彩都みのお 一戸建て パート5

[匿名さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート5をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/
パート4：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/432367/

[372: 匿名さん]

建築費5000万なんて積水で建坪30ちょいで普通に超えるよ。こんな家どこにでもあるし、1億の家だって田舎にいけばごろごろあるわ。結局庶民の町のどんぐりの背比べだな。

[373: 匿名さん]

371訂正。 投資物件マンション一室の値段

[374: 匿名さん]

某誌発表の大阪府域の高級住宅地ランキング（高額納税者数、平均年収、住宅の平均価格などで算出）

1位：豊中市・東豊中町3丁目（世帯平均年収836万）
2位：豊中市・上野東3丁目（世帯平均年収770万）
3位：大阪市阿倍野区・北畠1丁目（世帯平均年収739万）
4位：吹田市・千里山西
5位：豊中市・緑丘
6位：箕面市・桜ヶ丘
7位：吹田市・青山台
8位：豊中市・新千里南町
9位：堺市東区・大美野
10位：吹田市・山田西

[375: 匿名さん]

ちなみに平均てのは、無職のリタイア層（高級住宅地に多い）を含めての数値だからね。

実際は現役世代の過半は軽く2000万超えてるからｗ

[376: 匿名さん]

東豊中や桜ヶ丘は、年収1億以上や資産100億以上がごろごろいる。

[377: 匿名さん]

>>370
彩都の駅徒歩20分クラスは、どうみても強気の商売を続けられるような立地ではないので
焦ってとびつかず、待ったほうが良いと思います。

まだ彩都粟生北に膨大に余っていますから、早晩、このような販売戦略は、破綻しますよ。

近いうちにアクセスや立地相応の適正価格で売り出さざるを得なくなるでしょう。

[378: 匿名さん]

>>375
年収2000万位って普通のサラリーマンでも結構いるだろ。俺の周りの金融や商社系であれば皆40過ぎでその位だよ。目糞鼻糞よりはちょっとレベルが上がって、耳糞鼻糞の違い位だろ。年収1億の人間がこんな田舎の不便なところには住まないよ。せいぜい5000ってところかな。

[379: 匿名さん]

東豊中は仮に平均年収が現役世代で2500万として、66%が退職者のオールドタウン自慢？

[380: 匿名さん]

>>377さん
10年位待てればその通りかもしれませんね。今まで色々な土地を数年見てきましたが、待つ程条件が悪化する一方です。土地は相場観と思っており、プライムテラスの坪単価から粟生北南側で30後半は今回で決定でしょうから尚更癪に触ります。1年間で日本経済が一気に悪化して欲しいとも思っちゃいます。

[381: 匿名さん]

阪急の場合、色んな条件の場所を一気に売らず、客に選ばせない作戦なので、坪単価を落とさず売り切ると思いますよ。彩都は殆どが建築条件付きなので、それなりに売れるはず。粟生北でも坪40万以下には落とさないんじゃ無いかな。

[382: 匿名さん]

>>381
粟生北の上部で眺望なしなら、35位でしょうね。ただ区画は若干広めの設定になると予想。最低80坪位の区割りで売り切る算段。

[383: 匿名さん]

>>379
高級住宅地は老人や親や爺の時代から金持ちが多いのは、当たり前。
これはいわゆるニュータウンの高齢化とは全く意味合いが異なる。

あと高級住宅地は、低所得者の資産家が結構多い。
配当だけで年収が数千万あっても、源泉徴収のみで年収はゼロになる。

[384: 匿名さん]

>>382
駅から相当遠くても80坪以上の区割りになるなら魅力的ですね。
街並みや戸間のゆとりや成熟後の緑の豊かさが50坪とは別世界になります。
眺望が無くても、それじたいが付加価値になります。

[385: 匿名さん]

>>382
阪急は、彩都で過去690億円の評価損を計上してるので、追加の損失は出せない状況です。従って、短期で売り切るより如何に坪単価を確保するかが鍵です。だから、土地を広くして坪単価を下げることは基本的にしないと思いますよ。それは、山手台の売り方からも明白です。今回、プライムテラスを65〜95坪の広めに設定したのは、眺望という付加価値が有ったのと、奥行きが有る土地だから、細長くなり過ぎでこれ以上小さく分割できなかったためです。粟生北で眺望無い不便な土地は小さくして坪単価を出来るだけ下げずに総額を安くする方向になると予想。

[386: 匿名さん]

阪急が山手台で悪質なコストダウン路線や理念放棄を行っているのは事実ですが、彩都は別の担当部署じゃないですかね。

[387: 匿名さん]

690億円の特別損失（東部100ヘクタール、中部30ヘクタール）は、リーマン後にURが中部の見直し縮小と東部の開発中止をした事によるもので、その後結局、中部や東部も開発の方向になったので、損失は大幅に減少するものと思われます。

彩都粟生北の戸建て用地は、実質的に殆どが非徒歩圏かつ公共交通機関無しとなるので、何をするにも自家用車生活は目に見えており、渋滞への影響を考慮しても、小さい区割りが許されるような場所ではないでしょう。

[388: 匿名さん]

>>387
評価損と言っても皮算用を修正しただけで、実際は阪急は損してないですから、彩都で赤字なのはURぐらいでしょ。阪急は所有地以外も、あの辺りの土地を坪3万以下で購入したと聞いています。減歩率が50%でもトータルは黒字でしょう。
それと、どちらにしても車必須の彩都箕面で200世帯増えたところで、渋滞に影響無いでしょ。精々マンション１個分。

[389: 匿名さん]

数百世帯がマイカー送迎したらかなり迷惑かかりますよ。

少なくとも、大手デベロッパーが、公共交通機関の無い場所を狭小な区割りで分譲するのはご法度。
マンション住民は殆ど徒歩、モノレール利用でしょう。

[390: 匿名さん]

粟生北の戸建て用地（平坦化部分の面積）は、ガーデンテラス4個分ぐらい残っている。
もしかしたら粟生北はトンネル開通後の北千里方面とは別に、彩都西までのバスを走らせるのかも知れないけど、千里中央まで片道600円のバス便分譲地なんか誰が買うんだという話にもなりかねないので微妙な所。

[391: 匿名さん]

大手が公共交通機関が無い場所（子供や老人などの交通弱者や、高齢者になったり
障害を持ったりして車の運転できなくなると生活できない車依存100%の地域）で
大規模分譲するのってエコロジーやバリアフリーや社会的責任の観点から
グレーゾーンを越えて完全にアウトだからね。