23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[828: 825]

しつこくて恐縮ですが、世田谷区の平均坪賃料は12,370円、平均坪単価は直近で313万。
普通、新築は賃料は高く取れますが、まあそれを考慮しないとして、利回りはおよそ4％。
国債利回りは1.65％くらい。バブルとは言えません、と私は判断します。
今350万のところで、賃料が平均よりも取れないところ、1万円くらいのところだと、利回り
およそ2.9％。うーん、まあこれも妥当かなーという感覚です。
多分、750さんは、なんでここが350万もすんだよ、ってところに過敏に反応しているん
でしょう。確かに、富士見が丘（杉並区ですが）が坪360、大森駅至近のところが坪400超え
というのもあります。
私も、これは、ちょっとなー、、とは思いますよ。
ただ、世田谷区全体としてバブルか、と言われますと、そうじゃないと思いますね。

[829: 825]

827さん、７〜１０年後に世帯数が減少するというDataはどこにあるんですか？
今、世田谷区の65歳以上の高齢者は、17.1％。25-64歳が60.9％。
これが、65歳の人口40％に跳ね上がるんですか？？どこにそんな予想数値が
あるんでしょうか。
Imageは危険ですよ。

[830: 匿名さん]

>750
書き込みの趣旨に賛同します。マンション価格は当面上昇とみていますが、要因を整理してみました。反論歓迎です(スレッドの議論が盛り上がることを希望します)。見落としている価格低下要因があれば補足願います。(大分マクロ寄りな点ご容赦ください)

(マンション価格上昇要因)
・絶対的な販売(供給)量の減少
・海外対比での投資利回りの高さ
・賃貸オフィス市場の需給逼迫
・低金利環境の持続
・トレンドになりつつある地価上昇
・インフレ期待

(マンション価格下落要因)
・賃貸(マンション)市場における供給増加

(リスク要因)
・投機資金の動向
・景気動向
・人口動態の影響

確かに、750さんご指摘のように、賃貸市場における供給増加は、利回りの低下圧力で、(マンション)価格低下要因になりえると思います。しかし、一方で投資利回りの「水準」はまだ海外対比で高いと言われており、価格下落と決め付けるのはちと乱暴と思います。賃貸市場は住宅以外にオフィスというニーズもあり、こちらが逼迫しているのは空室率の低下で明らかです。REITに代表される投機資金の動向ですが、オフィス向け物件を集めたものはパフォーマンスも良く引き続き順調なようです。したがって、賃貸市場の供給増加だけをもって、直ちにマンション価格低下に結びつけることには強い違和感があります。「投資利回りという点からのマンション価格上昇圧力は弱まりつつある」という辺りが、穏当な解釈ではないでしょうか?

次に需給についてですが、都心および周辺地区に関しては完全売り手市場な訳ですから、まず弱気になる要素が見当たりません。価格上昇に庶民がついていけなくなっても、高級マンションやオフィスといった他の選択肢がある限り、一般論として価格を下げる売り手が多いとは思えない(ローカルな話は別です)。買い手についても、低金利環境の持続はローンを組んで家を買う行動に拍車をかけますし、地価の上昇それ自体が駆け込み的な購入意欲を盛り上げます。

人口動態はどうか。直感的にはこの掲示板の盛り上がりからみても、まだまだ買えていない人は多いと感じています。少子化といっても、いわゆる二極化のロジックに基本賛成で、都心および周辺の人気は続くと思います。少なくとも5年程度では影響はないとみていますが、どちらにしても断定はできない筈です。

自分が最大のリスクとみているのが、景気が再び大きく低迷することです。短期的には景気と地価・マンションの間に相関はないと思いますが、景気が長期低迷するとなると影響が大きいと思います。というのも、不動産市況のドライバーはオフィスとみており、オフィス需要と景気の相関は高いと考えられるからです。海外の投資家が注目しているのも、マンションの利回りではなく、オフィスの賃料の先高感による、オフィス向け物件の利回り上昇です。このシナリオが崩れると、安値で処分する動きが出てもおかしくない。

以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[831: 匿名さん]

(830の続きです)
以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[832: 匿名さん]

829さん。失礼しました。どこかで読んだので信じ込んでいましたが一部違っていました。
世帯数2015年から減少というのは正しいようですが、
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
６５歳が四割近い段階は、2040〜50年でした。2025年頃に深刻になるとあります。
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
ただ、団塊の世代が65歳を超え、団塊ジュニアが40代を迎える頃の７〜10年後は
一つのポイントにはなるのではないでしょうか？

[833: 825]

832さん、有難うございます。
全国Dataではそうですよね。世田谷区は世帯数は増え続けるでしょう。
人口が増えるのですから。
確か、全国では65歳以上は21-22％くらいですが、世田谷は17％ですので、
こちらも全国の動向とは少し違う。遅行するということでしょう。

