プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[241: 匿名さん]

>>228
計算すごいですね。
でもね基本的にマンションは販売価格の1/5～1/4が原価ですよ。
だから5500万で販売するマンションは1100万～1175万程度の原価のはず
でないと膨大な広告費、社員の給料、膨大な経費をまかなって利益がでるわけがありませんよ

[242: 匿名さん]

赤羽が260万円だったので、270～280万円ってとこですかね？

そうすると、ここ広さがあるんで、6500万円超えるってことですか？

[243: 匿名さん]

元デベやってた者ですが、そんな安くマンションは造れませんよ。
ここにしても、野村は74億で土地を仕入れたので戸当たり約2,000万、建築費は昨年11月の都内平均で戸当たり1,600万、現在はより建築費は高騰していますし、ここは専有面積が広めですから、戸当たり2,000万はするでしょう。
従って最低でも4,000万は原価としてかかっていますね。他に税金関係、登記費用、土壌汚染や地盤などの調査費用、解体費用など入れたら…
販売経費など込みで20～25%粗利益がでれば良い方だと思いますよ。

[244: 契約済みさん]

http://www.nomu.com/woman/life/realvoice/vol6_1.html

値段…5,860万円
頭金…1,000万円
月額…10万円の35年ローン
ボーナス時…65万円×2回

ここ買うとこんな返済計画になるんですかね。
ボーナス負担が大きすぎてなんだか。

[245: 購入検討中さん]

244さん
プラウド志向のひとなら、それくらい当然ですよ‼︎

[246: 匿名さん]

>>228
補足すると、建築対象面積は30,115.9平米＝9,110.05坪。
売上高＝9,110.05坪×215万円＝195.9億円。
販売費10%だったら19.6億円。
さらに、野村不動産グループの平均借入金利は1.6%で、
金利コスト＝土地74.8億円×1.6%×4年＋（建築費94.4億円＋販売費19.6億円）×1.6%×2年＝8.4億円。
事業利益（経常利益）＝売上高195.9-土地取得費74億円-建築費94.4億円-販売費19.6億円-支払利息8.4億円＝-1.4億円。
あなたのいうように赤字だから、坪215万円はありえないよね。

ちなみに、野村不動産グループの平均経常利益率は12%だからそのぐらいの水準は求めるはず。
そうすると、ある程度予想は付く。
すなわち、細かい説明は割愛するが、上と同じ前提で逆算すると、坪250万円のとき、本事業の経常利益率は11.9%となる。
だいたいこんなもんじゃないか。

[247: 匿名さん]

>>244
世帯年収1000万円未満ですが厳しいですかね？

[248: 匿名さん]

低金利の時は世帯年収なんてあんまり関係ない。

頭金1000万円の>>244の設定あればボーナス払いなしでも月額13万円強。

低金利が続く限り何の問題もないでしょ。

しかも、低層階とか東西向きの部屋はもっと安いだろうし。
世帯年収700万円以上ならモデルルームでは大歓迎されると思う。

低金利が終わったらどうなるかは知らんが、サラリーマンのギャンブル的資産形成と思えばありだろ。

[249: 購入検討中さん]

ここは、スカイティアラとの戦いになるのでしょうね。ただ、スカイティアラの方が、オリンピック決定前での建築請負契約であった分、ここより5％前後坪単価が安いイメージですかね。スカイティアラはイースト棟であれば、5千万円前後でもモデルプランに手が届きますから。ウエスト棟はいい勝負かも知れませんね。

[250: 匿名さん]

スカイティアラは大林組だし、植栽の規模が違うから原価的にはトントンかこっちがヘタしたら安いぐらいじゃない？

加えて、スカイティアラは完全に地元民の所得レベルを超えているのに対して、プラウドは加賀レジデンスあたりからの買い替え需要を狙える（だから広く作ってきたのだと思う）
営業利益率ならともかく、企画力では住不なんかには負けてないね。

[251: 周辺住民さん]

