プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[221: 匿名さん]

>>217
スカイティアラスレで煽ってた荒らし発見
スカイティアラでは煽るつもりがうまくかわされたからこちらに出張ですか？

[222: 購入検討中さん]

この土地は、数年前に野村不動産が75億円前後で東京インキから取得したはずです。360戸前後の物件で、建築費が高騰した後での工事請負契約の物件でしょうから、中心価格帯はモデルプランの78㎡3ＬＤＫで下層で5500万円前後、高層で5800万円前後ぐらいではないでしょうか？南向き高層階は6000万円越え？こんな感じですかね？5000万円前後というのは難しいのでは。

[223: 匿名さん]

>>222

もう少し広さを削って低層で4,000万円代後半の目玉は作ってくるだろうけど、坪230万～240万が基本ならそのぐらいの価格はいい読みだと思う。

スカイティアラを意識して下限値ぎりぎりの中層階5,500万円ぐらいなら無くもないだろうけど。
ここを高いと思った人はさっさと蓮根に送ってそっちで取り込みかな。

[224: 匿名さん]

加賀だし安いと思うよ。坪２１５だろうね。ノムノムなら売り切るために交渉中に値下げするから建前２３０で

[225: 匿名さん]

>>224
ちょっとググれば土地の取得価格がわかるだろ。
その価格だったら、坪215万だったら赤字だよ。
長谷工でも使って徹底的にコストを削らないと、そんな安値はありえない。

むしろ、建築コスト（設備の仕様）によっては、坪240万もありうるよ。

[226: 匿名さん]

イヤイヤ、総合的に見れるから。売る方にとっては。一部屋いくらなんてどうでも言い訳

[227: 匿名さん]

280くらいになるみたいですね。

[228: 匿名さん]

>>226
みんなが言ってるのは平均額だからな。
そこをわかってないんじゃないか？

確かに、最上階を特別仕様にして高い価格をつけて、ほかを安くする事はできるよ。
でも、平均して坪215万円じゃ赤字なんだよ

建築対象の面積が30115.9平米≒9126坪
これが坪当たり215万だとすると全部で、196億2千万円の売り上げ
土地代が約75億円だから売り上げから土地代を引くと、121億2千万
総戸数が363戸だから、平均的な線で1戸当たり2000万円の建築費とすると、居住部分の建築費が72.6億円
付属設備の建築費・植栽などの付属設備を居住部分の3割程度と考えると21.8億円。建築費合計は94.4億円
121.2－94.4＝26.8億円

ここから販売費を売り上げの10%（プラウドは広告宣伝費を結構使うからもっと上だと思うけど）で考えると
26.8－12.1＝14.7億円

うまくいったケースでの儲けが15億円しかなければ、利益率10%をきってるし、ちょっと予想外の事態（工事の遅れとか、資材の高騰とか）があったら赤字になるよ。野村ほどの大企業でこんな無茶な事業計画が通るわけがない。

[229: 匿名さん]

実際は220でしょうね。

[230: 匿名さん]

このくらいの事業だと40～50億くらい儲けを取ると聞いたんですが、本当でしょうか？

そうすると、280～300くらいですかね？

[231: 匿名さん]

加賀とはいえ、板橋でそのレンジは厳しすぎるっしょ。

[232: 匿名さん]

板橋なおかつ三角州の疎開地である加賀では220が限度です。っていうか価格なんていずれ発表されるのだろうし
ここで議論しても無意味ですよね。おとなしく待てば良いだけのこと。

[233: 匿名さん]

220だと安すぎでしょ。
東京駅から10キロあるかないかの場所なんだし、230から250の間と見た。

[234: 匿名さん]

だからそれはないって。。。板橋区でそんなことをしたらそのマンションは永遠に歯抜けゴースとマンションですわ。

[235: 匿名さん]

予想というか希望の価格を言ってるのだけのような…

板橋だから、って言うけどそれ以上に周辺は高騰してるからね。
下は２２０、平均で２４０〜２５０。ここらへんじゃないかな。

ここは食洗機は付いてるっぽいんだけど床暖は標準なのだろうか。
ルームプランとか見ても床暖について全く書いてないんだよな。この物件エネコック使うみたいだけど同じエネコック使ってる新川崎のプラウドも床暖オプションだったし…

あとは見た感じ内廊下っぽい？けどね。加賀レジと同じく内廊下採用してるならそれはそれで気になるけど管理費とかにも響くだろうからな。

[236: 検討中の奥さま]

板橋地区のマンション物件を見て回ってますが、この場所で、野村・三井住友建設コンビ、近隣相場を考えると、坪単価は下が＠215　上（南向き・最上階・角部屋）が＠260ぐらいになると思います。78㎡が中心モデルの様ですので、中心価格帯は＠235で5500万円前後となると見てます。どうでしょう？

[237: 購入検討中さん]

住み替えを考えてますが、板橋区で駅距離もそこそこですので210〜220ぐらいなのでは！プラウド赤羽ディアージュよりは安くしてもらわないと。
赤羽と十条で比べればの話ですが。