750さんが世田谷350は高いと言っているので、世田谷に絞ってみました。
世田谷坪350以上が妥当な地域はどこでしょうね。肌感覚では、

代沢、成城、あたりは400万でも妥当
等々力、二子玉川、奥沢、深沢、上野毛、用賀、あたりで350万でも妥当
て感じでしょうかね。まあ他にもあるんでしょうが。
750さんが割高というのは、千歳台、祖師谷、玉堤、あたりで350万の物件
があったんでしょうかね。それでおっしゃっているんでしょうか。
私には良く分かりませんが。

[834: 匿名さん]

世田谷はどちらかといえば、一軒家の町というか、戸建のある地域が環境のよい地域である
ことが多いですよね。
でも、江東区などはどうなんでしょう？　坪300とかって聞くと、今後どうなるのかって
思います。

[835: 匿名さん]

今年は超都心物件については、超品薄の中で取引自体がほとんどなく、気配値だけが切りあがっていく一方、新築供給の中心は世田谷、杉並あたりから多摩川を超えた郊外にシフトし、高値での完売が続くこでしょう。勢いがついたときの値上がりペースって、新築主導のときよりも中古主導のときの方が激しい現象をまもなく目の当たりにすることでしょう。出遅れ禁物ですよ。

[836: 匿名さん]

出遅れ禁物・・・

[837: 匿名さん]

>>616
勝手な憶測で業者だの買い煽りやだの。無礼千万な書き込みに人間性を疑う。
自分の意見を否定されると、誹謗中傷に走るのは知能指数が低い証拠だ

世の中には、サラリーマンと業者しかないないというキミの単純な想像力に敬服する。
いろんな立場の人がいるんだよ。もう少し想像力を養いなさい。

[838: 匿名さん]

>>834
イメージが大事な人は　最後までイメージに固執すればよいのでは。

[839: 匿名さん]

>>616
私はこれまでに１９９５年、１９９７年２００１年、２００３年、２００６年と不動産を買ってきて
自分ならこれからどうするかという想定でいままで書いてきた。
自分なりに失敗もしたし読みが当たったことについて分析もしてきたつもりだ

あまりの無礼さにあきれ返った。何が言いたいのかしらないが
もうマンション購入あきらめたなら、こんなところで御託をならべてどうなるものでも
なかろう。
どうも買いそびれてへそが曲がった人の鬱憤晴らしの場になってようだ。
それに株価の暴落で憂さ晴らししたい人も加わっている。
頭の悪いやつとは話をしても理解されないだけでなく悪影響を受けそうだな。

[840: 匿名さん]

＞８３７　８３９
×>>616
○>>818
どうも６０歳過ぎると、単純な数字も覚えられないようだ。
人のことを批判する前に自分のことだな。

[841: 匿名さん]

ソロスの言葉を場違いな場で引用し偉そうに「知らないのか」という態度が傲慢。
どうせ信託銀行くずれの若造だろうが、身銭で投資してから御託をならべろ
・・・・みたいなことを言いたかったのだけど、無礼なやつに何を行っても無駄

それにしてもこのスレ雰囲気悪くなったなぁ

[844: 匿名はん]

>821
確かにおっしゃるとおりで、世界中、過去1000年遡ったとしても、調達金利１％で、土地と資材が激安の環境ってないかもね。言い換えれば、３年前の日本の不動産を巡る環境って人類史上まれにみる好環境だったってことですよね。視点を変えれば、調達金利１％の巨大マネーが世界中に撒き散らされてわけで、日銀の政策次第で大きな影響が出ているのが今の不安定な相場環境でもあるわけだよね。でもトータルで考えると神奈川、千葉、埼玉まで暖まるまであと１年、金利を上げないのが得策ってことになるんじゃない。そうすれば、とりあえずはみんな丸く収まりそうだから。収まらないのは日本の不動産を買い遅れて、二度と来ることのない下落相場を待つ賃貸暮らしの方ぐらいかしら。

[845: いつか買いたいさん]

http://d.hatena.ne.jp/pal8/20070311
ここから発見。

[846: 匿名さん]

たびたび流行する強力な伝染病「恐怖」と「強欲」は、投資の世界では永遠に収まることはない
（中略）私たちはこの伝染病がいつ流行していつ収まるかを予想しようなどと大それたことは
考えていない。・・・私たちの目標はより控え目だ。ただ単に、みんなが欲にとりつかれているときには
慎重に、みんなが臆病になっているときには積極的に構えるようにしているだけだ。

ソロスが出てきたらこいつも書いておかないと。

[847: 匿名はん]

