23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[821: 匿名さん]

簡単に言うと
不動産の底値がいつだったかは誰でも分かるよね。
みんなの為に、誰かが損して土地を処分してくれていたんですよ。
金利の底がいつだったかも誰でも分かるよね。
みんなの為に、日本が常識外れの低金利政策を行ってくれていたんですよ。
また、マンションを作るための資材も底があったんだよね。
みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。
この資材については世界中の状況も良かったからね。
様々な要因が全て奇跡的に同時代に重なったマンションお買い得時期は残念ながら終わっちゃったんですよ。
みんなこんな分かりやすい恵まれた状況をありがたく思っていなかったんだから、
２度とチャンスは来ないんですよ。
また下がるなんて欲丸出しにしないで、
自分にとっての最もベターな人生設計を冷静にそして一生懸命考えようね。

[822: 匿名さん]

もし本当に、安心して暮らすためのマンションがほしいのなら
頭金が10％しかない時点で、本来は購入の資格がない。その
人たちまで、限界近いローンでマンションを買わせてしまったのは
このマンションブームのひどいところ。

買ったマンションの資産価値が下がり、「普通のサラリーマン」のバランスシート
が崩れるから資産インフレが望ましいというのは、本当か。本来、返済できないよう
な事態が続出すれば、貸し手責任が問われるところで、それを政策的に誘導する
必要はないだろう。責任が問われるのは直接の借り手と貸し手とであって、国でも
その他の第三者でもない。地価下落を望むとそれは「独善的」という。
その論理はきわめて不思議だ。

[823: 購入検討中さん]

>みんなの為に、あらゆる大企業が低コスト、利益度外視で資材を供給してくれていたんですよ。

もっと続けてくれればいいのに。なんで止めちゃったんだろう？
鉄筋も多めになっているのかな。

[825: 匿名さん]

750さんの論旨は、1〜2年後に賃料は供給過剰によって下がる、よって
世田谷坪350万は間違った価格であり、キャピタルロスが発生する可能性
が高い、というものでしたね。

2006年は東京23区平均ですら、賃料が2％上がっていますが、ここから
突然マイナスになるほど、供給増えているんですか？東京23区で。

（単位：坪単価=万円、平均専有=m2）
市区名 2004年 2005年 2006年
1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜12月 1〜6月 7〜11月
目黒区 分譲戸数 248 610 646 292 186 44
坪単価 298.4 286.6 346.6 322.6 332.4 346.6
平均専有 52.15 73.01 48.92 38.95 66.32 75.36
世田谷区 分譲戸数 1442 2678 1190 601 752 1059
坪単価 241.5 238.6 267.9 271.7 282.1 313.2
平均専有 71.17 69.96 72.95 68.41 62.70 64.88

明らかに漸減傾向な気がするのですが、、。
2007年は更に分譲戸数は減るんですよね。

世田谷区の平成１３年１月１日現在の人口は、784,524人（住民基本台帳人口770,388人、外国人登録人口14,136人）で東京２３区中第１位である。世田谷区の将来人口（平成１３年３月実施）によると、住民基本台帳ベースでみた場合、今後とも微増を続け、平成３７年には約81万人になることが予測される。

でも、実際、現在既に人口 84万人です。ということは、5年間に約6万人増えている。年間12000人。世帯平均が2人（実際は1.9台）ですので、6000戸の新規需要を吸収できます。足りませんよ。住宅。

[826: 825]

825ですが、つけたし。Data少なくて恐縮ですが、住宅が足りないため、
当然、空室率は低下しています。という記事。

ケン不動産投資顧問（東京都港区）が発表した「ＫＥＮ　Ｄａｔａ　Ｐｒｅｓ　Ｖｏｌ．24」によると、東京都内の主要３区（港区、渋谷区、世田谷区）の高級賃貸住宅の市況が改善していることが明らかになった。

３区の空室率は７・８％で、前年同期比０・８％改善。市況が悪化した２００３年以前の水準まで戻った。成約賃料の推移を見ても、空室率と同様に03年以前の水準に戻りつつある。

