プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[241: 匿名さん]

>>228
計算すごいですね。
でもね基本的にマンションは販売価格の1/5～1/4が原価ですよ。
だから5500万で販売するマンションは1100万～1175万程度の原価のはず
でないと膨大な広告費、社員の給料、膨大な経費をまかなって利益がでるわけがありませんよ

[242: 匿名さん]

赤羽が260万円だったので、270～280万円ってとこですかね？

そうすると、ここ広さがあるんで、6500万円超えるってことですか？

[243: 匿名さん]

元デベやってた者ですが、そんな安くマンションは造れませんよ。
ここにしても、野村は74億で土地を仕入れたので戸当たり約2,000万、建築費は昨年11月の都内平均で戸当たり1,600万、現在はより建築費は高騰していますし、ここは専有面積が広めですから、戸当たり2,000万はするでしょう。
従って最低でも4,000万は原価としてかかっていますね。他に税金関係、登記費用、土壌汚染や地盤などの調査費用、解体費用など入れたら…
販売経費など込みで20～25%粗利益がでれば良い方だと思いますよ。

[244: 契約済みさん]

http://www.nomu.com/woman/life/realvoice/vol6_1.html

値段…5,860万円
頭金…1,000万円
月額…10万円の35年ローン
ボーナス時…65万円×2回

ここ買うとこんな返済計画になるんですかね。
ボーナス負担が大きすぎてなんだか。

[245: 購入検討中さん]

244さん
プラウド志向のひとなら、それくらい当然ですよ‼︎

[246: 匿名さん]

>>228
補足すると、建築対象面積は30,115.9平米＝9,110.05坪。
売上高＝9,110.05坪×215万円＝195.9億円。
販売費10%だったら19.6億円。
さらに、野村不動産グループの平均借入金利は1.6%で、
金利コスト＝土地74.8億円×1.6%×4年＋（建築費94.4億円＋販売費19.6億円）×1.6%×2年＝8.4億円。
事業利益（経常利益）＝売上高195.9-土地取得費74億円-建築費94.4億円-販売費19.6億円-支払利息8.4億円＝-1.4億円。
あなたのいうように赤字だから、坪215万円はありえないよね。

ちなみに、野村不動産グループの平均経常利益率は12%だからそのぐらいの水準は求めるはず。
そうすると、ある程度予想は付く。
すなわち、細かい説明は割愛するが、上と同じ前提で逆算すると、坪250万円のとき、本事業の経常利益率は11.9%となる。
だいたいこんなもんじゃないか。

[247: 匿名さん]

>>244
世帯年収1000万円未満ですが厳しいですかね？

[248: 匿名さん]

低金利の時は世帯年収なんてあんまり関係ない。

頭金1000万円の>>244の設定あればボーナス払いなしでも月額13万円強。

低金利が続く限り何の問題もないでしょ。

しかも、低層階とか東西向きの部屋はもっと安いだろうし。
世帯年収700万円以上ならモデルルームでは大歓迎されると思う。

低金利が終わったらどうなるかは知らんが、サラリーマンのギャンブル的資産形成と思えばありだろ。

[249: 購入検討中さん]

ここは、スカイティアラとの戦いになるのでしょうね。ただ、スカイティアラの方が、オリンピック決定前での建築請負契約であった分、ここより5％前後坪単価が安いイメージですかね。スカイティアラはイースト棟であれば、5千万円前後でもモデルプランに手が届きますから。ウエスト棟はいい勝負かも知れませんね。

[250: 匿名さん]

スカイティアラは大林組だし、植栽の規模が違うから原価的にはトントンかこっちがヘタしたら安いぐらいじゃない？

加えて、スカイティアラは完全に地元民の所得レベルを超えているのに対して、プラウドは加賀レジデンスあたりからの買い替え需要を狙える（だから広く作ってきたのだと思う）
営業利益率ならともかく、企画力では住不なんかには負けてないね。

[251: 周辺住民さん]

加賀レジから買い替えとかあるかな～？
買い替える意味がないでしょ。

まあ、周辺住民は一応興味持って遠巻きに見てますよ。外構も綺麗に整えて加賀に相応しい街並みを造って欲しいですね。

[252: 匿名さん]

安く上げる方法なんていくらでもあるから、実際の販売価格が
どうなるかなんて予測ができない。普通の仕様だと坪250万円
くらいかなとは思うけど・・

住友は利益率をあげているせいか、高いね。絶対に値びかない
し・・・。

最近の板橋の住友は、ほとんど全部が大苦戦。それでも会社が
つぶれないように、高めに設定しているのかな？

常盤台ガーデンは売り切るまでに7年。シティテラス加賀は、
半分も売れてないような雰囲気。

というわけで、プラウド加賀のほうがスカイティラより安くなる
可能性はある。スカイティアラは大きな欠点がないので、強気み
たいだし・・・。

[253: 匿名さん]

>>251
5年ぐらい経っていれば、買った後に子どもが生まれたり、小さかった子どもが大きくなったりで手狭になったという理由で買い換える人は絶対に居ますよ。
マンションに満足するかどうかというより、単に家族の問題として。
別にシティテラス加賀でもいいんだろうけど、こっちのほうが広そうなので

[255: 匿名さん]

シティテラス加賀が売れないのはある意味当然でしょう。
実際ＭＲにも現地にも行きましたけど、買う気をそそられないマンションでした。
南向きは極端に少なくて高い。
残りは西向きか東向き。真東より北に寄ってる部屋も多い。
周りが雑然としていて雰囲気が暗い。
値段云々でなくちょっと敬遠したい印象でした。

なのでこちらはシティテラスとの比較で値段を考えるとガッカリするのでは？
赤羽、王子本町と、城北地域の相場を塗り替えてきた野村ですし。

[256: 契約済みさん]

>255
そっそんな本当の事を詳細に言ってしまうと・・・
シティテラス買った人が泣くよ

[257: 匿名さん]

買った人も分かってるから泣かないとおもうよ。もともとシティテラス加賀は
価格以前の前に物件として終わってる。資産価値云々の前にそもそも立地も酷いし
生活もしづらい間取りばかり。地盤は弱く川沿いで今の季節は大量の蚊。買った人は
どうしても加賀にすみたかったんでしょうね。

[258: 匿名さん]

マンションの値段の先行きなんて誰にもわからない。

シティテラスも、目の前の汚い建物がきれいになれば、状況は変わるかも
しれない。そういうのって結構ある。
先見の明があったね、と後から言われることになる。

どんなマンションでも住めば都。
将来値段が下がるリスクなんて気にしてたら、どこも買えないよ。

2路線が使えるし、シティテラスも、そんなに悪いマンションではないと思う。

[259: 周辺住民さん]

＞＞２５３
この間、チラシを拝見しました。
加賀レジとの差別化？売り込みポイントがよくわかりません。

新しい情報を期待して、これからも注目していきたいです。

[260: 契約済みさん]

ボーナス分は別として
月々の支払いが13万(住宅ローン)だとすると
管理費+修繕積立　2万
電気光熱費　2.5万
駐車場代 2.5万
ガソリン代+メンテ費用平均　2万

この状況だとうちの手取りではキツイのが事実です。手取りは明かせませんが・・・
車の維持費が車両代、車検メンテ代を含めると年間100万はかかっているのがキツイ