プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[148: 匿名さん]

加賀レジはビンテージになりうるマンションだと思うけど、プラウドって見栄っ張りなイメージ。
でも友達の小規模プラウドに行ったことありますが、マンションの共用部分がいつでもきれいで管理がキチンとしてるなとは思いました。
ママさんラウンジっていうのは、大規模マンションにありがちな、ママさんの立ち話やラウンジの占拠の対策なのか、過去の反省点が活かせる施設になればと期待感はあります。

[149: 購入経験者さん]

プラウド住民です。実はわたしも入居前は見栄っ張りイメージを持っていました。でも住んでみてわかったのは、設備・仕様のレベルが高いことです。ほかのマンションではホームページに自慢げに並べられているものが、いま住んでいるプラウドのホームページでは全然強調されていない、というか言及されていなかった、っていうのがいくつかあります。
二重床・二重天井も唱われていなかったのですが、営業さんに聞いたら、そういう当たり前のことはわざわざホームページに書きませんと言われました。
ライバルの財閥系モデルルームでプラウドでは当たり前でな～んの説明もなかった設備・仕様を鼻高々に紹介されたこともあります。
たしかに周りの競合物件よりは多少高くつきましたが、価格に見合った買い物をしたと思ってます。

ここがどうなるのかはわかりませんけどね。ちなみに営業関係者ではありませんので誤解なきよう。

[150: 物件比較中さん]

>>149
営業さんがそんなこと言ってたんですか？
プラウドでも直床の物件はありますけどね。

[151: 匿名]

>>150

148さんの場合はってことですよ。

[152: 匿名さん]

このコンセプトって
さいたまあたりの2千万円台から買える大規模マンションのそれと全く同じですよね。
キッズルームなんて不要。近くには緑多い公園が多数ありますし、小さい子供のいる30代の人が
ここを購入しても、10年もすれば汚ならしくなり、子供も大きくなり不要になるだけ。
ベネッセなんて個人情報流出企業などに子供を預けたくないし、四谷大塚に通わせれば
それでいいんです。
だれもがこれはいいという共有施設などありません。焼きたてパンのカフェとか作っている
マンションも不要論が即出てきています。管理費の側面からも無駄としか言いようがありません。
このまま行くと加賀レジの引き立て役を買って出ている程度のマンションになりそうですね。

[153: 匿名さん]

>>152
大規模物件だから、24時間有人管理とかコンシェルジュをつけてるんでしょ。
いらないなら小規模物件にすればいいんじゃない？蓮根にもプラウドが出来るみたいだし、そっちならきっとシンプルだよ。

とはいえ、キッズルームとか食配はややオハナっぽい。

[154: 匿名さん]

雨の日はあるから、キッズルームはあったほうがいいと思う。

スポーツジムはいらないな。ま、ウオーキングマシンとかバーベルくらい
なら、費用がそれほどかからないからいいけど・・

シアタールームも要らない。今は、個人宅で大型画面で映画が見れる。

湾岸タワーでプールを作ったところは大変な騒ぎになってますね。水換えとか
消毒とか監視員とか水漏れチェックとか膨大な費用がかかります。

[155: 匿名さん]

>152

個人的には賛同いたします。
キッズルームもジムも不要です。無駄です。

ただ、最近の近郊物件はそのような声を意識したのか共用設備が少なくなっている気がします。
ですのでこちらは「共用設備が欲しい」という層を狙ったのかも。

[156: 匿名さん]

マンションは販売が終了すれぱ管理組合に管理を移管し、デベは「もう知りませんよ～(笑　
あとはどうぞご自由に」の世界です。基本設計時に売らんかなのために撒き餌共有施設を出し
てもらっても正直迷惑。加賀レジはコンシェルジュもいませんけど「凛として実に涼しげで存
在感のあるマンションとはこうだよ」と訴えかけてくる物件です。もうすこしシンプルに、
存在感のあるプラウドの名前に相応しいコンセプトプランを出して欲しかったですね

