではなく、反社会的な単なる悪徳企業でしかない。
多くの企業はCSRだけでなく、本業も含め社会貢献を第一義としている。

[236: 入居済み住民さん]

232はもっともらしいこと言っているつもりみたいだけど、彩都の開発が土地整理事業だということを知っていて言ってんのか？開発資金を回収せんとあかんのやから、わざわざ坪単価下げてまで売らんやろ。100坪にして坪単価下げたら事業が厳しくなるだけやな。

[237: 物件比較中さん]

さて、

ガーデンテラスとプライムテラスの間にある用地(大通り沿い)は何ができるんですかね？？

[238: 入居済み住民さん]

>>235
彩都に住んで本当によかったです。

[239: 匿名さん]

坪単価を最大限に高くする為に、土地をこまぎれにするってのは典型的な悪徳業者の商法。

[240: 入居済み住民さん]

>239
そうすると彩都で商売するのは全て悪徳業者だな。日本の大手HMはほとんど悪徳業者ってことになるね。
業者をかばうわけではないが、悪徳業者と決めつけるのはアンタの偏見だよ。

ところでアンタ、住宅購入したことあるの？

あと、将来土地が余って地価が暴落して便利な土地が安くなるって言うけど、それっていつ頃？
たぶんその頃まで待つと年齢的に購入意欲も無くなり、老人ホームを検討する頃だろうな。逆に家が必要になくなる頃で、結局は家を買わなくなる。
買いたい時に買う、これで良いし外野がぎゃあぎゃあ喚いてもしょうがない。

彩都住民のほとんどは住んでみて良かったと思っているのでは？少なくとも私はそう思います。

[241: 匿名さん]

>>240
建築条件付きの土地の弊害ですよ。ＨＭは家を建てるのが仕事なので、最低限の面積で買い易い価格設定にする。だから今の箕面彩都の様な状態になったのでしょうね。彩都西側はURが区画割して分譲したとこが多いし、ガーデンビレッジやまぶきも阪急が条件無しで売ったから65〜120坪の広めの区画設定にしてる。プライムテラスも同様。ガーデンテラスも阪急が一部条件なしもやってるけど、阪神の建売などのしがらみ有るから狭小路線になったのだろう。

[242: 入居済み住民さん]

街並みなんて二の次だな。予算内で納得して住めればそれで良い。
外野がガタガタ言うな。

[243: 匿名さん]

>236

別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

それと土地整理事業を持ち出してるけど、彩都の減歩率は50%。減歩率が異常に高いのに大赤字って、どれだけ盛土しとんの。

[244: 匿名さん]

＞そうすると彩都で商売するのは全て悪徳業者だな。

その通りだよ。

もう新たなニュータウンは不要かつ弊害しかないってのはとっくの昔に学識経験者や専門家や指摘されている正論だからね。

そもそも日本は住宅地開発しすぎ、家建てすぎなんだよ。

アメリカは人口3億人かつ毎年80万人近く増え続けているけど、新築住宅着工件数は年間40万戸ほど。

日本は1.3億人にすぎない上にこれから人口減少するにだいたい年約100万戸。

このままだと2030年代には空家率が30～40%になる。

到底サスティナブルじゃない。

百歩譲っても、少なくとも今開発するなら、昭和のニュータウン（郊外の山を削って50～60坪の画一的な土地を並べただけの新しいだけの街）と全く異なる方向性でない限り、正当性は無い。

昭和のニュータウンの焼き直しなら、単に未来の空家、空き地を無駄に増やしているだけで、無駄に市街地を広げて将来の財政的な負担を増やしているだけだからな（反コンパクトシティ、反サスティナブル）。

[245: 匿名さん]

都心部のマンションや庭無しペンシルハウスは嫌な郊外の庭付戸建て派だけど
既にコミュニティのできあがっているオールドタウンの中古土地を買って
家建てて住みたくない（新参者にはなりたくない）というごく少数の人間（マジョリティではない）
のエゴだけの為に、人口減少時代に何の変哲も無い新たなニュータウン開発
（古いニュータウンの焼き直し）が正当化されるわけがないわな。
今後の人口激減日本は、大都市圏も含めて広げすぎた市街化区域を欧州（ドイツなど）の人口減少国のように
縮小して森林に戻し、住宅を減らし（減築）施設も統廃合していかないと、インフラが
維持できなくなる時代なのは誰でも知っている事だが、その状況で50～60坪の新築で業者やHMが
金儲けする為だけに、駆け込みで新規ニュータウンを開発する行為が、社会にとってまともな開発のわけない。

