23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[901: 匿名さん]

2003年に反転上昇したのは小泉の改革の効果が出てきて不良債権の解消が出来たから。

[902: 匿名さん]

>>898
余り多くない例かもしれませんが、私は今社宅暮らしで、予算一億程度で都心に住宅を探していますよ。
マンションかミニ戸かという選択になりますが。
この辺に住宅を探すと、売るときに損しないで済むか、という点も、かなり気になります。
一度城南地区にマンションを買って住んでいた時は、売るときのことはほとんど意識せずに探してましたけどね。

[905: 匿名さん]

富裕層が増えているという事実をご存知無いみたいですね。

[906: 匿名さん]

富裕層とは高級住宅地に住んで高級外車に乗ってブランド物に身を包んでいる人だと思い込んでる人はこの本読んでみると認識変わると思うよ。
http://www.amazon.co.jp/dp/4152081082/

アメリカでの調査は、資産家（高額所得者とはイコールではない）は
高級住宅街に実は住んでなくて、むしろ高級住宅街に住んでる人は資産家では無い割合が高いという調査結果が出てる。

高い家に住んで高い車買って高級ブランド買って・・・と浪費してたら資産が貯まらないから
当たり前といえば当たり前だけど。
都心の高級物件買う需要の判断としては、資産家よりも高額取得者の数を元に判断した方が良いと思うけどね。

[907: 匿名さん]

そうですね。今は高額所得、つまりフローの所得が増えている人、そうで無い人
の差が激しくなっている。欧米と違って、日本は相続税が高いので、使ってしまおう
という人が多い。日本は他の国より一層二極化が激しくなる素地がありますね。

[908: 匿名さん]

じゃあ、相続ではなくて、単に所得が高いサラリーマンは、主にどんなところを
好んで購入するのでしょうか？　意外に郊外？

[909: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、中央、文京なんじゃないの？
年収高いのこの区なんだから。
もう少し言うと、港と渋谷は芸能人とか多そうだから、所得が高いサラリーマンは千代田、中央、文京。

[910: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、目黒、世田谷ですね。
中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
目黒、世田谷は子供がいる家庭に多い。

[911: 匿名さん]

>910
世田谷は勘弁して欲しいね。
あのだだっ広い区内だけで大半は普通のファミリー。
まだ目黒のが良い。

[912: 匿名さん]

>911
分かってないですね。外資系で世田谷区在住はとても
多いんですよ。あと大田区ね。で、投資用マンション
を都心に買うんですよ。自分では住まない。

[913: 匿名さん]

>910
じゃあなんで中央と文京は所得が高い結果がでてんの？
港・千代田・渋谷・中央・文京の順だよ。

[914: 匿名さん]

ソースは？

[915: 匿名さん]

>914
www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/etc/kakusa/best30.html

[916: 匿名さん]

統計の数値を勉強しなおしたほうがいい
「市区町村ごとの課税対象所得の総額を納税者数で割って確定した平均所得が根拠」
って　まぁいいけど、どうせなら各区の高額納税者の実数で示さないといかんな。
貧乏人の少なさ、納税者の少なさ＝高級住宅地ではないだろう。
追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
納税者が支えているだけだ。

[917: 匿名さん]

＞中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
同感です。
中央区は、とにかく１ＬＤＫの賃貸マンションの数が大変多い。
外資系証券会社や航空関係者がかつては好んで住んでいたが
最近は、離婚した高級サラリーマンや郊外に家を持つ個人事業者が
セカンドハウスを借りたりもしている。
大手の法人契約（社宅）も結構ある。
もともと３ＬＤＫのファミリー物件の供給がほとんどない地区。
人気がないというより相場がなかった。
佃と晴海でタワーができ初めてファミリーの居住地の可能性が
見直された。
それまでは商業の町だから、基本的ビルの上階が住居にして
住んでいる地元の人が居住の中心。
文京は、昭和の名士の住んだ住宅地。
なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
音羽とか白山とか小日向とか地名の語呂のよさがなんとなく安心感を呼ぶ
のだろう。
高級官僚や大企業の社宅があった古い土地だからその縁で居つく
人も少なくないが世田谷、目黒区のほうが格段に便利。
文化人も名士も目黒、世田谷に住む時代。

