23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[881: 匿名さん]

>>877
825から833位まで戻って読み返したら判るよ。
東京都心部〜南西部はここ１０年は充分大丈夫だと思いますが。

[882: 匿名さん]

10年の間に売るってことでしょうか？
今から投資で買う人（増えている？）がみんな売り抜けようと考えることは
ないのかな・・・

[883: 匿名さん]

東京は他の先進国に比べてすごく人口密度が高い。しかも昔のようなウサギ小屋では
満足しなくなっている。都心を手に入れた人はよほどの高値か事情がなければ
売りに出さない、それでいて需要は地方の資産家からも含めこれからが本番である。
80年代後半なら10億円はしたような都心の立派なマンションが２億以下で買えるだから
バブルには程遠い。

[884: 匿名さん]

私は都心の投資用物件を持っているので、価格が上がってくれる分には嬉しいんだけど、そんなに上がりますかね？確かに資産家とか外国人は買うんでしょうけど、高給取りのサラリーマンだって、40代で年収1800〜2000万円位でしょう。やはり、7000〜8000万円位のところに一つの買える/買えないの線があると思います。どう考えてもバブルの様な狂乱物価とはならないのでは。

[885: 匿名さん]

東京一人勝ちが続く保証もないよ。
選挙権が地方に手厚く不公平に配分されてるのが問題。
政治家は選挙に負けたらタダのオッサンだから、そりゃ迎合する。
どん底不況の打破のため、都心傾斜で一点突破も支持されたけど、
そこそこ景気よくなると、ゆり戻しも警戒しないと。

[886: 匿名さん]

名古屋の人に言わせると、東京は本当は住めたところじゃないというけど。
確かに高速が通っていても、空が広い直線道路を見ると確かにと思うが。

[887: 匿名さん]

アメリカだってマンション価格はＮＹが抜けてる。売れ筋は5億円クラスで20億クラスも
売れるらしい。中国だって上海は別格。東京は今まで慎重な人が多かった分
経済力からするとまだ地味でこっから上が相当あるよ。

[888: 賃貸住まいさん]

地方の人がみんな東京に来たがってるとは思わないけど、首都圏に住んで東京に通勤している人はできればみんな23区内に住みたいんだよ。
誰も好きこのんで、満員電車に一時間も乗って通勤したくはないだろうからね。

[889: 匿名さん]

不動産価格の上昇は過去には１０年、２０年続いたのかもれないが、収益還元法に基づく不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。ただし価格が循環するのは投資の対象となる中核都市中心部のみで、それ以外では人口減少に伴う下落が続くだろう。

今週のJ-REITの動きを見ると平均株価との乖離があり、海外投資家の円キャリートレード手仕舞いが影響しているようにも見える。
こうした資金は世界を回っているので、日本の不動産市場もグローバルな循環から逃れられないだろう。

国内を見ても、J-REITの利回り２．９％を上回る円建て債券が見当たらず、個人投資家の短期資金だけでなく、金融機関までが（REITが表面上証券投資のため）「不動産投資」の批判を受けなくてすむという理由で買っている。あれだけ批判を受けた資本注入に至る経緯を忘れてしまったようだ。
もちろん、優良物件の利回りはさらに高く、デベロッパーと一部投資家が抱えて離さない。
そうした国内機関投資家も債券利率が上がってきたら、ミドルリスクの不動産投資を抱え続けることはないだろう。金利上昇は不動産投資の減少要因であって、買い急ぐ理由にはならない。
また、度重なる転売で利ザヤが抜かれてJ-REITに放り込まれる状況では、バブル期の土地転がしを笑うことはできない。（金融庁がんばれ！）　都心が上がっているから郊外も上がるという収益還元を無視した相場も論外だ。

怖いのは極端な円高、金利上昇だが、実際には日銀も大幅な利上げはしにくいし、デベロッパーも高値で仕入れたタマを２年かけて売っていかなければならないので、当面マンション価格が下がりにくい環境だと思う。

しかし、２〜３年のスパンでは、金利、為替の調整が進み、不動産投資以外の選択肢が増加し、退出するべき資金が退出して、健全な不動産市場になることを期待する。その時にはやはり価格の調整もあるだろう。国内投資家も売り抜けて体力を維持し、市場を支えて欲しい。