加賀レジから買い替えとかあるかな～？
買い替える意味がないでしょ。

まあ、周辺住民は一応興味持って遠巻きに見てますよ。外構も綺麗に整えて加賀に相応しい街並みを造って欲しいですね。

[252: 匿名さん]

安く上げる方法なんていくらでもあるから、実際の販売価格が
どうなるかなんて予測ができない。普通の仕様だと坪250万円
くらいかなとは思うけど・・

住友は利益率をあげているせいか、高いね。絶対に値びかない
し・・・。

最近の板橋の住友は、ほとんど全部が大苦戦。それでも会社が
つぶれないように、高めに設定しているのかな？

常盤台ガーデンは売り切るまでに7年。シティテラス加賀は、
半分も売れてないような雰囲気。

というわけで、プラウド加賀のほうがスカイティラより安くなる
可能性はある。スカイティアラは大きな欠点がないので、強気み
たいだし・・・。

[253: 匿名さん]

>>251
5年ぐらい経っていれば、買った後に子どもが生まれたり、小さかった子どもが大きくなったりで手狭になったという理由で買い換える人は絶対に居ますよ。
マンションに満足するかどうかというより、単に家族の問題として。
別にシティテラス加賀でもいいんだろうけど、こっちのほうが広そうなので

[255: 匿名さん]

シティテラス加賀が売れないのはある意味当然でしょう。
実際ＭＲにも現地にも行きましたけど、買う気をそそられないマンションでした。
南向きは極端に少なくて高い。
残りは西向きか東向き。真東より北に寄ってる部屋も多い。
周りが雑然としていて雰囲気が暗い。
値段云々でなくちょっと敬遠したい印象でした。

なのでこちらはシティテラスとの比較で値段を考えるとガッカリするのでは？
赤羽、王子本町と、城北地域の相場を塗り替えてきた野村ですし。

[256: 契約済みさん]

>255
そっそんな本当の事を詳細に言ってしまうと・・・
シティテラス買った人が泣くよ

[257: 匿名さん]

買った人も分かってるから泣かないとおもうよ。もともとシティテラス加賀は
価格以前の前に物件として終わってる。資産価値云々の前にそもそも立地も酷いし
生活もしづらい間取りばかり。地盤は弱く川沿いで今の季節は大量の蚊。買った人は
どうしても加賀にすみたかったんでしょうね。

[258: 匿名さん]

マンションの値段の先行きなんて誰にもわからない。

シティテラスも、目の前の汚い建物がきれいになれば、状況は変わるかも
しれない。そういうのって結構ある。
先見の明があったね、と後から言われることになる。

どんなマンションでも住めば都。
将来値段が下がるリスクなんて気にしてたら、どこも買えないよ。

2路線が使えるし、シティテラスも、そんなに悪いマンションではないと思う。

[259: 周辺住民さん]

＞＞２５３
この間、チラシを拝見しました。
加賀レジとの差別化？売り込みポイントがよくわかりません。

新しい情報を期待して、これからも注目していきたいです。

[260: 契約済みさん]

ボーナス分は別として
月々の支払いが13万(住宅ローン)だとすると
管理費+修繕積立　2万
電気光熱費　2.5万
駐車場代 2.5万
ガソリン代+メンテ費用平均　2万

この状況だとうちの手取りではキツイのが事実です。手取りは明かせませんが・・・
車の維持費が車両代、車検メンテ代を含めると年間100万はかかっているのがキツイ

[261: 匿名さん]

都心に住むには車を手放すのも選択肢のひとつですね。。

[262: 匿名さん]

月ガソリン2万って高いな
それぐらい乗るならもっと燃費のいい車乗った方が良い気がする
大きなお世話だけど

[263: 匿名さん]

車は金食い虫だからねぇ〜。有ると便利だし自分も持ってるけど子供がある程度大きくなって家族旅行とか
行かなくなったら手放すかもなぁ。

[264: 物件比較中さん]

>262
ガソリンは月1万強程度ですが
オイル交換や消耗品のメンテナンスを平均値化すると
ガソリンとセットで月2万の計算結果になりました

[265: 物件比較中さん]