[920: 911]

>917
まあ都心とは縁のない外周区にせっせと住んで欲しいところ。
なにせ80万以上の居住で安賃貸層も激多すぎて、遠慮したい
第一候補の一つ。私的には山手線沿線区以外興味ないので、
あのごちゃごちゃ行政区には都落ちは考えられないところ。

[922: 匿名さん]

○妄想癖
×妄想壁
マーケティングを少しでもかじっていれば、区ごとの居住サンプル調査は手に入るよ

[924: 匿名さん]

セレブとか貧乏人とか高級住宅地の話しでなく高級所得のリーマンというある程度母体が大きくて、平均より少し上の集団の話しだよね。
なら毎日の統計もある程度参考になると思うが。
少なくとも
>追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
>納税者が支えているだけだ。
>なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
よりよほど信頼できる。
この根拠ってなんだ？
関西人は西のほうに住みたがると思ったが。

[925: 匿名さん]

私は不動産会社の関係者ではないが、たとえば
モデルルームでは何百何千という所得と居住と現在住戸についての
「アンケートデータ」が集められている。
無作為の郵送アンケートヒアリングをエリア単位で実施する。
君のしらないところでそういうデータはマーケ資料としてまとめられて
いる。決してネットでタダでは手にはいらない。
そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
興味がなかったら読み飛ばせばいいだろう。

それでは聞くが、文京、中央のほうが高額サラリーマンが住んでいる
というのなら、なぜ新築物件の根付けで文京＝世田谷になるんだ？

自分の思い込みに固執せずに人の意見にも耳を傾けたほうがいいと思うよ。

[926: 匿名さん]

大きな誤解は居住傾向と購入傾向の違いだ。
所得統計では賃貸に住んで所得５００万の独身者が多く含まれているという
ことを言いたいのだ。

東京２３区の持ち家比率はおおむね５０％だが（これもソースがいるか？）
半分は、賃貸、社宅、公務員住宅、都営公団などに住んでいる。
分譲マンションの供給ベースは、東京に３０年も住んで家探しをして
いれば、素人でもおおよその見当はつくが、実際にｙａｈｏｏ不動産で
中古市場をみればある程度地域の、賃貸供給、過去の分譲マンション事情は
わかる。
ここ１０年で大きく変わったのは、ミニ戸志向が減ってマンション志向が増えた
ことだ（と私は妄想するｗ）。
質的に優れたマンション供給の多い地区に、質のいい住民が集まるのは
ことの道理だ（と私は妄想する）
そういう意味で既存のマンションストックでも文京区には、いわゆる高級マンション
が少ない。多くは幹線道路沿いのペンシルマンションが板状塀だ。
世田谷には、用賀や瀬田や野沢あたりに昔から高級マンションが多く作られてきた。
文京はいまやミニ戸のメッカ。世田谷のミニ戸は土地がなくて下火。

[927: 匿名さん]

マンションの坪単価最新値付け
文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
イコールではなさそうだが・・・。
まあ、自分で挙げといてなんだが、マンションの場合供給数が少ないし、良い立地で供給されて場合跳ね上がるからね。
豊島区は311万だし。
>そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
何とでもいえますからね。
僕は会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。
世田谷も多いけど、結構差が激しい。
人数では世田谷だけど、割合は文京と中央に軍配があがるね。
高級リーマンだけでなく、富裕層も同様です。

[928: 匿名さん]

>>925
世田谷のほうが大半が広い敷地を利用してるからのみ。
都心部の区で世田谷並の不要とも思える土地利用したら、
世田谷なんか、アホ臭いほど離された低価格になるよ。
まあ、それを目玉に周辺住民の形態とは関係なく売り込みたい
からね。そして、外野は都心無理だから飛びつく。ゆえに
住民も増大する・・・つー構図。要は都心区全部合わせた以上の登録住民が
いるのだから、いくらいきり立っても、その居住実態は判ると思うのだが・・