こうなるとシティテラス加賀のシンプルさが妙に浮上してきましたね。

[157: 匿名さん]

加賀のマンションもここで、出揃った感じですかね。プラウド期待してましたが、コンセプトが残念な感じです。うちは子供がいないので、加賀レジデンスの中古を探してみることにします。

[158: 匿名]

加賀レジもコンシェルジュさんはいますよ。管理人とあまり変わらないかなぁと思いますが、日中エントランスラウンジに誰かいてくれると、安心感があり、和やかでもあります。

加賀レジではキッズルームもありますが、こちらも便利な設備です。管理費もそれ程掛かりませんし。

ニーズは人それぞれですが、マンション住人として有って良かった共用設備です。

[159: 匿名さん]

管理費の面から見て害の少ない共用施設

（管理費の面からあってもいいもの）
・キッズルーム：所詮場所だけ。維持の手間は少ない。
・食配ステーション：コンシェルジュがいれば、後は場所代だけ。そんなに費用はかからない。

（やや費用がかかる）
・パーティラウンジ：水回りがあれば清掃・整備でお金がかかる。場所だけならカネは殆どかからない。
・ゲストルーム：料金設定次第だけど、洗濯などで赤字に
・24時間有人管理：人件費は総じて高い。3交代なら通常の日勤よりも600～900万ぐらいかかるのでは。
・コンシェルジュ：これも人件費。どれだけ兼務しているかによって割高度がちがう。
・フィットネスジム：マシンの維持費がかかる。業者が入らないから、壊れたら捨てていってバーベルだけを残せば安上がり。

（危険）
・ミニショップ：マンション外の客をどれだけ取り込めるか。セキュリティの関係で、外部の客がほとんど来れないなら大赤字。一般的には結構な額を補填している。
・ベネッセスクール：これも単独では成り立たないので補助が出ている。当初の契約をよく確認して買わないと、ひどい条件になっているおそれも。

こういう盛りだくさんマンションは理事会の出来不出来でコスパが大きく異なるから、一種の賭けなんですよね・・・

[160: 匿名さん]

マンションを象徴してるよね（笑）こうやって人によっているいらない、恩恵が受けられる、受けられないってのが
あるのがマンションな訳で其の宿命からは逃れられない。
個人的には余計な設備は本当に不要ですね。

[161: 匿名さん]

マンションって本当に乗り合いバスなんですよね。我慢が必要。
いくら高級バスでも自分専用のリムジンのほうがいいですね。

[162: 匿名さん]

でも乗り合いバスのほうがメリットが有る場合もあるからね。
お金持ちならともかく普通の人ならゆったりしたバスと狭い小型普通車になるからね。

[163: 匿名さん]

子供もいる立場から言っても、キッズルームとかいらない。管理費の無駄。そんな一時期しか使わない施設作っていつまでも管理費払うのってどうなの？
そんなの売りにしてるマンションってほんとイマイチ。

共用施設なんてものはシンプルに限ります。
こんなに盛りだくさんの共用施設のあるマンションですので、検討から外れますね。


もちろん1階にコンビニとかパン屋とかは論外です。

[164: 匿名さん]

共用設備としてマンションであるべきなのは、実は荷物荷下ろし用の一時的駐車上とかですよね。
そういう管理費もかからないで、でも便利なのが良いと思います。

[165: 匿名さん]

共用設備は7割以上の人が継続的に使える物にお金をかけると幸せになれる。
代表的なもの
1. エントランスの大型化＋雨よけ（車寄せ）
　荷物などを荷下ろしするのに楽
2. 自転車枠の拡大
自転車置き場は余裕がないときつい。増える事は逢っても減る事は無い。また子供用自転車や
　電動自転車も最近は多くて少数扱いすべきではない
3. 大型粗大ゴミ一時置き場
粗大ゴミを引き取りにきてもらうための一時的置き場。デカければデカいほど便利
4. 24h警備
実は住民の安全安心よりも深夜の不法投棄、駐輪場、駐車場荒らしを防ぐのに有効。
また、GW, お盆、年末年始といった住民が過疎する時にも威力を発揮。
　管理人室にずっといるのは無能でお金を垂れ流すだけ。住民でちゃんと契約して
　常にマンション内を徘徊してもらう（常に歩き続けてもらう）のが良い。

