プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[429: 購入検討中さん]

>>428
ちょっと待って、もしかして加賀百万石で有名な加賀藩の事を言ってる？
ここは東京都であって石川県じゃないですよ（笑）

[430: 匿名さん]

湿地、沼地、芦原のある大名のお狩場だったんだよね。その管理の役が前田氏。
江戸時代ではここで狩りをして飛鳥山で芸者をあげて騒いで遊んだんでしょうね

[431: 匿名さん]

なかなか価格の情報が出てこないですね。いつもの
野村ならリークボロボロと出てきそうなのに。まだ決まってないのかな。

[432: 購入検討中さん]

>>429
ここが金沢の訳ないだろ
加賀藩前田家の下屋敷があったんだよ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[433: 匿名さん]

>429、>430

「加賀藩　下屋敷」で検索してみてください。ついでに画像検索も。
上屋敷下屋敷がどういう役割だったか、ご存じありませんか？

あまりにも恥ずかしいですよ。

[434: 匿名さん]

>>431
坪260〜270のよう

[436: 匿名さん]

434
結構お高いですね

[437: 匿名さん]

下屋敷って郊外の別邸とありますね。つまり別荘みたいなもの。

殿「お忍びで前田のとこでも行って雉でも狩るかのう」
家臣「おお、殿いきまょういきまょう。ついでに飛鳥山の狐の行列も見ましょう。
加賀の沼には鯉もいますので、石神井川下に住む賎民にいいつけて鯉を取らせましょう。
晩に鯉こくできゅーと冷でいけるよう取り計らいます」

な感じの場所だったんでしょうね。素敵じゃないですか。

[438: 匿名さん]

＞434

階数によるでしょう。1階でこの値段だったら、買える人はかなり少ないよ。

スミフと違うだろうから、もっと安めに出してくるんじゃないかな・・・。

スミフは、湾岸も売れ残りが大量みたいだし、シティテラスも売れてない。
よく会社潰れないな・・・

[439: 匿名さん]

中心価格帯で坪230～240万位じゃないんですかね。
79㎡で5500万円前後。
条件の悪い低層階で、70㎡台4800万円～みたいな。

[440: 匿名さん]

>>438
スミフは不思議ですよね。
マンション事業の割合が小さいから問題ない。と言われてますが、不思議。

野村さんは、ここもスミフよりちょっと低めで販売して、短期完売ではないでしょうか。スミフさんのアシストが効くと思います。

[441: 物件比較中さん]

価格情報が早く欲しいです。

[442: 匿名さん]

>> 439
自分は220前後がボリュームゾーンだと予想してる。ここに限らず最近引きが悪いよね、やっぱ。
スミフはともかく野村はもともと竣工前の完売御礼戦略が基本だと思ってるけど、それをやるなら
このエリアで5300万円を超えちゃうとハードルが高すぎる。やはり目玉で4190万！ってのをつくって
ボリューミーで4880万円だと思うよ。

[443: 匿名さん]

野村は練馬・赤羽・氷川台で最近分譲していて、蓮根も計画があるから、練馬・板橋・北のいい顧客リストを持ってるんでしょ。
坪230～250位なら十分に有り得るよ。

仙川・桜上水・立川と大規模物件だと強気で値段をつけてくる傾向があるし・・・・

[444: 匿名さん]

>>443
まじで？230はともかく250ってありえる？板橋で？それホント？

[445: 匿名さん]

加賀レジは250、リーマンショックの影響もあり売れ残った

[446: 匿名さん]

やはり250では売れ残るだろうね。たとえリーマンショックがなかったとしても
売れ残っただろう。

[447: 購入検討中さん]

近所の不動産会社の方に坪300になるって聞きました。野村に直接電話で質問したら5000万代が中心と回答あり。シティテラス加賀の方が良心的価格ですね。もうすぐ完売しそうですよ。

[449: 匿名さん]

