23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[895: 匿名さん]

もう売り手市場だからでしょう。買い手がガタガタ言ったところで状況は
変わらない、と諦めたんでは無いでしょうか。
基本的に、インフレに持っていくのが政府の主眼ですから、ヘッジの意味
でも買えるところ買っといたらいいと思います。

[896: 889]

892さんの指摘は正しい。
都心と全国平均の価格変動の乖離が始まった時点で、日本の不動産市場も一歩成熟に近づいた。

ただ、ＮＹ、パリでも都心オフィスビルと都心アパートメントの家賃・価格は連動している。
収益性の高い物件はオフィス・住宅にかかわらず、国境を越えるファンドの投資から逃れられない。

890さんの言うとおり「投資対象」と「それ以外」で分けて考えるのが正しいのかも知れない。
一棟売りが市場に与える影響が間接的なものだという892さんの説明も参考になる。
ちなみに889は住宅に投資する資金はなく、自己居住用のマンションを探している者です。

[897: 匿名さん]

リスクを取る感覚は、生きている実感が沸きますね。失敗するも人生、
成功するも人生。とはいえ、どうせそこそこ、って感じなんでしょうが。
もっとリスク取らないと駄目だなあ。。

[898: 匿名さん]

ここで話題になる都心に物件を求める富裕層ってもう既に都心に豪邸持ってんじゃないの？
富裕層は今は賃貸で生活してるの？

[899: 匿名さん]

容積率が低いのは、地震とは関係ない。

その証拠に湾岸部の地盤のゆるい場所だからといって
容積率が低くなるわけではない。

[900: 匿名さん]

>>895
私も同感です
市場予測については若干古いが、みずほ産業調査「首都圏分譲マンション市場の拡大
３つの要因と今後の展望」の詳しい分析は読み応えがある。最終章が役立つ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/m1007.html

リートや不動産ファンドの土地買占めが都心地価を高騰させたのは確かだろうが
精緻に見れば、２００４年以降過剰な供給によって値崩れ寸前だった都心
の供給を、ファンドの一棟買いがかろうじて食い止め、業界の供給競争に
ブレーキがかかったというのが正しい見方ではないのか。
同時に、不動産証券化手法によるオフィスやホテルの新築が相次いで
マンション用地が短期的に払底した。その結果、供給熱から冷めて
冷静に上値を探る売り方に変わったというべきなのだろう。

過剰なまでの都心マンション需要に対して供給を抑えたことで価格主導権が
売り手に移った。それだけのことかもしれない。

[901: 匿名さん]

2003年に反転上昇したのは小泉の改革の効果が出てきて不良債権の解消が出来たから。

[902: 匿名さん]

>>898
余り多くない例かもしれませんが、私は今社宅暮らしで、予算一億程度で都心に住宅を探していますよ。
マンションかミニ戸かという選択になりますが。
この辺に住宅を探すと、売るときに損しないで済むか、という点も、かなり気になります。
一度城南地区にマンションを買って住んでいた時は、売るときのことはほとんど意識せずに探してましたけどね。

[905: 匿名さん]

富裕層が増えているという事実をご存知無いみたいですね。

[906: 匿名さん]

富裕層とは高級住宅地に住んで高級外車に乗ってブランド物に身を包んでいる人だと思い込んでる人はこの本読んでみると認識変わると思うよ。
http://www.amazon.co.jp/dp/4152081082/

アメリカでの調査は、資産家（高額所得者とはイコールではない）は
高級住宅街に実は住んでなくて、むしろ高級住宅街に住んでる人は資産家では無い割合が高いという調査結果が出てる。

高い家に住んで高い車買って高級ブランド買って・・・と浪費してたら資産が貯まらないから
当たり前といえば当たり前だけど。
都心の高級物件買う需要の判断としては、資産家よりも高額取得者の数を元に判断した方が良いと思うけどね。

[907: 匿名さん]

そうですね。今は高額所得、つまりフローの所得が増えている人、そうで無い人
の差が激しくなっている。欧米と違って、日本は相続税が高いので、使ってしまおう
という人が多い。日本は他の国より一層二極化が激しくなる素地がありますね。

[908: 匿名さん]

じゃあ、相続ではなくて、単に所得が高いサラリーマンは、主にどんなところを
好んで購入するのでしょうか？　意外に郊外？

[909: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、中央、文京なんじゃないの？
年収高いのこの区なんだから。
もう少し言うと、港と渋谷は芸能人とか多そうだから、所得が高いサラリーマンは千代田、中央、文京。