　「すでに好立地の賃貸物件については、賃料の上昇が始まっています。以前と比べて日本人富裕層の賃貸需要が拡大していることが要因です」（松本敬子課長）

[827: 匿名さん]

１，２年後はまだしも、７〜１０年後はどうよ？　世帯数も減少しているし、６５歳以上が
４割とかになるんでしょ。それでも高値維持なの？　超高級物件はどうでもいいですが。

[828: 825]

しつこくて恐縮ですが、世田谷区の平均坪賃料は12,370円、平均坪単価は直近で313万。
普通、新築は賃料は高く取れますが、まあそれを考慮しないとして、利回りはおよそ4％。
国債利回りは1.65％くらい。バブルとは言えません、と私は判断します。
今350万のところで、賃料が平均よりも取れないところ、1万円くらいのところだと、利回り
およそ2.9％。うーん、まあこれも妥当かなーという感覚です。
多分、750さんは、なんでここが350万もすんだよ、ってところに過敏に反応しているん
でしょう。確かに、富士見が丘（杉並区ですが）が坪360、大森駅至近のところが坪400超え
というのもあります。
私も、これは、ちょっとなー、、とは思いますよ。
ただ、世田谷区全体としてバブルか、と言われますと、そうじゃないと思いますね。

[829: 825]

827さん、７〜１０年後に世帯数が減少するというDataはどこにあるんですか？
今、世田谷区の65歳以上の高齢者は、17.1％。25-64歳が60.9％。
これが、65歳の人口40％に跳ね上がるんですか？？どこにそんな予想数値が
あるんでしょうか。
Imageは危険ですよ。

[830: 匿名さん]

>750
書き込みの趣旨に賛同します。マンション価格は当面上昇とみていますが、要因を整理してみました。反論歓迎です(スレッドの議論が盛り上がることを希望します)。見落としている価格低下要因があれば補足願います。(大分マクロ寄りな点ご容赦ください)

(マンション価格上昇要因)
・絶対的な販売(供給)量の減少
・海外対比での投資利回りの高さ
・賃貸オフィス市場の需給逼迫
・低金利環境の持続
・トレンドになりつつある地価上昇
・インフレ期待

(マンション価格下落要因)
・賃貸(マンション)市場における供給増加

(リスク要因)
・投機資金の動向
・景気動向
・人口動態の影響

確かに、750さんご指摘のように、賃貸市場における供給増加は、利回りの低下圧力で、(マンション)価格低下要因になりえると思います。しかし、一方で投資利回りの「水準」はまだ海外対比で高いと言われており、価格下落と決め付けるのはちと乱暴と思います。賃貸市場は住宅以外にオフィスというニーズもあり、こちらが逼迫しているのは空室率の低下で明らかです。REITに代表される投機資金の動向ですが、オフィス向け物件を集めたものはパフォーマンスも良く引き続き順調なようです。したがって、賃貸市場の供給増加だけをもって、直ちにマンション価格低下に結びつけることには強い違和感があります。「投資利回りという点からのマンション価格上昇圧力は弱まりつつある」という辺りが、穏当な解釈ではないでしょうか?

次に需給についてですが、都心および周辺地区に関しては完全売り手市場な訳ですから、まず弱気になる要素が見当たりません。価格上昇に庶民がついていけなくなっても、高級マンションやオフィスといった他の選択肢がある限り、一般論として価格を下げる売り手が多いとは思えない(ローカルな話は別です)。買い手についても、低金利環境の持続はローンを組んで家を買う行動に拍車をかけますし、地価の上昇それ自体が駆け込み的な購入意欲を盛り上げます。

人口動態はどうか。直感的にはこの掲示板の盛り上がりからみても、まだまだ買えていない人は多いと感じています。少子化といっても、いわゆる二極化のロジックに基本賛成で、都心および周辺の人気は続くと思います。少なくとも5年程度では影響はないとみていますが、どちらにしても断定はできない筈です。

