23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[81: 匿名さん]

個人向けの与信が甘くなってるのも気になる。
正直やばそうな人にもめいっぱい貸してるし。
ローンの審査おりない人ほとんどいない。
ギリギリで買って金利上がっちゃうとまさにハシゴ外された状態に。

[82: 72]

>>79

同意見です。
かく言う私も3年前から買い始め、昨年前半で様子見（実質中止）しています。

[83: 匿名さん]

土地神話というのがあって、絶対下がらない資産という信仰がありましたので。

[84: 匿名さん]

利回りが尺度とは言っても、地価上昇のスピードはちと速すぎではないか。

苦々しくウォッチしてる日銀の顔が怖い今日このごろだ。

[85: 匿名さん]

土地神話--大きなごりやくを伴う＊＊＊＊＊なものでした。
日本人全員（ちょっと言い過ぎ？）が信仰深い信者でした。
最後は裏切られましたが。

[86: 匿名]

マンション買ったら、価格動向など気にせず、
雨ノ日モ風ノ日モせっせとローンを返し
スレではカーテンはどうします？などと、語らう
私はそういう人になりたい
(平成の宮沢賢治）

ま、それも結構ですが、事実を誤ってはいかんだろう。
バブルのころというのは
日経平均3万8915．87円(その後7607.88円安値を経て現在1万7940.09円
広尾ガーデンヒルズ坪3755万円(その後442万円を底に現在650万円くらいか。なお3755万円、442万円は年間平均なので、個別では4000万円、400万円くらいと見てよい）

のようだったのだ。
ために、こういう値段でマンションを買って賃貸に出しても、利回りは1パーセント台とか、せいぜい2パーセント前後にしかならなかった。それでも
買った人の考えと言うのは、値上がり期待だったわけだ。

翻って現在。利回りは4パーセントは軽く確保できる。割安物件を選べる人なら、なお5パーセントから5.5パーセント程度が確保できる。
5パーセント以上の利回りの持つ意味は非常に大きい。
つまり30年ローンで2.5パーセントくらいで、全額ローンにしても、返済額より、賃貸料収入の方が多くなるのだ。
こういう状況が、バブルのわけがないだろう。

羹に懲りて膾を吹くの愚は避けたい。

[87: 匿名さん]

まだ買えると思いますよ。全然。金があるならあるだけどうぞ。
私はもうお腹一杯で買えません。

[88: 匿名さん]

日経平均は銘柄入れ替えしているから、今でもかつての水準に近いんじゃなかったっけ？
まあいいわ。なんというか不動産のほうが株に比べて遅れるし、まだまだしばらく上がる
とは思うよ。

[89: 匿名さん]

>>86

土地神話に代って登場した、賃料神話
今後とも、賃料は上がることはあっても　下がることはないとの絶対真理。

賃料は土地に比べてバブル崩壊以降それほど下がっていない。
つまり下がる余地もありうる。
そうなると、利回りの大前提が狂い出しますね。

[90: 匿名さん]

賃料が半分とかになるときって、もう日本崩壊の時でしょ。
そこまで気にしてたら、石橋は渡れません。

[91: 72]

>そこまで気にしてたら、石橋は渡れません。

だから素人（自分も含め）は石橋を渡らない方がいいと思います。
もはや。
少なくとも投機目的では。

[92: 匿名さん]

でも、借金して乗る人も必ず出るんだよね。当分寝あがるって言われているし。いわれるし（笑）

[93: 匿名さん]

素人さんが大挙して借金して買い漁るようになると正に天井ですよ。
もう近い気がします。
少なくとも都心・城南はここから買うのはリスクが大きいと思います。

[94: 72]

勿論マンションが値上がれば、所有しているいくつかのマンションの含み益が出て、
悪い話しではないのです。
かと言って、現況では人には勧められません。
売る気も無いので　値が上がらず、下がらずが本音の希望です。
ここでくどくど書いても効果（影響）はないでしょうが。

[95: 匿名さん]

損するど素人のおかげで
プロが儲けられるんだから
今度のマンションバブルでも犠牲者が多数出そうだな。

[96: 匿名さん]

バブルじゃなく安くなりすぎたことからの自然反発だと思うが、
だからと言ってこのペースで上がり続けるとは思ってないな。

[97: 匿名]

>>89

賃料は地価やマンション価格のようには、大きく変動しません。
オフィスビルの場合はかなり動くようだが。
例えば広尾ガーデンヒルズを分譲時(坪423万円）に家賃100(指数)で借りたとしよう。4年後マンション価格が坪3755万円になったから家賃を888にしようとして通るものか、そんなジェットコースターのような上げ下げは、ないのは、ここに書き込む人なら承知していて欲しいものだ。逆に坪442万円まで下落したからと、3755万円の時入居した人が家賃8.5分の1になるわけもない。
どの程度変動するか、説明すると長くなるので省略するが、ともかく、わけもわからず、反論するのはやめられたし。
多少は経験をつみ、実態を把握した上で。そうでないと、何にも死なない純真な人がだまされます。
悪貨は良貨を駆逐するなんて言葉があったな。

