プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[441: 物件比較中さん]

価格情報が早く欲しいです。

[442: 匿名さん]

>> 439
自分は220前後がボリュームゾーンだと予想してる。ここに限らず最近引きが悪いよね、やっぱ。
スミフはともかく野村はもともと竣工前の完売御礼戦略が基本だと思ってるけど、それをやるなら
このエリアで5300万円を超えちゃうとハードルが高すぎる。やはり目玉で4190万！ってのをつくって
ボリューミーで4880万円だと思うよ。

[443: 匿名さん]

野村は練馬・赤羽・氷川台で最近分譲していて、蓮根も計画があるから、練馬・板橋・北のいい顧客リストを持ってるんでしょ。
坪230～250位なら十分に有り得るよ。

仙川・桜上水・立川と大規模物件だと強気で値段をつけてくる傾向があるし・・・・

[444: 匿名さん]

>>443
まじで？230はともかく250ってありえる？板橋で？それホント？

[445: 匿名さん]

加賀レジは250、リーマンショックの影響もあり売れ残った

[446: 匿名さん]

やはり250では売れ残るだろうね。たとえリーマンショックがなかったとしても
売れ残っただろう。

[447: 購入検討中さん]

近所の不動産会社の方に坪300になるって聞きました。野村に直接電話で質問したら5000万代が中心と回答あり。シティテラス加賀の方が良心的価格ですね。もうすぐ完売しそうですよ。

[449: 匿名さん]

だからこの場所でプラウドだったら250は下限だって。
お手頃値段で買いたいなら住友か三田線沿線に行った方がいいよ。

[450: 周辺住民さん]

加賀レジの竣工後に現地モデルルーム行ったとき、三井の営業さんが
8割は竣工前に契約されてプロジェクトとして利益出ているから
鹿島はのんびり構えてるようです、って言ってたから
リーマンショック前なら板橋の250でも需要はあったんでしょ。
加賀レジは板橋には不釣合いな高品質マンションだったからかもしれんが。
まぁ、景気落ち込んで結局加賀レジの販売も長引いたみたいだけどね。

ここにきて人件費・部材の高騰でマンション価格も上がってきてるから
坪250位はありえるのかもしれんが、
プラウドの戦略からするに、シティテラスと坪単価を同じくらいにしてきそうだけどな。
立地、竣工時期からすればプラウド＞シティテラスだから
坪単価同じ位なら比較対象がある分、プラウドがお得にみえるっしょ。

[451: 匿名さん]

短期完売の雰囲気がありますね。

[452: 購入検討中さん]

板橋駅周辺の不動産会社回ったら、どこの営業さんもプラウドシティは高いですよ！って言ってた。一昔前のライオンズマンションみたいに一時期流行ったブランドみたいになるのかな？と心配になりますが。どうでしょうか？

[453: 購入検討中さん]

プラウドは何で人気なんですか？
素朴な疑問。

[454: 匿名さん]

>>453
プラウドが人気があるのは、野村は「買い手にとってもわかりやすい素直な戦略」だから。
端的に言えば癖が無くて素直である。
野村は戸建、マンションどちらもやっているが、戸建は上質でゆったりした街区を作る、ってのを
コンセプトに広めの土地で統一された建物で作る。そのため、立地は基本郊外になる。
マンションは、マンションと言う形態である事を生かして戸建とは真逆で良い立地に合理的な
レベルの建物レベルを作り出して価格を付けて売る。当たり前のように聞こえるかもしれないが
実はこの素直なことが出来ないところが多い。たとえばマンションの売りは土地、建物等を
区分所有者でシェアすることで（戸建と比較して）良い立地、設備、建物を安価に買えることだ。
なのにだ、これが駅遠みたいな立地が悪いところに戸建でも買えるような値段で出してるところの
多い事、多い事。野村はそういう無駄がない。竣工前完売御礼を信条としており、そのために
無駄は徹底的に排除。価格なりの者を価格なりに提供する。それが野村。決して建物が豪勢なわけ
ではない。しかし価格相応の者でありぼってはいない。そして立地は常に良いところを選りすぐってある。
あたりまえだが、それこそがマンションの本質だと十分分かってるから。
いっぽうどこぞの不動産はそんな事を知っていながらあえてふざけた土地を格安で買い上げそしてスペックオーバーな
建物を建てて高値で売る。当然売れ残るがそんな事はおかまいなしにドッスリ構えてこれが俺らの売り方ぞ、という
ところもある。まぁどっちがわるいとかはない。好きな方を選べば良いと思う。