逆にいらないNo.1は商業施設（スーパー、コンビニ、飲食店、託児所等）。こんなのはマンションであれば
近隣にあってあって当然でありわざわざ手前で持つ必要などない。逆にこんなのが必要だってことは立地が
だめっていう証拠。その時点でその物件は買いじゃないとわかる。他にキッズスペースやら
ゲストルームも同じ。そういうのは空間利用率が最大でしかももともと倉庫街にあったような
湾岸都心タワーでは意味があるが普通マンションでは100％無意味。

[166: 匿名さん]

スーパー・コンビニ・ミニショップは不要な典型だよな。
食べ物を扱うので虫が発生するし、外部者の出入りは治安を悪化させるし、多額の補助金を出すことが多いしいいことなし。
しかも、管理組合で頑張って撤退させても、跡地の利用がままならない。

他の託児所とかキッズルームなら管理組合が頑張って廃止させればその後は集会場とかに転用して害は少ないし、ゲストルームならデベと交渉して部屋に改装しちゃうなどのやり方があるから、管理組合次第ではリカバリーできるんだけど。

[167: 匿名さん]

ここって、十条と板橋区役所前どっちを使う方が多いんでしょうか？

同じ野村が蓮根でやるみたいんですが、駅３分という駅近に惹かれてます。

ここは、駅から遠いですが、大規模の点がいいですよね。

[168: 匿名さん]

>167
なんか、バカっぽい質問だね。
まだ住民も確定してない状態で聞くような内容なのか？
住み始めてから、アンケートでも取ってみればいいよ。

埼京線と三田線とでは行先きが全く異なるんだから、それぞれ個人が使える路線を選択するんじゃないの？としか言えないわ。
どっちでもいい人は埼京線の方が近いんだから埼京線使うかもだけど。

[169: 匿名さん]

加賀と蓮根では周辺環境が段違い。周辺を歩いてみればすぐわかる。

よく蓮根にプラウドが作るな・・という感じ。

建築も安普請で有名な長谷工。

プラウドのブランドを引き下げるような物件だ。こんなところにしか
マンション建てる土地ないのかな？

ただし、値段は相当安いだろう。同じ広さなら　加賀の2/3くらいの
価格で買えると思う。

[170: 匿名さん]

そんなに加賀を上げてもなあ
コンセプトは　オハナ加賀学園通り　じゃないの

[171: 匿名さん]

まぁ加賀とかどうでもいいわけよ。たいした立地じゃないから。
ようは安いかどうか。板橋ではそこだけが重要

[172: 匿名さん]

加賀と蓮根どっちがデザインかっこいいだろうか？

[173: 匿名さん]

デザインだけで言うなら、蓮根じゃないかな。

[174: 匿名さん]

立地も設備も蓮根だね。

[175: 匿名さん]

通勤を考えた場合の比較。

（1）プラウド蓮根とここ
ここの三田線最寄りの板橋区役所前から蓮根までは9分です。区役所前で下りて加賀まで歩く時間と蓮根まで電車で行ってプラウド蓮根にたどり着くのにかかる時間はほぼ同じです。埼京線を使う人にとってはともかく、三田線ユーザーにとってこの物件には通勤上のメリットはありませんね。
（2）スカイティアラとここ
スカイティアラと比較する人も多いようですが、あそこは本蓮沼から9分、区役所前から本蓮沼は3分。こことほぼ同じくらいですね。どっちも歩くのなら、電車に揺られている時間を削りたいものです。スカイティアラは埼京線に行くにもバスが必要です。交通の便はこちらのほうが優れています。

