オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.ober.jp/kichijoji/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社

秋頃に販売予定で1よりもグレードが高くなるみたいです。
ぜひ情報交換しましょう。


所在地：(地番)東京都三鷹市牟礼六丁目2020番35、2020番36、2020番38、2020番46
　　　　(住居表示)東京都三鷹市牟礼六丁目23番　以下未定
交通：JR中央線・総武線、京王井の頭線「吉祥寺」駅バス12分「牟礼団地」バス停下車徒歩2分、
　　　JR 中央線・総武線「三鷹」駅バス13分「牟礼団地」バス停下車徒歩2分、
　　　京王井の頭線「三鷹台」駅徒歩20分

【物件情報の一部を追加、修正しました 2014.8.4　管理担当】

[285: 匿名さん]

>>283
あそこはタクシー会社が買うみたいだから、恐らく牟礼住人の利便性なんか考慮してくれないですよ。
過度な期待はせず、現状に基づいて判断した方が良いかと。

[286: ご近所さん]

>>282
むしろ日本無線は通勤時間帯の乗車率が高いのでは。
みなさん始業時間に合わせて来るわけですし。

逆に住人のほうは増えてもバス利用者はさほど増えないのでは。
バスを通勤に使うのはご主人だけなんていう世帯も多いはず。

なので単位人口当たりのバス利用率は日本無線には遠く及ばず。

さらに人口増そのものも世帯数からみても
精々1000人近いちょいでしょう。

4000人を擁した会社の穴埋めには
とてもならないんじゃんしでしょうか。

[287: 匿名さん]

バスは三鷹や久我山の方が通勤利用者多いよ。ちなみに吉祥寺だけじゃないし。
逆に京王の三鷹～久我山の方が影響大きんじゃない、永福町営業所からバス来ているし。小田急は吉祥寺営業所だからね。

[288: 匿名さん]

京王は永福町から久我山迄回送だから逆に本数減るかもね。吉祥寺行きは日本無線の通勤がかなり減ったけど朝増便したらね。

[289: 購入検討中さん]

>>286
7時～8時台の吉祥寺、三鷹行きは日本無線の通勤関係ないと思ってましたが、、、逆ですからね。関係あるのかな。夜勤とかあるのかなー。事情分からないので、どちらにしろ全て臆測です。

[290: 購入検討中さん]

帰りが比較的遅い通勤者の方はこの物件をどう評価しています？
私は会社を出るのが22時を過ぎることも良くあるのですが、三鷹駅からは帰りの小田急バスの便が無く（21時代で終了）定期利用としては論外、理想は吉祥寺駅まで小田急バスで出て井の頭線（始発）で通勤する定期を買い、土日もバスで吉祥寺に出ることですが、22時30分を過ぎると帰りのバスが30分に一本、かつ、23時30分までしかない（下連雀から歩くと徒歩10分弱）状況で、さらに井の頭線の急行とは相性が悪い（ちょうどバスに間に合わない）です。遅い日は、久我山から三鷹駅行きのバスに乗り帰るという手もありますが、この場合は京王バスでかつ深夜料金となり、小田急の定期が無駄になります。
杏林大学が出来るので、交通事情がましにはなるのかと期待していたのですが、皆さんのコメントをみるとむしろ減る可能性もあるようで。。。
また、中古で5000万円を切る値段で吉祥寺通り沿いのマンションも複数ででるので、より不便な牟礼の物件は将来購入価格より売却価格が大きく下がる可能性が高いと思います。これらを考えると、どうしても吉祥寺近辺、かつ新築に住みたいけど、駅近物件は買えない人が、通勤者の平日の我慢（犠牲）の元、ファミリー及び土日の幸せを目的に永住覚悟の上で買う物件かなと思っているのですが皆さんはいかがでしょうか？
そう考えると、直床や二重壁という構造が恐ろしくなってしまい、近所にうるさい方が入ってきたら一生その音と共に生活するのかと考えてしまいます（二重床、直壁構造だと安心だったのですが）。

[291: ご近所さん]