[455: 購入検討中さん]

>>454
丁寧にご説明頂きありがとうございます。なるほど！と頷けました。一生に一度の高いお買い物。よく考えたいと思います。

[456: 匿名さん]

>>455
はい、よく考えてください。後覚えておいた方が良い事が一つ。マンションってのは遅かれ早かれほぼ100％
絶対に売る事になります。これはマンションの宿命です。ゆえに、自分がそこを売る意思があるとかないとか
関係なく資産性の事はよく考えてくださいね。
プラウドに限らずブランド物件が売却時に有利、ってことは0です。売却時の価格を決めるのは需要と供給のみ。
不動産全体でみたら供給過多なのはご存知の通り。そして日本では新築信仰がいまだ根強いためにライバルである
新築マンションに大抵の客をもっていかれてしまいそもそも買い手を見つけるだけで一苦労。
そんな戦いを勝ち抜くために必要なマンションの資質はやはり立地です。目黒や代官山とか築40年を超えてもなお
あれだけの価格を維持できてるのはやはり立地なのです。

[457: 匿名さん]

>>456
なぜ、マンションは100%？絶対？に売ることになるんでしょうか？

[458: 匿名さん]

マンションは立地というのは良くわかる。

中古になると、あまりブランドを気にしなくなる。もちろん、気にする人は
いるだろうけど、新築ほどは気にならない。

だけど、加賀は立地としては悪くないよ。池袋、新宿、渋谷、大手町、目黒まで
乗り換えなしでいけるからね。東京駅に一本でいけないのは残念だけど（大手町
からだと少し歩く）、王子までバスで行けば30分かからない。この通りはすいて
いるので、時間どおりに着く。

[459: 匿名さん]

今だったら、最強の立地は晴海、品川あたりじゃないの？

ただ、湾岸は災害が心配だよね。海面が温暖化で上昇するという話も
あるし・・・。それさえなければ、湾岸は気持ちよさそう。

目黒や代官山は洒落ているけど、お金がないと惨め。年収5000万円以下
の人は住まないほうがいいよ。

[461: 匿名さん]

坪300万円はすごいけど、ありうる話。

70m2で6000万円超えだけどね。買える人は買える。
良心的かどうかは、中身次第なので、なんとも言えない。

先立つものがない人は、買えないというだけ・・・。
新板橋のスミフが中古の70m2で6000万円超えている。あそこは、
即座に完売だった。買える人はいるようだね。

[462: 匿名]

そういう部屋もあるかもしれないが、
300戸売るわけだし、野村は住友みたいな長期戦は
やらないでしょ。スカイティアラにかぶせて来ると
思うけどなあ。

[463: 匿名]

ハコモノ自体はティアラより少し下くらいで
コストカット。
まあ、個人的予想ですが。

[464: 匿名さん]

長期戦やらないってことは、裏で叩き売るってことですか?

[465: 匿名さん]

野村は販売状況や人ににあわせて価格を変えるダイナミックプライシングを導入してるからね。
引く手あまたならだめだど鈍ってたら即座ですよ。
他のところは会議して検討して稟議通して、ってトロいから

[466: 匿名さん]

>>465
誘導もすごいけどね。

[467: 匿名さん]

こっそり　バーゲンセールみたいなものでしょうか?

