彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[492: 匿名さん]

>>491
ガーデンテラスもプライムテラスも阪急から言えばどちらも同じ無電柱ですよ。だって、事業区域内は、電柱無いですから(笑)
プライムテラスの外の電柱なので、阪急はどうしようも無いです。

[493: 匿名さん]

>>490
建築条件無しだと販売業者の利益が載るから高くなると言うのは、違いますよ。
阪急の場合、彩都開発の際の大地主なので、開発前の土地を坪5万以下で入手しています。彩都は減歩率が50%でしたので、まあ、元値が10万以下でしょう。これまで阪急が販売した、いぶきの森、ガーデンテラス、プライムテラスの土地全て仮換地なので、元々阪急の土地で格安の土地です。つまり、原価的には安いけど購入者の足元見て周辺の建築条件付きより高く設定してるだけです。因みに、ひだまりの丘だけは、保留地でURから購入している様です。坪単価17万の様なので流石安く買ってますね。ライトハウスは、坪単価39.5万でURから買ってるので、建築条件付きの土地は殆ど原価ですね。

[494: 匿名さん]

千里ニュータウンの駅徒歩圏の新築マンション（物件のによるが坪単価は160～180万）の平均価格は4000万円台半ば。

現在、彩都箕面の戸建ての多くを占める建売とだいたい同程度。

彩都の全貌は
・世帯数の8割超がマンションや賃貸などの集合住宅（新築分譲マンションの平均が2700万前後）
・モノレール支線のどんつきで、かなり不便な場所なのに戸建ては2割未満にすぎない
・徒歩15分表示の場所で、北急の千里中央駅までドアツードアで45～50分と相当な時間がかかる
・梅田まで740円
・戸建ての平均取得価格は北摂（大阪平野部）の一種低層庭付き戸建て（50坪以上）で最安値の5000万未満

[495: 匿名さん]

ハウスメーカーの粗利は30%前後（決算書の上では20～25%だけど子会社や建材や設計を提供する関連子会社などの利益も含めるとこの程度）。

下請けの工務店が2100万円（粗利20%程度、建築原価1680万円）で受注している家を、3000万でつかまされるのが大手HMで家を建てる場合の基本。

しかしこれは相見積もりで値引き交渉を行った通常の注文住宅の場合で、建築条件付だとHMの粗利は40%以上まで跳ね上がる。

下請け工務店が2100万で受注するレベルの家を、3500万以上払わされるわけ。

これが購入層の予算が限られている地域で、大手HMの建築条件付エリアの家がすべからく安っぽく金太郎飴になるからくり。

[496: 匿名さん]

>>494
相変わらず金太郎飴みたいなことしていますね。
でも内容は薄弱。
彩都箕面は建売より建築条件付きの方が圧倒的に多いよ。
家からは千里中央までドアツードアで30分だし。

[497: 匿名さん]

＞＞491
プライムテラスの現地を見たことあるのかな？崖側にも目の前に電線と電柱が見えるんだけど、俺の目の錯覚？
あれが無電柱というなら、世の中ほとんどの家が無電柱エリアだね。無電柱エリアというのは電柱も無いのは字のごとくだが、電線も無いエリアの事だよ。
彩都を検討するような人のレベルはやっぱり低いのか？

ちなみに495みたいな事をいったら、そもそも家を買うどころが外でご飯すら食えないけどね。批判者と思われるかもしれないが流石に金太郎ちゃんとは同じレベルにしないでね。

[498: 匿名さん]

>>497
491はプライムテラスが無電柱とは一言も言ってないよ。
しっかり読んでから批判すれば？

[499: 匿名さん]

行間の開け方、内容　494と495は同一人物だよ。前も誰かが同じ指摘をしたら名前を変えて急に文面変わったけどね。
ずうっと相変わらずだな。他の地域を引っ張り出して、具体的な経験に裏打ちされた根拠もないところまで相変わらず。
因みに、千里中央のマンションの坪単価なんて千里中央マンション相場でネットで書いてある数字を丸写しだし。平均価格も5000万からマンションの具体名出されて4500万なんて書いてあるけど、その4500万の根拠は何もない。何故なら販売済のマンションは既にネットから消えているから、全部想像での記載も相変わらず。

[500: 匿名さん]

相変わらずサバ読んでるのな。

徒歩15分表示（1.2km）の場合

実際の徒歩16～18分、駅構内移動及び待ち時間の余裕3～4分、モノレール20分（直通時のみ17分）、千里中央の集積地の中心でもなんでもな外れのモノレール駅のホームで下りてから本当の千里中央駅まで徒歩5分で、合計44～47分。

徒歩ではなく小走りで、余裕時間もゼロにして、直通時間帯にモノレールの発車時刻ぎりぎりにホームに到着するようにすれば「モノレールの千里中央駅のホーム」までは30分も可能だが、そんな設定は現実とかけ離れている。もちろん座れない（笑）

[501: 匿名さん]