だからこの場所でプラウドだったら250は下限だって。
お手頃値段で買いたいなら住友か三田線沿線に行った方がいいよ。

[450: 周辺住民さん]

加賀レジの竣工後に現地モデルルーム行ったとき、三井の営業さんが
8割は竣工前に契約されてプロジェクトとして利益出ているから
鹿島はのんびり構えてるようです、って言ってたから
リーマンショック前なら板橋の250でも需要はあったんでしょ。
加賀レジは板橋には不釣合いな高品質マンションだったからかもしれんが。
まぁ、景気落ち込んで結局加賀レジの販売も長引いたみたいだけどね。

ここにきて人件費・部材の高騰でマンション価格も上がってきてるから
坪250位はありえるのかもしれんが、
プラウドの戦略からするに、シティテラスと坪単価を同じくらいにしてきそうだけどな。
立地、竣工時期からすればプラウド＞シティテラスだから
坪単価同じ位なら比較対象がある分、プラウドがお得にみえるっしょ。

[451: 匿名さん]

短期完売の雰囲気がありますね。

[452: 購入検討中さん]

板橋駅周辺の不動産会社回ったら、どこの営業さんもプラウドシティは高いですよ！って言ってた。一昔前のライオンズマンションみたいに一時期流行ったブランドみたいになるのかな？と心配になりますが。どうでしょうか？

[453: 購入検討中さん]

プラウドは何で人気なんですか？
素朴な疑問。

[454: 匿名さん]

>>453
プラウドが人気があるのは、野村は「買い手にとってもわかりやすい素直な戦略」だから。
端的に言えば癖が無くて素直である。
野村は戸建、マンションどちらもやっているが、戸建は上質でゆったりした街区を作る、ってのを
コンセプトに広めの土地で統一された建物で作る。そのため、立地は基本郊外になる。
マンションは、マンションと言う形態である事を生かして戸建とは真逆で良い立地に合理的な
レベルの建物レベルを作り出して価格を付けて売る。当たり前のように聞こえるかもしれないが
実はこの素直なことが出来ないところが多い。たとえばマンションの売りは土地、建物等を
区分所有者でシェアすることで（戸建と比較して）良い立地、設備、建物を安価に買えることだ。
なのにだ、これが駅遠みたいな立地が悪いところに戸建でも買えるような値段で出してるところの
多い事、多い事。野村はそういう無駄がない。竣工前完売御礼を信条としており、そのために
無駄は徹底的に排除。価格なりの者を価格なりに提供する。それが野村。決して建物が豪勢なわけ
ではない。しかし価格相応の者でありぼってはいない。そして立地は常に良いところを選りすぐってある。
あたりまえだが、それこそがマンションの本質だと十分分かってるから。
いっぽうどこぞの不動産はそんな事を知っていながらあえてふざけた土地を格安で買い上げそしてスペックオーバーな
建物を建てて高値で売る。当然売れ残るがそんな事はおかまいなしにドッスリ構えてこれが俺らの売り方ぞ、という
ところもある。まぁどっちがわるいとかはない。好きな方を選べば良いと思う。

[455: 購入検討中さん]

>>454
丁寧にご説明頂きありがとうございます。なるほど！と頷けました。一生に一度の高いお買い物。よく考えたいと思います。

[456: 匿名さん]

>>455
はい、よく考えてください。後覚えておいた方が良い事が一つ。マンションってのは遅かれ早かれほぼ100％
絶対に売る事になります。これはマンションの宿命です。ゆえに、自分がそこを売る意思があるとかないとか
関係なく資産性の事はよく考えてくださいね。
プラウドに限らずブランド物件が売却時に有利、ってことは0です。売却時の価格を決めるのは需要と供給のみ。
不動産全体でみたら供給過多なのはご存知の通り。そして日本では新築信仰がいまだ根強いためにライバルである
新築マンションに大抵の客をもっていかれてしまいそもそも買い手を見つけるだけで一苦労。
そんな戦いを勝ち抜くために必要なマンションの資質はやはり立地です。目黒や代官山とか築40年を超えてもなお
あれだけの価格を維持できてるのはやはり立地なのです。