[910: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、目黒、世田谷ですね。
中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
目黒、世田谷は子供がいる家庭に多い。

[911: 匿名さん]

>910
世田谷は勘弁して欲しいね。
あのだだっ広い区内だけで大半は普通のファミリー。
まだ目黒のが良い。

[912: 匿名さん]

>911
分かってないですね。外資系で世田谷区在住はとても
多いんですよ。あと大田区ね。で、投資用マンション
を都心に買うんですよ。自分では住まない。

[913: 匿名さん]

>910
じゃあなんで中央と文京は所得が高い結果がでてんの？
港・千代田・渋谷・中央・文京の順だよ。

[914: 匿名さん]

ソースは？

[915: 匿名さん]

>914
www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/etc/kakusa/best30.html

[916: 匿名さん]

統計の数値を勉強しなおしたほうがいい
「市区町村ごとの課税対象所得の総額を納税者数で割って確定した平均所得が根拠」
って　まぁいいけど、どうせなら各区の高額納税者の実数で示さないといかんな。
貧乏人の少なさ、納税者の少なさ＝高級住宅地ではないだろう。
追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
納税者が支えているだけだ。

[917: 匿名さん]

＞中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
同感です。
中央区は、とにかく１ＬＤＫの賃貸マンションの数が大変多い。
外資系証券会社や航空関係者がかつては好んで住んでいたが
最近は、離婚した高級サラリーマンや郊外に家を持つ個人事業者が
セカンドハウスを借りたりもしている。
大手の法人契約（社宅）も結構ある。
もともと３ＬＤＫのファミリー物件の供給がほとんどない地区。
人気がないというより相場がなかった。
佃と晴海でタワーができ初めてファミリーの居住地の可能性が
見直された。
それまでは商業の町だから、基本的ビルの上階が住居にして
住んでいる地元の人が居住の中心。
文京は、昭和の名士の住んだ住宅地。
なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
音羽とか白山とか小日向とか地名の語呂のよさがなんとなく安心感を呼ぶ
のだろう。
高級官僚や大企業の社宅があった古い土地だからその縁で居つく
人も少なくないが世田谷、目黒区のほうが格段に便利。
文化人も名士も目黒、世田谷に住む時代。

[920: 911]

>917
まあ都心とは縁のない外周区にせっせと住んで欲しいところ。
なにせ80万以上の居住で安賃貸層も激多すぎて、遠慮したい
第一候補の一つ。私的には山手線沿線区以外興味ないので、
あのごちゃごちゃ行政区には都落ちは考えられないところ。

[922: 匿名さん]

○妄想癖
×妄想壁
マーケティングを少しでもかじっていれば、区ごとの居住サンプル調査は手に入るよ

[924: 匿名さん]

セレブとか貧乏人とか高級住宅地の話しでなく高級所得のリーマンというある程度母体が大きくて、平均より少し上の集団の話しだよね。
なら毎日の統計もある程度参考になると思うが。
少なくとも
>追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
>納税者が支えているだけだ。
>なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
よりよほど信頼できる。
この根拠ってなんだ？
関西人は西のほうに住みたがると思ったが。

[925: 匿名さん]

私は不動産会社の関係者ではないが、たとえば
モデルルームでは何百何千という所得と居住と現在住戸についての
「アンケートデータ」が集められている。
無作為の郵送アンケートヒアリングをエリア単位で実施する。
君のしらないところでそういうデータはマーケ資料としてまとめられて
いる。決してネットでタダでは手にはいらない。
そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
興味がなかったら読み飛ばせばいいだろう。

それでは聞くが、文京、中央のほうが高額サラリーマンが住んでいる
というのなら、なぜ新築物件の根付けで文京＝世田谷になるんだ？

自分の思い込みに固執せずに人の意見にも耳を傾けたほうがいいと思うよ。

[926: 匿名さん]

大きな誤解は居住傾向と購入傾向の違いだ。
所得統計では賃貸に住んで所得５００万の独身者が多く含まれているという
ことを言いたいのだ。

東京２３区の持ち家比率はおおむね５０％だが（これもソースがいるか？）
半分は、賃貸、社宅、公務員住宅、都営公団などに住んでいる。
分譲マンションの供給ベースは、東京に３０年も住んで家探しをして
いれば、素人でもおおよその見当はつくが、実際にｙａｈｏｏ不動産で
中古市場をみればある程度地域の、賃貸供給、過去の分譲マンション事情は
わかる。
ここ１０年で大きく変わったのは、ミニ戸志向が減ってマンション志向が増えた
ことだ（と私は妄想するｗ）。
質的に優れたマンション供給の多い地区に、質のいい住民が集まるのは
ことの道理だ（と私は妄想する）
そういう意味で既存のマンションストックでも文京区には、いわゆる高級マンション
が少ない。多くは幹線道路沿いのペンシルマンションが板状塀だ。
世田谷には、用賀や瀬田や野沢あたりに昔から高級マンションが多く作られてきた。
文京はいまやミニ戸のメッカ。世田谷のミニ戸は土地がなくて下火。

