プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[181: 匿名さん]

>>180
意外かな？普通に考えて難しいと感じる人の方が多いとおもうよ。
何ら関係のないそれぞれの家族が一つの敷地・建物を共有して住む訳だから
合意形成の難度は高いのは容易に想像がつく。
まず、「無駄な共用設備」と言うけどその無駄かどうかが人によって違う。
子供がいない家族、子供がいるけどもうそれ也に大きくなった家族にとってキッズルームは
不要。また小さな子供がいたとしても「絶対に必要」って人も入れば別に無くも困らない
って人まで温度差がある。さらに厄介なのがその考えは経年変化するわけだしね。

マンションって最低でも大きな変更を伴うような決議には3/4以上の合意が必要なわけだけど、
じゃあ変更要求がないようなものは3/4以上の合意がなされているものばかりか？というと
それは違うところが難しいところなんだね。

[182: 匿名さん]

>181

理路整然・論旨明快・表現平易
良レスの典型ですね。敬服致しました。

[183: 匿名さん]

>181
そもそも初期段階の共有施設を「この先何年目で変更しよう」なんて考えて購入する人は0%だと思います。
住んで、暮して「ありゃ、これちょっと無駄すぎる」とか出てきてからの話になると思います。
なので貴殿のように最初から理解済み、納得済みのハイスキルなお方はかなりの少数派のような気がしますが。

[184: 匿名さん]

183
勘違いしてるかもしれないけど自分はただあとから変更は難しいって言っただけだけよん

[185: 匿名さん]

まだ始まってないのに、ここと蓮根を考えている人が多いみたいですね。

[187: 匿名さん]

大規模なところだけ、評価してください(笑)

蓮根は駅近いので、絶対売れると思うが、ここは、大失敗するか大成功するか紙一重。

[189: 匿名さん]

志村のオーベルとスカイティアラの関係になりそう。
駅近で基本設備しっかりのオーベルの立ち位置はプラウド板橋蓮根
駅からの距離はあるけど大規模で共用施設充実なスカイティアラの立ち位置はプラウドシティ加賀

どっちもスカイティアラより安値で来るんだろうけど。

[190: 匿名さん]

個人的にはこれから買うなら無名ブランドの立地最高のいいところがいいんじゃないかな。

[191: 匿名さん]

つまり、オーベル志村とプラウド蓮根が成功するってことですね？

[192: 匿名さん]

ここの参加者は数名でしょ
文脈見ればわかる
しかも
明らかに野村の営業が参加してる感じ

[193: 匿名さん]

加賀だとプラウドかシティテラスかってところだろう。この二強のどちらかを選ぶかってよりも
この二つを選ぶのはやめて他をあたるほうが多いのかもしれない。

[194: 匿名さん]

ここは高くなりそうですね。

他にこのあたりでプラウドかパークハウスないですかね？

[195: 匿名さん]

>>194
本当に探してる？
この辺はしばらく無い 土地が無い
後に出るマンションの方が今は高くなるよ
新聞読んでる？ 建築費、土地どちらも上がっとる
埼玉行かないと買えなくなるよ

[196: 匿名さん]

>>190
基本的に立地最高なところで無名デベなんてないよ
なんでか分かる？
立地最高な所は仕入れも高くなる
仕入れが高くなれば当然販売価格も高くなるし
その予算を賄える会社の体力も必要
販売価格が高くなるんならそれを売り切る営業力やブランドが必要
反論あるならどうぞ

自社の土地だったとかそういうくだらないのはいらないからな

[197: 住まいに詳しい人]

ここはおそらく平均で坪当たり２３０万円から２４０万円ってところでしょ。
そうすると、７０平米で４，８７０万円（坪２３０万計算）ってところ。
値段だけなら、スカイティアラといい勝負かもね。

もちろん野村は住友と違って階による値段差はきっちりつけてくるし、もっと安い部屋もあるはずだけど。
結構悩む値段になりそうだね。

蓮根と同時期に出してきたってことは、予算の足りない客は長谷工の蓮根に送客する作戦かもしれないね

[198: 匿名さん]

坪210じゃない？それ以上にしちゃうとこのエリアじゃ売れ残っちゃうよ

[199: 住まいに詳しい人]

坪２１０が平均なら下手すれば赤字になります。

仕様のランクを落としてぎりぎり２２０ってとこだと思います。
２２０なら相当がんばったほうかと。

２３０なら練馬のグランマークレジデンス以上練馬豊玉以下なので、そんなところじゃないでしょうか。

[200: 匿名さん]