[457: 匿名さん]

>>456
なぜ、マンションは100%？絶対？に売ることになるんでしょうか？

[458: 匿名さん]

マンションは立地というのは良くわかる。

中古になると、あまりブランドを気にしなくなる。もちろん、気にする人は
いるだろうけど、新築ほどは気にならない。

だけど、加賀は立地としては悪くないよ。池袋、新宿、渋谷、大手町、目黒まで
乗り換えなしでいけるからね。東京駅に一本でいけないのは残念だけど（大手町
からだと少し歩く）、王子までバスで行けば30分かからない。この通りはすいて
いるので、時間どおりに着く。

[459: 匿名さん]

今だったら、最強の立地は晴海、品川あたりじゃないの？

ただ、湾岸は災害が心配だよね。海面が温暖化で上昇するという話も
あるし・・・。それさえなければ、湾岸は気持ちよさそう。

目黒や代官山は洒落ているけど、お金がないと惨め。年収5000万円以下
の人は住まないほうがいいよ。

[461: 匿名さん]

坪300万円はすごいけど、ありうる話。

70m2で6000万円超えだけどね。買える人は買える。
良心的かどうかは、中身次第なので、なんとも言えない。

先立つものがない人は、買えないというだけ・・・。
新板橋のスミフが中古の70m2で6000万円超えている。あそこは、
即座に完売だった。買える人はいるようだね。

[462: 匿名]

そういう部屋もあるかもしれないが、
300戸売るわけだし、野村は住友みたいな長期戦は
やらないでしょ。スカイティアラにかぶせて来ると
思うけどなあ。

[463: 匿名]

ハコモノ自体はティアラより少し下くらいで
コストカット。
まあ、個人的予想ですが。

[464: 匿名さん]

長期戦やらないってことは、裏で叩き売るってことですか?

[465: 匿名さん]

野村は販売状況や人ににあわせて価格を変えるダイナミックプライシングを導入してるからね。
引く手あまたならだめだど鈍ってたら即座ですよ。
他のところは会議して検討して稟議通して、ってトロいから

[466: 匿名さん]

>>465
誘導もすごいけどね。

[467: 匿名さん]

こっそり　バーゲンセールみたいなものでしょうか?

[468: 匿名さん]

バーゲンじゃない。ただぶっこ抜きしてくる

[469: 匿名さん]

プラウドブランドってポリーシーが無いんだよね。

最低このクオリティは保証するとか
建築施工は竹中工務店か熊谷組しか使わないとかが無い

ハセコーで安普請でも「プラウド」

中国、ベトナムで作った服に「プラウド」のタグをつけるだけのようなものと
常々思っていました。

[470: 匿名さん]

三井もスミフも長谷工使ってるじゃん
それに長谷工は今や億ションだって施工してるぞ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[472: 匿名さん]

465が正しい評価だね

[473: 物件比較中さん]

板橋区周辺部のモデルルームを見学してるブロガーさんのマンションマニア氏が平均坪単価240～250だと書いてましたね。
最低価格は4850万円と言っています。
私も平均はそれくらいだと思うけど、最低価格はもう少し安いのでは？と思います。

[474: 匿名さん]

ごみ置き場上のエレベータ横　2F北向き70㎡で4280万でどうですか。

[475: 匿名さん]

>>447
私の情報だとシティより少し下がります

まだ噂ですからね
蓋をあけてみないことには。
ちなみにまだ完売はさせないはずです

[476: 匿名さん]

長谷工のマンション、実際に見たことないんじゃないの？

設計が安易で安っぽいよ。外観だけでなく、内部の造りも・・・。
あちこち出っ張っていてびっくりした。

不動産会社がどういう基準で、建設会社を選ぶのか知らないけど、上限額が決まって
いて、長谷工しか参加できなければ、長谷工が選ばれるのでしょう。

[477: 匿名さん]