[176: 匿名さん]

173さん 174さん
ありがとうございます。

デザイン 立地 設備 と
三拍子揃ってるようですね！！

蓮根をまずは先に見に行こうかな♪

[177: 匿名さん]

蓮根のデザインはないわー

プラウドに見えない

[178: 匿名さん]

え➰蓮根のデザイン格好いいじゃないですか❗❗

まぁ、人には価値観がありますからね。。

[179: 匿名]

プラウドに見えないってのは褒め言葉じゃなくて？

[180: 匿名さん]

無駄な共有施設の用途変更は以外と難しいんですね
http://r30phd.exblog.jp/11675349

[181: 匿名さん]

>>180
意外かな？普通に考えて難しいと感じる人の方が多いとおもうよ。
何ら関係のないそれぞれの家族が一つの敷地・建物を共有して住む訳だから
合意形成の難度は高いのは容易に想像がつく。
まず、「無駄な共用設備」と言うけどその無駄かどうかが人によって違う。
子供がいない家族、子供がいるけどもうそれ也に大きくなった家族にとってキッズルームは
不要。また小さな子供がいたとしても「絶対に必要」って人も入れば別に無くも困らない
って人まで温度差がある。さらに厄介なのがその考えは経年変化するわけだしね。

マンションって最低でも大きな変更を伴うような決議には3/4以上の合意が必要なわけだけど、
じゃあ変更要求がないようなものは3/4以上の合意がなされているものばかりか？というと
それは違うところが難しいところなんだね。

[182: 匿名さん]

>181

理路整然・論旨明快・表現平易
良レスの典型ですね。敬服致しました。

[183: 匿名さん]

>181
そもそも初期段階の共有施設を「この先何年目で変更しよう」なんて考えて購入する人は0%だと思います。
住んで、暮して「ありゃ、これちょっと無駄すぎる」とか出てきてからの話になると思います。
なので貴殿のように最初から理解済み、納得済みのハイスキルなお方はかなりの少数派のような気がしますが。

[184: 匿名さん]

183
勘違いしてるかもしれないけど自分はただあとから変更は難しいって言っただけだけよん

[185: 匿名さん]

まだ始まってないのに、ここと蓮根を考えている人が多いみたいですね。

[187: 匿名さん]

大規模なところだけ、評価してください(笑)

蓮根は駅近いので、絶対売れると思うが、ここは、大失敗するか大成功するか紙一重。

[189: 匿名さん]

志村のオーベルとスカイティアラの関係になりそう。
駅近で基本設備しっかりのオーベルの立ち位置はプラウド板橋蓮根
駅からの距離はあるけど大規模で共用施設充実なスカイティアラの立ち位置はプラウドシティ加賀

どっちもスカイティアラより安値で来るんだろうけど。

[190: 匿名さん]

個人的にはこれから買うなら無名ブランドの立地最高のいいところがいいんじゃないかな。

[191: 匿名さん]

つまり、オーベル志村とプラウド蓮根が成功するってことですね？

[192: 匿名さん]

ここの参加者は数名でしょ
文脈見ればわかる
しかも
明らかに野村の営業が参加してる感じ

[193: 匿名さん]

加賀だとプラウドかシティテラスかってところだろう。この二強のどちらかを選ぶかってよりも
この二つを選ぶのはやめて他をあたるほうが多いのかもしれない。

[194: 匿名さん]

ここは高くなりそうですね。

他にこのあたりでプラウドかパークハウスないですかね？

[195: 匿名さん]

>>194
本当に探してる？
この辺はしばらく無い 土地が無い
後に出るマンションの方が今は高くなるよ
新聞読んでる？ 建築費、土地どちらも上がっとる
埼玉行かないと買えなくなるよ

[196: 匿名さん]