前面の加賀レジデンスが当時240～250万円/坪だったので、今のご時世ですので、もっと高値になることが予想されます。

[201: 匿名さん]

いや、加賀レジデンスはよくできていたしそれ相応の価値があったけどここはそこまではもとめるのは
不可能だと思うよ。だからやはり坪２１０がいいところだとおもう。逆にこれ以上できたら
覚悟せねばなるまい。

[202: 匿名さん]

この時期で@210は無いでしょう。
プラウド田無ですら@205ぐらいなんだから。

ここは地元需要というより、練馬・杉並あたりが高くて買えない人のおこぼれを狙う戦略でしょ。

210ぐらいの予算なら部屋によってはそのぐらいのところもあるはずなので、それをピンポイントで狙うしか無いはず。

[203: 匿名さん]

練馬徒歩15分で同じ野村で250～260万円/坪なので、ここはほぼ同等の金額でしょ！

他のモデルルームでは、練馬豊玉とほぼ同等の金額と聞きました。

[204: 匿名さん]

ということは、平均6.000万円ってこと？

[205: 匿名さん]

加賀に6000万も出せる層が果たしてどれだけいるのやら？

[206: 匿名さん]

蓮根が平均4.500万円(予想)だと、1.500万円も差が出ちゃうんですね。

蓮根の掲示板に書いてあったように、蓮根で初プラウドだから蓮根だけ安くするんでしょうか？

6.000万円出せるならここは凄い良いマンションだと思います。

スカイティアラとシティテラス加賀とここだと、順位としては、どんな感じになるのでしょうか？

[207: 匿名さん]

わるいけど、加賀の立地の悪さは板橋区民であれば皆知ってる事。
小豆沢にあるスカイティアラが板橋No.1なのは悔しいが認めざるを得ない。
がまたあそこも苦戦するのは必死。板橋区民はみな足の引っ張り合いが得意

[208: 匿名さん]

あーた、駅前とはいえ立川で@342万の時代よ？しかも即完よ？
ここが210とか250とか希望的観測すぎない？

平均280、プレミアム住戸は300超えでしょ。

[209: 匿名さん]

えっ、そうなんですか？

ここって、最低面積が広いから、平均6.500万円くらいになりそうですね。

高い、、、

[210: 匿名さん]

中央線沿線とか、立川とか、、、全然相場が違いますけど。

ここは中央線沿線でもなければ板橋区です。しかも加賀です。しかも駅遠です。
平均280？絶対ないわ。

[211: 匿名さん]

もしそうなったらシティテラス加賀が即日完売して
すみふ万歳状態になるでしょうね。楽しみです。本当に楽しみ。野村さんの出かたがね

[212: 物件比較中さん]

練馬の徒歩12～13分の場所で320～330万円とかで出てくるマンションがあると、野村の営業が言ってたので、ここが280万円でもおかしくない気がする。

[213: 匿名さん]

なんかオリンピックで建築業の人手不足、石油関連の高騰、材料費の高騰で煽られてますが
かつてのバブルのころのような精神状態にみんななっているのかな
「高くても今買わないと買えなくなる」状態ですか。おそらくオリンピックが終了してから
買えば中古も含めて強気の買い手市場になるのにと思います。

[214: 匿名さん]

まぁよくて坪215でしょうね。それが宿命でしょう。

[215: 匿名さん]

自分の予想では野村は「買えるレンジの価格帯」を重視してくるはず。

5000万～5500万が中心レンジになるのではないですか。
2Fのエレベータ横みたいなとこは　4380万のお得な価格イメージ戦略で皆さんを釣り上げる予定じゃないから

加賀の一等地にそびえる永住型レジデンス誕生
南西向き3LDK 78㎡が　なんと4380万から

みたいな

[216: 匿名さん]

値段は考え中なんでしょうけどね。

売れなきゃ困る。スミフと違って、野村は販売完了が早い。

70m2で5000万円くらいじゃないですかね。

これくらいなら買える人は結構いるでしょう。
設備次第だけど、スカイティアラより安いということはありえない。便利さが
まるで違う。

[217: 匿名さん]

スカイティアラ
　　さいたま浦和を検討していたが、スカイティアラとそんなに価格が変わらないことに気づき
　　さいたまから劇的なおノボリサン購入パターンが多い

プラウドシティ加賀学園通り
　　都心部の駒場とかが本当は買いたいが、1億2千万とかの物件ばかりで購入を断念
　　文教の香りがしてリーズナブルなマンションを探していたらここにいきついた
　　都落ちパターンが多い



というような購入パターンが多いのではないでしょうか
さいたまからいきなりここは買えないでしょうね

[218: 匿名さん]