何の変哲も無い単なる50坪宅地を無駄に増やすぐらいなら、ライフサイエンス分野の研究開発拠点や物流施設など
社会にとって有益である施設オンリーの街にでもしたほうがいい。

[246: 匿名さん]

>>243
＞別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
＞広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

下げんでもというか、広めの区割りにすれば（ぼったくらない限り）坪単価は下がる。

区割りを大きくすれば一戸あたりの造成コストが大幅にさがる（100坪土地の擁壁工事費用は50坪と大差無く到底2倍にはならない、ガス引き込みや上下水道や雨水汚水排水関係などのインフラ工事は区画に対してほぼ定額でかかるので大きい土地ほど負担が小さくなる）上に、区割りを大きくすればするほど、宅地効率が良くなって（道路面積が減らせる）、坪単価の原価が下がるからな。

仮に50数坪に区割りして坪35～40万のエリアなら、100坪の区割りなら普通に坪30万未満で採算がとれる。

[247: 匿名さん]

プライムテラスはいったい何がプライム（優良の，最良の，第一等の; すばらしい，極上の）なんだろうね。

盛土の高さが通常の20～30倍のプライム？
トンネルが開通したら目の前が交通量多い幹線道路になって騒音がうるさいプライム？
まさか建築条件がついていない（こんなの本来は当たり前）事がプライム？

[248: 購入検討中さん]

ここ1～2週間、用事あって現地に行けてないんですけど、プライムテラスとかウェストゲートの見学者ってけっこういるんですかね？

売り出して価格をみてから動いても大丈夫かな？

時期的に、粟生北が分譲開始するまで待てないしなー。
考え出すとキリないなー。

[249: 匿名さん]

批判的な事を書いてる人、文面とか単語の使い方を見るに、一人の人がずーっと力説してる感じやな。
これ以上同じような内容を書くなら、管理者に連絡してアク禁処理やな。

[250: 匿名さん]

>>241
ここは検討板だから、批判的意見が出るのは当たり前だよ。
業者の提灯板じゃないんだから。

くだらないレッテル貼りしてないで、業者の自演ではなく
入居済み住民が情報交換したいなら、タマスマみたいに住民専用のスレを別にたてたら？

[251: 匿名さん]

>246
50坪を100坪にしたら、どうして坪単価が10万も下がるの？そもそもインフラ工事は付帯工事だから土地価格には入らない。

[252: 匿名さん]

>>250
本人？
長々と同じような内容で、ただただ批判ばかり。
相変わらず、連投してるし、運営に相談した方がいいかもしれませんね。

[253: 匿名さん]

>>250
彩都箕面に関する内容なら別にいいねんけど偉そうに社会問題論じちゃってるから┐('～`;)┌

彩都箕面を検討するにあたってのメリット・デメリット、等々は大歓迎ですよ。

[254: 匿名さん]

>>251
道路割合の低下や土木工事の坪あたりのコストが下がるから。

たとえば51坪の角地（13m×13m）と100坪の角地（18.2m×18.2m）では、擁壁の高さが同じとして
2辺分の擁壁長は1.4倍にしかならないので、当然擁壁工事は2倍にならない。
平均高さ1.5mの擁壁なら、ざっくり51坪のほうは200万、100坪のほうは280万程度。

ガス引込管、汚水桝、排水パイプ、上下水道などは宅地完成時に工事済みだから土地価格に入っているよ。

[255: 入居済み住民さん]

>244
>245
アナタは郊外新規ニュータウン批判論者ということは良くわかりました。
言いたいことも理解できます。
それも一つの意見ですから。
でも、何か違和感を感じるのでよ～く考えてみました。

アナタはこのスレで一生懸命に彩都を含む新規ニュータウンを批判していますが、なにもここで言わなくても良いのでは？
彩都（特に西部）は既に開発済みのニュータウンだからです。
なので声高々に住民もしくは検討者を批判してもしょうがない。
批判したいなら開発しているURを適切な場所で批判すればよい。
アナタの意見は、住民や検討者には全く関係のないことですね。
彩都住民や検討者が新規に開発するのではない。