>>190
基本的に立地最高なところで無名デベなんてないよ
なんでか分かる？
立地最高な所は仕入れも高くなる
仕入れが高くなれば当然販売価格も高くなるし
その予算を賄える会社の体力も必要
販売価格が高くなるんならそれを売り切る営業力やブランドが必要
反論あるならどうぞ

自社の土地だったとかそういうくだらないのはいらないからな

[197: 住まいに詳しい人]

ここはおそらく平均で坪当たり２３０万円から２４０万円ってところでしょ。
そうすると、７０平米で４，８７０万円（坪２３０万計算）ってところ。
値段だけなら、スカイティアラといい勝負かもね。

もちろん野村は住友と違って階による値段差はきっちりつけてくるし、もっと安い部屋もあるはずだけど。
結構悩む値段になりそうだね。

蓮根と同時期に出してきたってことは、予算の足りない客は長谷工の蓮根に送客する作戦かもしれないね

[198: 匿名さん]

坪210じゃない？それ以上にしちゃうとこのエリアじゃ売れ残っちゃうよ

[199: 住まいに詳しい人]

坪２１０が平均なら下手すれば赤字になります。

仕様のランクを落としてぎりぎり２２０ってとこだと思います。
２２０なら相当がんばったほうかと。

２３０なら練馬のグランマークレジデンス以上練馬豊玉以下なので、そんなところじゃないでしょうか。

[200: 匿名さん]

前面の加賀レジデンスが当時240～250万円/坪だったので、今のご時世ですので、もっと高値になることが予想されます。

[201: 匿名さん]

いや、加賀レジデンスはよくできていたしそれ相応の価値があったけどここはそこまではもとめるのは
不可能だと思うよ。だからやはり坪２１０がいいところだとおもう。逆にこれ以上できたら
覚悟せねばなるまい。

[202: 匿名さん]

この時期で@210は無いでしょう。
プラウド田無ですら@205ぐらいなんだから。

ここは地元需要というより、練馬・杉並あたりが高くて買えない人のおこぼれを狙う戦略でしょ。

210ぐらいの予算なら部屋によってはそのぐらいのところもあるはずなので、それをピンポイントで狙うしか無いはず。

[203: 匿名さん]

練馬徒歩15分で同じ野村で250～260万円/坪なので、ここはほぼ同等の金額でしょ！

他のモデルルームでは、練馬豊玉とほぼ同等の金額と聞きました。

[204: 匿名さん]

ということは、平均6.000万円ってこと？

[205: 匿名さん]

加賀に6000万も出せる層が果たしてどれだけいるのやら？

[206: 匿名さん]

蓮根が平均4.500万円(予想)だと、1.500万円も差が出ちゃうんですね。

蓮根の掲示板に書いてあったように、蓮根で初プラウドだから蓮根だけ安くするんでしょうか？

6.000万円出せるならここは凄い良いマンションだと思います。

スカイティアラとシティテラス加賀とここだと、順位としては、どんな感じになるのでしょうか？

[207: 匿名さん]

わるいけど、加賀の立地の悪さは板橋区民であれば皆知ってる事。
小豆沢にあるスカイティアラが板橋No.1なのは悔しいが認めざるを得ない。
がまたあそこも苦戦するのは必死。板橋区民はみな足の引っ張り合いが得意

[208: 匿名さん]

あーた、駅前とはいえ立川で@342万の時代よ？しかも即完よ？
ここが210とか250とか希望的観測すぎない？

平均280、プレミアム住戸は300超えでしょ。

[209: 匿名さん]

えっ、そうなんですか？

ここって、最低面積が広いから、平均6.500万円くらいになりそうですね。

高い、、、

[210: 匿名さん]

中央線沿線とか、立川とか、、、全然相場が違いますけど。

ここは中央線沿線でもなければ板橋区です。しかも加賀です。しかも駅遠です。
平均280？絶対ないわ。

[211: 匿名さん]