[890: 匿名さん]

とはいえ、これまでの流れを見ても、投資価値や需要のあるエリアとそうでないエリアは分けたほうが良さそうですね。少子化のインパクトもエリア差はあるはず。

どうも投資で考えておられる方と定住で考えておられる方では、読みに違いがあるようですね。値上がり益狙いの投資の方は、当然ですがオフィス／ビジネス需要も含めて強気の読みが多い気がします。ただ、オフィス／ビジネス需要の話と住居用需要の話とはリンクしても別の話ですから（郊外ほどその差が出るわけで用賀やニコタマは微妙なところ）、ここは基本的には大部分を占める住居用の価格を考えた方がいいような気がします。多分、全面高はなくて、エリア等によって何極かに分化していくとは思いますが。

都心の人口密度が高いかどうかは、やや検討の要ありですよ。だって、NYや上海等々、世界の主要都市と比べても、東京は都心でも容積率は結構低め（多くのエリアで半分以下）ですから。少し山手線外に出れば目に見えて分かりますが、容積率が異様に低くて土地もきちんと活用されていないところが沢山ありますよね。山手線内でもこうしたエリアは少なくない。こんな光景は、少なくともマンハッタンやワンド当たりではあまり見られませんよ。

「日本は狭くて人口密度が高いから高くて当たり前」のようによくいわれます。でも、実は全般的に「土地の使い方がまだ下手」なんだと思います。東京も含め日本は諸々の事情で土地を有効活用できていないために供給不足で、高めになりがちである可能性は否定できない。NYや上海並みの容積率のエリアが増えてきたら需給バランスから単価は下がるか横這いになるかもしれませんよ。でも、今よりはるかに良い物件で投資収益性（値上がり益ではなく利回りの点で）が良いものは出てくる気はします。いずれにせよ、値上がりより収益性の面で、個人的にはまだいけそうだと期待しています。

城南エリアはじめいくつかの郊外エリアでは、投資収益性に比べ高めのところが目立ってきています。いい物件なら上がって当然ですが、このエリアでで全て横並びというのは解せません。収益性やオフィス需要の面から考えて、こうしたエリアに内外の投資家や企業が殺到することはないでしょう。都心とは異なり、下降もしくは横這いがいいとこでは。

[891: 匿名はん]

金利上昇は家賃上昇にラグしながらも繋がってくるという視点を見逃してはならない。
とはいえ、それほど金利が今後上がるシナリオは考えづらいですが。
世界の例でみれば、都心ほど価格ボラティリティは高い。
城南はむしろ自己居住用資産として考えるのであればむしろ優良。
ただし大幅に値上がることは無いと思います。
大幅に値上がったとすればそれは空売りの対象ってそんなことできませんがね。
城南にももちろん良い所、悪い所はあります。
都心信者が多いようですが（私も都心に持ってますけれども）都心ほど売りタイミング
を逃すとキャピタルロスを発生させる可能性は高いと思いますよ。
都心だから安心というわけではない。都心ほど、投資スパンの短い投資家が多く参入
しており、実需相場とは言い難い。今後は強含みでしょうが、いつ売るか、常にウォッチ
してます。城南のほうは利回り視点で持ってますので売るつもりはありません。

[892: 匿名さん]

>>889
投資市場と一般住宅市場の差異に微妙な混同がありますね
＞不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。
http://usa.104-1.jp/bei/jijyo/index.html
一般の住宅市場の価格の変動は、日本も米国も同じくらいのスパンだ。
収益不動産は、キャップレートを基準にした取引で、エンドユーザ市場とは別のメカニズムで
動く。

一棟売りの賃貸マンションが、家賃低下で利回りが悪くなって安く売りに出される。
そうなると都心の中古価格の相場が下がる。
そういう事態は考えにくい。
売りに出されるのは手間のかかる「一般中古市場」でなく、事業者同士の取引だからだ。
利回り、５％を想定して家賃水準が下がったら、利回りも下がるが、一棟を転売してしまえばそれで
終わりだ。
なぜなら、賃貸中の物件はテナントがいたまま売ることになって、空いたところから一戸づつ
売っていくなどという手間のかかくことをやらない。
オーナーチェンジで売るということは、買い手は利回りで買う。つまり期待利回りで割り戻した
価格以上では買い手はつかない。