持家率考えても都心区全人口と同等のアパート住民でごった返しているからね。

[929: 匿名さん]

＞会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。

だから、独身の賃貸居住の高額サラリーマンが多い。
独身時代、日本橋のコンパクトマンションやワンルームに住んでいる生保、金融系の高額サラリーマンってすごい数だよ。
ディーリングやっていて鷺沼なんかから通えないよね。そういう人が、結婚して中央区のどこに住む。どこで子供を育てたいって思うかね。
そういう希望をアンケート形式でとった資料なら信用できるが、銀行の所得調査ではね。
ソースは？と聞いたのは私の既存の認識と大きく違っているから驚いただけのことで
最近は、世田谷にいた金持ちが文京区に移住したのか気になっただけだ。
居住人口の数だって中央区１０万弱、港区１７万世田谷区８２万
マーケットのスケールがそもそも違う。

[930: 匿名さん]

＞マンションの坪単価最新値付け
＞文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
＞イコールではなさそうだが・・・。

この人、平均値とサンプル値、最頻値の使い方がでたらめだね。
細かい話をしてもかみ合わないな。

[931: 匿名さん]

で、結局高級所得のリーマンが多く住んでるのはどこなんだ？
千代田、文京、中央できまり？

[932: 匿名さん]

>新築物件の根付けで文京＝世田谷
ではないみたいなのですが、そのことに対する返答は？

[934: 匿名さん]

丁目単位までみて、文京区の高額納税者数トップは本駒込6丁目の61位。
世田谷区は成城4丁目、5丁目、6丁目、代沢2丁目、成城2丁目、瀬田1丁目、
はその上にあります。
世田谷は広いので、そのほかも数多くの丁目がベスト200に入ります。
良いところは良いわけですよ。世田谷もね。
中央区は佃2丁目くらいで、あとは殆ど無い。文京区はその他、小石川4丁目が
69位、小日向2丁目が82位、小石川5丁目が106位くらいかな。
どうしても世田谷は広いし、ピンきりだし、数も多いので、高額納税者数比率で言えば、
世田谷は全然低いのかなーと思ったら、世田谷は283人に1人は高額納税者。
文京区は257人に1人と殆どかわらない。
世田谷は、人口の割には、かなり高額納税者が多いとみたほうがいいでしょう。

[936: 928]

>934
統計上の数字はあえて疑問は挟みません。
ただ、都心区とその周辺は、課税所得を圧縮できる居住者が
郊外区比較で圧倒的に高い比率で存在することがある点を
お忘れなく。

[938: 匿名さん]

別に攻撃はしてないのではないでしょうか？
逆にいつもの文京嫌いが攻撃しているように思います。
中央区はほとんど触れないし。
ようは
>中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
ということを平均値とサンプル値、最頻値を正しく使って論じれば議論は収束すると思います。

[942: 匿名さん]

おっしゃるとおりで・・・。
では所得の高い人は港・千代田・渋谷・中央・文京ということで幕引きします。

[950: 匿名さん]

文京区って高級マンションあまりないよ。
元文京区民として、あまり、ウソばかりついてほしくない。
実際、多いのは、幹線道路沿いのペンシルマンションだし。
一本中に入ると、道も狭くミニ戸ばかりの街ですよ。

もっと謙虚に行こうよ。高級住宅街や富裕層の話のときに
どさくさにまぎれて入り込もうとするから叩かれるんだよ。
いいじゃないか。別に高級住宅街じゃなくたって。

[953: 管理人]

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
という趣旨でのご利用で無いようであれば閉鎖させて頂きます。
折角その6まで伸びたスレですので引き続きよい情報交換をお願いします。

[955: 匿名さん]

富裕層がどこにどれだけいるか、富裕層とはそもそも何か、
を論じることは不動産価格の今後の見通しにも繋がりますが。
管理人は一体何を考えているんでしょう

[957: 匿名さん]