でも加賀レジでも、シティテラスの駐車場から出てくる車見ても
BMWとかレクサス、ベンツ、アウディとかが多いんですよね。
皆さん金持ちだなあと思います。マジ尊敬します。
家買って、いい車を維持するのはやは年収2000万ないとできないと思いますので
自分はその半分以下ですから。年収2000万の人はたくわえもたっぶりあるから
あまりローンの負荷を高めずにキャシュまたはそれに近い形で家を買えるという
のもあるのかもしれませんが・・

こればかりは自分の能力不足なのでどうしようもないですね(苦笑

[266: 匿名さん]

じゃあ、ここは、年収2.000万円以上ないと厳しいですかね？

[267: 匿名さん]

BMWとかレクサス、ベンツ、アウディに乗らなきゃ大丈夫です。

[268: 匿名さん]

さすがに、これぐらい郊外になっちゃうと、車なしはキツそうですしねー。

[269: 物件比較中さん]

かといってアルトを高い駐車場代払って維持するのも馬鹿らしいですしね
BMWなら駐車場が高くてもなんか納得できるような気がします。それって身の丈に合わない?
無理してる?　自分には無理でーーす　ハイ

[270: 物件比較中さん]

>266
車は無しであれば1本も年収があれば楽しく暮らせるのではとおもいますが・・・
自分はアウトドアが好きなので車が無いと楽しく暮らせないので悩ましいです。

[271: 匿名さん]

子供がいると車があると便利だよ〜
お出かけ率がかわってくるし

[272: 物件比較中さん]

>271
便利なのは分かりすぎるぐらい分かりますが
駐車場の隣がBMWとポルシェにはさまれてムーブとかワゴンRとかとめたら恥ずかしいですものね
見栄張るなって? でも格差が激しすぎてマンションのイメージを壊しそうなので車は捨てます
キッパリ!

[274: 匿名さん]

発想が時代錯誤の成金だよね（笑）

[275: 匿名さん]

うーん、でも市部とか埼玉方面とかから越してくる人にしてみれば、ここでも十分都心に近いので、そういう意味での意気込みみたいなものはあっても普通なんじゃないでしょうかね。

[276: 匿名さん]

もう今は車持たない人も増えてるからなぁ

[277: 匿名さん]

意気込んで買うようなものじゃない。

[278: 匿名さん]

車ですべてがわかるわけじゃないですし。

[279: 購入検討中さん]

>>275
別に市部や埼玉方面からくる人でもここに意気込みなんてないでしょ。板橋ですよ、ここ。加賀？だから？という感じ。地元の賃貸民くらいじゃないの？意気込んでるの。

[280: 匿名さん]

加賀なんて知られてすら無いしね。石川県ならともかく。

[281: 匿名さん]

でもまあ、城北のマンションは埼玉さんたちが買ってくれないことには、どうしようもない。

[282: 匿名さん]

池袋からすぐなんだから、当然都心物件だし、買う人もそれなりの高レベルが多い。
買えもしないのに、しょせん板橋とか何とか、言われたくない。
競合物件の営業かもしれないけど、そんなあれこれいう人がどこに住んでるっていうのかと思う。

[283: 匿名さん]

ここで高レベルはない。いたって普通でしょ。
なぜ買えないと決めつけているのかもよく分からないし。
むしろここが高レベルだと変に勘違いしてる人と一緒に住みたくないというのが普通の心理では。
ここは普通の家庭が暮らすちょっと近めの郊外。都心の意味が分かっていればそれは自明のこと。
都心とは単にターミナル駅に近い場所のことではない。

[284: 匿名さん]

普通マンションなのに高級マンションと言い張る人は凄いですね！

[285: 匿名さん]

個人的には「食配ステーション」に注目してます。
いま住んでるマンションだと、廊下に物を置くなってことで、生協とかの宅配を受け取れないので。

[286: 匿名さん]

平均6500万なら高いが高級ではない

[287: 匿名]

このエリアは、ネガとポジが目くそ鼻くそなのはよくわかった。
それらと購入者は、たぶんほぼ関係がない。

[288: 匿名さん]