＞ブロガーさんのマンションマニア氏が平均坪単価240～250だと書いてましたね。

そんなもの、どうして信用できるんだよ？
中身も全然わかってないのに・・・

[479: 匿名さん]

>>469
プラウドのポリシーは、ライバルよりもちょっと目立って、ちょっと高く売るだよ。
工学よりも経済学の考え方。

高い地域だと高級感を出してくるし、線路脇・道路脇だと安さを強調してくるし、郊外だと緑を強調してくる。

ここは子育て強調だから、あんまり安くはならないと思う。

[480: 匿名さん]

まぁプラウドポリシーは465みたいなかんじっしょ。

[481: 匿名さん]

いい場所だと思うけど、坪270万円は高すぎかな。。立川の300万円もすごかったけど。。ちょっと買い時逃したかな。。。

[482: 匿名さん]

蓋をあけたら坪２１０ぐらいじゃないかな

[483: 匿名さん]

北側なんて、買う人いるの?

私なら、どんなに安くってもいらない。

[484: 匿名さん]

坪当たり240とか250だとして、ここが安く見えるぐらい相場が上がるのかな？
そこまでインフレがいくなら今度は金利が心配になってくるんだけど。

[485: 購入検討中さん]

都心・駅近等利便性重視の物件なら北向でも買う人居るでしょうけど、こういう物件だと少ないでしょうね
そもそもこの物件、東向・西向・南西向のみで北向は無かったかと認識してます

[486: 匿名さん]

スーモカウンターに行ったときにも聞いたけど、坪260～270らしいよ。資料請求もしてるんだけど、大規模だけあって共用施設もあるし、それぐらいはしょうがないとのこと。。

[487: 匿名さん]

板橋駅前のと同じ位だね。。
でも最近のマンション相場値上がりと施行会社の違いを考えると、そんなものか。

[488: 匿名さん]

価格に関しては坪２１０を超える事は無い。

[489: 匿名さん]

何度も言うように210はないよ。
でも一番価格の安い部屋はそれぐらいかもしれないから、その一点に賭けてみたら？

[490: 匿名さん]

>>489
まぁいいよ、価格が出てくるまでこの手の議論をしたところで意味はないからね。
価格が出てきた時にどちらが正しかったって事が分かる。

[491: 匿名さん]

どうせならお互いにコテ付けてよｗ

[492: 匿名さん]

210を押す人は潜在意識に「210だったらイイ!買うぞ買うぞ即買うぞ」があるのでしょうかね。
250を押す人は金銭的に余裕があって「250,260どんとコイ!」の潜在意識があるのでしょうか。
価格予想ですら人生模様のアラベスクを映し出して楽しいですね。

なんでも買う前にあれこれ考えるひと時が一番楽しいですよね!

[493: 匿名さん]

210って(笑)４０００万円台の物件があるわけない。二年位前の王子駅前の価格ですらそんなに安くないでしょ。マンション価格がガンガン上がっているさなか、値下がりって。。。そんなことしてたら、逆に三年後に野村は無くなってるよ。

[494: 匿名さん]

210は安いけど、220前後だとおもうけどね。やはりこのあたりでは
それが限界です。

[495: 匿名さん]

>487
確か、プラウドシティ池袋本町販売時の坪単価は平均255万円だったはず。
当時はここの掲示板でかなり盛り上ってたし、過去レスを検索してみて。

[496: 匿名さん]

池袋と一緒にしちゃいけない。ここの立地で今なら２２０っしょ。

[497: 匿名さん]

あそこは駅から2～3分だからなー
駅近はやっぱり高くても人気あるから
たいてい即完売してるけどどうかな

[498: 匿名さん]

駅徒歩３分と１０分とではぜんん違いますからね

[499: 匿名さん]