むしろ、オーナーチェンジ物件をこまめに買い集め、空室になったらリフォームしてエンドユーザに
中古として売るビジネスがあるくらい、オーナーチェンジ＜空室中古　の価格差は大きい。

[893: 買いたいけど買えない人]

890さん
NYや香港に比べて、容積率が低いのは、地震国だからでは？

[895: 匿名さん]

もう売り手市場だからでしょう。買い手がガタガタ言ったところで状況は
変わらない、と諦めたんでは無いでしょうか。
基本的に、インフレに持っていくのが政府の主眼ですから、ヘッジの意味
でも買えるところ買っといたらいいと思います。

[896: 889]

892さんの指摘は正しい。
都心と全国平均の価格変動の乖離が始まった時点で、日本の不動産市場も一歩成熟に近づいた。

ただ、ＮＹ、パリでも都心オフィスビルと都心アパートメントの家賃・価格は連動している。
収益性の高い物件はオフィス・住宅にかかわらず、国境を越えるファンドの投資から逃れられない。

890さんの言うとおり「投資対象」と「それ以外」で分けて考えるのが正しいのかも知れない。
一棟売りが市場に与える影響が間接的なものだという892さんの説明も参考になる。
ちなみに889は住宅に投資する資金はなく、自己居住用のマンションを探している者です。

[897: 匿名さん]

リスクを取る感覚は、生きている実感が沸きますね。失敗するも人生、
成功するも人生。とはいえ、どうせそこそこ、って感じなんでしょうが。
もっとリスク取らないと駄目だなあ。。

[898: 匿名さん]

ここで話題になる都心に物件を求める富裕層ってもう既に都心に豪邸持ってんじゃないの？
富裕層は今は賃貸で生活してるの？

[899: 匿名さん]

容積率が低いのは、地震とは関係ない。

その証拠に湾岸部の地盤のゆるい場所だからといって
容積率が低くなるわけではない。

[900: 匿名さん]

>>895
私も同感です
市場予測については若干古いが、みずほ産業調査「首都圏分譲マンション市場の拡大
３つの要因と今後の展望」の詳しい分析は読み応えがある。最終章が役立つ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/m1007.html

リートや不動産ファンドの土地買占めが都心地価を高騰させたのは確かだろうが
精緻に見れば、２００４年以降過剰な供給によって値崩れ寸前だった都心
の供給を、ファンドの一棟買いがかろうじて食い止め、業界の供給競争に
ブレーキがかかったというのが正しい見方ではないのか。
同時に、不動産証券化手法によるオフィスやホテルの新築が相次いで
マンション用地が短期的に払底した。その結果、供給熱から冷めて
冷静に上値を探る売り方に変わったというべきなのだろう。

過剰なまでの都心マンション需要に対して供給を抑えたことで価格主導権が
売り手に移った。それだけのことかもしれない。

[901: 匿名さん]

2003年に反転上昇したのは小泉の改革の効果が出てきて不良債権の解消が出来たから。

[902: 匿名さん]

>>898
余り多くない例かもしれませんが、私は今社宅暮らしで、予算一億程度で都心に住宅を探していますよ。
マンションかミニ戸かという選択になりますが。
この辺に住宅を探すと、売るときに損しないで済むか、という点も、かなり気になります。
一度城南地区にマンションを買って住んでいた時は、売るときのことはほとんど意識せずに探してましたけどね。

[905: 匿名さん]

富裕層が増えているという事実をご存知無いみたいですね。

[906: 匿名さん]

富裕層とは高級住宅地に住んで高級外車に乗ってブランド物に身を包んでいる人だと思い込んでる人はこの本読んでみると認識変わると思うよ。
http://www.amazon.co.jp/dp/4152081082/

アメリカでの調査は、資産家（高額所得者とはイコールではない）は
高級住宅街に実は住んでなくて、むしろ高級住宅街に住んでる人は資産家では無い割合が高いという調査結果が出てる。

高い家に住んで高い車買って高級ブランド買って・・・と浪費してたら資産が貯まらないから
当たり前といえば当たり前だけど。
都心の高級物件買う需要の判断としては、資産家よりも高額取得者の数を元に判断した方が良いと思うけどね。