マンションばっかりの地区って、団地っぽく見えない？
あと、子どもがらみの社会がややこしくならないかとか、生活時間がかぶってスーパーがすごい混むんじゃないかとかも、気になる。

[289: 匿名さん]

マンションよりも戸建の方がしがらみ多いだろどう考えても
財閥系のマンションでも挨拶しても無視する人とか結構いるぞ(笑)

[290: 匿名さん]

戸建てはもう、各世帯まちまちだから、あんまり気にならないんだよ。
同じ地区で、同じような子育て世代で、生活水準も同じなんだけど、常識が違う人同士が、本来なら親しくしないのに、子どもの関係でなんとかやっていかないといけないのが、うっとおしい感じ。

しかもここの場合、周辺もみんなマンションだから、それが何倍もいて。

いっそ、挨拶無視とかのほうが、関わり合いがなくて気楽なくらい。

[291: 匿名さん]

マンションは同じ学年とかたくさんいるから子供たちも楽しいよね！親も楽だよ〜。

[292: 契約済みさん]

誰もが松涛のような邸宅地に邸宅を持って悠々と暮らしたいはず。
でもそれは庶民にはかなわぬ夢。はじめから邸宅戸建ては切り捨てて
考える。(通勤もあるからね)で、マンションしか選択肢が残らない。
せめては、マンションの仕様、価格、立地で差別化して
自分のマンションはすごいと自己満足しながら毎日を暮らすしか無いんだよね

[293: 匿名さん]

自己満足で十分かと。自分がすむんだから

[294: 匿名さん]

邸宅街のマンションには住みたくないかな？

[295: 匿名さん]

ここは近くにスーパーとかないのが痛いね

[296: 購入検討中さん]

ここら辺は、買い物に行く場所なんもないょ。
だから、ネットが便利です。

[297: 購入検討中さん]

施工するのが三井住友建設株式会社なんですね。
ん～　
長谷工コーポレーションかと思っていたのでびっくりしました。

[298: 匿名さん]

三井住友って微妙ですよね？

[299: 匿名さん]

イヤイヤ、いい仕事するところだよ

[300: 匿名さん]

竹中クラスなら分かるけど他はたいして変わらねーよｗ
その竹中だって某物件で桜うんぬんでとらぶってたしな
そんなもんだよマジで
売主に厳しくチェックしてもらうしかない

[301: 匿名さん]

いや、結構ちゃんとしてるほうだよ

[302: 匿名さん]

大林とか鹿島でも、施工ミスはあるんだから、あとは現場に入った下請けの質と、工事監理の意欲、問題があったときの野村の処理の仕方次第だろ。。
ゼネコンの名前であれこれ言っても仕方ない。

[303: 匿名さん]

>>296さん
物件サイトで商業施設をチェックしましたが、かろうじて大学病院に入っているローソンがあるくらいで、スーパーは遠くて少ないんですね。
本当にネット通販やネットスーパーが大活躍してくれそうな立地です。カードのポイントがたまりそう！
金融機関もあるにはあるけど、ほとんど出張所ばかりですね（汗）

[305: 匿名さん]

不人気エリア？
板橋区内では人気No.１ですけど？

[306: 匿名さん]

どっちも根拠がない。

[307: 物件比較中さん]

板橋で唯一住む気がおきるのは板橋駅周辺かな。
埼京線で池袋、新宿近いし、三田線も使える。
地盤もいい。
スーパーもそれなりにある。
今のところ欠点はごちゃごちゃした昭和な街並みと、バリアフリーになってない駅のボロさかな

まあ、駅舎も改築案出てるし、駅前西口も何年後かに再開発されるらしいね。お決まりのタワマンぽいけど

やっぱりね使えるスーパーと駅が近くないとめんどくさいよ。マンション住むなら。

[308: 匿名さん]

板橋ならときわ台以外は立地も環境もボロボロで平均以下なのは常識ですよね。加賀に関しては小さい三角州のいわゆる吹き溜まりのようなところでお店もなくてダメでしょう

[309: 周辺住民さん]