私はたまにしかないですが、牟礼団地行きの終バスが無くなると、下連雀のバス停から歩きます。休日はよく下連雀のトーホウベーカリーまで歩いて買い物したりするので、たまにならそんなに苦になる距離ではないです。ですが、毎日だとつらいと思います。この辺は自転車で吉祥寺まで通ってる人も結構見かけるので、毎日遅くなってバスを期待出来ないなら、自転車通勤もありかと。雨の日だけ、バスを使って、夜だけ、下連雀から歩き。
まぁ、不便ですが、静かでのんびりしていて、私はきにいってます。
牟礼団地も今のところ、始発でほぼ確実に座れますし、最近朝の便が増便されて、とっても快適です。
昔、吉祥寺通り沿いに住んでて、バスの便はめちゃくちゃ多いのですが、一杯で乗れない事が多く、雨の日なんか、三本くらい乗り過ごされて、目の前を満員バスが無慈悲に通り過ぎ。。。やっと乗れても、ぎゅうぎゅう詰め、悲惨でした。

[292: 購入検討中さん]

私も自転車考えてます。バスを使う際は遅くなったらいなげや近くの方のバス停から歩くことも許容範囲かなと。


周りの環境(スーパーや、学校の近さなど)を考えると決して吉祥寺通り沿いより不便とは言いがたいかなと。バス便始発のメリットは大きいと思います。ただ、始発が無くなる、便数が減るとなると話が大きく変わりますが、、、

[293: 匿名さん]

普通に考えても平日80本も走っている路線が急に廃止になるわけ無いでしょ。朝は日本無線の通勤が減っても増便してるんだから。

[294: 周辺住民さん]

今日の日経1面に、NTTデータが床面積数万平方メートル、
最大級の拠点を三鷹市に建設するって出てましたね。
これって日本無線跡ってことかな？

[295: 周辺住民さん]

吉祥寺は自転車置き場が少ないので通勤に使うのはどうですかね。
以前は井の頭公園に置くのが黙認されていたのですが
これも規制されるようになってしまったのでかなり不便です。
あそこだけで2～300台は置けるスペースがあったのですが。。。

バスは廃止になることはないにしても、減便になる可能性はありそうですね。
グランディオⅠが出来たことにより一時的に利用者数が増えて増便されましたが
今がピークなんじゃないですかね、利用者数としては。
日本無線の撤退が本格的になるのは今年からなので
利用者数が今より減るのは避けられないと思います。

[296: 匿名さん]

>>293
誰も廃止なんて言ってないんですが…。

[297: 匿名さん]

2って1より設備が良くなって価格も上がるって大成の営業が言ってたと思うんだけど、なんで直床になっちゃったの？
資材とか人件費の高騰の影響？

[298: 匿名さん]

日本無線の跡地にNTTデータの国内最大級データセンターが出来る可能性が有るのか。隣にNTTデータあるもんね。
一部出来ている道路も繋げてくれないかな。

[299: 購入検討中さん]

オーベルのiとⅱでは3LDKで1000万円近く差がありますが、スペックにそれほど差があるとは思えません。もともとⅰは団地住人の住替え用として低価格帯で売りに出す必要があったことから、それほど利益を出せなかったのだと思います。
そのため、ⅱを高スペックと説明し、ⅰの分の利益もここで確保しようとしてるいるのが価格差の一つの要因なのではないでしょうか。また、ⅰとⅱであまりにも価格差をつけると説明がつかなくなるので、1000万円差ぐらいを上限に、資材や人件費高騰は、壁や床等の構造部分でコスト削減することで吸収しようとしているのではと推測しています。
ⅰはバス停の目の前だし、コスパ的にはⅰを買えば良かったなと少し後悔はしています。

[300: 匿名さん]

単にⅠよりⅡのほうが面積が広いせいでしょ。
同じ３ＬＤＫ比べてみなよ。

[301: 購入検討中さん]

>>300
299の人は言い過ぎだけど、同じ面積でも500万円ぐらいⅡの方が高いみたいです。何か理由考えられますか？

[302: 物件比較中さん]