942みたいな強引な書き込みが入るから荒れるのでは
ないのでしょうか。一部の文京嫌いが文京区を貶めている
というより、発端はいつも、文京区を必要以上に持ち上げる
心の狭い人が現れて、他の区を貶めることにあるような・・。
文京区だって良い場所もあれば、安い場所もある。他の区だって
同じですよね。

管理人さんの言うとおり、元の趣旨に戻しませんか。

「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」

[959: 大手企業サラリーマンさん]

あと５年待ちましょう

団塊世代が引退してから考えよう

[960: 匿名さん]

しばらくの間は上がり続けるのではないでしょか。
23区という一等地がここ数年バーゲン状態だっただけで、
やっと正常価格に近づいてきているというだけではないでしょうか？
まだまだ上がって、今の３倍ぐらいの価格になったところで、やや下げて安定
するという感じではないでしょうか。

[961: 匿名さん]

土地は都心から上がって郊外から下がると、
誰かが言っていたのは実感があり、
近々は郊外に波及した新価格の値動きに注目
しております。

5年は持つかな？2年は硬い？それとも秋？

[962: 匿名さん]

文京だー、世田谷だーと語れる時代はもう終わり、
郊外に住むのが当たり前になってくるのかな。
80年代、90年代前半と同様に。
2年は上昇、5年までじり高、10年経ってもどうだろうね。

そもそも、団塊世代が引退して都心に買っている層、
そんな多いんでしょうかね。実際のMarketをそれほど牽引
しているような気がしない。まだまだ需要は至るところ
から沸いてきそうです。

[963: 匿名さん]

少なくとも消費税アップの直前までは確実に上がるでしょ。
参議院選挙が終わって与党が圧勝して、予算委員会で平成20年4月から消費税アップ成立
を目論むけど、散々揉めて1年繰り延べされて平成21年4月から消費税アップと確定する。
国債償還問題でしばらく大幅な利上げも出来ず、やはり平成21年まで繰り延べされる。
平成20年後半は本格的な駆け込み需要で特需好景気となるのがガチでしょ。

[964: 匿名さん]

そうすると崩壊のシナリオはどうなるんでしょうね？
人口減のジリ貧くらいじゃ、いくらなんでも23区は
値下がりせんでしょ。

[965: 匿名さん]

やはり景気でしょう。バブルになればそのあとの崩壊も大きい。
不動産にグローバルな資金が入っている以上、グローバルな経済
の動きに連動してしまう。世界景気どうなるの、つー話ですな。
一旦下げトレンドに入れば、下げが下げを呼ぶ展開になる。
いつ頃でしょうかね。2015年とかかなー。2030年までそんなトレンド
で、その後2031-2032年くらいにもう一度買い場が訪れる。

[966: 匿名さん]

2015年になる前に庶民には買えなくなる。
売り渋りは今年になって、更に酷くなっているよ。
デべは強気、強気。
今年だけでもかなり値上げするだろうから、
来年、再来年と、更にわをかけて値上げするだろう。
結局、庶民は見てるだけ〜
そして、マンションブームは終了。

[967: 匿名さん]

インフレが緩やかにでも起これば、
下げはないよね。

[968: 匿名さん]

マンションブームが終わっても都心や利便性の高い郊外に立地している
マンションは値下がりしませんね。
ここのテーマである２３区ということになれば、江戸川区や荒川区などのような
周辺部は値下がりも多少期待できると思います。
湾岸などの、新規に売り出されたマンションが入居も間もないうちに値上がりしてる
物件は販売時の価格以下に値下がりするには、そうとうな期間がかかると思いま
す。

[969: 匿名さん]

来年、着工？の江戸川区西葛西駅徒歩１分に出来るタワーマンションは坪３８０万という風にデベロッパーが言っていました。
なので、江戸川区、荒川区も駅近などの場所は庶民では買えなくなってきています。

[970: 匿名さん]