[907: 匿名さん]

そうですね。今は高額所得、つまりフローの所得が増えている人、そうで無い人
の差が激しくなっている。欧米と違って、日本は相続税が高いので、使ってしまおう
という人が多い。日本は他の国より一層二極化が激しくなる素地がありますね。

[908: 匿名さん]

じゃあ、相続ではなくて、単に所得が高いサラリーマンは、主にどんなところを
好んで購入するのでしょうか？　意外に郊外？

[909: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、中央、文京なんじゃないの？
年収高いのこの区なんだから。
もう少し言うと、港と渋谷は芸能人とか多そうだから、所得が高いサラリーマンは千代田、中央、文京。

[910: 匿名さん]

港、千代田、渋谷、目黒、世田谷ですね。
中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
目黒、世田谷は子供がいる家庭に多い。

[911: 匿名さん]

>910
世田谷は勘弁して欲しいね。
あのだだっ広い区内だけで大半は普通のファミリー。
まだ目黒のが良い。

[912: 匿名さん]

>911
分かってないですね。外資系で世田谷区在住はとても
多いんですよ。あと大田区ね。で、投資用マンション
を都心に買うんですよ。自分では住まない。

[913: 匿名さん]

>910
じゃあなんで中央と文京は所得が高い結果がでてんの？
港・千代田・渋谷・中央・文京の順だよ。

[914: 匿名さん]

ソースは？

[915: 匿名さん]

>914
www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/etc/kakusa/best30.html

[916: 匿名さん]

統計の数値を勉強しなおしたほうがいい
「市区町村ごとの課税対象所得の総額を納税者数で割って確定した平均所得が根拠」
って　まぁいいけど、どうせなら各区の高額納税者の実数で示さないといかんな。
貧乏人の少なさ、納税者の少なさ＝高級住宅地ではないだろう。
追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
納税者が支えているだけだ。

[917: 匿名さん]

＞中央、文京は所得高いサラリーマンに人気は無い。
同感です。
中央区は、とにかく１ＬＤＫの賃貸マンションの数が大変多い。
外資系証券会社や航空関係者がかつては好んで住んでいたが
最近は、離婚した高級サラリーマンや郊外に家を持つ個人事業者が
セカンドハウスを借りたりもしている。
大手の法人契約（社宅）も結構ある。
もともと３ＬＤＫのファミリー物件の供給がほとんどない地区。
人気がないというより相場がなかった。
佃と晴海でタワーができ初めてファミリーの居住地の可能性が
見直された。
それまでは商業の町だから、基本的ビルの上階が住居にして
住んでいる地元の人が居住の中心。
文京は、昭和の名士の住んだ住宅地。
なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
音羽とか白山とか小日向とか地名の語呂のよさがなんとなく安心感を呼ぶ
のだろう。
高級官僚や大企業の社宅があった古い土地だからその縁で居つく
人も少なくないが世田谷、目黒区のほうが格段に便利。
文化人も名士も目黒、世田谷に住む時代。

[920: 911]

>917
まあ都心とは縁のない外周区にせっせと住んで欲しいところ。
なにせ80万以上の居住で安賃貸層も激多すぎて、遠慮したい
第一候補の一つ。私的には山手線沿線区以外興味ないので、
あのごちゃごちゃ行政区には都落ちは考えられないところ。

[922: 匿名さん]

○妄想癖
×妄想壁
マーケティングを少しでもかじっていれば、区ごとの居住サンプル調査は手に入るよ

[924: 匿名さん]

セレブとか貧乏人とか高級住宅地の話しでなく高級所得のリーマンというある程度母体が大きくて、平均より少し上の集団の話しだよね。
なら毎日の統計もある程度参考になると思うが。
少なくとも
>追分町や猿払村ってかなりセレブが多いのではなく税金免除のとしよりを一部の
>納税者が支えているだけだ。
>なぜか土地勘のない関西人が好んで定住する。
よりよほど信頼できる。
この根拠ってなんだ？
関西人は西のほうに住みたがると思ったが。

[925: 匿名さん]