数年前と比較してのマンション価格の高騰ぶりは、
この物件に限ったことでは無いと思いますが、
基本的にはやはり昨今の建設費の高騰により、
価格および仕様に転嫁せざるを得なかった、
とみるのが妥当じゃないでしょうか？
あまりに「一般論」でスミマセン・・・。

不動産経済研究所の調査によると、
東京市部のマンション坪単価は、
2年前に比べて10.9％も上昇しているとのことです。
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-415.html

また、超低金利が一段と進んでいるおかげで、
住宅ローンの月額支払額で見たときには負担感も低いので、
ある程度強気な価格設定も可能だ、
という見方もできるかも知れません。

占有面積を抑えてグロス価格を抑えるのが
昨今のマンション販売の傾向だと言われていますが、
この物件は周辺の新築物件と比較したときに、
「子育てファミリー向け」のコンセプトを強く意識していて、
専有面積も比較的広く確保されています。
その代わりに床や壁などの仕様を下げ、
価格を抑える「努力」をしている、
という考え方ができるのではないでしょうか。

[303: ご近所さん]

去年、日本無線跡地について、三鷹市主催で近隣住民説明会がありましたが、そこで、IT企業が入ると言ってました。具体的な企業名はふせてましたが、その場にいる人が全員、『あぁ、NTTデータが拡張されるのね。』と推測できてしまう話しぶりだったので、日経に出てたのは、ほぼ日本無線跡地の事でしょう。ただ、途中まで出来てる道については、繋げて欲しいと要望もやはり出てましたが、弘済園のオーナー？も居て、その場で当面は応えられないと、きっぱり断ってたので、難しそうです。

[304: 物件比較中さん]

302の補足です。

首都圏の新築分譲マンションの価格調査では、
2011年に比べて2014年の坪単価は35.7％（！）も上昇しているそうです。

一方、都内のマンション工事予定額、つまり建設費も、
この2～3年で約3割上昇しているということです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000016012015/

差額の約6%分は、
消費税増税分＋土地価格上昇分＋デベの儲け（強気！）
ということでしょうか？

そう考えると、この物件の価格は、
まだ抑えられている方なのかも知れませんね・・・。

[305: 購入検討中さん]

301の質問をした者です。
分かりやすくご説明頂きありがとうございました。
そうなると、資材値上がり前に建てられたマンションの方が価格と仕様のバランスが良い可能性が高いのですね。
新築しか考えていなかったのですが、中古マンションも主人と相談したいと思います。
ありがとうございました！

[306: 匿名さん]

中古の価格もあがってますよ。

[307: 物件比較中さん]

302です。
視野を広げて探されるのは、とてもよいと思います。

ただ、306さんのおっしゃるとおり、
中古価格も値上がりし始めています。
野村不動産アーバンネットが物件別価格上昇率を出していますが、
去年1年間で、
吉祥寺駅からのバス物件（築15～20年）では2.9%、
同駅徒歩10分超の物件（築10～15年）では、
10.9%も上昇しているようです。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201501/mansion_tokyo_other.ht...


私も最初は新築マンションしか見ていませんでしたが、
中古や戸建ても含めて自分の目で物件を実際に見たり、
本やネットで不動産の情勢を少しずつ調べたりすることで、
物件をそれなりに客観的に判断できる「感覚」が
持てるようになってきた気がしています。

あとで後悔しないようにするために、
頑張って時間を作って、視野を広げて実物を目にすることによって、
最後は落ち着くところに落ち着くのかな、と信じて、
検討しているところです。

と言っても、悠長に構えていると、
検討している物件が埋まっちゃったりするので、
そこが一番難しいところなんですが・・・。

[308: 匿名さん]

建築資材上昇で新築の価格が高くなり中古を検討しておりましたが、
中古の方も上がってきているんですね。
もちろん新築に比べれば上昇率は緩やかですが条件の良い立地ほど
予算的に厳しくなっている様子ですね。

[309: 匿名さん]

中古上がってるのな？
本当なら、ちゅう中古買って上がりきったところで売れば良いじゃないかと思うが。

[310: 購入検討中さん]