＞プラウドシティ池袋本町

駅近というより、線路際と言ったほうがいい。今頃、うるさくて困っているんじゃないかな。
線路から離れて２，３分なら私も頑張って買ったかもしれない。

近くには商店街がなく、生協だけしかない。

長谷工の安普請仕様。東日本大震災で一部壊れた。情けないね。

[500: 匿名さん]

>>499
ここはどうですか？

[501: 匿名さん]

いろいろがんばってる物件なのに、かなりの低評価だな。

[502: 匿名さん]

駅遠だからじゃないかな。辛いよね、雨の時とか。あと地盤の弱さともあるのかな。
まぁプラウドってだぇで瞬天殺だとおもうけど

[503: 匿名さん]

>500

値段次第でしょ。

安けりゃいいけど、今なら、晴海あたりを選ぶかなあ・・・・
大震災が起きて後悔するかもしれないけど・・・。

ここは耐震はどうなっているの？

[504: 匿名さん]

アベノミクスなんか、危ない雰囲気。

買えるのかね？

ただ、”危ない、危ない”　ってのは、マスゴミの常套文句だから、ほんとの
ところは良くわからない。危険を煽らないと雑誌が売れないからね。

[505: 物件比較中さん]

池袋本町プラウド、中古でたまに出てるの検討したくち。
駅近かつスーパー併設。埼京線と東上線が両駅とも5分以内。
池袋もがんばれば徒歩圏。
ただ、周辺環境は公園や緑もないしファミリーにはちょっと寂しい。

その点、加賀は動物園のある公園も近くにあるし緑も多い。
駅からの距離がなー…

[506: 匿名さん]

もーすぐわかるけど坪２７０万円くらい？プラウドは一昔前より広告宣伝費節約（上乗せ減らして）して販売しているらいいけど、建築コスト等から坪２５０は固いとこかな。いかんせん高い気がするが売れるんだろーなー。

[507: 匿名さん]

270なら三菱の上鷺宮のちょっと下だね。
湾岸のタワーには届かないけど、その値段で売り切ることは出来るのかな・・・・

さすがに250を超えてくるときつそうに思えるんだけど。

[508: 匿名さん]

加賀の最大にて致命的な欠点は利便性が最悪であること。
周辺にスーパーもいけてる店もない。そして駅もない。
それがすべてをものがたる。

[509: 周辺住民さん]

閑静な住宅街とはいえ、駅遠・生活利便性が良くないこのエリアで、野村がこの供給戸数をさばけるのか甚だ疑問。

[510: 匿名さん]

野村も厳しいでしょう
加賀藩下屋敷をアピールする人がいるがその敷地はずっと昔から確保されてしまって発展しなかったってこと。利便性が悪いのはそのせい

[511: 匿名さん]

ただ、加賀レジから始まって、シティテラス～プラウドと結構な値段のマンションが続いたから、
板橋の中ではこの辺りは（あくまでも比較的）高所得者層が多いんだよね。

必然的に公教育もまともだし、そういうメリットは有ると思う。

[512: 匿名さん]

昔からこのあたりには、某お役所をは始めとする公務員の社宅が沢山あって、金持ちではないけど学力の高い子どもが多い地域でした。そのあたりの層が、住んでみて住みやすいし、マンションも沢山出来たので、住んでるイメージがあります。

[513: 匿名さん]

やっぱ加賀は板橋区最高エリアですね。
格が違いますね

[514: 匿名さん]

加賀が便利なところだとは言わないけど、駅からせいぜい10分だし、
スーパーも歩ける距離にある。

利便性と静寂性は反比例するからね。
もう売れちゃったかもしれないけど、利便性だけを気にするなら、駅から2分の
板橋レジデンスなんて良かったんじゃないの。70m2で4300万円でずっと売れ
残ってた。

買い物は通販の時代だし、近くにコンビニがあれば十分だよ。

少しは歩いたほうが健康にいいよ。私は、ひと駅飛ばして歩いている。
散歩する気にならないような土地は嫌だな。

[515: 購入検討中さん]

ここは近くにコンビニすら無いんだけどな、長閑だけども

[516: 匿名さん]