もしそうなったらシティテラス加賀が即日完売して
すみふ万歳状態になるでしょうね。楽しみです。本当に楽しみ。野村さんの出かたがね

[212: 物件比較中さん]

練馬の徒歩12～13分の場所で320～330万円とかで出てくるマンションがあると、野村の営業が言ってたので、ここが280万円でもおかしくない気がする。

[213: 匿名さん]

なんかオリンピックで建築業の人手不足、石油関連の高騰、材料費の高騰で煽られてますが
かつてのバブルのころのような精神状態にみんななっているのかな
「高くても今買わないと買えなくなる」状態ですか。おそらくオリンピックが終了してから
買えば中古も含めて強気の買い手市場になるのにと思います。

[214: 匿名さん]

まぁよくて坪215でしょうね。それが宿命でしょう。

[215: 匿名さん]

自分の予想では野村は「買えるレンジの価格帯」を重視してくるはず。

5000万～5500万が中心レンジになるのではないですか。
2Fのエレベータ横みたいなとこは　4380万のお得な価格イメージ戦略で皆さんを釣り上げる予定じゃないから

加賀の一等地にそびえる永住型レジデンス誕生
南西向き3LDK 78㎡が　なんと4380万から

みたいな

[216: 匿名さん]

値段は考え中なんでしょうけどね。

売れなきゃ困る。スミフと違って、野村は販売完了が早い。

70m2で5000万円くらいじゃないですかね。

これくらいなら買える人は結構いるでしょう。
設備次第だけど、スカイティアラより安いということはありえない。便利さが
まるで違う。

[217: 匿名さん]

スカイティアラ
　　さいたま浦和を検討していたが、スカイティアラとそんなに価格が変わらないことに気づき
　　さいたまから劇的なおノボリサン購入パターンが多い

プラウドシティ加賀学園通り
　　都心部の駒場とかが本当は買いたいが、1億2千万とかの物件ばかりで購入を断念
　　文教の香りがしてリーズナブルなマンションを探していたらここにいきついた
　　都落ちパターンが多い



というような購入パターンが多いのではないでしょうか
さいたまからいきなりここは買えないでしょうね

[218: 匿名さん]

正直言って、オリンピックが済むまで待つのもひとつの手かなと思う。

高すぎて買えないよ。

でも、オリンピック終了後もインフレが続く可能性はなくはないし、
そうなれば、新築マンションも販売されなくなってしまう可能性も
ある。中古マンションの時代の到来。それはそれで悪くないかも・・

ただ、中古も高くなっているかもしれないね。

まるきり賭けの世界だな。
人口が減ってきているのに、再度土地の値段があがるなんて誰も予想してなかった。

高級マンションは続けてでてくるだろう。東南アジアの金持ち向け。

[219: 匿名さん]

ここ、結構厳しそうですね。

同じ野村の板橋蓮根とは、全く内容が違いますね。

やっぱり、このエリアはライバル多いのと、価格が高いことが予想されてしまってますもんね。

[220: 匿名さん]

マンションの成約率はせいぜい1割なんだから、9割の人が高いと思うぐらいでちょうどいい。
プラウドクラブに入っている人はわかると思うけど、蓮根よりこっちのほうが宣伝に力が入ってるのは、価格を高めで出してくるからでしょう。

おそらく、4,000人ぐらい集めて売り切る戦法じゃないかな。

>>218
オリンピックが終わっても、城北地区は値段が落ちる要素がないから、さほど落ちないんじゃないかな。
公共工事としては東北復興も有るんだし。
金利が上がれば土地の値段は下がるけど、そうすると今度は借りられるお金も少なくなるし。

[221: 匿名さん]

>>217
スカイティアラスレで煽ってた荒らし発見
スカイティアラでは煽るつもりがうまくかわされたからこちらに出張ですか？

[222: 購入検討中さん]