バスの話題が、落ち着きましたね。現時点では明確なことは分からないですが、減便や始発では無くなるなど悪いようにならないことを願うばかりです。


ところで、当物件は抽選になる部屋が多いようですが購入予定の方はどのような感じでしょうか？私は倍率が高いので他の部屋を薦められましたが、その部屋が良いためにそのまま動かずです。当たることを願って、、、

[311: 購入検討中さん]

我が家は、検討中のお部屋の抽選倍率が高かったので、別のお部屋に移動しました。

[312: 匿名さん]

やはり場所が場所だけに、人気は出てくるのでしょうかネ
倍率を避けるために
営業さん側が調整してくれるのかなぁ
そうじゃないと
このマンション自体が難しいということになるのは悲しくなってしまいますものね

[313: 匿名さん]

自分は、比較検討した結果、ここは選択肢から外しました。
以下、個人的な所見も含めてにはなりますが、購入しない理由です。

・マンションのスペックが今住んでいる賃貸と変わらないこと（ディテールが雑という意味）。
・モデルルームの部屋（大きい方）は、カスタマイズされてるが、実際のオプションで実現できないギャラリー仕様。
・毎月の管理費に、車を使用しない入居者も駐車場の維持費が含まれる。（ほぼ入居者全員分を確保しているという理由）
　また毎月の管理費が周辺のマンションよりも高い。（かかる管理費の割に内容がフツー・・・の意味）。
・模型で見たときに敷地で一番デカイのが、その駐車スペース、Ⅰの方の駐車場も相応に大きい（高さも含め）
・何よりも、一見安い価格に見えますが、希望者が多いので抽選になるだろうが、
　その抽選前に、まずオプション相談が先となるとのこと。（オプション含めた総額で抽選前に見積もりを出します、と）

要は、マンション販売価格にどれだけオプションを載せられるか？が業者サイドにとっては、最大のポイントなるので、
オプション不要だと抽選通らない、よってオプションをある程度つけざるを得ないとなると、その結果・・・
周辺の一見高額に思えるマンションと総額があまり変わらない金額になりえる。

場所は、牟礼団地なので、都内への通勤にはとても便利で魅力的なのですが・・・。

[314: 周辺住民さん]

ま、対象外なら別にいいんですけど、
管理費は、上がりが緩やかだと思いました。他の案件の、５年後十年後の管理費確認されました？規模が違いますがシティテラスはいきなり高くなってましたよ。
抽選は、先着順で番号が振られ、同倍率は同時抽選で、同じ番号が当選になります。なので、職業やオプションなどによる調整はかなり困難ではないですかね。

ディテールが雑という点については、よくわかりませんが、第一印象はダサい面構えだなあというのと、ぺラボーが気になりました。
第一と第二で合わせた土地で、もう少しまともな設計ができなかったものかと思います。
ただ収納が広いので、快適に暮らせそうだと思ってます。

[315: 購入検討中さん]

真南向きの部屋は、ベランダ幅が広く、逆梁ハイサッシでも無いため、冬場のリビングの日当たりはあまり期待できないでしょうか？今住んでいる部屋は冬場でもエアコンいらずで、むしろ暑いと思うぐらい日当たりが良いです。どなたかアドバイス頂けると助かります！

[316: 購入検討中さん]

我が家も抽選倍率が高くなるからと、まだ申込のない部屋を営業さんにすすめられ変更しました。営業同士でもうストップかけようって話してますから…なんて言ってたので、期待していたら翌週に別の申込が入ったので抽選になるとの連絡が…。それなら期待させるようなこと言わないで欲しかったなぁとガッカリです。

[317: 匿名さん]

マンション価格が上がってきてしまってるので、この辺で考えるとうちの予算ではここを逃すともう新築は無理かも…。というのが本音です。

[320: ご近所さん]

上の階のお部屋のお値段が下がりましたね。
牟礼ですし、3LDK5000万は切りたいという雰囲気ですかね。

…にしましても、319さんの「バカ」呼ばわりはどうかとおもいます。
匿名の掲示板だから仕方がないのかもしれませんがね、、なんだかうすら気味が悪いです。わざとらしい。