誰が買うんでしょうね。
西葛西の坪３８０万なんて…
富裕層が西葛西に住みたがるかなぁ。
賃貸用にしてもかなりの高額家賃になるし。

[971: 匿名さん]

２年後なら、超都心は坪１０００万越え、賃料は坪４万円越えだから、買う人もいるし、坪１．５万円の賃料なら借りる人もいるんじゃない。上がるときははやいからね。
いずれ下がると思うんだったら、せいぜい２０年間、せり上がる賃料を払い続けながら待つのもいいかもね。

[972: 匿名さん]

>>971
それに備えてあなたはどんなタマ仕入れていらっしゃるのですか？

[973: 匿名さん]

買う人も借りる人もいるのはいいけど。
庶民には関係のない話ですね。
ちなみに、２年後に値上がりが止まるわけではないでしょうから、
超都心が坪１億越えをするのは何年後の御予定ですか？

[974: 匿名さん]

それにしてもニューヨークの住宅バブルはすごい。
東京都心の不動産は、海外に比べてまだ高いという人が
いるが今となっては全くそんなことはない。
http://www.taichirealty.com/sale_index.php
で調べると
http://www.taichirealty.com/webid11502.html
１１１．６平米　３３．８坪　３４０万ドル坪単価１０万ドル
もあれば
http://www.taichirealty.com/A115036136.html
９７万５千ドル　70.68平米（24.1坪）坪単価4.05万ドル／坪
もある。
これも１ドル１１６円で計算するからいけない。今後円安が
進んで１６０円／ドルなんて事態になったら
まだまだ東京都心の上昇余地は十分にあるという話になる。

[975: 匿名さん]

>>974
>今後円安が進んで１６０円／ドルなんて事態になったら

（笑）
ごめんなさい、リアルに笑い声が出てしまいました。
1ドル160円ですか。
その状況で円建ての地価が上昇していたら驚きます。
維持されているだけでも驚きます。

[976: 匿名さん]

外国人投資家の間では円安になれば日本の景気が良くなるというのは常識。
為替レートと地価の連動性はほとんどないよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/gaika/graph.html
１３1円の９８年と１１０円の９９年の間に地価はただ下落しただけ。

[977: 匿名さん]

>>976
160円という水準に笑ったのですよ。
その水準で円ドルが3ヶ月程度均衡することが、
仮にあるとして、この先いったい何年後にあることやら。

どこまでも長期のスパンの話をしていいなら、
今より地価が3分の1になることも3倍になることもあたりまえでしょう。

[978: 匿名さん]

バブル期の為替レートを例に出しただけで現実起こりうる話。
プラザ合意というのは、人為的通貨の切り上げですよね。
ユーロ高の水準は結構バブル期並み。
いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで
財政赤字を解消するのにインフレ誘導とともに為替レートも今後
激変する可能性はあると思います。
たとえがドルだったから話がややこしいけどポンドならよかったのかな。

[979: 匿名さん]

あたりまえでしょう、より、ありえるでしょうかな。
確かに長期なら、何でもあり。

[980: 匿名さん]

>>978
>いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで

この点には同意しかねます。データ的にも、購買平価基準で考えてそれほど異常な水準にあるように思えません。
納得いかないのでしたら、アメリカに旅行に出て実感されてみると良いと思います。

プラザ合意レベルの激変があれば、円・ドルのレートが激変することには同意できますが、そのレベルの変動は少なくとも私には予測できませんし、それを織り込んで何かを語っても、「今日見た夢の話」と変わりないような…。

[981: 匿名さん]

マクドナルドの平価論は、米国のビッグマックと日本のビッグマックを食べ比べ、その原価の成り立ちを考えると、間違っていることがわかると思いますが・・・。

[982: 匿名さん]

１９８９年と１９９０年の頃のＮＹ出張では確かにホテルは高いなぁと思ったけど
今は、東京のほうがもっと高い。
米国も消費者物価と不動産価格の高騰は乖離しつつあるのかも。