この土地は、数年前に野村不動産が75億円前後で東京インキから取得したはずです。360戸前後の物件で、建築費が高騰した後での工事請負契約の物件でしょうから、中心価格帯はモデルプランの78㎡3ＬＤＫで下層で5500万円前後、高層で5800万円前後ぐらいではないでしょうか？南向き高層階は6000万円越え？こんな感じですかね？5000万円前後というのは難しいのでは。

[223: 匿名さん]

>>222

もう少し広さを削って低層で4,000万円代後半の目玉は作ってくるだろうけど、坪230万～240万が基本ならそのぐらいの価格はいい読みだと思う。

スカイティアラを意識して下限値ぎりぎりの中層階5,500万円ぐらいなら無くもないだろうけど。
ここを高いと思った人はさっさと蓮根に送ってそっちで取り込みかな。

[224: 匿名さん]

加賀だし安いと思うよ。坪２１５だろうね。ノムノムなら売り切るために交渉中に値下げするから建前２３０で

[225: 匿名さん]

>>224
ちょっとググれば土地の取得価格がわかるだろ。
その価格だったら、坪215万だったら赤字だよ。
長谷工でも使って徹底的にコストを削らないと、そんな安値はありえない。

むしろ、建築コスト（設備の仕様）によっては、坪240万もありうるよ。

[226: 匿名さん]

イヤイヤ、総合的に見れるから。売る方にとっては。一部屋いくらなんてどうでも言い訳

[227: 匿名さん]

280くらいになるみたいですね。

[228: 匿名さん]

>>226
みんなが言ってるのは平均額だからな。
そこをわかってないんじゃないか？

確かに、最上階を特別仕様にして高い価格をつけて、ほかを安くする事はできるよ。
でも、平均して坪215万円じゃ赤字なんだよ

建築対象の面積が30115.9平米≒9126坪
これが坪当たり215万だとすると全部で、196億2千万円の売り上げ
土地代が約75億円だから売り上げから土地代を引くと、121億2千万
総戸数が363戸だから、平均的な線で1戸当たり2000万円の建築費とすると、居住部分の建築費が72.6億円
付属設備の建築費・植栽などの付属設備を居住部分の3割程度と考えると21.8億円。建築費合計は94.4億円
121.2－94.4＝26.8億円

ここから販売費を売り上げの10%（プラウドは広告宣伝費を結構使うからもっと上だと思うけど）で考えると
26.8－12.1＝14.7億円

うまくいったケースでの儲けが15億円しかなければ、利益率10%をきってるし、ちょっと予想外の事態（工事の遅れとか、資材の高騰とか）があったら赤字になるよ。野村ほどの大企業でこんな無茶な事業計画が通るわけがない。

[229: 匿名さん]

実際は220でしょうね。

[230: 匿名さん]

このくらいの事業だと40～50億くらい儲けを取ると聞いたんですが、本当でしょうか？

そうすると、280～300くらいですかね？

[231: 匿名さん]

加賀とはいえ、板橋でそのレンジは厳しすぎるっしょ。

[232: 匿名さん]

板橋なおかつ三角州の疎開地である加賀では220が限度です。っていうか価格なんていずれ発表されるのだろうし
ここで議論しても無意味ですよね。おとなしく待てば良いだけのこと。

[233: 匿名さん]

220だと安すぎでしょ。
東京駅から10キロあるかないかの場所なんだし、230から250の間と見た。

[234: 匿名さん]

だからそれはないって。。。板橋区でそんなことをしたらそのマンションは永遠に歯抜けゴースとマンションですわ。

[235: 匿名さん]

予想というか希望の価格を言ってるのだけのような…

板橋だから、って言うけどそれ以上に周辺は高騰してるからね。
下は２２０、平均で２４０〜２５０。ここらへんじゃないかな。

ここは食洗機は付いてるっぽいんだけど床暖は標準なのだろうか。
ルームプランとか見ても床暖について全く書いてないんだよな。この物件エネコック使うみたいだけど同じエネコック使ってる新川崎のプラウドも床暖オプションだったし…

