23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[841: 匿名さん]

ソロスの言葉を場違いな場で引用し偉そうに「知らないのか」という態度が傲慢。
どうせ信託銀行くずれの若造だろうが、身銭で投資してから御託をならべろ
・・・・みたいなことを言いたかったのだけど、無礼なやつに何を行っても無駄

それにしてもこのスレ雰囲気悪くなったなぁ

[844: 匿名はん]

>821
確かにおっしゃるとおりで、世界中、過去1000年遡ったとしても、調達金利１％で、土地と資材が激安の環境ってないかもね。言い換えれば、３年前の日本の不動産を巡る環境って人類史上まれにみる好環境だったってことですよね。視点を変えれば、調達金利１％の巨大マネーが世界中に撒き散らされてわけで、日銀の政策次第で大きな影響が出ているのが今の不安定な相場環境でもあるわけだよね。でもトータルで考えると神奈川、千葉、埼玉まで暖まるまであと１年、金利を上げないのが得策ってことになるんじゃない。そうすれば、とりあえずはみんな丸く収まりそうだから。収まらないのは日本の不動産を買い遅れて、二度と来ることのない下落相場を待つ賃貸暮らしの方ぐらいかしら。

[845: いつか買いたいさん]

http://d.hatena.ne.jp/pal8/20070311
ここから発見。

[846: 匿名さん]

たびたび流行する強力な伝染病「恐怖」と「強欲」は、投資の世界では永遠に収まることはない
（中略）私たちはこの伝染病がいつ流行していつ収まるかを予想しようなどと大それたことは
考えていない。・・・私たちの目標はより控え目だ。ただ単に、みんなが欲にとりつかれているときには
慎重に、みんなが臆病になっているときには積極的に構えるようにしているだけだ。

ソロスが出てきたらこいつも書いておかないと。

[847: 匿名はん]

住宅購入は確かに投機ではありますが、自分で住むなら、より慎重になる度合
も純投機よりは低くて構わんでしょう。損していいじゃん。別に2−3千万とか。
それで賃貸より良い環境になるし、ローン払ったら格安で住めるわけだし。
10年やそこらで払い終えるくらいのローンならいいでしょ。
価値がゼロになるのは勘弁して欲しいですが。

[849: ビギナーさん]

>>828
素人なんですが、国債利回りとの比較にグロス利回りを使用するのは一般的なんでしょうか？
グロス2.9%はネット利回りレベルで考えると国債と同じか下になりかねないと思うんですが。

[853: 匿名さん]

どちらの意見も面白いですよ。
不動産市場の見方の勉強になります。
いずれにせよ、どちらが正しいのかなんて、時間が答えを出すのだし、
ここでの対話は、感情的にならない形でもっと続けて欲しい。

[854: 匿名さん]

>>847
自己資金２０００万とする
３５００万の借入金を金利３％で１０年返済すると
返済額が月に337，860円
返済総額　４０５４万

買った物件を５５００万とし
１０年間で対前年４％の
下落とすると１０年後は３８０９万円

自己資金２０００万を仮に年４％で運用していれば
１０年後の価値は２８４７万（7％でも３６７７万）

①買わないで月に337，860円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　２８４７万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万円

確かに下落しても買ったほうが得という計算にはなる。

[855: 匿名さん]

ただし、上記は坪単価２４５万　延坪２２．５坪　月坪賃料１．５万のケースだが
実際は、坪単価２４２万のところは現状では、武蔵小杉、たまプラーザ
調布あたりで、実際家賃は月坪１．２がいいところ。
自己資金も１０００万あれば上等だろう。
その場合、
①買わないで月に２７万円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　1423万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万
　　家賃ローン差額１６．５万円／月
　　単純累計でも△１９８０万円

　　上記を加味した純資産　１８２９万
あやういところだ。

[856: 匿名さん]

単純な話４０００万のマンション買って
２０００万ローン組んで１０年で返済
月々１９．３万（金利３％）だが
１０年後２０００万下落したら
時価は２０００万
自己資金の２０００万しか残らない

坪単価１６０万の物件なら２５坪
現状の家賃は高く見積もって８千円／坪
賃料は２０万円／月
保有の諸経費分だけ保有は損

自己資金が少なければ少ないほど保有のコストは
増える。
だいたい安価でマンションが買える地区では
中古マンションを買うほうが得だから
ファミリー向けの賃貸の家賃は上がらない。

[857: 匿名さん]

以上が２５０万坪単価境界説の根拠だが・・・もうこれ以上書いても
お前の職業は何だとか、上司はどうしたとか言われそうだから今後は「あたたかく」スレの行方を見守ることにするよ。

[858: 匿名さん]

そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸。例外的にあるのは外資に勤めてて給与でもらうと税率が高いから六本木の賃貸に住むという選択。江戸時代に自分から進んで小作やって、もしかしたら土地の価格が下がるからなんて言ってた人っていないでしょ。

[859: 購入検討中さん]

＞そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸
住宅手当が出るから賃貸で十分。
転勤があるから賃貸で十分。
という人も多数いますよ。
それらの人は、あえて買わない人たちです。

[860: 匿名さん]

貧乏だから賃貸って言う感覚はいかにも古いね。
家賃月に３０万〜なんてのは都心にはザラにあるし、
同じ建物の分譲に住んでる奴より金持ちってケースも多いよ。
持つより借りるっていう選択は結構ある。だから賃貸市場も活発なんだよ。