あと、便利な場所の再開発を待てみたいなことを言っているが、それって少なくとも20年くらい先の話だろ？
その頃、便利な土地が余ってきたとして価格はいくら位になるの？
たとえば、豊中市新千里北町や吹田市藤白台、青山台あたりは坪単価いくら位までさがるの？
答えられる？

あと以下の考え方もあるわな。
今、便利な土地坪単価100万円50坪買って5000万円。
将来坪単価40万になって2000万円になる。
結局、3000万円の大損。
それなら、いま彩都に50坪2000万円の土地を買って使い捨てにするほうがマシ。

[256: 匿名さん]

平均50坪の区割りと平均100坪の区割り（いずれも旗竿地をつくらない整形地による区割り）では、有効宅地化率が大きく（10%以上）変わってくる。

全体で1万坪の街区を開発して区割りする場合、60%（50坪の区割り）では6000坪、70%（100坪の区割り）では7000坪の整形地が確保できるわけだから、当然後者のほうが原価はざっくり10%以上下がる。

[257: 匿名]

人口減少社会の今わざわざ開発しているニュータウンは、せめて70～80年代の
宅地不足期に多く開発された悪い意味で画一的な典型的郊外ニュータウン
（50坪程度の余裕の無い何の変哲も無い宅地）と、中古になった時にかぶらない
全く異なるコンセプトの街をつくらないと社会的弊害が大きいって話でしょ。

そうでなければ将来の深刻な郊外平凡中古土地あまりを助長し、社会に負担を
かけるだけでしかない。今新品の街だってあっというまに中古になるのだからな。

[258: 匿名さん]

256へ
それだけの問題かな？

ところで255からの質問に答えてやれよ。

[259: 匿名さん]

>>255
新しい街にほどほどの値段で住みたいというエゴだけの為に、昭和ニュータウンの焼き直しを次から次へと開発して使い捨てにしていいの？
実際には、使い捨てといっても古いタウンの空家率が40%超えて老人だらけの街になろうがインフラや公共施設や学校などの維持管理は簡単には放棄できないから、凄まじい財政負担の増大を伴うけど。

[260: 入居済み住民さん]

>259
だから、彩都は一般人からしたら既に開発されてるの。
住民や検討者がエゴで開発したのではない。

[261: 匿名さん]

>>257
彩都の様に50坪の平凡なニュータウン開発は悪で100坪なら正当性が有るってのがおかしいでしょ。そもそも開発主体はURで大きい区画で用地販売してるからね。小さい区画に区割りしてるのは、住宅販売業者だから、そこに開発責任は無い。

[262: 物件比較中さん]

プライムテラスの価格発表っていつか決まってるんですか？

[263: 匿名さん]

ようは
『今後の山を潰しての新規ニュータウン開発は俺もいかがなものかと思うが、彩都を筆頭に今大規模開発してるとこは昭和ニュータウンの焼き直し路線（50坪ちょいの住宅密集地）でもええじゃないか　今後は駄目だが今やってるとこはしゃーないからOK』
というエゴですな。
いくらでも今からでも工夫はできるのにな。

[264: 匿名さん]

>>255
それは、分からんよ。土地価格の二極化進んでるから、便利な土地は価格維持で辺鄙な土地が値下がり大きくなるという意見も多い。

[265: 匿名さん]

>>261
正当性の判断基準はもちろん人によって違うだろうけど、都心から20km圏のインフラが

整備された100坪超の良好な宅地って、70～80年代の地価高騰、宅地不足時代（人口増加期）に

開発されたいわゆるオールドニュータウンでは殆ど供給できなかったもので希少性があり、

潜在的な需要（地価が下がれば広めの宅地に住みたいという需要も含む）に対して総数が圧倒的に

不足している状況だから、今それを供給することは、少なくとも既に空家や空き地が増加し出している

オールドニュータウンに膨大にストックとして存在している（そしてこれから猛烈に余る）

50坪台の土地をわざわざ新規大量供給するよりは、遥かにマシな開発と言える。

少なくとも安易な焼き直しや使い捨てではなくなるからね。




以下ガーデンシティ舞多聞スレより的を射た意見

by 隣町住民　2013-12-26 23:26:12

土地価格が安くなったにも関わらず、分割売りばかりで街の風景がちまちまして閉口していました。
その中みついけ、てらいけは人生の目標に相応しい風格の敷地とロケーションだと思います。

