プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


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【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[221: 匿名さん]

>>217
スカイティアラスレで煽ってた荒らし発見
スカイティアラでは煽るつもりがうまくかわされたからこちらに出張ですか？

[222: 購入検討中さん]

この土地は、数年前に野村不動産が75億円前後で東京インキから取得したはずです。360戸前後の物件で、建築費が高騰した後での工事請負契約の物件でしょうから、中心価格帯はモデルプランの78㎡3ＬＤＫで下層で5500万円前後、高層で5800万円前後ぐらいではないでしょうか？南向き高層階は6000万円越え？こんな感じですかね？5000万円前後というのは難しいのでは。

[223: 匿名さん]

>>222

もう少し広さを削って低層で4,000万円代後半の目玉は作ってくるだろうけど、坪230万～240万が基本ならそのぐらいの価格はいい読みだと思う。

スカイティアラを意識して下限値ぎりぎりの中層階5,500万円ぐらいなら無くもないだろうけど。
ここを高いと思った人はさっさと蓮根に送ってそっちで取り込みかな。

[224: 匿名さん]

加賀だし安いと思うよ。坪２１５だろうね。ノムノムなら売り切るために交渉中に値下げするから建前２３０で

[225: 匿名さん]

>>224
ちょっとググれば土地の取得価格がわかるだろ。
その価格だったら、坪215万だったら赤字だよ。
長谷工でも使って徹底的にコストを削らないと、そんな安値はありえない。

むしろ、建築コスト（設備の仕様）によっては、坪240万もありうるよ。

[226: 匿名さん]

イヤイヤ、総合的に見れるから。売る方にとっては。一部屋いくらなんてどうでも言い訳

[227: 匿名さん]

280くらいになるみたいですね。

[228: 匿名さん]

>>226
みんなが言ってるのは平均額だからな。
そこをわかってないんじゃないか？

確かに、最上階を特別仕様にして高い価格をつけて、ほかを安くする事はできるよ。
でも、平均して坪215万円じゃ赤字なんだよ

建築対象の面積が30115.9平米≒9126坪
これが坪当たり215万だとすると全部で、196億2千万円の売り上げ
土地代が約75億円だから売り上げから土地代を引くと、121億2千万
総戸数が363戸だから、平均的な線で1戸当たり2000万円の建築費とすると、居住部分の建築費が72.6億円
付属設備の建築費・植栽などの付属設備を居住部分の3割程度と考えると21.8億円。建築費合計は94.4億円
121.2－94.4＝26.8億円

ここから販売費を売り上げの10%（プラウドは広告宣伝費を結構使うからもっと上だと思うけど）で考えると
26.8－12.1＝14.7億円

うまくいったケースでの儲けが15億円しかなければ、利益率10%をきってるし、ちょっと予想外の事態（工事の遅れとか、資材の高騰とか）があったら赤字になるよ。野村ほどの大企業でこんな無茶な事業計画が通るわけがない。

[229: 匿名さん]

実際は220でしょうね。

[230: 匿名さん]

このくらいの事業だと40～50億くらい儲けを取ると聞いたんですが、本当でしょうか？

そうすると、280～300くらいですかね？

[231: 匿名さん]

加賀とはいえ、板橋でそのレンジは厳しすぎるっしょ。

[232: 匿名さん]

板橋なおかつ三角州の疎開地である加賀では220が限度です。っていうか価格なんていずれ発表されるのだろうし
ここで議論しても無意味ですよね。おとなしく待てば良いだけのこと。

[233: 匿名さん]

220だと安すぎでしょ。
東京駅から10キロあるかないかの場所なんだし、230から250の間と見た。

[234: 匿名さん]

だからそれはないって。。。板橋区でそんなことをしたらそのマンションは永遠に歯抜けゴースとマンションですわ。

[235: 匿名さん]

予想というか希望の価格を言ってるのだけのような…

板橋だから、って言うけどそれ以上に周辺は高騰してるからね。
下は２２０、平均で２４０〜２５０。ここらへんじゃないかな。

ここは食洗機は付いてるっぽいんだけど床暖は標準なのだろうか。
ルームプランとか見ても床暖について全く書いてないんだよな。この物件エネコック使うみたいだけど同じエネコック使ってる新川崎のプラウドも床暖オプションだったし…

あとは見た感じ内廊下っぽい？けどね。加賀レジと同じく内廊下採用してるならそれはそれで気になるけど管理費とかにも響くだろうからな。

[236: 検討中の奥さま]

板橋地区のマンション物件を見て回ってますが、この場所で、野村・三井住友建設コンビ、近隣相場を考えると、坪単価は下が＠215　上（南向き・最上階・角部屋）が＠260ぐらいになると思います。78㎡が中心モデルの様ですので、中心価格帯は＠235で5500万円前後となると見てます。どうでしょう？

[237: 購入検討中さん]

住み替えを考えてますが、板橋区で駅距離もそこそこですので210〜220ぐらいなのでは！プラウド赤羽ディアージュよりは安くしてもらわないと。
赤羽と十条で比べればの話ですが。

[238: 匿名さん]

ちなみにプラウド赤羽ディアージュは完売しました。

[239: 匿名さん]

現にスカイティアラは板橋相場を超えてきてますし、ここの方が平均平米が広そう。スカイティアラと同等の価格にして、平米数を売りにするのかしら。

[240: 匿名さん]

赤羽ディアージュって住所は東十条でしょ。
アドレスでいえば加賀のほうが上。

赤羽は便利だけど、ディアージュの周りの環境は・・・

ここはディアージュより一段、いや二段くらい上の値段になりそう。