[238: 匿名さん]

ちなみにプラウド赤羽ディアージュは完売しました。

[239: 匿名さん]

現にスカイティアラは板橋相場を超えてきてますし、ここの方が平均平米が広そう。スカイティアラと同等の価格にして、平米数を売りにするのかしら。

[240: 匿名さん]

赤羽ディアージュって住所は東十条でしょ。
アドレスでいえば加賀のほうが上。

赤羽は便利だけど、ディアージュの周りの環境は・・・

ここはディアージュより一段、いや二段くらい上の値段になりそう。

[241: 匿名さん]

>>228
計算すごいですね。
でもね基本的にマンションは販売価格の1/5～1/4が原価ですよ。
だから5500万で販売するマンションは1100万～1175万程度の原価のはず
でないと膨大な広告費、社員の給料、膨大な経費をまかなって利益がでるわけがありませんよ

[242: 匿名さん]

赤羽が260万円だったので、270～280万円ってとこですかね？

そうすると、ここ広さがあるんで、6500万円超えるってことですか？

[243: 匿名さん]

元デベやってた者ですが、そんな安くマンションは造れませんよ。
ここにしても、野村は74億で土地を仕入れたので戸当たり約2,000万、建築費は昨年11月の都内平均で戸当たり1,600万、現在はより建築費は高騰していますし、ここは専有面積が広めですから、戸当たり2,000万はするでしょう。
従って最低でも4,000万は原価としてかかっていますね。他に税金関係、登記費用、土壌汚染や地盤などの調査費用、解体費用など入れたら…
販売経費など込みで20～25%粗利益がでれば良い方だと思いますよ。

[244: 契約済みさん]

http://www.nomu.com/woman/life/realvoice/vol6_1.html

値段…5,860万円
頭金…1,000万円
月額…10万円の35年ローン
ボーナス時…65万円×2回

ここ買うとこんな返済計画になるんですかね。
ボーナス負担が大きすぎてなんだか。

[245: 購入検討中さん]

244さん
プラウド志向のひとなら、それくらい当然ですよ‼︎

[246: 匿名さん]

>>228
補足すると、建築対象面積は30,115.9平米＝9,110.05坪。
売上高＝9,110.05坪×215万円＝195.9億円。
販売費10%だったら19.6億円。
さらに、野村不動産グループの平均借入金利は1.6%で、
金利コスト＝土地74.8億円×1.6%×4年＋（建築費94.4億円＋販売費19.6億円）×1.6%×2年＝8.4億円。
事業利益（経常利益）＝売上高195.9-土地取得費74億円-建築費94.4億円-販売費19.6億円-支払利息8.4億円＝-1.4億円。
あなたのいうように赤字だから、坪215万円はありえないよね。

ちなみに、野村不動産グループの平均経常利益率は12%だからそのぐらいの水準は求めるはず。
そうすると、ある程度予想は付く。
すなわち、細かい説明は割愛するが、上と同じ前提で逆算すると、坪250万円のとき、本事業の経常利益率は11.9%となる。
だいたいこんなもんじゃないか。

[247: 匿名さん]

>>244
世帯年収1000万円未満ですが厳しいですかね？

[248: 匿名さん]

低金利の時は世帯年収なんてあんまり関係ない。

頭金1000万円の>>244の設定あればボーナス払いなしでも月額13万円強。

低金利が続く限り何の問題もないでしょ。

しかも、低層階とか東西向きの部屋はもっと安いだろうし。
世帯年収700万円以上ならモデルルームでは大歓迎されると思う。

低金利が終わったらどうなるかは知らんが、サラリーマンのギャンブル的資産形成と思えばありだろ。

[249: 購入検討中さん]

ここは、スカイティアラとの戦いになるのでしょうね。ただ、スカイティアラの方が、オリンピック決定前での建築請負契約であった分、ここより5％前後坪単価が安いイメージですかね。スカイティアラはイースト棟であれば、5千万円前後でもモデルプランに手が届きますから。ウエスト棟はいい勝負かも知れませんね。

[250: 匿名さん]

スカイティアラは大林組だし、植栽の規模が違うから原価的にはトントンかこっちがヘタしたら安いぐらいじゃない？

加えて、スカイティアラは完全に地元民の所得レベルを超えているのに対して、プラウドは加賀レジデンスあたりからの買い替え需要を狙える（だから広く作ってきたのだと思う）
営業利益率ならともかく、企画力では住不なんかには負けてないね。

[251: 周辺住民さん]

加賀レジから買い替えとかあるかな～？
買い替える意味がないでしょ。

まあ、周辺住民は一応興味持って遠巻きに見てますよ。外構も綺麗に整えて加賀に相応しい街並みを造って欲しいですね。

[252: 匿名さん]