不動産価格というのは、物価の一つであって貨幣価値が変動する以上、ベンチマークが
しづらいものだということ。
収益還元法が理論値だと言ってみても、賃料も変動するしベンチマークたりえない。

海外不動産と比較しても為替レートの変動で評価は変わる。
レインズのデータすら開示されないわが国不動産市場ではミクロで正確な価格指標など
どこにもないのかも知れない。
かといって、過去の個人の経験値を物差しにするともっと大きく読み違えることもある。
各地区ごとに「日経平均坪単価」でも出してくれるいいのだが。

確かなのは、今月２２日に発表される国土庁の公示地価（Ｈ１９年１月１日）と
需要＞供給　の成り立つエリアでの新築物件売り出し価格。

[983: 匿名さん]

全く違う要素なのに、「こっちが値上がるから、こっちも値上がる」という理屈がでてくることに加え、「持たざるリスク」というリスクを小さく見せる言葉がでてくるとバブルだと大学でならいました。

[984: 匿名さん]

>>981
ビッグマック一つを指標に用いるビッグマック指数の話なんて誰もしてないと思うんですけど・・・。

[985: 匿名さん]

先月先々月に売れたはずの物件がいくつか、いつまで経っても
レインズに出てこない。
レインズのデータすら開示されないわが国不動産市場、の意見に同感。

[986: 匿名さん]

「誰も買わないだろうから、その値段にはならない」というのは希望的観測。
不動産は、一品生産。代替性がない。
大多数が買わなくても、一定量を誰かが買えばビジネスになる。
自分が手の届かないことを理由に「どうせ価値のない代物さ」と蔑むのは
「酸っぱい葡萄」というのだと、イソップ童話で教えられた。

[987: 匿名さん]

購買平価基準で為替レートを説明するのは古いと言いたいだけです。>>981

[988: 匿名さん]

>>986
なぜバブルが今までも続いて都心地価が坪１億とかになっていないのか、ということをちょっとでも考えた方がいいよ。

[989: 匿名さん]

レインズ登録は宅建業法で専任・専属専任媒介のときのみ登録が義務付けられる。
したがって、一般媒介で複数の業者に依頼した場合、記録は残らない。
とはいいながら、新規登録、平均価格、在庫の数を知るには役に立つ。
成約率＝成約件数／在庫件数　でいくと都心でも7〜９％程度で推移していて、
決して好調とは言いがたい（あくまでレインズベースでは）が、価格は伸びている。

都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
の中古物件平均成約物件価格は３７０４万円から４２１８万
平均坪単価（成約）は１９８万から２４４万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=76034790162153...
東京北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
の中古物件平均成約物件価格は2444万円から3003万
平均坪単価（成約）は145万から168万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=74578422770039...

東京南部（品川区、目黒区、大田区、世田谷区）
の中古物件平均成約物件価格は3070万円から3547万
平均坪単価（成約）は165万から188万へ上昇してきている。
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-02DSP.do?r=74578422770039...

要するに市場は緩やかな上昇>>988

[990: 匿名さん]

＞なぜバブルが今までも続いて都心地価が坪１億とかになっていないのか、
不動産融資の総量規制が実行されたからだと認識しているがね。
実際米国の住宅バブルは、今後ソフトランディングしていくと思うけどね。
実体土地に投機する（更地を思惑買いする）時代と、収益不動産しか買わない米国
証券化手法でアセットマネジメントとプロパティマネジメントが分離した状況とは
おおきな違いがある。

[991: 匿名さん]

こういう話になると、バブルを煽るもの、買い控えるものという単純な図式で考え勝ちだが
バブルと、現在の不動産市場の大きな違いは、不動産証券化手法が取り込まれて
不動産が金融ビジネスになっているという事実だ。
ノンリコースローン、倒産隔離などさまざまなしくみができて、都市開発や不動産投資で
景気拡大を「ある程度安全に」行なえるしくみが出来た。
ただし、前にも書いたように、それは一般の住宅売買の市場とは直接の関係がない。
関係がないけど都心不動産は、そういう不動産投資の市場と連動し高騰したが
郊外や周辺部は、単純に住宅デベロッパーが価格を吊り上げたがっているだけだ。