[98: 匿名さん]

プロの投資家（一部のセミプロを含む）は本当の買い時には、第三者には何も言わず黙って仕入れる。
特に掲示板ごときには。
ただし、売り時が近づくと、まだまだ買い時だと、のたまい始める
そして、そっと手終う。

[99: 匿名さん]

>>89
古くなれば家賃が安くなるのは当たり前だとおもったが。築４０年と新築で同じ条件の物件なら、築４０年の方が高い家賃が取れるのでしょうか。４０年も上がり続けた家賃だから、毎年３％アップで仮定すると膨大な家賃になり、新築物件より相当高くなるような気がしますが。
もしかしてギャグ、それともなんとか商法ですか？

[100: 匿名さん]

プロの投資家はプロ相手に仕掛けるのだが、ど素人がアッサリ引っかかってしまうのだろう。

[101: 匿名さん]

>>80
庶民は下がるという予測、というか下がれという怨嗟の声で溢れてたよ。
雑誌や野村総研などの企業寄りの方はイケイケドンドンだったけど。

ネットのせいで庶民の声が目に付くようになっただけ。

[102: 匿名さん]

ここはセミプロ以上が多そうだね。
なぜかここのスレだけレベル高い。
他のスレはど素人ばっかりだよ。

[103: 匿名さん]

下がって欲しいという思いは分かるけど、今の価格水準であっても、
安い金利で資金調達できる人は十分買える水準だから、下がらないよね。
株はグローバル比較でバリュエーションが下がってきましたが、
不動産はグローバル比較において安い。地震リスク分割り引かれたとしても、
まだ不動産は上がるでしょうね。

[104: 72]

3年前は定期預金が確か0.1％前後で、都心の新築マンションの実質利回りが6-8%で貸せました。
あの頃は、マンションの値上がり期待がなくても、魅力的な投資でした。
今は利回りが3-5%、金利も上がっています。
それにつれ、だんだんうま味がなくなって来ました。
ただ、マンションの値が下がらなければ、まだ銀行定期よりはいい投資ですが。

[105: 匿名さん]

そういうこと。相対比較で旨みは確かに落ちている。
ただ、今の家賃水準であってもキャッシュフローをポジティブに持っていける
水準であることは確かだし、このスレでも家賃が２％程度東京23区は上がって
いるというDataがあったが、そうなってくると、徐々にまた利回りが上昇する
分、物件価格も上がっていく。
もし万が一下がる局面があったら間違い無く買いでしょうが、そんな局面は
無いでしょうね。

[106: 72]

私は安値覚えをしてるからかも知れませんが、サラリーマンの方などが
今から投資先としてマンションを購入するのはどうかと思っています。
3-4年前には知人には勧められても、現況では恐ろしくて躊躇します。
ただ、投資に対する考え方と今までの実践（経験）は
>>105さんと通じるところが多い様ですね。

[107: 匿名さん]

私も薦めることはできませんね。自分の判断で買ってくれ
としか言いようが無い。少し前は適当に買っていても何とかなる
価格水準ではあったが、今はしっかり選別する必要は出てきてますね。

[108: 匿名さん]

実際に住む場合には、１０年後、２０年後の資産価値が重要だからね。
素早く売り抜けられる人以外、やめておいたほうがいいかもね。

[109: 72]

値上がり期待ではなく、当面の利回り重視であれば、
やはり中古マンション（出来るだけ都心で）になりますね。
スレッドの趣旨からずれて、済みませんが。

[110: 匿名さん]

買えるうちに買っておくのも良いかもね。
年収高いうちに、、銀行の融資が緩いうちに、、
金利が低いうちに、、。
独立したりするとなかなか買いづらいんだから。

[111: 匿名さん]

それにしても住宅情報もほとんど郊外ですね。
マンションが大量供給され続けるといわれた時代が懐かしいです。

[112: 匿名さん]

高いとかそういう問題では無く、物件が無いですよね。
都心や優良立地城南地域は。

[113: 匿名さん]

プロは個人には買わせて、自分は売って利益確定か。
株の世界ではよくある話ですね。

[114: 匿名さん]