[321: 匿名さん [女性 20代]]

真南向きの部屋は、上層階でないと冬はⅠの影響で日当たりは期待できないでしょう。

[322: 買い換え検討中]

318と319は同一人物だね。削除依頼しときました。

[323: 購入検討中さん]

申し込み前、抽選前にオプションを決めるというのは、一般的なことなのでしょうか？マンション購入は初めてなので、その辺りが分からないのですが、違和感が、、、決まってからの方が効率的かなと。もしかして、オプションたくさんつけてくれた人を優先する、、、とか？穿った見方をしてしまいます。

[324: 匿名さん]

>>323さん
313です。御意、おっしゃる通りかと。
抽選前にオプション決めるって、とても違和感あります。
人気のエリアで希望者が多いでしょうから、そのような流れを採るのでしょうかね…。

自分は、他のマンションを選びますが、それぞれのご判断もあろうかと存じます。

[325: ご近所さん]

オプションは普通は後ですね。
昨年近所のマンションを購入しましたが、10件程度見学に行ったモデルルームで申込み前にオプションという話はありませんでした。

[326: 購入検討中さん]

買わないと言っているにも関わらず巡回していると思しき313がウケすぎますねwww

自分は、他のマンションを選びますが、それぞれのご判断もあろうかと存じます。といつつ、買いたくて買いたくてたまらないタイプ？w
いずれにせよ、否定はその否定を招くだけだから適度にしといたほうが良いと思いますよ。

オプションも好きに選べば良いし、それでもし抽選ではずれたら、また心トキメクマンションに出会えるチャンスが生まれたと思えば良いんじゃないですか？
真剣にマンション購入を考えた人であれば、良いマンションを見抜ける眼が養われたはずです。

[327: 匿名さん]

たしかに、「御意、おっしゃる通りかと。」って、、、
待ってた感が滲み出てて、凄い。。。

ドヤ顔で
コメントしてる
匿名さん

[328: 匿名さん]

ここは投稿者同士のあげあし取りが多くてすぐ荒れますね。
住民の質を反映していなければ良いのだけれど。

まだ悩み中です。
今どきタンクトイレ、直床は。
ディスポーザーがあるとは言え1のほうが二重床の分マシだったかな、と。
せめてトイレはタンクレスにして欲しかった。

とは言え住友はお値段的に手が出ません。

[329: 主婦さん]

>>328さん
トイレについては私も気になりました。
営業さんに聞いたところ、震災の時にタンクレストイレは水がなくて困ったという意見が多かったため、タンク式にしたとのことです。

[330: 匿名さん]

>>329
その苦しい言い訳鵜呑みにする人いるんだw

じゃ三菱や住友とかの大手でタンクトイレなんて皆無な理由は？

水が止まるほどの震災(超レアケース)の1、2回のトイレを流す為にって…笑

それこそポリタンクに風呂水でも入れてベランダにでも置いておけばいいだけ。

ぺラボーも痛い。

立地や収納の広さはいいね。
予算とのかねあいとどこを妥協するか。

[331: 主婦さん]

>>330さん

さすがに鵜呑みにはしてませんよ。
営業さんの言い訳も含まれてるとは思いますが、災害の時に役立つならまあいいかと思いました。
タンクレスって、そんなにこだわるところですか？（笑）

[332: 匿名さん]

328、330共に、検討も、比較もしていないのでは？

近くの住友不動産のマンションも見に行きましたが、タンクレスでは無かったですよ。

[333: 周辺住民さん]

ここの板は、品がない人が出没しますね。
本当に購入検討者の方であれば、残念な感じ。

トイレをタンクレスにしたければ、後から自分でリフォームすればいいだけ。

価格を抑えて売り出してるのだから、それは仕方ないのでは？

[334: 匿名さん]

シティテラスはタンクといってもロータンクトイレ、ここみたいにタンク上部が手洗いになってるわけじゃなくて手洗いカウンターは別に付いてる。