住宅購入は確かに投機ではありますが、自分で住むなら、より慎重になる度合
も純投機よりは低くて構わんでしょう。損していいじゃん。別に2−3千万とか。
それで賃貸より良い環境になるし、ローン払ったら格安で住めるわけだし。
10年やそこらで払い終えるくらいのローンならいいでしょ。
価値がゼロになるのは勘弁して欲しいですが。

[849: ビギナーさん]

>>828
素人なんですが、国債利回りとの比較にグロス利回りを使用するのは一般的なんでしょうか？
グロス2.9%はネット利回りレベルで考えると国債と同じか下になりかねないと思うんですが。

[853: 匿名さん]

どちらの意見も面白いですよ。
不動産市場の見方の勉強になります。
いずれにせよ、どちらが正しいのかなんて、時間が答えを出すのだし、
ここでの対話は、感情的にならない形でもっと続けて欲しい。

[854: 匿名さん]

>>847
自己資金２０００万とする
３５００万の借入金を金利３％で１０年返済すると
返済額が月に337，860円
返済総額　４０５４万

買った物件を５５００万とし
１０年間で対前年４％の
下落とすると１０年後は３８０９万円

自己資金２０００万を仮に年４％で運用していれば
１０年後の価値は２８４７万（7％でも３６７７万）

①買わないで月に337，860円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　２８４７万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万円

確かに下落しても買ったほうが得という計算にはなる。

[855: 匿名さん]

ただし、上記は坪単価２４５万　延坪２２．５坪　月坪賃料１．５万のケースだが
実際は、坪単価２４２万のところは現状では、武蔵小杉、たまプラーザ
調布あたりで、実際家賃は月坪１．２がいいところ。
自己資金も１０００万あれば上等だろう。
その場合、
①買わないで月に２７万円の賃貸に住んだ場合
　　１０年後の純資産　1423万円
②買って１０年後の純資産　３８０９万
　　家賃ローン差額１６．５万円／月
　　単純累計でも△１９８０万円

　　上記を加味した純資産　１８２９万
あやういところだ。

[856: 匿名さん]

単純な話４０００万のマンション買って
２０００万ローン組んで１０年で返済
月々１９．３万（金利３％）だが
１０年後２０００万下落したら
時価は２０００万
自己資金の２０００万しか残らない

坪単価１６０万の物件なら２５坪
現状の家賃は高く見積もって８千円／坪
賃料は２０万円／月
保有の諸経費分だけ保有は損

自己資金が少なければ少ないほど保有のコストは
増える。
だいたい安価でマンションが買える地区では
中古マンションを買うほうが得だから
ファミリー向けの賃貸の家賃は上がらない。

[857: 匿名さん]

以上が２５０万坪単価境界説の根拠だが・・・もうこれ以上書いても
お前の職業は何だとか、上司はどうしたとか言われそうだから今後は「あたたかく」スレの行方を見守ることにするよ。

[858: 匿名さん]

そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸。例外的にあるのは外資に勤めてて給与でもらうと税率が高いから六本木の賃貸に住むという選択。江戸時代に自分から進んで小作やって、もしかしたら土地の価格が下がるからなんて言ってた人っていないでしょ。

[859: 購入検討中さん]

＞そうそう、賃貸っていうのは、基本的には買えないから賃貸
住宅手当が出るから賃貸で十分。
転勤があるから賃貸で十分。
という人も多数いますよ。
それらの人は、あえて買わない人たちです。

[860: 匿名さん]

貧乏だから賃貸って言う感覚はいかにも古いね。
家賃月に３０万〜なんてのは都心にはザラにあるし、
同じ建物の分譲に住んでる奴より金持ちってケースも多いよ。
持つより借りるっていう選択は結構ある。だから賃貸市場も活発なんだよ。

[861: 匿名はん]

家賃経費処理も、法人契約は限界あるんだよね。年収が2000万前後だと
法人賃貸契約にしたほうが税率も下がってよいんだけど、年収が2500万
以上になると殆ど誤差の範囲になっちゃうので、結局地価が強含みなら
買おうという人が最近多い。土地の上昇は需要の減退だけをもたらすもの
では無い。

[862: 契約済みさん]

愛人のお手当て５０万を給与で出して
家賃５０万の愛の巣を社宅として福利厚生で全額損金処理していても
最終的に法人税を多額納税していればたいがい目をつぶってもらえます。
ただし、法人税ケチってトントンとか最終赤字にしたとたん
社宅は給与の内として否認され月額給与１００万円として
源泉徴収するように求められます。
これが査察まで行くと１００万円全てが架空損金計上として
悪質な入れ込みとみなされ重加算対象となります。

基本的には住居補助は給与です。
あくまで多額納税法人には目こぼししているだけです。

[863: 匿名さん]