給料とキャッシュと流動資産だけでインフレに立ち向かうか？
賃貸でキャッシュリッチで、身軽、機動的、負債なし。
しかしレバレッジは通常max10倍くらいまで、借金を作りにくい。
年収、年齢、融資基準と金利、わずかでも税制が有利なうち、個人が借金を作って時価総額を
あげるのには、住宅ローンは合理的だし、インフレヘッジも適える。
でも、すでにヘッジ以上とは言えない、真の都心マンションで、中流下層から上流へステップ↑
はもはや・・？
単純に、住みたいところに目ぼしいのがなければ、待ちってゆうか無理して買う必要はないね。
この4.5年ことに昨年中に仕込めなかった時点で、すでに負けてはいるんだから、
そのままの実力なら、次のラウンドでも負ける方にまわるでしょう。
リテラシーとキャッシュを貯める方が、今回の負けを生かせる気がする。

ただ家買う決意のある人、取得年代の人、余裕のある人はまだ絶対買いでいいと思いますよ。

[115: 匿名さん]

マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ。値下がりなど気にせず自分の住みたいところを住みたい時に買え。

[116: 匿名さん]

住みたいところにすむ対物件があればそこを買えばいいと思う。

[117: 匿名さん]

住みたいところに住む物件が買えなくて、郊外に移ってかつ高値買いが
一番駄目だよね。

[118: 匿名さん]

金利があがれば下がる、それが結論だよ。

[119: 匿名さん]

新古物件が高値で買われている＝売っている人がいるという事。
売りと買いのどちらがプロか、歴然です。
マンションは資産としては流動性もケータビリティもなく、
特に住んでしまったら純粋に消耗品と考えた方がよい。

[121: 72]

> マンションなんか他で儲けた果実を贅沢に使うためにあるんじゃ

なるほど、そんな考えもありますね。

特に、永住するつもりの自宅は　価格よりも、快適性、利便性ですから。
今、そんな物件に出あえば、やや割高感のある時勢ですが、やはり買いですね。

> 結果利益が出たのはタマタマだと思っています。

その通りで、ずっと後で利益が出ればラッキー、出なければ家賃が増えたと考えるべきでしょう。

[122: 72]

↑>>121
×　出なければ　家賃が増えた
○　でなければ　家賃が　自宅の場合は増えた、投資（賃貸）の場合は減った

[123: 匿名さん]

新古物件って、築浅物件のことでしょうけど
確かに高値で売りに出される物件は多いですが、
売れないでヤフー不動産にずっと掲示されたままの物件も多いですよ。
中古と新築はやっぱり違いますね。

[124: 72]

2-3年前ならともかく、竣工すればすぐに売りに出して、利益をあげられるステージは終わりつつある思います。
今後は運用収益を更に重視して、売却益が出ればラッキーとの考え方が重要では？

[125: 匿名さん]

ローン残高の多いマンションは資産ではなく負債だ。
時価評価が資産ではない。残債が少なくなって純資産分が「資産」なのだ。

とはいえサラリーマンがマイホームを資産形成の手段にするならば
①しばらく住んだらローン完済（もしくは投資用ローンに借り換え）して人に貸す
②一定期間住んで売却。売価−ローン残高が当初の頭金以上の額になり
それをもとに自己資金比率の多いマイホームが買える。

のどちらかが必要だ。
最近の築浅マンション売りは、一部に業者や他の所得と通算できる法人売りが
あるものの、大半は短期「買換え」なのだろう。
４５００万の物件が２割上がれば５４００万の物件に住み買えできる。
広さも立地も変わらないから意味がないというのは間違っている。
当初の自己資金が４５０万でも、住み買え後は１３５０万に増える。

[126: 匿名さん]

買換えは甘くないですよ。
仲介手数料と引越代やカーテン代などの雑費、印紙代に登記費用など掛かります。
売る中古を内覧させるためや、引越や手続きのために会社を休む必要も出てくるし。

[127: 匿名さん]

>>125
だから今からサラリーマンが買える物件で、数年で２割アップする物件は難しいので、
みなさん安易に勧められないと言っているのでは。

[128: 匿名さん]

>>126
話のスケールがせこい。本質を見失っている。

[129: 匿名さん]

>>126
それじゃ、どうすれば地価上昇に対抗策が打てるのでしょう。

[130: 匿名さん]

地価上昇が今後もあるエリアとないエリアを見分ける。
方法は簡単だ。バブルの最高高値（１９８９年から１９９０年）の
公示地価と現状の差を調べる。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
たとえば、荒川区　バブル期はすごいが今はさほでもない。
たとえば、世田谷区　バブル期もすごいが今も真っ先にあがった。
今回の上昇で上がったところは本当にバリューのある地区。
前回連れ高であがったエリアは今回は上昇が緩い。
それと、再開発で資本投下のある場所。武蔵小杉、豊洲など
今後新築価格はさらにあがる。今のうちに吟味すべき。
２５０万／坪単価ラインを超えて新築が売れるエリアは延びる。
二極化の境界線はこのあたり。
中流マンションはなくなり、１８０以下のものと３００以上のものに
二極分化する。