自転車があればライフとか近いですよ。
活気ある商店街も近くにいろいろありますし。ああいう商店街というのは作ろうと思って作れるものではないですからね。使っていくとお気に入りの八百屋やパン屋なんかできてきて楽しいですよ。

[310: 周辺住民]

加賀三角州厨ウザい（笑）

[311: 匿名さん]

ここの価格帯って、平均６５００～７０００万円くらいなんでしょうか？

[312: 匿名さん]

＞加賀三角州厨ウザい

同感です。
この方、「三角州」の意味をご存じないのでしょう。
困ったものです・・・。

[313: 物件比較中さん]

この場所で７０平米　６５００～７０００で売れたら野村の販売力を本当リスペクトしちゃうよ笑　

[314: 匿名さん]

プラウドシティ池袋（板橋区）が70m2で6000万円強。

もちろん、これは売却希望価格にすぎないけど、中古でこの値段だから、
場所によっては板橋区も結構すごい。

http://www.nomu.com/mansion/1287606/

なお、駅からは2分。長谷工なのと、東日本大震災で部分的に壊れたのに
この値段だからね。

[315: 物件比較中さん]

それ売り出し価格。成約価格で比較しないと

プラウドシティ池袋は場所は加賀より全然便利。でも申し訳ないけどエントランス以外は団地風味なマンションだね

ただここと違って豊島区だし埼京線板橋駅２分だし三田線も近いしスーパー併設だし
ここよりはるかに生活利便性、交通利便性高いから６０００万前後してもおかしくない

ここは駅遠くて不便。プラウドのブランドでどこまで売れるか楽しみ笑　買わないけど

今すぐ不動産買わなくてもいい人は板橋駅西口再開発か十条再開発待ったほうがいいでしょ

まあ市況はわからないからその時は不動産価格あがってる可能性もあるけど

[316: 購入検討中さん]

三角州しつこいね～

[317: 匿名さん]

西口再開発って何があるんですか??

[318: 匿名さん]

>314
プラウドシティ池袋（板橋区）ってどこの事を言ってるのかと思ったら、「プラウドシティ池袋本町（豊島区）」の間違いだな。
豊島区物件なのにここに比較対象物件として挙げてるくらいだから、あんまりわかってない初心者かね。

[319: 匿名さん]

プラウドシティ池袋は敷地の大半は板橋区でしょ？

[320: 匿名さん]

>319
別のスレに書いたら削除された事があるからこれも削除されるかもだけど、あそこは豊島区物件として販売したから成功したと言われてるよ。
野村の販売戦略勝ちという事で、板橋区アドレスだったらどうなってただろうね。

[321: 匿名さん]

駐輪場は板橋区のだしね。

[322: 購入検討中さん]

加賀推しの人ってもう少し冷静に考えられないのですかね。
電車の駅もないし極小エリアで加賀、と括る必要がないと思います。
そんなに特徴もありませんし。

[323: 匿名]

池袋本町の、完成時の実物の安っぽさは正直がっかりした。
野村、どれだけケチったんだろうと思った。
青田買いに走らなくてよかった。立地は出色なのと、
その後の相場変化で価値は維持できそうだけど。

[324: 匿名さん]

>そんなに特徴もありませんし。

一度くらい周囲を歩いてみたら？

十条駅も板橋区役所前駅も10分前後。JRはやはり便利だし、区役所が
近いのはかなり便利。税務署も歩ける範囲だし。13分くらいかな。

値段がわからないので、誰にでも買えるとは思わないけど、結構いいとこ
ろですよ。少なくとも小豆沢よりは上だと思うけど。

ショップがやや遠いのは欠点だとは思うけど、日常小物だけ近場で買えれば
十分。水とか米とか野菜とか、ネットで頼んで配送の時代でしょ？

[325: 匿名さん]

ここと、蓮根どっちが売れると思いますか？

[326: 匿名さん]

>>325
言わずとも知れてるでしょ。

[327: 匿名さん]