都心の、証券化がらみの上昇はどこまで影響を及ぼすかはわからないが、23日の新聞紙上
にのるであろう地価の上昇率というもので、いろいろ傾向が見えてくるはず。

[992: 匿名さん]

でも、なんだかんだ言っても、結論は今新価格で値上がっていても、早く買った方が
良いってことですよね？　そうなると、普通の人は千葉埼玉郊外や、都内だったとしても
駅から遠くなったりマイナーな線だったりするだろうけれど・・・

[993: 匿名さん]

人生の買うタイミングなら是非買いましょう。
投資に関してはチキンレースの体を呈してくるでしょう。

[994: 匿名さん]

今３０歳、家賃補助は４５歳までなら出る。
で、あと１０年くらいなら待てる場合はどうでしょう？

[995: 匿名さん]

具体的な資金力、年齢、生活態様、職業によって、今買うべきものが
中古なのか、プレステージ郊外なのか、コンパクトマンションなのか
違ってくる。
上昇する場所と低迷下落する場所がわかれるから、買換えを前提に
最低でも投下資金の回収はすべきだし残債割れは避けるほうがいい。

こういう局面で一般論は危険。

[996: 匿名さん]

バブルがはじけたら、立地の悪い物件の価格は暴落。
良い物件でも価格が下がる物件がある。
危なくなったら、他人には買わせて自分は売り逃げしましょう。
と、前回のバブルで学習済み。

[997: 匿名さん]

まず、どこにいくらの住いを買いたいかきちんと決めましょう。
安ければいくらでも都心よりがいい。とか、広ければ広いほどいい。というのはダメ。
資金計画をしっかり振り返ってみればいいだけです。
もともと、いくらの物件を買うつもりでいたのか。
坪単価１８０万で２０坪の物件を世田谷に欲しいとか
各自具体的な質的、数値的目標があるわけです

＞今３０歳、家賃補助は４５歳までなら出る。
＞で、あと１０年くらいなら待てる場合はどうでしょう？

待てばいいでしょう。
未来は３つしかないです。
①あなたの買いたいと思っている場所の新築価格は今後７年上昇し、１０年後には
　やや下向いたが、まだ当面高いまま。
②あなたの買いたいと思っている場所の新築価格は、上昇が急にゆるやかになって
　供給過剰から完成在庫がだぶつき、４年後あたりから１割引２割引で売られはじめ
　１０年後には、坪単価で２００３年相場より下がっている。
③金融政策の失敗で国債が暴落し株価も急落。とにかく世の中第二次平成大不況。
　　築浅タワーマンションの投売りが続き、不動産価格は２００３年の底値からさらに５０％も
　　下落した。今や中古マンションなどベンツやバーキンより安い時代がやってきたのだ。

もう買い逃して悔しい思いは十分味わったわけですし、あなたには今後も十分
時間がある。
リッチとプアを分けるのは、住宅を買ったかどうかではなく
いついくらでどこを買ったかです。
家を持たない人は、いつでも３５００万くらいのローンが組める「購買力」を持っている。
一方１９９５年に千葉の郊外のマンション買った人は、住み替えたくても売却損を
抱えて動けない。
住宅購入を「投資」だと思っていない人が多いが、負債を含んだ大きな投資です。
どこをいつ買うかで、その人の財務状況は将来大きく変化する。
自分で納得いくまで考え、複数のシナリオを描いて、結論を出すべきです。

[998: 匿名さん]

バブル？　今の水準は健全な価格の動きでは？
湾岸のマンションの急激な値上がりは売り手が値付けを間違えただけ。

[999: 匿名さん]

結局、価格が急上昇してるのは23区と、石垣島と北海道の村くらいでしょ。
近郊はマッタリですよ。

[1000: 匿名さん]

安物買いをするくらいなら待った方がいいと言うことでしょうかね・・・
でも、焦って郊外を買う人が多そう？違う？