坪単価245万では、武蔵小杉では条件の悪い部屋しか買えないよ。
武蔵小杉の売り渋りは凄いから。

でも一方で、年収が2500万以上の高給取りが大勢、川崎市の武蔵小杉を買いたいかね。

[864: 匿名はん]

武蔵小杉の坪単価250万は安すぎて買わないでしょう。
こういう人たちは坪単価400万でも、500万でも、気に入れば買います。
彼らは都心だけ嗜好しているわけではなく、子供がいれば城南地域に
もかなり住んでいます。
都内でこれだけの坪単価の物件、年間いくつ出回るか、殆ど無いね。
坪単価800とかになると、また別次元の人たちがいる。
供給過剰になることは都心、城南では無いと思います。

[865: 匿名さん]

城南って広い範囲でそんなこといっていいの？
たいした坪単価でもないのに。
五山と田園調布ぐらいでしょ。

[866: 匿名はん]

成城にも代沢にもたくさん住んでますし、
池尻のあの物件買った人もいますし、
もちろん田園調布にも住んでますし、、
三軒茶屋にもいますし、、
結構いるんですよ。坪単価あんまり気にしない人。
「え？坪単価350万？なんでそんな安いの？なんかあるんじゃ」
って人たちですね。

[867: 購入検討中さん]

８６４さんに賛成です。
たとえば階高４ｍでポイドスラブ５００ｍｍに二重床ＬＬ−３０
戸境壁はコンクリ３００ｍｍ以上、ガラスはセキュオペアＨＧクラス
或る程度の立地で基本構造にこれだけ贅沢してくれている物件あれば
私は坪１千万でも絶対購入します。
小手先の仕様は豪華になっていますが
集合住宅ゆえに気になる部分はかなりプアー
特にタワーはそういった点では軽量設計のため
かなり劣っていて購入に踏み切れない最大の要因です。
真の高級仕様とは追加で防音室を設けなくとも
安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
切望します、そういったマンションを・・・

[868: 購入検討中さん]

８６７訂正です。
誤⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる使用だと思います。
正⇒安心してグランドピアノを弾きまくれる仕様だと思います。

[869: 匿名さん]

750 はもう出て来れなくなったね。自分で書いた818は削除されたし。
狭い視点と経験不足が明らかだからしょうがないね。
まー世田谷で供給過剰とか少子化とかって言ってる段階で現実離れしてたけど。

[870: 匿名さん]

２３区内でも、びっくりするくらい勝ち負けがはっきりするだろう、
という事ですよね。
下がると言っている人は、区内の一般庶民向け地域は今バブルで今後下がるといってるし、
上がるといってる人は、区内でも都心部などプラチナ稀少地域は下がらないと言っている。
実は両論は十分並立すると言う事。

[871: 匿名さん]

２３区でも当然都心５区と「ア」で始まる区では差が大きくなるでしょう。
ただ「ア」で始まる区でも周辺の「県」から見たら都内２３区であることは変わりない訳で、
そういう県内○○市よりは高値を維持するのでは・・・（浦安を除いて）

[872: 匿名さん]

８７１さん、それは無理でしょう。
政令指定都市になったさいたま市の旧浦和地区にある駅近物件に
すでにＡ区は負けているでしょう。
やはり東京都と名がつけば何でも良いわけではありませんね。
でも個人的にはＡ区はきどってなくてとても好きですので誤解なきよう。

[873: 匿名さん]

Ａ区のようなところは、むしろ抑制が効いていて大幅下落にはならないのでは。
むしろミーハーの集っているようなところの方が危険性が高いと思う。
特に、次々と新しいマンションが建ちまくっているところは、
後から建つマンションが、眺望や日照を阻害して既存物件に致命的ダメージを与える。
買った瞬間がピークで、どんどん環境が悪化していくリスクが大きい。

[874: 匿名さん]

>>867
核シェルターにお住まいになった方が良いと思われます。

[875: 匿名さん]

>>874
面白い。

ところでＡ区でも駅から遠いところは、駄目でしょう。
王子神谷徒歩３０分の大規模物件は価格維持できるのでしょうか？

[876: 匿名さん]

それをいうなら、浦安なら駅から遠くても、価格維持できるのでしょうか？

[877: 匿名さん]

>>869
私は、750さんの意見を参考にしてます。
＞自分で書いた818は削除されたし。
その内容は不動産の分析でなく、その日の日中に書き込みあった業者と思われるレス
に対して少し品のない書き込みだったと思います。そのための削除ではないのでは。

＞少子化とかって言ってる段階で現実離れしてたけど
どの点が現実離れしているか説明していただければ幸いです。

私は、不動産投資において少子化は重要な問題と考えています。
少子化なんて心配する必要はないと納得できれば、安心して投資もできます。