プラウドシティ加賀学園通りってどうですか

[匿名さん]

いまやマンション街区の観がある「板橋区加賀」にまた新たなプロジェクトが。
今度は野村不動産のプラウド。
場所は「加賀テラス」や「資生堂美容技術専門学校」に隣接する、環境良好な一角です。

いろいろな情報交換ができればと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。



プラウドシティ加賀学園通り

所在地 東京都板橋区加賀１丁目3356番47（地番）
交 　通 埼京線 「十条」駅 　徒歩9分
　　　　　　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 　徒歩12分

敷地面積 10,067.22㎡
用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上15階
竣工時期 平成28年2月上旬 (予定)
入居時期 平成28年3月下旬 (予定)

総戸数 363戸
間 取 り 3LDK ～4LDK
専有面積 72.38㎡ ～ 118.84㎡

売主 野村不動産株式会社
施工　三井住友建設株式会社


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[230: 匿名さん]

このくらいの事業だと40～50億くらい儲けを取ると聞いたんですが、本当でしょうか？

そうすると、280～300くらいですかね？

[231: 匿名さん]

加賀とはいえ、板橋でそのレンジは厳しすぎるっしょ。

[232: 匿名さん]

板橋なおかつ三角州の疎開地である加賀では220が限度です。っていうか価格なんていずれ発表されるのだろうし
ここで議論しても無意味ですよね。おとなしく待てば良いだけのこと。

[233: 匿名さん]

220だと安すぎでしょ。
東京駅から10キロあるかないかの場所なんだし、230から250の間と見た。

[234: 匿名さん]

だからそれはないって。。。板橋区でそんなことをしたらそのマンションは永遠に歯抜けゴースとマンションですわ。

[235: 匿名さん]

予想というか希望の価格を言ってるのだけのような…

板橋だから、って言うけどそれ以上に周辺は高騰してるからね。
下は２２０、平均で２４０〜２５０。ここらへんじゃないかな。

ここは食洗機は付いてるっぽいんだけど床暖は標準なのだろうか。
ルームプランとか見ても床暖について全く書いてないんだよな。この物件エネコック使うみたいだけど同じエネコック使ってる新川崎のプラウドも床暖オプションだったし…

あとは見た感じ内廊下っぽい？けどね。加賀レジと同じく内廊下採用してるならそれはそれで気になるけど管理費とかにも響くだろうからな。

[236: 検討中の奥さま]

板橋地区のマンション物件を見て回ってますが、この場所で、野村・三井住友建設コンビ、近隣相場を考えると、坪単価は下が＠215　上（南向き・最上階・角部屋）が＠260ぐらいになると思います。78㎡が中心モデルの様ですので、中心価格帯は＠235で5500万円前後となると見てます。どうでしょう？

[237: 購入検討中さん]

住み替えを考えてますが、板橋区で駅距離もそこそこですので210〜220ぐらいなのでは！プラウド赤羽ディアージュよりは安くしてもらわないと。
赤羽と十条で比べればの話ですが。

[238: 匿名さん]

ちなみにプラウド赤羽ディアージュは完売しました。

[239: 匿名さん]

現にスカイティアラは板橋相場を超えてきてますし、ここの方が平均平米が広そう。スカイティアラと同等の価格にして、平米数を売りにするのかしら。

[240: 匿名さん]

赤羽ディアージュって住所は東十条でしょ。
アドレスでいえば加賀のほうが上。

赤羽は便利だけど、ディアージュの周りの環境は・・・

ここはディアージュより一段、いや二段くらい上の値段になりそう。

[241: 匿名さん]

>>228
計算すごいですね。
でもね基本的にマンションは販売価格の1/5～1/4が原価ですよ。
だから5500万で販売するマンションは1100万～1175万程度の原価のはず
でないと膨大な広告費、社員の給料、膨大な経費をまかなって利益がでるわけがありませんよ

[242: 匿名さん]

赤羽が260万円だったので、270～280万円ってとこですかね？

そうすると、ここ広さがあるんで、6500万円超えるってことですか？

[243: 匿名さん]

元デベやってた者ですが、そんな安くマンションは造れませんよ。
ここにしても、野村は74億で土地を仕入れたので戸当たり約2,000万、建築費は昨年11月の都内平均で戸当たり1,600万、現在はより建築費は高騰していますし、ここは専有面積が広めですから、戸当たり2,000万はするでしょう。
従って最低でも4,000万は原価としてかかっていますね。他に税金関係、登記費用、土壌汚染や地盤などの調査費用、解体費用など入れたら…
販売経費など込みで20～25%粗利益がでれば良い方だと思いますよ。

[244: 契約済みさん]

http://www.nomu.com/woman/life/realvoice/vol6_1.html

値段…5,860万円
頭金…1,000万円
月額…10万円の35年ローン
ボーナス時…65万円×2回

ここ買うとこんな返済計画になるんですかね。
ボーナス負担が大きすぎてなんだか。

[245: 購入検討中さん]

244さん
プラウド志向のひとなら、それくらい当然ですよ‼︎

[246: 匿名さん]

>>228
補足すると、建築対象面積は30,115.9平米＝9,110.05坪。
売上高＝9,110.05坪×215万円＝195.9億円。
販売費10%だったら19.6億円。
さらに、野村不動産グループの平均借入金利は1.6%で、
金利コスト＝土地74.8億円×1.6%×4年＋（建築費94.4億円＋販売費19.6億円）×1.6%×2年＝8.4億円。
事業利益（経常利益）＝売上高195.9-土地取得費74億円-建築費94.4億円-販売費19.6億円-支払利息8.4億円＝-1.4億円。
あなたのいうように赤字だから、坪215万円はありえないよね。

ちなみに、野村不動産グループの平均経常利益率は12%だからそのぐらいの水準は求めるはず。
そうすると、ある程度予想は付く。
すなわち、細かい説明は割愛するが、上と同じ前提で逆算すると、坪250万円のとき、本事業の経常利益率は11.9%となる。
だいたいこんなもんじゃないか。

[247: 匿名さん]

>>244
世帯年収1000万円未満ですが厳しいですかね？

[248: 匿名さん]

低金利の時は世帯年収なんてあんまり関係ない。

頭金1000万円の>>244の設定あればボーナス払いなしでも月額13万円強。

低金利が続く限り何の問題もないでしょ。

しかも、低層階とか東西向きの部屋はもっと安いだろうし。
世帯年収700万円以上ならモデルルームでは大歓迎されると思う。

低金利が終わったらどうなるかは知らんが、サラリーマンのギャンブル的資産形成と思えばありだろ。

[249: 購入検討中さん]

ここは、スカイティアラとの戦いになるのでしょうね。ただ、スカイティアラの方が、オリンピック決定前での建築請負契約であった分、ここより5％前後坪単価が安いイメージですかね。スカイティアラはイースト棟であれば、5千万円前後でもモデルプランに手が届きますから。ウエスト棟はいい勝負かも知れませんね。