安く上げる方法なんていくらでもあるから、実際の販売価格が
どうなるかなんて予測ができない。普通の仕様だと坪250万円
くらいかなとは思うけど・・

住友は利益率をあげているせいか、高いね。絶対に値びかない
し・・・。

最近の板橋の住友は、ほとんど全部が大苦戦。それでも会社が
つぶれないように、高めに設定しているのかな？

常盤台ガーデンは売り切るまでに7年。シティテラス加賀は、
半分も売れてないような雰囲気。

というわけで、プラウド加賀のほうがスカイティラより安くなる
可能性はある。スカイティアラは大きな欠点がないので、強気み
たいだし・・・。

[253: 匿名さん]

>>251
5年ぐらい経っていれば、買った後に子どもが生まれたり、小さかった子どもが大きくなったりで手狭になったという理由で買い換える人は絶対に居ますよ。
マンションに満足するかどうかというより、単に家族の問題として。
別にシティテラス加賀でもいいんだろうけど、こっちのほうが広そうなので

[255: 匿名さん]

シティテラス加賀が売れないのはある意味当然でしょう。
実際ＭＲにも現地にも行きましたけど、買う気をそそられないマンションでした。
南向きは極端に少なくて高い。
残りは西向きか東向き。真東より北に寄ってる部屋も多い。
周りが雑然としていて雰囲気が暗い。
値段云々でなくちょっと敬遠したい印象でした。

なのでこちらはシティテラスとの比較で値段を考えるとガッカリするのでは？
赤羽、王子本町と、城北地域の相場を塗り替えてきた野村ですし。

[256: 契約済みさん]

>255
そっそんな本当の事を詳細に言ってしまうと・・・
シティテラス買った人が泣くよ

[257: 匿名さん]

買った人も分かってるから泣かないとおもうよ。もともとシティテラス加賀は
価格以前の前に物件として終わってる。資産価値云々の前にそもそも立地も酷いし
生活もしづらい間取りばかり。地盤は弱く川沿いで今の季節は大量の蚊。買った人は
どうしても加賀にすみたかったんでしょうね。

[258: 匿名さん]

マンションの値段の先行きなんて誰にもわからない。

シティテラスも、目の前の汚い建物がきれいになれば、状況は変わるかも
しれない。そういうのって結構ある。
先見の明があったね、と後から言われることになる。

どんなマンションでも住めば都。
将来値段が下がるリスクなんて気にしてたら、どこも買えないよ。

2路線が使えるし、シティテラスも、そんなに悪いマンションではないと思う。

[259: 周辺住民さん]

＞＞２５３
この間、チラシを拝見しました。
加賀レジとの差別化？売り込みポイントがよくわかりません。

新しい情報を期待して、これからも注目していきたいです。

[260: 契約済みさん]

ボーナス分は別として
月々の支払いが13万(住宅ローン)だとすると
管理費+修繕積立　2万
電気光熱費　2.5万
駐車場代 2.5万
ガソリン代+メンテ費用平均　2万

この状況だとうちの手取りではキツイのが事実です。手取りは明かせませんが・・・
車の維持費が車両代、車検メンテ代を含めると年間100万はかかっているのがキツイ

[261: 匿名さん]

都心に住むには車を手放すのも選択肢のひとつですね。。

[262: 匿名さん]

月ガソリン2万って高いな
それぐらい乗るならもっと燃費のいい車乗った方が良い気がする
大きなお世話だけど

[263: 匿名さん]

車は金食い虫だからねぇ〜。有ると便利だし自分も持ってるけど子供がある程度大きくなって家族旅行とか
行かなくなったら手放すかもなぁ。

[264: 物件比較中さん]

>262
ガソリンは月1万強程度ですが
オイル交換や消耗品のメンテナンスを平均値化すると
ガソリンとセットで月2万の計算結果になりました

[265: 物件比較中さん]

でも加賀レジでも、シティテラスの駐車場から出てくる車見ても
BMWとかレクサス、ベンツ、アウディとかが多いんですよね。
皆さん金持ちだなあと思います。マジ尊敬します。
家買って、いい車を維持するのはやは年収2000万ないとできないと思いますので
自分はその半分以下ですから。年収2000万の人はたくわえもたっぶりあるから
あまりローンの負荷を高めずにキャシュまたはそれに近い形で家を買えるという
のもあるのかもしれませんが・・

こればかりは自分の能力不足なのでどうしようもないですね(苦笑

[266: 匿名さん]

じゃあ、ここは、年収2.000万円以上ないと厳しいですかね？

[267: 匿名さん]

BMWとかレクサス、ベンツ、アウディに乗らなきゃ大丈夫です。

[268: 匿名さん]

さすがに、これぐらい郊外になっちゃうと、車なしはキツそうですしねー。

[269: 物件比較中さん]

かといってアルトを高い駐車場代払って維持するのも馬鹿らしいですしね
BMWなら駐車場が高くてもなんか納得できるような気がします。それって身の丈に合わない?
無理してる?　自分には無理でーーす　ハイ

[270: 物件比較中さん]

>266
車は無しであれば1本も年収があれば楽しく暮らせるのではとおもいますが・・・
自分はアウトドアが好きなので車が無いと楽しく暮らせないので悩ましいです。