彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[774: 入居済み住民さん]

お聞きしたいことがあり、初めて投稿します。

2丁目の空き地の草刈りをして下さっている方はどこかの業者さんでしょうか？
もしくは個人でされているのでしょうか？

[775: 匿名さん]

作業されてる方に直接聞くか
住民スレで聞いた方が良いかと思います

[776: 入居済み住民さん]

>>775
しまった！
スレ違いでしたか(＞人＜;)
すみませんでした。

[777: 匿名さん]

ガーデンテラスの広告入ってたので、久々ＨＰ見たら、ガーデンテラスの建売と土地の残りが26戸って2ヶ月前から全く変わって無い。この間に売れたのはプライムテラスの6戸だけだから、眺望優先の人多いってことか。それにしても、彩都殆ど売れなくなっちゃったね。

[778: 匿名さん]

ここの土地価格、本来いくらぐらいが妥当なんでしょうね？
駅からの距離、盛土などを考えれば
今の価格では暴落するのではないかと危惧しています
坪単価20万位が妥当なのですかね？

[779: 匿名さん]

40くらいって聞いた

[780: 匿名さん]

40は今の売値でしょう
20～25万ぐらいが妥当かな

[781: 匿名さん]

建築条件無しで、駅から徒歩15～20分で坪35万、20～25分で坪30～35万、25分以上で坪28～30万（70坪2000～2100万）が適正価格でしょう。電線地中化がある場合はプラス2～3万。

[782: 匿名さん]

そもそも一度の売り出し数が少ないですね。
同じ阪急でも、宝塚山手台は１度に１００戸単位で売り出しがあり、住宅地の規模の差を考えたら少ないです。
まだこれだけ土地が空いているのに数を増やさないのは、そうするといい場所ばかり先に売れて、微妙なところがずっと残って値下げしないと売れない、売る側にとって最悪のパターンになりかねないからでしょう。
小出しにして、なるべく高値で売る販売戦略と見てます。

[783: 匿名さん]

駅と言ってもモノレールの支線ですからね
その駅から20分なら25万ぐらいかな

[784: 匿名さん]

彩都粟生北は完全に非徒歩圏（しかもバス無し）なので、モノレール駅からの距離と利便性の低さ相応に、坪単価安くした上で土地も大きめにでもしないと厳しいでしょうね。

[785: 匿名さん]

>>784
彩都粟生北の場合、タマスマの様にタウンバスを走らせて、千里中央や新箕面に直行便を出す手も有りますね。徒歩15分以上でバス無しエリアよりマシなような気もします。

[786: 匿名さん]

>>785

運行主体は？
果たして、デベがお金出すでしょうか？
自治会で出資して運行することになるのでしょうか？

[787: 匿名さん]

>>784
見晴らしのいいスーパー銭湯でも作ればいいのに!!と思ってしまいます。

[788: 匿名さん]

>>786
タマスマの場合、初期投資(バス購入)はデベで、一定期間経過後、自治会運用に切り替えて運賃を徴収し、次の車両更新を賄う予定の様です。下手に彩都西駅徒歩15分エリアより、バス停が近く、直通シャトルバスで御堂筋線直結の方が便利でしょうね。
彩都もこのままだとジリ貧なので、何か工夫必要でしょう。

[789: 匿名さん]

バスは新箕面直結するのを待つしかないと思うよ。路線だけは決定しているから、別にそれまでは自治体のバスなんて走らす必要なんかないでしょう。彩都粟生北はトンネル開通後の暫定的な千中線と同時に売出しかないでしょう。
現在の適正地価は、駅から２０分以上の間谷東や外院の公示地価から見て２０分以内で４０万程度で、学校が近い分現在は若干高め推移だが、バスの本数次第では維持の可能性もある。
ここに書き込む人間は公示地価と土地相場形成要因すらわからないのか不思議でしょうがない・・・・・

[790: 匿名さん]

千里中央行のバスが通るってまだ本気で信じてる人、いるんだ(´ﾟдﾟ｀)

[791: 匿名さん]

最初の分譲価格は多くの場合、新品プレミアムがのってるから、適正とは限らない。
バブル崩壊しきった以降に分譲された多くのニュータウンでも、新品効果が消えて中古タウンになった時の坪単価相場が分譲時に対して大幅に下がった事例は頻繁に発生している。
間谷住宅はバスがあるし、外院は場所がぜんぜん違う。
そもそも公示価格は、取引相場の後追い。

[792: 匿名さん]

>>790
もしかして知らないの？業者間では出回りつくした情報なのに・・・。だから彩都粟生北の売出が次年度以降にづれこんでいるんだよ。阪急お得意のバス便セット売出！いつものお決まりパターンで、誰も驚きもしないようなネタなのにこんな素人がいるから、面白い！
>>791
こんな人がいるから、うちの賃貸は利回り良くて助かるわ。因みに間谷住宅も過去のニュータウンだから大暴落した相場が今の相場じゃないの。１年もたてば同じバス便地だよ。関西圏の相場を見ても妥当じゃないの。たかだか４０～５０万の土地に何故皆目くじら立てるのか？ここに書く住民は超貧乏人の集まりで、見ていて超面白い！

[793: 匿名さん]

新箕面駅が完成したら、箕面森町と彩都徒歩20分以上非徒歩圏（新箕面バス便エリア）はガチのライバルになるのは間違いありませんからね。新箕面駅へは、公共交通機関（バス）の所要時間においても、車のアクセスにおいても箕面森街が優位です。

新箕面駅の完成に向けて、彩都の坂道2km超（徒歩表示25分以上非徒歩圏）の坪単価が、箕面森町の坪単価にだんだん鞘寄せしていくのはほぼ確実でしょう。