野村がここをやるのは豊洲の夢よもう一度ってところかな。

加賀だと東京駅10キロ前後。
都心からの距離の割には土地が安く、しかも、地権者の居ない大きな土地が手に入りやすい。

この条件で成功したのが豊洲で、工場地帯から一気に人気の住宅地に変わった。
これを板橋で再現したいという思いがあるのかもね。

[328: 匿名さん]

豊洲と比べてもね。加賀は土地が狭くて利便性もだめだから弱いんですよ 縦の動きより横が大事。
縦移動が必要な板橋はダメなのです

[329: 匿名さん]

ファミリーは豊洲のタワーを選ばない。

海沿い近くは、災害に弱くて駄目だ。日本人って、忘れるのが早いね。

30階以上に住んでていて、停電になったら、どうするの？　非常電源
なんていつまでも持たないよ。

[330: 匿名さん]

停電なんてすぐ復旧するし数日も続く大規模停電はごくまれにしか起きない。そんなリスクなどどうでもいいと思うわ。毎月発生するならリスクだろうがね

[332: ご近所さん]

蚊　　　→低層じゃなければ大丈夫だと思いますが、学園通り沿いの公園がちょっと気になります。
救急車　→毎日のように通ります。病院に近づけばサイレンは消しますけど、目の前の交差点を過ぎるまでは鳴らしてたと思います。
病院　　→帝京大学病院はやっぱり頼もしいと思います。救急指定(?)にもなってますし、両親ともお世話になってます。
石神井川→７月２４日の豪雨で「避難判断水位」になりましたが、万が一氾濫した場合は即浸水する地域ではあります。ほとんど無いとは思いますが。
店舗　　→川沿いということでどこに行くにも坂を上ります。自分で買い出しに出る場合は、十条銀座ということになると思います。
通勤　　→十条なら時間帯によっては資生堂と朝鮮学校に通う人波を遡る感じに。区役所前に行く方は混雑するほど通行人はいません。
通勤電車→埼京線なので新宿池袋方面は言わずもがな。赤羽方面はガラガラです。三田線も混んでますがスマホぐらいは弄れます。
交通　　→バスが目の前を走ってます。２０分置きですが板橋駅と王子駅に出るには便利です。タクシーも近くにタクシー会社があるせいか頻繁に走ってます。
小学校　→金沢小学校でしょう。加賀小学校まで歩かせるとか越境して王子第五小ということはないと思います。
中学校　→加賀中学校でしょう。グラウンド広めで日本庭園っぽい箇所もあっていいと思います。
環境　　→航空写真で見れば一目瞭然。緑に溢れてます。

ご参考になれば

[333: 匿名さん]

駅近蓮根と大規模加賀どっちか迷う

[334: 匿名さん]

＞小学校　→金沢小学校でしょう。加賀小学校まで歩かせるとか越境して王子第五小ということはないと思います。

板橋区住民が北区の小学校に越境できるんだっけ？

[335: 匿名さん]

地元だけど332のレポはなかなか上手くまとまってるね。このエリアで覚えておいたほうがいいのは買い出しと車、電車の超絶不便さだけ。環境は蚊が多いだけですごく良い。子育てには不向きだけど老後とかはオススメ

[336: 332]

＞334
今のところはできなかったと思います。

ですが、大規模なマンションが建つこと、小学校にもキャパシティがあることなどを考えると
「今後も絶対に無い」とは言いきれないと思いますので、「ないと思います」という表現にさせていただきました。

文章が拙くて申し訳ありません。

[337: 匿名さん]

333さん ジャンルは異なりますが同じ野村ということで気になりますよね

ただ、駅近がいい人はここは買わないと思います

逆に、駅近じゃないとという人は蓮根を買われるでしょう

[338: 匿名さん]

物件を選ぶときには本当にその人の価値が反映されると思います。
私もやはりブランド力というところにひかれてしまうところがあります。
後は、価格が自分で手に届く範囲かどうか、ということになりそうです。

[339: 匿名]

蓮根とここは、価格が分かれば比較はしにくく
なるのでは。同じブランドでは、同価格帯にはならないでしょ。

[340: 匿名さん]

加賀はお店が少なすぎる。。。
首都高速と川で分断してるからかな