私は不動産会社の関係者ではないが、たとえば
モデルルームでは何百何千という所得と居住と現在住戸についての
「アンケートデータ」が集められている。
無作為の郵送アンケートヒアリングをエリア単位で実施する。
君のしらないところでそういうデータはマーケ資料としてまとめられて
いる。決してネットでタダでは手にはいらない。
そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
興味がなかったら読み飛ばせばいいだろう。

それでは聞くが、文京、中央のほうが高額サラリーマンが住んでいる
というのなら、なぜ新築物件の根付けで文京＝世田谷になるんだ？

自分の思い込みに固執せずに人の意見にも耳を傾けたほうがいいと思うよ。

[926: 匿名さん]

大きな誤解は居住傾向と購入傾向の違いだ。
所得統計では賃貸に住んで所得５００万の独身者が多く含まれているという
ことを言いたいのだ。

東京２３区の持ち家比率はおおむね５０％だが（これもソースがいるか？）
半分は、賃貸、社宅、公務員住宅、都営公団などに住んでいる。
分譲マンションの供給ベースは、東京に３０年も住んで家探しをして
いれば、素人でもおおよその見当はつくが、実際にｙａｈｏｏ不動産で
中古市場をみればある程度地域の、賃貸供給、過去の分譲マンション事情は
わかる。
ここ１０年で大きく変わったのは、ミニ戸志向が減ってマンション志向が増えた
ことだ（と私は妄想するｗ）。
質的に優れたマンション供給の多い地区に、質のいい住民が集まるのは
ことの道理だ（と私は妄想する）
そういう意味で既存のマンションストックでも文京区には、いわゆる高級マンション
が少ない。多くは幹線道路沿いのペンシルマンションが板状塀だ。
世田谷には、用賀や瀬田や野沢あたりに昔から高級マンションが多く作られてきた。
文京はいまやミニ戸のメッカ。世田谷のミニ戸は土地がなくて下火。

[927: 匿名さん]

マンションの坪単価最新値付け
文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
イコールではなさそうだが・・・。
まあ、自分で挙げといてなんだが、マンションの場合供給数が少ないし、良い立地で供給されて場合跳ね上がるからね。
豊島区は311万だし。
>そういうもので読んだ記憶をもとに書いている。
何とでもいえますからね。
僕は会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。
世田谷も多いけど、結構差が激しい。
人数では世田谷だけど、割合は文京と中央に軍配があがるね。
高級リーマンだけでなく、富裕層も同様です。

[928: 匿名さん]

>>925
世田谷のほうが大半が広い敷地を利用してるからのみ。
都心部の区で世田谷並の不要とも思える土地利用したら、
世田谷なんか、アホ臭いほど離された低価格になるよ。
まあ、それを目玉に周辺住民の形態とは関係なく売り込みたい
からね。そして、外野は都心無理だから飛びつく。ゆえに
住民も増大する・・・つー構図。要は都心区全部合わせた以上の登録住民が
いるのだから、いくらいきり立っても、その居住実態は判ると思うのだが・・

持家率考えても都心区全人口と同等のアパート住民でごった返しているからね。

[929: 匿名さん]

＞会社で野村と三菱の商圏調査が送られてくるけど、文京区も中央区も良質のリーマン多そうな数値がでてるよ。

だから、独身の賃貸居住の高額サラリーマンが多い。
独身時代、日本橋のコンパクトマンションやワンルームに住んでいる生保、金融系の高額サラリーマンってすごい数だよ。
ディーリングやっていて鷺沼なんかから通えないよね。そういう人が、結婚して中央区のどこに住む。どこで子供を育てたいって思うかね。
そういう希望をアンケート形式でとった資料なら信用できるが、銀行の所得調査ではね。
ソースは？と聞いたのは私の既存の認識と大きく違っているから驚いただけのことで
最近は、世田谷にいた金持ちが文京区に移住したのか気になっただけだ。
居住人口の数だって中央区１０万弱、港区１７万世田谷区８２万
マーケットのスケールがそもそも違う。

[930: 匿名さん]

＞マンションの坪単価最新値付け
＞文京区310万、中央区308万、世田谷区297万。
＞イコールではなさそうだが・・・。

この人、平均値とサンプル値、最頻値の使い方がでたらめだね。
細かい話をしてもかみ合わないな。