歩いて2分の帝京大学病院の近くに2件、大学病院内に1件のコンビニがあるけど？

大学病院内のコンビニは一般人でも自由に入れるよ。

東板橋体育館は歩いて3分くらいだけど、その近くに100円ローソンがある。
コンビニと関係ないけど、体育館のプールは夜10時すぎまで使えるので
サラリーマンに人気があるようだ。

[517: 匿名さん]

大学病院内のコンビニとかはカウントしないでしょ。
気軽に行ける訳じゃない訳だし。

[518: 匿名さん]

夜中は知らないけど、大学病院内でも、気軽に入れますよ。
ただし、夜中はドアを閉じているような気がする。

でも、病院外に2件あるので、特に困らないはずですが・・・。
印刷やFAXもできますよ。

100円ローソンはもう一件ありますが、もう一件は歩いて10分ほど
かかります。

[519: 匿名さん]

コンビニにこれだけの労力がかかるのがまず問題なんでしょうね。

[520: 匿名さん]

隣に巨大スーパーがなければ嫌なのであれば、常盤台ガーデンソサイエティに
すればよかったのに・・・。残念ながら今年の１月に完売。完売まで7年も
かかった。

下駄履きマンションも探せばあるかもしれない。これは超便利。後で困ること
になるけど、とりあえず便利。

駅近が絶対条件なら、野村の蓮根もあるよ。駅から3分。ただし、巨大スーパーは、
隣の西台までいかなくちゃならない。周辺はあまりきれいではない一戸建てが
並んでいるので、値段はかなり安そう。

[521: 匿名さん]

西台ってお店多くて商店には良いですよね！

[522: 匿名さん]

自分は車所有が大前提ですから
買い物で困る事は全くないですけどね。
車買えばいいんですよ、スーパーが遠くても問題なし
新宿区とか渋谷区の都心部でもほとんどの皆さんは車で買い物に行きますよ。
なんたって楽ですもの。

[523: 匿名さん]

このマンションだと車所有が前提だとは思いますね。利便性が中途半端で
都心でもないので、車無し、っていうわけにはいかないです。とはいえ、
それならもう少し外にでもいいし難しい問題！

[524: 匿名さん]

車を諦めたらもう５００～１０００万高い物件でも手が届くからね。
そう考えたら、ここの設置率５０％はどうなんだろうね？
余って管理費会計の足を引っ張ったりして・・・・

[525: 匿名さん]

>523

いやあ、もう少し外にいくということは戸田公園以北、和光以北、草加以北になりますよね。
お中元の季節とか、池袋西武とかに大挙しておしよせてくるさいたまのナンバーが
板橋本町環七交差点の大渋滞を引き起こしています。さいたまの人は大変ですよ。
池袋に来るまでに渋滞、帰るときも渋滞。疲れますよ～
ここならば池袋まで車で10分でおつりがきますね。
外に行くとさらに住民間の軋轢が増えてストレス指数が増大しますから、ここが良いバランスを保つ
地域なのではないでしょうか

[526: 匿名さん]

>>524
ですねぇ。車を手放すと費用対効果は実はものすごくデカい。
このあたりでも駐車場月2万はするし、これにガス代、保険、税金等を月額にしたら2万ぐらい。年間50万ですからね。
これに車の購入費や整備費等を追加するとなかなかの金額です。もちろんあると便利ですし自分も持ってますが
手放せるとかなり楽ですよね。

[527: 匿名さん]

ここで車を持つのはバカバカしい。

池袋まで足と電車で20分。帰りはタクシーで1400円。

もちろん、行きと帰りもタクシーでもいいけど。
週1回行き帰りタクシーでも月12000円。自家用車とは
比べ物にならない。

日比谷あたりには電車がいい。私は友人の結婚式に自分の車で
行って遅刻したことがある。

[528: 匿名さん]

バカバカしいかどうかは人によるわな。
結局は費用対効果なんだからね。