[266: 入居済み住民さん]

>>265
何が言いたいのか全くわからないです。

[267: 匿名]

265さんの意見はご尤もですね
理解できない方は正論を見せつけられて、理解したくないだけだと思います

[268: 入居済み住民さん]

>263
>265

たぶんほとんどの住民や検討者には、あなたの言うようなエゴはないよ。
予算を決めて住環境を検討した結果、それが彩都だっただけ。

オールドタウンの土地が大量に余るって言うが、数十年後の話だろ？
住民や検討者は現在与えられている状況から選んでいるんだよ。

今、検討したいのに数十年後の仮定の話をしてもしょうがないだろ。
ピントがずれてるよ。

で、そう言うあなたはどこに家を買ったのかな？
もしくは、どこを検討しているのかな？
ぜひ質問に答えてね。

[269: 匿名さん]

100坪もいらないよ。忙しくて時間がなくてとてもじゃないが管理できない。よほど時間に余裕がないと管理できない。

[270: 匿名さん]

オールドタウンの土地はとっくに余りだしているよ。
大量ではないが、既に中古でいくらでも選んで買える。
大量に余るってのは団塊の平均的な死去時期の事でしょうね。

[271: マンコミュファンさん]

>>269
それはあなたの個人的な意見でマジョリティではない。
URが既に郊外50～60坪分譲地に住んでいる郊外居住者を対象に行ったアンケート調査の結果ではそうはなっていない（希望の土地面積の平均は実際に自分が住んでいる土地の2倍以上の150坪が多数派だった）。
25坪でじゅうぶんという人だっているんだから、個人の意見を言い出しても意味が無い。

そもそも60坪と100坪では、建物間がゆったりして住環境が格段に良好になるぐらいで管理の差なんてほとんどない。
間口や奥行きがそれぞれ4m増える程度なんだから。

[272: 入居済み住民さん]

>270
北摂にある？
いくらでも選べるって言うけど坪単価いくら？
彩都と同じくらいの坪40万円で買えるところあるの？
千里ニュータウン内にあるなら具体的に教えて。
ちなみに比較的近所の小野原の中古でも、坪40万円では買えません。

それに今探しているヒトのためのスレなんだから、団塊の世代の死後の話なんかしても意味ないぞ。

[273: 匿名さん]

>271
100坪もいらないのは確かに私の個人的な意見です。
でも、日常のメンテは大変よ。
100坪もあったら草引き大変だろうな。
少し放っておくと草ボーボー。
想像できる？

[274: 匿名さん]

粟生間谷東だって普通に中古の土地を買おうと思えば買えるよね。
サニータウンだっていくらでも。
川西や猪名川町のニュータウンでも。
もう飽和状態でじゅうぶん余っているし、大阪1時間圏の宅地は不足していない。

同じ大阪通勤圏で括らず、北摂限定というのもおかしな話。
他の大阪通勤圏のニュータウンが大量に余っていても、北摂だけは人口減少時代に
入っても山を切り開いて、ニュータウン開発しまくっていいのという変な話になっちゃうから。

[275: 匿名さん]

>274
粟生間谷東はものすごく具体的に検討したが、あの坂は小さな子供には危険すぎる。
あと、小中学校がかなり遠いよね。

私は職場の近くで検討したかったから北摂に限定した。
だからこの条件で安くて便利なところ教えて。

[276: 匿名]

>>273
雑草なんていくらでも対策できるよ。
本当に面倒で嫌ならデュポンのザバーン＋砂利とかで雑草ゼロにする事もできるし。
50坪だと郊外なのに冬の1階の日当たり悪い区画とか大量に発生するからね。
南向き区画も、北側斜線にかかって建築制限も大きくなるし。
とてもじゃないけど、理想の宅地、理想の住環境とは言えない。
左右の住戸と接近して植栽すら植えられないほど余裕無いから、プライバシー性も落ちる。
エアコン使わず窓をあけて自然風をとりいれて過ごす季節は、生活音が隣に丸聞こえ。
便所の流す音まで。