[927: 匿名さん]

マンションの坪単価最新値付け
文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
イコールではなさそうだが・・・。
まあ、自分で挙げといてなんだが、マンションの場合供給数が少ないし、良い立地で供給されて場合跳ね上がるからね。
豊島区は311万だし。
>そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
何とでもいえますからね。
僕は会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。
世田谷も多いけど、結構差が激しい。
人数では世田谷だけど、割合は文京と中央に軍配があがるね。
高級リーマンだけでなく、富裕層も同様です。

[928: 匿名さん]

>>925
世田谷のほうが大半が広い敷地を利用してるからのみ。
都心部の区で世田谷並の不要とも思える土地利用したら、
世田谷なんか、アホ臭いほど離された低価格になるよ。
まあ、それを目玉に周辺住民の形態とは関係なく売り込みたい
からね。そして、外野は都心無理だから飛びつく。ゆえに
住民も増大する・・・つー構図。要は都心区全部合わせた以上の登録住民が
いるのだから、いくらいきり立っても、その居住実態は判ると思うのだが・・

持家率考えても都心区全人口と同等のアパート住民でごった返しているからね。

[929: 匿名さん]

＞会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。

だから、独身の賃貸居住の高額サラリーマンが多い。
独身時代、日本橋のコンパクトマンションやワンルームに住んでいる生保、金融系の高額サラリーマンってすごい数だよ。
ディーリングやっていて鷺沼なんかから通えないよね。そういう人が、結婚して中央区のどこに住む。どこで子供を育てたいって思うかね。
そういう希望をアンケート形式でとった資料なら信用できるが、銀行の所得調査ではね。
ソースは？と聞いたのは私の既存の認識と大きく違っているから驚いただけのことで
最近は、世田谷にいた金持ちが文京区に移住したのか気になっただけだ。
居住人口の数だって中央区１０万弱、港区１７万世田谷区８２万
マーケットのスケールがそもそも違う。

[930: 匿名さん]

＞マンションの坪単価最新値付け
＞文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
＞イコールではなさそうだが・・・。

この人、平均値とサンプル値、最頻値の使い方がでたらめだね。
細かい話をしてもかみ合わないな。

[931: 匿名さん]

で、結局高級所得のリーマンが多く住んでるのはどこなんだ？
千代田、文京、中央できまり？

[932: 匿名さん]

>新築物件の根付けで文京＝世田谷
ではないみたいなのですが、そのことに対する返答は？

[934: 匿名さん]

丁目単位までみて、文京区の高額納税者数トップは本駒込6丁目の61位。
世田谷区は成城4丁目、5丁目、6丁目、代沢2丁目、成城2丁目、瀬田1丁目、
はその上にあります。
世田谷は広いので、そのほかも数多くの丁目がベスト200に入ります。
良いところは良いわけですよ。世田谷もね。
中央区は佃2丁目くらいで、あとは殆ど無い。文京区はその他、小石川4丁目が
69位、小日向2丁目が82位、小石川5丁目が106位くらいかな。
どうしても世田谷は広いし、ピンきりだし、数も多いので、高額納税者数比率で言えば、
世田谷は全然低いのかなーと思ったら、世田谷は283人に1人は高額納税者。
文京区は257人に1人と殆どかわらない。
世田谷は、人口の割には、かなり高額納税者が多いとみたほうがいいでしょう。

[936: 928]

>934
統計上の数字はあえて疑問は挟みません。
ただ、都心区とその周辺は、課税所得を圧縮できる居住者が
郊外区比較で圧倒的に高い比率で存在することがある点を
お忘れなく。

[938: 匿名さん]

別に攻撃はしてないのではないでしょうか？
逆にいつもの文京嫌いが攻撃しているように思います。
中央区はほとんど触れないし。
ようは
>中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
ということを平均値とサンプル値、最頻値を正しく使って論じれば議論は収束すると思います。

[942: 匿名さん]

おっしゃるとおりで・・・。
では所得の高い人は港・千代田・渋谷・中央・文京ということで幕引きします。