正直言って、オリンピックが済むまで待つのもひとつの手かなと思う。

高すぎて買えないよ。

でも、オリンピック終了後もインフレが続く可能性はなくはないし、
そうなれば、新築マンションも販売されなくなってしまう可能性も
ある。中古マンションの時代の到来。それはそれで悪くないかも・・

ただ、中古も高くなっているかもしれないね。

まるきり賭けの世界だな。
人口が減ってきているのに、再度土地の値段があがるなんて誰も予想してなかった。

高級マンションは続けてでてくるだろう。東南アジアの金持ち向け。

[219: 匿名さん]

ここ、結構厳しそうですね。

同じ野村の板橋蓮根とは、全く内容が違いますね。

やっぱり、このエリアはライバル多いのと、価格が高いことが予想されてしまってますもんね。

[220: 匿名さん]

マンションの成約率はせいぜい1割なんだから、9割の人が高いと思うぐらいでちょうどいい。
プラウドクラブに入っている人はわかると思うけど、蓮根よりこっちのほうが宣伝に力が入ってるのは、価格を高めで出してくるからでしょう。

おそらく、4,000人ぐらい集めて売り切る戦法じゃないかな。

>>218
オリンピックが終わっても、城北地区は値段が落ちる要素がないから、さほど落ちないんじゃないかな。
公共工事としては東北復興も有るんだし。
金利が上がれば土地の値段は下がるけど、そうすると今度は借りられるお金も少なくなるし。

[221: 匿名さん]

>>217
スカイティアラスレで煽ってた荒らし発見
スカイティアラでは煽るつもりがうまくかわされたからこちらに出張ですか？

[222: 購入検討中さん]

この土地は、数年前に野村不動産が75億円前後で東京インキから取得したはずです。360戸前後の物件で、建築費が高騰した後での工事請負契約の物件でしょうから、中心価格帯はモデルプランの78㎡3ＬＤＫで下層で5500万円前後、高層で5800万円前後ぐらいではないでしょうか？南向き高層階は6000万円越え？こんな感じですかね？5000万円前後というのは難しいのでは。

[223: 匿名さん]

>>222

もう少し広さを削って低層で4,000万円代後半の目玉は作ってくるだろうけど、坪230万～240万が基本ならそのぐらいの価格はいい読みだと思う。

スカイティアラを意識して下限値ぎりぎりの中層階5,500万円ぐらいなら無くもないだろうけど。
ここを高いと思った人はさっさと蓮根に送ってそっちで取り込みかな。

[224: 匿名さん]

加賀だし安いと思うよ。坪２１５だろうね。ノムノムなら売り切るために交渉中に値下げするから建前２３０で

[225: 匿名さん]

>>224
ちょっとググれば土地の取得価格がわかるだろ。
その価格だったら、坪215万だったら赤字だよ。
長谷工でも使って徹底的にコストを削らないと、そんな安値はありえない。

むしろ、建築コスト（設備の仕様）によっては、坪240万もありうるよ。

[226: 匿名さん]

イヤイヤ、総合的に見れるから。売る方にとっては。一部屋いくらなんてどうでも言い訳

[227: 匿名さん]

280くらいになるみたいですね。

[228: 匿名さん]

>>226
みんなが言ってるのは平均額だからな。
そこをわかってないんじゃないか？

確かに、最上階を特別仕様にして高い価格をつけて、ほかを安くする事はできるよ。
でも、平均して坪215万円じゃ赤字なんだよ

建築対象の面積が30115.9平米≒9126坪
これが坪当たり215万だとすると全部で、196億2千万円の売り上げ
土地代が約75億円だから売り上げから土地代を引くと、121億2千万
総戸数が363戸だから、平均的な線で1戸当たり2000万円の建築費とすると、居住部分の建築費が72.6億円
付属設備の建築費・植栽などの付属設備を居住部分の3割程度と考えると21.8億円。建築費合計は94.4億円
121.2－94.4＝26.8億円

ここから販売費を売り上げの10%（プラウドは広告宣伝費を結構使うからもっと上だと思うけど）で考えると
26.8－12.1＝14.7億円

うまくいったケースでの儲けが15億円しかなければ、利益率10%をきってるし、ちょっと予想外の事態（工事の遅れとか、資材の高騰とか）があったら赤字になるよ。野村ほどの大企業でこんな無茶な事業計画が通るわけがない。

[229: 匿名さん]

実際は220でしょうね。

[230: 匿名さん]

このくらいの事業だと40～50億くらい儲けを取ると聞いたんですが、本当でしょうか？

そうすると、280～300くらいですかね？