モノレールの直通便がある朝の通勤時間帯でも、余裕をもって座ろうと思えば、北急の千里中央まで楽に45分はかかる。
御堂筋線でも座ろうとすれば、さらに都心部への所要時間は大きくなる。
もっとも北急の延伸（決定済み）で、将来は座ろうにも座れなくなるけどね。サニータウン隣接の彩都東部が開発されて、モノレールが延伸されたらモノレールも座れなくなる。

[502: 匿名さん]

＞＞498
492の間違いでした。491さんごめんなさい！

[503: 匿名さん]

>>497
大手HM（日本にしか存在しない業種）の利益は、家を建てる為には本来全く不要な、消費者にとって全く必要の無いただの中抜き。
だから金持ち（金にシビアで金銭リテラシーが高いから金持ちになる）は、大手HMなんかでは建てない。
一般的に設計事務所に依頼して、工事は見積もり分離発注で立てた場合は15%ぐらい。
金持ちが設計事務所使って6000万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は5000万程度。
一方で大手HMの建築条件付で3500万で建てた家の、建築原価（工事費の合計）は1700万程度。
その差は歴然。

[504: 匿名]

>>497
彩都では無電柱などと奇妙な表現が良く使われているけど、正しい用語は「電線地中化」だからね。
プライムテラスはもろに電線エリア（非電線地中化）。

[505: 匿名さん]

＞＞501
彩都東部は流石に開発はされないと思うね。
何故なら阪急は東部住宅地域での住宅用地の評価損に伴う特別損失出しているから、今更再度住宅開発を推し進めるなんて通常の株式社会では相当ハードル高いと思うよ。中部は途中まで工事やっていたからここが限度だろうね。
唯一あり得るとしたら、彩都が大人気でバブルのような状況になればなくはないと思うが、それは絶対あり得ない。

そもそも北急が延伸したら、新箕面へのバス便だし、モノレールは確実に減便だろうし、下手したら将来廃止だってあり得るね。新箕面まで１５分かからないのに、わざわざ遠回りして、指摘の通り千中から立つ人間なんていないだろう。

[506: 匿名さん]

批判者で間違って誤っているの初めて見たわ。
502とか喧嘩越しではなくきちんと正す504みたいな意見だったら、批判でも参考になるのに、、、。

他は同じことを繰り返すオウムみたいだね。何回同じことを見たかわからないよ。自分が書いたことすら忘れちゃっているんじゃないか？昔思い出すけど、嫌われる奴ってむきになってよく同じことを何回も繰り返していたな。

[507: 匿名]

阪急含め、彩都の不動産物件の周辺マップでは、必ずモノレールの所に延伸予定って明記されてますよ。

将来、訴訟沙汰（座れない、聞いてない、始発駅だと思って買った等）や反対運動が展開できないように

延伸予定を必ず告知していると考えるのが自然です。

[508: 匿名さん]

＞＞507
成程本当ですね。ただ、どう考えても東部は無理でしょう。彩都は西部を売り切ることで精一杯でしょう。
新箕面まで阪急バス接続が確実な中、阪急は大阪モノレール彩都線を見捨てたも同然でしょう。西部が爆発的に売れれば、それを根拠に強引に東部までモノレールを引っ張って、特損を出した土地を売り切れば可能性も無くはないと思いますが、西部が爆発的には売れないでしょう。今までの開発度合いからしてみたら、西部売切りまで５年以上はかかると思いますがどうでしょう？

[509: 匿名さん]

＞＞503
鉄骨好きな住民に何を言っても無駄でしょう？ここの地域は少なく見ても半分以上プレハブメーカーだから、工務店の話をしてもどうしようもないでしょう。
余計なお世話かもしれないが、通常住宅の設計料が15％位で、実際建てる工務店利益を20％と見たら合計35％で大手HMと何ら変わらないよ。一番安くしようと思ったら、腕のある現地工務店に直接頼むのが一番だよ。
ただ良い意味でもばくちの世界だよ。当たりは本当に良い家が建つが、外れたら本当に悲惨な結果が待っているからね。後は倒産リスクが高いくらいかな？

[510: 匿名]

設計事務所は、悪徳な所とは別にして、特定の工務店を通して建てたり、特定の業者からキックバックで癒着したりしていないよ。

通常は工程ごとに専門業者に見積もりで競争させて、分離発注して建てるから工務店を通さない。

[511: 匿名さん]

正しくは
金持ちが設計事務所を使って建てた家は6000万で設計料が900万、工事業者利益が20％（これでも良心的）とすると原価4080万。大手HMは誰かが指摘の通り、決算上では20％強となっているが、実際の平均値は諸説によって30以下だという説もあるが大目に見て35％（35坪強の一般的な家の利益率）。3500万の家だと2275万。
因みに地場の工務店だと、特約店以外のメーカーを入れようとなると値段が跳ね上がる。

よって見た目重視なら、地場の工務店。間取りとかに内装に徹底して拘りたい人は設計士、その中間がHM。