[468: 匿名さん]

バーゲンじゃない。ただぶっこ抜きしてくる

[469: 匿名さん]

プラウドブランドってポリーシーが無いんだよね。

最低このクオリティは保証するとか
建築施工は竹中工務店か熊谷組しか使わないとかが無い

ハセコーで安普請でも「プラウド」

中国、ベトナムで作った服に「プラウド」のタグをつけるだけのようなものと
常々思っていました。

[470: 匿名さん]

三井もスミフも長谷工使ってるじゃん
それに長谷工は今や億ションだって施工してるぞ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[472: 匿名さん]

465が正しい評価だね

[473: 物件比較中さん]

板橋区周辺部のモデルルームを見学してるブロガーさんのマンションマニア氏が平均坪単価240～250だと書いてましたね。
最低価格は4850万円と言っています。
私も平均はそれくらいだと思うけど、最低価格はもう少し安いのでは？と思います。

[474: 匿名さん]

ごみ置き場上のエレベータ横　2F北向き70㎡で4280万でどうですか。

[475: 匿名さん]

>>447
私の情報だとシティより少し下がります

まだ噂ですからね
蓋をあけてみないことには。
ちなみにまだ完売はさせないはずです

[476: 匿名さん]

長谷工のマンション、実際に見たことないんじゃないの？

設計が安易で安っぽいよ。外観だけでなく、内部の造りも・・・。
あちこち出っ張っていてびっくりした。

不動産会社がどういう基準で、建設会社を選ぶのか知らないけど、上限額が決まって
いて、長谷工しか参加できなければ、長谷工が選ばれるのでしょう。

[477: 匿名さん]

＞ブロガーさんのマンションマニア氏が平均坪単価240～250だと書いてましたね。

そんなもの、どうして信用できるんだよ？
中身も全然わかってないのに・・・

[479: 匿名さん]

>>469
プラウドのポリシーは、ライバルよりもちょっと目立って、ちょっと高く売るだよ。
工学よりも経済学の考え方。

高い地域だと高級感を出してくるし、線路脇・道路脇だと安さを強調してくるし、郊外だと緑を強調してくる。

ここは子育て強調だから、あんまり安くはならないと思う。

[480: 匿名さん]

まぁプラウドポリシーは465みたいなかんじっしょ。

[481: 匿名さん]

いい場所だと思うけど、坪270万円は高すぎかな。。立川の300万円もすごかったけど。。ちょっと買い時逃したかな。。。

[482: 匿名さん]

蓋をあけたら坪２１０ぐらいじゃないかな

[483: 匿名さん]

北側なんて、買う人いるの?

私なら、どんなに安くってもいらない。

[484: 匿名さん]

坪当たり240とか250だとして、ここが安く見えるぐらい相場が上がるのかな？
そこまでインフレがいくなら今度は金利が心配になってくるんだけど。

[485: 購入検討中さん]

都心・駅近等利便性重視の物件なら北向でも買う人居るでしょうけど、こういう物件だと少ないでしょうね
そもそもこの物件、東向・西向・南西向のみで北向は無かったかと認識してます

[486: 匿名さん]

スーモカウンターに行ったときにも聞いたけど、坪260～270らしいよ。資料請求もしてるんだけど、大規模だけあって共用施設もあるし、それぐらいはしょうがないとのこと。。

[487: 匿名さん]

板橋駅前のと同じ位だね。。
でも最近のマンション相場値上がりと施行会社の違いを考えると、そんなものか。

[488: 匿名さん]

価格に関しては坪２１０を超える事は無い。

[489: 匿名さん]

何度も言うように210はないよ。
でも一番価格の安い部屋はそれぐらいかもしれないから、その一点に賭けてみたら？

[490: 匿名さん]

>>489
まぁいいよ、価格が出てくるまでこの手の議論をしたところで意味はないからね。
価格が出てきた時にどちらが正しかったって事が分かる。