自分が最大のリスクとみているのが、景気が再び大きく低迷することです。短期的には景気と地価・マンションの間に相関はないと思いますが、景気が長期低迷するとなると影響が大きいと思います。というのも、不動産市況のドライバーはオフィスとみており、オフィス需要と景気の相関は高いと考えられるからです。海外の投資家が注目しているのも、マンションの利回りではなく、オフィスの賃料の先高感による、オフィス向け物件の利回り上昇です。このシナリオが崩れると、安値で処分する動きが出てもおかしくない。

以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[831: 匿名さん]

(830の続きです)
以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

[832: 匿名さん]

829さん。失礼しました。どこかで読んだので信じ込んでいましたが一部違っていました。
世帯数2015年から減少というのは正しいようですが、
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
６５歳が四割近い段階は、2040〜50年でした。2025年頃に深刻になるとあります。
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
ただ、団塊の世代が65歳を超え、団塊ジュニアが40代を迎える頃の７〜10年後は
一つのポイントにはなるのではないでしょうか？

[833: 825]

832さん、有難うございます。
全国Dataではそうですよね。世田谷区は世帯数は増え続けるでしょう。
人口が増えるのですから。
確か、全国では65歳以上は21-22％くらいですが、世田谷は17％ですので、
こちらも全国の動向とは少し違う。遅行するということでしょう。

750さんが世田谷350は高いと言っているので、世田谷に絞ってみました。
世田谷坪350以上が妥当な地域はどこでしょうね。肌感覚では、

代沢、成城、あたりは400万でも妥当
等々力、二子玉川、奥沢、深沢、上野毛、用賀、あたりで350万でも妥当
て感じでしょうかね。まあ他にもあるんでしょうが。
750さんが割高というのは、千歳台、祖師谷、玉堤、あたりで350万の物件
があったんでしょうかね。それでおっしゃっているんでしょうか。
私には良く分かりませんが。

[834: 匿名さん]

世田谷はどちらかといえば、一軒家の町というか、戸建のある地域が環境のよい地域である
ことが多いですよね。
でも、江東区などはどうなんでしょう？　坪300とかって聞くと、今後どうなるのかって
思います。

[835: 匿名さん]

今年は超都心物件については、超品薄の中で取引自体がほとんどなく、気配値だけが切りあがっていく一方、新築供給の中心は世田谷、杉並あたりから多摩川を超えた郊外にシフトし、高値での完売が続くこでしょう。勢いがついたときの値上がりペースって、新築主導のときよりも中古主導のときの方が激しい現象をまもなく目の当たりにすることでしょう。出遅れ禁物ですよ。

[836: 匿名さん]

出遅れ禁物・・・

[837: 匿名さん]

>>616
勝手な憶測で業者だの買い煽りやだの。無礼千万な書き込みに人間性を疑う。
自分の意見を否定されると、誹謗中傷に走るのは知能指数が低い証拠だ

世の中には、サラリーマンと業者しかないないというキミの単純な想像力に敬服する。
いろんな立場の人がいるんだよ。もう少し想像力を養いなさい。

[838: 匿名さん]

>>834
イメージが大事な人は　最後までイメージに固執すればよいのでは。

[839: 匿名さん]

>>616
私はこれまでに１９９５年、１９９７年２００１年、２００３年、２００６年と不動産を買ってきて
自分ならこれからどうするかという想定でいままで書いてきた。
自分なりに失敗もしたし読みが当たったことについて分析もしてきたつもりだ

あまりの無礼さにあきれ返った。何が言いたいのかしらないが
もうマンション購入あきらめたなら、こんなところで御託をならべてどうなるものでも
なかろう。
どうも買いそびれてへそが曲がった人の鬱憤晴らしの場になってようだ。
それに株価の暴落で憂さ晴らししたい人も加わっている。
頭の悪いやつとは話をしても理解されないだけでなく悪影響を受けそうだな。

[840: 匿名さん]

＞８３７　８３９
×>>616
○>>818
どうも６０歳過ぎると、単純な数字も覚えられないようだ。
人のことを批判する前に自分のことだな。