あとは見た感じ内廊下っぽい？けどね。加賀レジと同じく内廊下採用してるならそれはそれで気になるけど管理費とかにも響くだろうからな。

[236: 検討中の奥さま]

板橋地区のマンション物件を見て回ってますが、この場所で、野村・三井住友建設コンビ、近隣相場を考えると、坪単価は下が＠215　上（南向き・最上階・角部屋）が＠260ぐらいになると思います。78㎡が中心モデルの様ですので、中心価格帯は＠235で5500万円前後となると見てます。どうでしょう？

[237: 購入検討中さん]

住み替えを考えてますが、板橋区で駅距離もそこそこですので210〜220ぐらいなのでは！プラウド赤羽ディアージュよりは安くしてもらわないと。
赤羽と十条で比べればの話ですが。

[238: 匿名さん]

ちなみにプラウド赤羽ディアージュは完売しました。

[239: 匿名さん]

現にスカイティアラは板橋相場を超えてきてますし、ここの方が平均平米が広そう。スカイティアラと同等の価格にして、平米数を売りにするのかしら。

[240: 匿名さん]

赤羽ディアージュって住所は東十条でしょ。
アドレスでいえば加賀のほうが上。

赤羽は便利だけど、ディアージュの周りの環境は・・・

ここはディアージュより一段、いや二段くらい上の値段になりそう。

[241: 匿名さん]

>>228
計算すごいですね。
でもね基本的にマンションは販売価格の1/5～1/4が原価ですよ。
だから5500万で販売するマンションは1100万～1175万程度の原価のはず
でないと膨大な広告費、社員の給料、膨大な経費をまかなって利益がでるわけがありませんよ

[242: 匿名さん]

赤羽が260万円だったので、270～280万円ってとこですかね？

そうすると、ここ広さがあるんで、6500万円超えるってことですか？

[243: 匿名さん]

元デベやってた者ですが、そんな安くマンションは造れませんよ。
ここにしても、野村は74億で土地を仕入れたので戸当たり約2,000万、建築費は昨年11月の都内平均で戸当たり1,600万、現在はより建築費は高騰していますし、ここは専有面積が広めですから、戸当たり2,000万はするでしょう。
従って最低でも4,000万は原価としてかかっていますね。他に税金関係、登記費用、土壌汚染や地盤などの調査費用、解体費用など入れたら…
販売経費など込みで20～25%粗利益がでれば良い方だと思いますよ。

[244: 契約済みさん]

http://www.nomu.com/woman/life/realvoice/vol6_1.html

値段…5,860万円
頭金…1,000万円
月額…10万円の35年ローン
ボーナス時…65万円×2回

ここ買うとこんな返済計画になるんですかね。
ボーナス負担が大きすぎてなんだか。

[245: 購入検討中さん]

244さん
プラウド志向のひとなら、それくらい当然ですよ‼︎

[246: 匿名さん]

>>228
補足すると、建築対象面積は30,115.9平米＝9,110.05坪。
売上高＝9,110.05坪×215万円＝195.9億円。
販売費10%だったら19.6億円。
さらに、野村不動産グループの平均借入金利は1.6%で、
金利コスト＝土地74.8億円×1.6%×4年＋（建築費94.4億円＋販売費19.6億円）×1.6%×2年＝8.4億円。
事業利益（経常利益）＝売上高195.9-土地取得費74億円-建築費94.4億円-販売費19.6億円-支払利息8.4億円＝-1.4億円。
あなたのいうように赤字だから、坪215万円はありえないよね。

ちなみに、野村不動産グループの平均経常利益率は12%だからそのぐらいの水準は求めるはず。
そうすると、ある程度予想は付く。
すなわち、細かい説明は割愛するが、上と同じ前提で逆算すると、坪250万円のとき、本事業の経常利益率は11.9%となる。
だいたいこんなもんじゃないか。

[247: 匿名さん]

>>244
世帯年収1000万円未満ですが厳しいですかね？